Harry Tresoor
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Beste PMSchC, ik lees best veel adviezen en hier komt er nog een. Wij begonnen 3 jaar geleden bij het wettelijk minimum van 0,5% van de herbouwwaarde plus een professioneel MJOP á €1.250,=. Dat hebben we kritisch bekeken en veel posten geschrapt. Het is onzin om de riolering te vervangen die al 90 jaar prima voldoet. Voor het oplossen van verstoppingen houden we een marge voor onvoorzien.
Elke 10 jaar een schilderbeurt is wel nodig. Met een offerte uit 2021 van €10.000,= komen we (met elk jaar 3% inflatie) uit op €20.000,= in 2031. Dus moet je gemiddeld €1.500,= per jaar reserveren voor de schilderbeurt. En dit soort sommetjes doen we voor elke grote klus in de toekomst.
We zijn met 3 eigenaren en hebben onze eigen appartementen de afgelopen 3 jaar grondig gerenoveerd. We hebben kennis en ervaring met aannemers en offertes. We hebben geen beheerder en houden alles in eigen hand. Het wordt wel lastig als je daar geen ervaring mee hebt.
Elk jaar gaat de herbouwwaarde omhoog in de opstalverzekering en we zitten inmiddels op 0,8%. Elk jaar begroten we opnieuw a.d.h.v. de herbouwwaarde en de inflatie en stellen dan de dotatie bij. Een spreadsheets is wel nodig, maar dat is ook maar schijn houvast. Er is geen standaard formule voor het berekenen van de dotatie (VVE-bijdrage). Laat je niks wijs maken. Gebruik vooral je eigen gezond verstand.
Succes, Harry
We zijn het nog steeds eens: “Mocht de Vergadering ooit besluiten tot belegging dan rest jou met het citaat uit jouw eerste post dus niets anders dan defungeren.”
De MvT is nuttig voor de rechter. Daarin staad de “geest”van de wet. Ik houd me voorlopig aan de lettertjes.
@Ronald, heel vervelend als je mij onjuiste stellingen in de schoenen schijft. Geen leuke bijrage.
Hallo @Rob en @Bob. Hartelijk dank voor jullie bijdragen. Ik denk dat we het wel eens zijn. Onze VVE heeft een MJOP voor 10 jaar van een gecertificeerd bureau en daarop zijn onze bijdragen gebaseerd. Volgend jaar rekenen we met 0,6% van de herbouwwaarde en daarna met 0,7%. Dat is een grote spreadsheet, maar niet ingewikkeld.
Het punt dat ik wil maken, is, dat het reservefonds niet groter hoeft te zijn dan nodig. Dat nodigt uit tot beleggen en dat is geen taak van een VVE en dan vraag je om problemen. Het bestuur moet daarvoor waken en daarover moet je duidelijke afspraken maken.
Als de reserve onder de 0,5% komt, kun je dat van te voren zien aankomen en aktie ondernemen. Ik ben door jullie overtuigd dat we die 0,5% altijd moeten aanhouden. Een onnodig grote reserve vertalen we in een lagere bijdrage.
Een VVE van 3 gaat geen dure beheerder, jurist of accountant inschakelen. We zijn hier allemaal academisch geschoold en hebben genoeg connecties en bronnen om de VVE fatsoenlijk te runnen.
Met vriendelijke groet, Harry
@Ronald, je moet wel de hele wetstekst (of een bron) laten zien en niet een kort citaat. Op dit forum zijn serieuze VVE bestuurders actief en verwachten serieuze bijdragen. Nogmaals, ik ben geen jurist, maar ik had wel een 9 voor Nederlands. Ik kijk naar https://wetboekplus.nl/burgerlijk-wetboek-boek-5-artikel-126-beheer-over-de-gemeenschap/ en ik heb daarbij mijn eigen verhaal.Alle vette tekst is van mij.
= = =
Burgerlijk Wetboek, Boek 5 Artikel 126 (5:126 BW) – Beheer over de gemeenschap
1. De vereniging van eigenaars voert het beheer over de gemeenschap, met uitzondering van de gedeelten die bestemd zijn als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. De vereniging houdt een reservefonds in stand ter bestrijding van andere dan de gewone jaarlijkse kosten.
