Gebruik van stemmenmeerderheid in VvE mag niet altijd

Binnen VvE’s worden nogal wat ruzies uitgevochten. In een uitspraak van de kantonrechter in Haarlem ging het om een zaak waarbij een lid van een VvE met een meerderheid ongemotiveerd een aantal voorstellen verwierp. Een besluit van de vereniging van eigenaars – dat is in de regel een besluit van de vergadering van eigenaars – werden vernietigd door een uitspraak van de kantonrechter. Een verzoek tot vernietiging moet worden gedaan binnen een maand na de dag waarop de verzoeker van het besluit heeft kennisgenomen of heeft kennis kunnen nemen.

Door: Hidde Reitsma | AMS Advocaten
Redactie: Nederlandvve.nl

Wanneer is sprake van misbruik van bevoegdheid?

Het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat misbruik van bevoegdheid niet is toegestaan. Een bevoegdheid kan onder meer worden misbruikt door deze uit te oefenen met geen ander doel dan een ander te schaden, met een ander doel dan waarvoor zij is verleend of wanneer, gelet op de belangen van de betrokken partijen, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet tot uitoefening van het recht had kunnen worden gekomen.

Misbruik stemrecht

Het uitoefenen van het stemrecht van een lid van een Vereniging van Eigenaren kan ook misbruik van bevoegdheid opleveren. Of sprake is van misbruik van recht bij de uitoefening van stemrecht (meestal zal dit zijn: een meerderheidsstem) hangt wel steeds af van alle omstandigheden van het geval. Onder meer de belangen van degene die zijn stem uitoefent spelen een rol, alsook de achterliggende omstandigheden (zoals de aard en de onderwerpen van het besluit waar het om gaat, de belangen van de andere partijen, de gegeven motivering door degene die de stem uitbrengt, etc).

Kantonrechter kan besluit VvE vernietigen

Een stem die is uitgebracht in strijd met de redelijkheid en billijkheid (dus waarbij sprake is van misbruik van recht) kan niet zonder meer buiten beschouwing worden gelaten. De kantonrechter van de plaats waar het gebouw is gelegen kan een besluit van (een orgaan van) de VvE vernietigen in de hiervoor beschreven procedure, die dus snel (binnen een maand!) moet worden gestart. De kantonrechter heeft echter niet de bevoegdheid te bepalen dat de uitgebrachte (meerderheid) stem buiten beschouwing dient te worden gelaten: de kantonrechter kan enkel het besluit van vernietigen (in dit geval was dat het besluit om een aantal voorstellen niet aan te nemen). De kantonrechter kan een verworpen besluit in principe niet alsnog nemen.

Vervangende machtiging kantonrechter

Wel kan de kantonrechter in bepaalde gevallen een vervangende machtiging verlenen. Dat kan in een aantal gevallen waarbij een eigenaar voor het verrichten van een handeling medewerking of toestemming van zijn mede-eigenaars nodig heeft. Die medewerking of toestemming kan worden vervangen door een machtiging van de kantonrechter, die kan worden verleend indien de medewerking of toestemming zonder redelijke grond is geweigerd of degene die haar moet geven zich “niet verklaart”.

Is er een vuistregel?

In de casus was sprake van een eigenaar met een meerderheid van de stemrechten in de VvE vergadering, die zonder enige motivering tegen een voorstel stemde. De kantonrechter oordeelde dat het enkele feit dat de stem geheel ongemotiveerd werd uitgebracht (dat wil zeggen: zonder dat enige verklaring voor de stem werd gegeven) reeds meebracht dat de uitgebrachte stem in strijd met redelijkheid en billijkheid was gedaan, en dus moest worden vernietigd. Dat gaat mijns inziens te ver. Bij de beoordeling van de vraag of er sprake is van misbruik van rechten spelen alle omstandigheden van het geval een rol. Het gaat mij te ver om te stellen dat het achterwege laten van een toelichting bij een uitgebrachte stem altijd sprake is van misbruik van recht. De rechter die hierover oordeelt moet steeds gemotiveerd aangeven waarom het gebrek aan motivering in dit specifieke geval misbruik van recht oplevert.

Na vernietiging moet een nieuw besluit worden genomen

De Vereniging van Eigenaars zal normaal gesproken in een nieuwe vergadering nogmaals moeten trachten het besluit te nemen. Wat nu als de meerderheidsstem in de volgende vergadering weer tegenstemt en nu met motivering? Dan zal opnieuw de vraag moeten worden gesteld of de uitgebrachte stem misbruik van rechten oplevert. Als de eigenaar zijn stem nu wel motiveert, moet de rechter die vraag geheel opnieuw beoordelen.

Het vernietigen van een besluit van een VvE kan dus nog niet voorkomen dat een patstelling ontstaat: als de partij met de meerderheidsstem telkens weer tegenstemt, zal de rest van de vereniging uiteindelijk in een civiele procedure (een bodemprocedure of, meer voor de hand liggend, een kort geding) moeten vorderen dat het de partij met de meerderheidsstem wordt verboden om zijn stemrecht zodanig uit te oefenen dat het besluit niet kan worden genomen. Het is jammer dat de kantonrechter in de vernietigingsprocedure niet (ook) kan bepalen dat het besluit wel op een bepaalde manier geacht moeten worden te zijn genomen. Dat kan een hoop geharrewar en geruzie voorkomen.

Conclusies Nederlandvve.nl

– Een vuistregel voor wanneer een stem niet meegeteld mag worden c.q. wanneer een stem is uitgebracht in strijd met de redelijkheid en billijkheid is niet te geven.
– Naar de huidige stand van het recht staat inmiddels vast dat een VvE lid met een meerderheid van stemmen, niet altijd (zonder meer) gebruik mag maken van zijn stemrecht.
– Indien de VvE, na vernietiging van het besluit door de rechter, er nog niet uitkomt, kan zij de rechter vragen om een vervangende machtiging.

Gerelateerd

– TIP: Corporatie als VvE-beheerder, (hoe) kom je ervan af? (Artikel, mei 2014)

– VvE-beheerder stemt mee over eigen ontslag (Artikel, december 2013)

– Geschil in VvE over onderhoud; vervangende machtiging (Artikel)

Over de auteur

Hidde Reitsma en Thomas van Vugt van AMS Advocaten in Amsterdam hebben veel ervaring in het adviseren en procederen over geschillen binnen de VvE’s. Daarnaast schrijven zij regelmatig interessante artikelen voor Nederlandvve.nl. De vastgoedrecht advocaten van AMS zijn sterk betrokken bij de zaken van hun cliënten, werken met korte lijnen en bieden scherpe tarieven. Klik hier om meer te lezen over de juridische aspecten van VvE’s op de website van AMS Advocaten.