Slecht VvE Beheer? Let op de signalen!

BNR Nieuwsradio berichtte vandaag over een probleem dat een appartementseigenaar constateerde met betrekking tot het beheer van de Vereniging van Eigenaars (VvE). De casus is – kort gezegd – als volgt: tot 2011 werd de VvE adequaat beheerd door een professioneel VvE-beheerder. Medio 2011 werd het beheer door de toenmalige bestuurder, zonder medeweten van de hiervoor genoemde appartementseigenaar en kennelijk dus zonder medeweten van de vergadering, overgedragen aan een nieuwe beheerder: ‘VvE Facility Beheer’ uit Etten Leur. Deze beheerder constateerde iets ‘vreemds’ bij de VvE: er zou namelijk sprake zijn van meerdere VvE’s (een hoofd- en ondersplitsing). Tot op heden is de nieuwe beheerder bezig om erachter te komen wat er precies aan de hand is.

Via deze link kunt u de uitzending, inclusief het commentaar op de kwestie van de geraadpleegde advocaat, terugluisteren. Bij ons gaan alle alarmbellen rinkelen naar aanleiding van deze uitzending. Hieronder leest u daarover een uitleg.

De nieuwe beheerder

Ten eerste valt ons op dat de bestuurder van de VvE kennelijk zelfstandig en zonder medeweten van de vergadering besluit om de overeenkomst met de toenmalige beheerder op te zeggen en een nieuwe beheerder in te schakelen. Het bestuur heeft deze bevoegdheid helemaal niet en een professioneel beheerder moet dat weten. Het is dus maar zeer de vraag of tussen de VvE en de nieuwe beheerder een rechtsgeldige beheerovereenkomst tot stand is gekomen: de beheerder weet immers dat het bestuur niet zomaar mag contracteren. In dat kader kan de bestuurder overigens ook aansprakelijk zijn voor eventuele schade die veroorzaakt is door aldus te handelen, namelijk zonder volmacht van de vergadering van eigenaars.

Daarnaast is het opvallend dat de nieuwe beheerder moeite heeft om uit te zoeken hoe de VvE in kwestie georganiseerd is: professioneel VvE-beheerders moeten worden geacht te weten wat een hoofd- en ondersplitsing is en hoe dergelijke VvE’s beheert moeten worden: daar mogen geen jaren overheen gaan.

Wij vragen ons naar aanleiding van het voorgaande af of de nieuwe beheerder überhaupt verstand heeft van VvE’s.

‘VvE Facility Beheer’ bestaat niet

Alarmerender is echter dat bij de Kamer van Koophandel (KvK) geen enkele beheerder met de naam VvE Facility Beheer bekend is, laat staan in Etten Leur. De beheerder die bij naam wordt genoemd, ene heer Voorwinde, is wel bekend bij de KvK als VvE beheerder, echter onder een andere handelsnaam. Interessant is echter dat deze zich pas eind 2012 (meer dan een jaar nadat de onderhavige VvE bij hem in beheer zou zijn gekomen) als VvE-beheerder bij de KvK heeft ingeschreven en bovendien is vermeldenswaard dat op het adres van zijn beheerkantoor geen enkele VvE staat ingeschreven. De vraag rijst dus wederom of de VvE te maken heeft met een ‘echte’ professioneel beheerder. En, mocht dat het geval zijn, dan rijst de vraag of hij dat al was op het moment dat de onderhavige VvE bij hem in beheer kwam. Verstand van VvE’s, zo merkten we al eerder op, lijkt hij in ieder geval niet te hebben.

Advies

In tegenstelling tot het advies van de geïnterviewde advocaat (om voorlopig bij de huidige beheerder te blijven totdat orde op zaken is gesteld…) kunnen wij deze VvE niet anders adviseren dan op zoek te gaan naar een capabele VvE-beheerder. Een beheerder die er meer dan een jaar over doet om de splitsingsakte(s) op te vragen bij het kadaster en te ontdekken hoe de VvE is georganiseerd kan geen goede VvE beheerder zijn; integendeel. Dit geldt te meer nu deze beheerder de regelmatig voorkomende situatie waarbij sprake is van een hoofd- en ondersplitsing ‘vreemd‘ noemt.

Het is verstandig om op zoek te gaan naar een goede beheerder die wel verstand van zaken heeft. Wellicht kan de VvE terugkeren naar de vorige beheerder: kennelijk waren de zaken onder diens beheer wel goed geregeld en bovendien kent deze de VvE inmiddels.

Signalen van slecht beheer herkennen

Ook zal de VvE moeten onderzoeken of er schade is geleden als gevolg van het handelen van de beheerder c.q. de overstap naar hem en zal de VvE zowel de beheerder als de bestuurder voor die schade aansprakelijk kunnen stellen.

Voor alle VvE’s geldt dat – als zij op zoek gaan naar een beheerder – zij moeten controleren of deze beheerder wel is ingeschreven bij de Kamer van Koophandel en bovendien is het van belang om referenties te vragen. Ook een keurmerk of lidmaatschap van een brancheorganisatie kan zekerheid bieden, maar is op zichzelf niet heiligmakend. Wellicht belangrijker is dat bestuurders en eigenaren zich bewust zijn van signalen die erop kunnen duiden dat ze te maken hebben met een slechte (of zelfs foute?) VvE beheerder. Het oppikken van deze signalen kan lastig zijn, zo blijkt uit het voorbeeld van BNR Nieuwsradio.

Gerelateerd

– TIP: VvE Beheer: prijs óf kwaliteit? (Nieuws, 11-2013)

– TIP: Handleiding VvE beheerder vinden (VvE Handleidingen)

– Handleiding VvE beheerovereenkomst opzeggen (VvE Handleidingen)

– VGM NL en Nederlandvve.nl werken samen voor meer kwaliteit in VvE branche (Nieuws,  10-2013)

– Stelende VvE beheerder AB&V failliet (Nieuws, 04-2013)