Het gaat hier over een fonds (zoals pensioenfonds, beleggingsfonds) dat in stand gehouden moet worden en de bijdragen aan dat fonds zijn bedoeld om dat fonds in stand te houden. De omvang of grootte van dat fonds is gebonden aan regels, al dan niet wettelijk.
2. De jaarlijkse reservering ten behoeve van het reservefonds, bedoeld in het vorige lid, bedraagt ten aanzien van een voor bewoning bestemd gebouw, met inbegrip van een gebouw dat gedeeltelijk voor bewoning is bestemd:
Hier lees ik de (jaarlijkse, maandelijkse) reservering als de bijdragen die het fonds in stand moeten houden. Over de hoogte van het fonds en de bijdragen geld de volgende clausule
c. ten minste het bedrag dat is vastgesteld door de vergadering van eigenaars ter uitvoering van een door de vergadering van eigenaars vastgesteld onderhoudsplan van ten hoogste vijf jaren oud ten aanzien van de gedeelten die niet bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt, dat betrekking heeft op een periode van ten minste tien jaar en waarin de benodigde onderhouds- en herstelwerkzaamheden alsmede de geplande vernieuwingen zijn opgenomen daaronder mede begrepen een berekening van de aan die werkzaamheden en vernieuwingen verbonden kosten en een gelijkmatige toerekening van die kosten aan de onderscheiden jaren;
OF
ten minste 0,5% procent van de herbouwwaarde van het gebouw.Hier staat OF tenminste 0,5 en niet EN een minimum van 0,5%. De ALV kan dus besluiten tot een lager dan het wettelijk minimum en bijbehorende bijdragen.
5. In een reservefonds ten aanzien van een gebouw als bedoeld in het vorige lid, aanhef, worden de bijdragen gedeponeerd op een afzonderlijke betaalrekening of spaarrekening als bedoeld in artikel 1:1 van de Wet op het financieel toezicht, ten name van de vereniging van eigenaars.
Van de vorige volzin kan slechts worden afgeweken bij reglement, bij besluit van de vergadering van eigenaars, genomen met een meerderheid van ten minste vier vijfde van het aantal stemmen dat aan de appartementseigenaars toekomt, of door middel van het ten behoeve van de bijdragen verstrekken van een bankgarantie ten name van de vereniging van eigenaars.
Wij (VVE van 3) laten dus alles via één bankrekening lopen, omdat de AVL dat unaniem heeft besloten. Je moet wel een slim neefje bij de hand hebben die handig is met spreadsheets, om de getallen uit elkaar te houden.
6. Tenzij het reglement uitdrukkelijk anders bepaalt, is de vereniging bevoegd een overeenkomst van geldlening aan te gaan.
7. De vereniging kan binnen de grenzen van haar bevoegdheid de gezamenlijke appartementseigenaars in en buiten rechte vertegenwoordigen.
8. De vereniging ziet toe op de nakoming van de verplichtingen die voor de appartementseigenaars uit het bij of krachtens de wet en het reglement bepaalde jegens elkander voortvloeien en kan te dien einde in rechte tegen hen optreden. Onder appartementseigenaars wordt hier begrepen hij die een gebruiksrecht aan een appartementseigenaar ontleent.
9. Zolang tweederde deel van de appartementsrechten, daaronder mede begrepen het aan die appartementsrechten verbonden aantal stemmen, niet is overgedragen onmiddellijk na oprichting van de vereniging van eigenaars, gaat de vereniging van eigenaars geen overeenkomsten voor onderhoud aan met een langere looptijd dan een jaar.Toelichting
De VvE is belast met het beheer over alle zaken die gemeenschappelijk zijn. Zo houdt zij ook toezicht hierop en dient zij deze zaken te vervangen of te repareren indien dit nodig is. In dit kader is de VvE dan ook bevoegd geldleningen af te sluiten. Het reglement kan deze bevoegdheid uitsluiten.
De VvE vertegenwoordigt alle gezamenlijke appartementseigenaren. Daarnaast kan de VvE zelf vertegenwoordigd worden door een bestuurder.
Einde citaat – Burgerlijk Wetboek, Boek 5 Artikel 126 (5:126 BW) – Beheer over de gemeenschap
Dankjewel @Rob. Ik denk dat je gelijk hebt. Volgens Artkel II.7 moeten we die 0,5% van de herbouwwaarde dus PERMANENT aanhouden in onze MJOP-begroting-bankrekening. We gaan onze spreadsheets aanpassen.
