1. De Vereniging van Eigenaars
Een Vereniging van Eigenaars (VvE) wordt opgericht wanneer een pand gesplitst wordt in appartementsrechten. Het doel van VvE’s is belangenbehartiging van de gemeenschappelijke belangen van de eigenaars. In de praktijk komt het erop neer dat de betalingsstromen, betrekking hebbende op de gemeenschappelijke delen van het pand, gecentraliseerd worden binnen de VvE. Alle leden (van rechtswege lid geworden bij aanschaf van een appartementsrecht) betalen maandelijks een voorschot voor de te verwachten kosten in het boekjaar en de rekeningen worden vanuit de vereniging betaald.
Wanneer een gebouw gesplitst wordt in appartementsrechten, wordt in de Akte van Splitsing bepaald welke delen van het gebouw gemeenschappelijk zijn en welke delen bij de individuele appartementsrechten horen. Daarnaast wordt in de splitsingsakte vastgesteld welk modelreglement van toepassing is op de VvE en worden regels van het reglement al dan niet gewijzigd. Bij het nagaan welke regels op de VvE van toepassing zijn, is het dus raadzaam de Akte van Splitsing (het gedeelte waarin het reglement wordt vastgesteld) en het van toepassing verklaarde modelreglement, tegelijkertijd (letterlijk; naast elkaar) te lezen.
2. Organen van de Vereniging van Eigenaars
2.1 De Vergadering der Eigenaars, definities
Het begrip Vergadering van Eigenaars heeft een tweetal betekenissen. Allereerst is het letterlijk een (periodieke, meestal jaarlijkse) vergadering waarin de eigenaars, of VvE-leden, alle lopende kwesties met betrekking tot de VvE (jaarrekeningen, onderhoud, etc.) bespreken. Een andere betekenis van het begrip heeft betrekking op het ‘orgaan’ genaamd Vergadering der Eigenaars; in deze betekenis worden de eigenaars, ter vergadering aanwezig, gezamenlijk bedoeld.
Deze laatste betekenis wordt gebruikt wanneer men in de Akte van Splitsing of het Modelreglement spreekt over de vergadering welke beslissingen neemt.
2.1.1 De Vergadering der Eigenaars als orgaan
De Vergadering der Eigenaars is het belangrijkste orgaan binnen de VvE. Het is de vergadering welke de besluiten neemt over onderhoud, de begroting en jaarrekening vaststelt en het bestuur (of ad hoc commissies) machtiging verleent tot het doen van bepaalde uitgaven of het verrichten van bepaalde handelingen. Zonder besluit van de vergadering kan het bestuur, tenzij uitdrukkelijk bevoegdheid verleend is door of krachtens het modelreglement, geen zelfstandige handelingen verrichten.
Meer over de bevoegdheden en verplichtingen van het bestuur kunt u lezen in paragraaf 2.2.
2.1.2 De voorzitter van de vergadering der eigenaars
De voorzitter van de vergadering dient niet verward te worden met de voorzitter van het bestuur. De voorzitter van de vergadering, al dan niet uit het midden van de vergadering benoemd, is belast met de leiding van de vergadering. Dit houdt onder meer in dat hij toezicht houdt op de orde, het woord geeft aan personen en voor een efficiënte afwikkeling en bespreking van de agendapunten zorg draagt. De voorzitter van de vergadering kan tegelijkertijd bestuurder zijn, maar dat hoeft niet per definitie zo te zijn.
2.1.3 Stemverhoudingen
Voor alle informatie over stemmen en stemverhoudingen, klikt u hier.
2.2 Het bestuur
2.2.1 Benoeming
Het bestuur van de VvE wordt gevormd door één of meer personen (meestal bepaalt de akte dat dit een oneven aantal moet zijn), te benoemen door de Vergadering der Eigenaars (het orgaan). Indien er meer dan één bestuurder is, wordt een van hen tot voorzitter van het bestuur benoemd en wordt een secretaris en penningmeester (al dan niet één en dezelfde persoon) benoemd.
De bestuursleden worden door verkiezing door de vergadering benoemd uit diegenen die zich voor de functie verkiesbaar stellen. In principe geldt dat degene die zich verkiesbaar stelt en de meeste stemmen op zich weet te vestigen, bestuurder wordt.
Bestuurders worden benoemd voor onbepaalde tijd en kunnen te allen tijde door de vergadering worden ontslagen, een vrijwillige bestuurder is bevoegd ontslag te nemen. Voor meer informatie hierover, zie dit antwoord in de vraagbaak.
Indien er meerdere bestuurders zijn, benoemen zij zelf uit hun midden een voorzitter, secretaris en penningmeester. De modelreglementen geven geen taakomschrijving, dus moet deze uit het algemeen taalgebruik afgeleid worden. De voorzitter is belast met het leiden van de bestuursvergaderingen en het in de gaten houden van de door de vergadering uitgezette lijnen, de penningmeester beheert de kas en de secretaris zorgt voor de communicatie naar buiten. De modelreglementen hebben het bij de taken en verantwoordelijkheden echter steeds over ‘het bestuur’ dus alle bestuurders, ongeacht hun functie, zijn bevoegd de taken uit te oefenen en / of aan te spreken als dit niet op de juiste manier is gedaan.
Een grote misvatting is dat het bestuur het voor het zeggen heeft in de VvE; dit is zeker niet het geval. Zie bijvoorbeeld dit artikel en bekijk de taakomschrijving van het bestuur (als geheel) hieronder.
Het bestuur heeft in ieder geval recht op een onkostenvergoeding en mogelijk op andere vergoedingen. Klik hier voor meer informatie over vergoedingen voor bestuur en commissies.
