Gevolgen stijging BTW voor reservefonds VvE

Door: Maarten den Ouden | Kascommissiegids.nl
Redactie: Nederlandvve.nl

Door de verhoging van het BTW-tarief zullen de in het onderhoudsplan (MJOP, definitie) voorziene kosten voor elke VvE hoger uitvallen. Vorig jaar verscheen op Nederlandvve.nl een artikel over de stijging van de BTW en de overgangsregeling. Maarten den Ouden, auteur van het boek Financiën van de VvE, geeft in het onderhavige artikel een korte uitleg over de gevolgen voor het reservefonds.

Prijzen inclusief BTW in MJOP
Als het goed is, zijn de prijzen die in de financiële vertaling van het onderhoudsplan van uw VvE zijn voorzien, allemaal inclusief BTW.

Dat is wel iets om even te controleren, want het komt voor dat de opstellers van het onderhoudsplan de VvE primair zien als een zakelijke partij. En in het zakelijk verkeer is het gebruikelijk om te werken met prijzen exclusief BTW.

Omdat de VvE echter geen teruggave kan krijgen van betaalde BTW, moet bij het begroten van de uitgaven voor groot onderhoud altijd worden gerekend met prijzen inclusief BTW.

BTW-verhoging naar 21%
Per 1 oktober 2012 is het hoge tarief van de BTW van 19% naar 21% gegaan. Dat is geen verhoging van 2% zoals vaak wordt gezegd, maar van 2 ‘procentpunt’ oftewel 1,68%. Dat is dus wat je zou kunnen noemen een ‘meevaller.’

Voor degenen die zich afvragen hoe die 1,68% berekend wordt, volgt hier de berekening op basis van een voorbeeld:

Effect op het reservefonds
De kosten van het in het onderhoudsplan voorziene groot onderhoud zullen dus bij uitvoering van het onderhoud ná 1 oktober 2012 naar verwachting 1,68% hoger uitvallen dan oorspronkelijk voorzien. Het bedrag van het reservefonds groot onderhoud zal derhalve met hetzelfde percentage verhoogd moeten worden.

De veronderstelling daarbij is dan dat de leveranciers de hogere BTW daadwerkelijk zullen doorberekenen en niet ‘voor eigen rekening’ zullen nemen.

Verhoging servicekosten
Een groot deel van de maandelijkse servicekosten wordt gebruikt voor de toevoegingen aan het reservefonds groot onderhoud. Afgezien van andere ontwikkelingen zal dit deel van de kosten dus ook met 1,68 % moeten stijgen.

Overigens vallen vrijwel alle uitgaven van VvE’s onder de categorie goederen en diensten die met het hoge BTW-tariefbelast zijn. Alleen voor schoonmaakwerkzaamheden binnenshuis (en dat geldt ook voor binnenruimten van de VvE) en voor schilderwerkzaamheden geldt het lage BTW-tarief van 6%. Dit tarief is niet verhoogd.

Daardoor zal het deel van de eigenaarsbijdragen dat niet voor de toevoegingen aan het reservefonds wordt gebruikt, ervan uitgaande dat leveranciers de tariefsverhoging daadwerkelijk zullen doorberekenen en er geen andere wijzigingen zijn, normaliter met minder dan 1,68 % stijgen.

Bovendien moet rekening worden gehouden met een ‘inhaalslag’: het bedrag van het reservefonds op 30 september 2012 moet immers worden aangevuld. Deze aanvulling komt bovenop de eerder genoemde stijging. Het is een beslissing van de ledenvergadering in welk tempo deze inhaalslag wordt gemaakt.

Laag BTW-tarief (6%)
Voor enkele bijzondere categorieën werkzaamheden aan woningen geldt het lage BTW-tarief van 6%. Behalve voor de eerder genoemde schoonmaakwerkzaamheden binnenshuis gaat het voor VvE’s dan met name om isolatiewerkzaamheden, schilderen en stukadoren en dan alleen in het geval dat de woningen ouder zijn dan twee jaar.

De ervaring leert dat in de onderhoudsplannen van VvE’s soms – ten onrechte dus – gerekend wordt met het hoge BTW-tarief voor alle onderhoudswerkzaamheden. Kijkt u dat voor de zekerheid even na in het onderhoudsplan van uw VvE. Wellicht blijkt dat de opstellers geen rekening hebben gehouden met het lage BTW-tarief en dat kan het effect van de verhoging van het hoge tarief weer aardig compenseren!

Gerelateerd
– 5 Vragen over servicekosten (Informatie)
– TIP: 5 Vragen over belastingen en de VvE (Informatie)
– Handleiding vaststellen reservering en hoogte reservefonds (Handleiding)
– BTW naar 21%, wat betekent dit voor u? (Nieuwsarchief)