Ik blijf erbij; dit gaat over een SALDO (op een aparte reserve-rekening) en NIET over de bijdragen.
Juridische mierenneukerij is altijd nuttig voor de andere forumleden. Wij laten de reserve-bijdragen (nog niet het saldo) oplopen van 0,5% met 0,1% per jaar (plus de vaste lasten). Unaniem besluit van de ALV. Daarmee zitten we de komende jaren aan de veilige kant.
Maar je veranderde van onderwerp. Wanner ga je ons voor de rechter slepen?
@Ronald, ik hoop dat ik mijn zienswijze wél eens kan toelichten bij de (rijdende?) rechter. Maar dan heb ik iemand nodig, die mij voor de rechter sleept. Zou jij dat voor mij kunnen doen? Ik ben benieuwd naar de aanklacht.
Serieus, ik ben benieuwd naar ervaringen (van alle forumleden die dit lezen) over wie, wanneer en waarom een VVE bestuur(der) voor de rechter heeft gestaan. Wie was de aanklager, wat was de aanklacht, wat was de verdediging en wat was de uitspraak.
Ik las ook de sappige anekdote van de sex-werker-aan-huis. Verboden door de VVE, maar toegestaan door de rechter. Ik ben geen jurist, maar ik kan deze jurisprudentie wel googelen. Weet waar je aan begint.
Hartelijk dank Carla voor de tip. Ik heb het Model-2021 gevonden bij de Vereniging Eigen Huis. Daar is nog meer informatie te vinden over VVE’s. Dank daarvoor. Ik heb het document gedownload en ga het bestuderen.
Ik houd vol, dat we (VVE van 3) strikt binnen de regelgeving blijven. Als bestuurder en eigenaar-bewoner heb ik daar alle baat bij. We hebben ook géén Bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering. Dat heb ik (bestuurder) bewust zo gedaan. Het bestuur (inmiddels 2) heeft ook alijd decharge gekregen van de ALV.
Ik ben pensionado en heb alle zin en tijd om (amateur) bestuurder te spelen. Ik heb destijds onze slapende VVE met een bombardement van e-mails tot leven gewekt. Ik weet ongeveer wat ik doe.
Unanimiteit is bij ons belangrijk. En we gaan ook niet zeuren over warmtepompen die lawaai maken of zonneschermen en dakkapellen die zonder toestemming zijn geplaatst. Het loopt hier al 3 jaar heel soepel.
Ons derde lid is een vastgoedbelegger met belangen in meerdere VVE’s en hij heeft een beheerkantoor. Daar zit de kennis, zou je zeggen. Zolang hij niet piept, blijft de VVE op koers. Als er onenigheid ontstaat, kunnen we denken aan een nieuwe Akte van Splitsing. Maar dat is een ingewikkeld en duur traject. Weet waar je aan begint.
Het is mij een raadel wie of wat ons (het bestuur) voor de rechter gaat slepen, zoals meerdere commentaren suggereren. Ik ben mij niet bewust van enige handhavingsinstantie voor VVE’s. Pas als huurders-bewoners gaan klagen over verwaarlozing door huisjesmelkers, komt de gemeente (niet) in aktie. Dat lijkt me niet relevant voor onze VVE.
@monaster. Wij passen geen AvS aan, wij corrigeren (unaniem) clausules in de AvS die ons niet bevallen door officiële besluiten van de ALV. Volgens mij zijn deze besluiten rechtsgeldig, ongeacht de AvS. Laat een juridische schriftgeleerde er maar naar kijken. Als één van de 3 leden gaat sputteren, ja dan wordt het tijd voor een notaris.
Het model van 2013 (Hartman, Amsterdam) is 28 kantjes, het model van 2017 (Kolster, Rotterdam) is 51 kantjes. Dat is best nuttig voor een VVE met 30~300 leden, maar zinloos voor een VVE van 3.
Een nieuwe AvS (op basis van het 2017 model) is voor ons onmoglijk, omdat we met z’n drieën niet alle functies kunnen vervullen zonder belangenverstrengeling; bestuurder, penningmeester, kaskommissie, voorzitter vd ALV, gemachtigden, tekenbevoegden, bewoner, eigenaar, beheerder en nog zo wat petten.
@Rob, sorry, dit is weer notariële geheimtaal, dus ik lees het misschien verkeerd.