2.2.2 Taak
De taken van het bestuur (en daarmee de verantwoordelijkheid van het bestuur; zie ook paragraaf 3 in Informatie verzekeringen) zijn onder meer de volgende:
- Beheren van de middelen van de VvE en het plaatsen hiervan op een bankrekening ten name van de VvE.
- Opstellen van de jaarstukken na afloop van het boekjaar.
- Vaststellen definitieve ledenbijdragen na goedkeuring exploitatierekening door vergadering der eigenaars.
- Opstellen begroting voor het nieuwe boekjaar.
- Afsluiten voorgeschreven verzekeringen.
- Zorg dragen voor het opnemen van een ‘appartementsclausule’ (zie paragraaf 3.1.3.2) in de verzekeringsovereenkomsten.
- Beoordelen of onredelijke hinder ontstaat door aanbrengen parket of stenen vloeren.
- Beoordelen of toegang tot privé gedeelte t.b.v. werkzaamheden aan gemeenschappelijke zaken noodzakelijk is.
- Register aanleggen en houden van eigenaren en gebruikers (definitie).
In geval van zeer dringende reparaties is het bestuur bevoegd hier, zonder voorafgaande toestemming van de vergadering, actie op te ondernemen, tenzij het overeenkomsten voor langer tijd betreft.
Voor een meer uitputtende opsomming dient verwezen te worden naar de modelreglementen. Deze kunt u hier vinden.
2.3 Controle op het bestuur
2.3.1 De Kascommissie
De modelreglementen tot en met 1992 reppen niet, in tegenstelling tot het laatste modelreglement van 2006, over een kascommissie of kascontrolecommissie (definitie). Desondanks moet elke VvE een controlecommissie hebben, zulks op grond van art. 2:48 lid 2 BW. De leden van de kascommissie mogen geen deel uitmaken van het bestuur, onderzoekt de jaarstukken en brengt hierover verslag uit aan de vergadering der eigenaars. Vaak wordt de taak van de kascommissie uitgevoerd door de vergadering van eigenaars. Deze gang van zaken is echter discutabel.
Een kascommissie is niet noodzakelijk indien er een Raad van Commissarissen bestaat, dit komt echter slechts zeer zelden voor in een VvE.
2.3.2 Decharge
De Vergadering der Eigenaars verleent het bestuur elk jaar decharge (definitie) met betrekking tot het door haar gevoerde beleid. Het verlenen van decharge houdt in dat de verantwoordelijkheid voor bestuurshandelingen verricht in het verleden boekjaar, niet meer onder verantwoordelijkheid van het bestuur, echter onder verantwoordelijkheid van de eigenaars gezamenlijk vallen. In geval van wanbeleid, kan de vergadering besluiten de decharge niet te verlenen totdat, bijvoorbeeld, de negatieve gevolgen van het beleid hersteld zijn.
Voor meer uitgebreide informatie over decharge, klikt u hier.
2.4 De administrateur / beheerder
Volgens de modelreglementen heeft de Vergadering der Eigenaars de mogelijkheid een administratief beheerder, administrateur of beheerder te benoemen (definitie). Volgens het reglement voert deze beheerder, voor zover overeengekomen, de volgende taken uit voor de vereniging:
- Incasseren van de inkomsten,
- Doen van de uitgaven,
- Bijhouden van de boekhouding,
- Verstrekken van specificaties aan bestuur of eigenaren.
Op grond van de meeste reglementen heeft de vergadering de mogelijkheid tot het aangaan van overeenkomsten die afwijken van laatste opsomming of hier punten aan toevoegen, zoals technisch beheer. Voor het vinden van een beheerder bij u in de buurt, raadpleeg de database van VvE Beheerders.
2.5 Andere commissies
De VvE kan naast het bestuur en de kascommissie ook andere commissies instellen. De taken hiervan worden door de vergadering van eigenaars vastgesteld. Tevens kunnen (beslissingsbevoegdheden) bij vergaderbesluit aan de commissie gedelegeerd worden. Veel voorkomend is een technische commissie (voor onderhoud aan het gebouw) of een groencommissie (voor tuinonderhoud).
De leden van de commissies hebben in ieder recht op een onkostenvergoeding en mogelijk op andere vergoedingen. Klik hier voor meer informatie over vergoedingen voor bestuur en commissies.
3. Trivia
Er zijn in Nederland circa 121.000 VvE’s (schatting, maart 2012)- 40% Van de VvE’s bestaat uit 2 appartementsrechten, 24% bestaat uit 3 tot en met 9 appartementsrechten en 26% van de VvE’s bestaat uit 10 of meer appartementsrechten.
- De meeste VvE’s bevinden zich in de randstad (Den Haag 20.000, Amsterdam 15.000, Rotterdam 10.000, Utrecht 5.000)
- Het is onbekend hoeveel VvE beheerders er zijn. Alleen al in Amsterdam zijn het er meer dan 100. Er zouden in Nederland dus minimaal 600 professionele VvE beheerders moeten zijn.
- Ongeveer 60% van de VvE’s is inmiddels ingeschreven bij de Kamer van Koophandel. Niet inschrijven is een economisch delict waar een boete van €16.750,00 op staat. Inschrijven is zeer eenvoudig en heeft vele voordelen.
- Het lidmaatschap van een VvE kunt u niet opzeggen. Het enige alternatief is om een eengezinswoning (zonder boven- of benedenburen) te kopen.
Voor meer Trivia klikt u hier, of bekijk de FAQ pagina.
Gerelateerd
- Wie mag welke functies uitoefenen in de VvE (of juist niet)
- Onkostenvergoeding voor vrijwilligers in de VvE