Onze Akte van Splitsing is gebaseerd op het “modelreglement dat is vastgesteld bij een akte verleden op zeventien januari tweeduizend zes (2006) voor mr. A.G. Hartman, notaris gevestigd te Amsterdam. Een afschrift van deze akte is ingeschreven in de openbare registers (destijds Amsterdam) op achttien januari tweeduizend zes in register 4, deel 19399, nummer 166.”. Dit model kun je gewoon googelen, maar er is nu ook een recenter model.
In artikel 15.4 van dit model is sprake van “één procent” van de verzekerde herbouwaarde. In onze splitsingsakte is dat aangepast:
Artikel 15
In het vierde lid dient in plaats van “één procent” gelezen te worden “drie promille” en in plaats van “rekening”, “bank- of andere rekening”.Dit was in 2013 nog zonder enige ALV of MJOP. Ik zag dit pas later en ik ga niet meer klagen. We zijn toen overvallen door een vastgoed cowboy. Met unanieme ALV besluiten trekken we alles weer recht wat krom zit.
@Rob, je hebt gelijk; wij hebben het makkelijk met een VVE van 3 en dat willen we graag zo houden. Ik vind steun voor mijn zienswijze bij de rijksoverheid, maar je kunt het beste een juridische schriftgeleerde raadplegen.
Als je elke 10 jaar groot onderhoud nodig hebt á €20.000,= dan moet je €2.000,= per jaar sparen. Als de VVE geen MJOP heeft en de herbouwwaarde is €1 miljoen, dan is dat €5.000,= en dat is €3.000,= overtollig geld, dat elke eigenaar-bewoner ook nog eens moet opgeven in Box-3.
Dat potje (reservefonds) is geen belegging of vermogen, maar spaargeld, aldus een rechterlijke uitspraak. De minister gaat deze kwestie nog bekijken. Leuk, want dan kun je straks geld terug vragen.
De VVE laat een MJP opstellen door een gespecialiseerd bureau en doet dat niet zelf. Dat kost je rond de €1.000,= en daarvoor krijg je een berg documenten, foto’s en spreadsheets, soms 30, soms 50 kantjes. Ik raad het elke VVE aan. Maar ga dan niet klakkeloos aan de slag en bekijk kritisch wat nodig en nuttig is.
Die 3 jaar kan ik me vaag herinneren van alle informatie die ik in de loop der tijd heb gegoogeld. VVE Belang is een bron voor actuele informatie: https://www.vvebelang.nl/. Ik heb hier ook nog het Handboek VVE van Centraal Beheer Achmea en van de Vereniging Eigen Huis. Bronnen genoeg voor de geïnteresseerde bestuurder.
Ha, een catch-22 situatie. Als de eigenaars/leden/bestuur van de ALV vaag of onbekend zijn (vastgoed cowboys, huisjesmelkers, beheerders) kunnen dus geen besluiten worden genomen? De wet en de KvK hebben vast wel oplossingen voor dit soort situaties. Ik zou beginen bij de KvK.
@Corina. Wij zaten in dezelfde situatie. Het was nog erger, want de eigeneren en bestuurders waren moeilijk te achterhalen. Als eerste moet je de KvK registratie op orde brengen. Je kunt ze bellen en dan vertellen ze hoe dat werkt.
Volgens mij is er geen verschil tussen een reguliere en irreguliere ALV. Een meerderheid kan altijd een ALV bij elkaar roepen. Daar moet je het (interim) bestuur goedgekeurd (of veranderd) worden.
Tijdens de Corona hebben wij virtueel (via e-mail) vergaderd en notulen en besluitenlijsten heen en weer gestuurd. Dat ging prima met een VVE van 3 eigenaars. Die e-mails zitten natuurlijk wel in het dossier van de VVE.
Dank Ronald.
In artikel 126 lees ik (1.2a) “het bedrag dat de ALV besluit” **ÓF** (1.2b) “0,5% van de herbouwwaarde”. Als er genoeg geld in reserve is voor de volgende grote schilderbeurt, kan de bijdrage in theorie (dus) naar €0,00.In artikel 122 (3) is trouwens sprake van de “omvang van het reservefonds” en niet van de “bijdragen aan het reservefonds”. Een onnodig grote reservepot nodigt alleen maar uit tot beleggen en speculeren en dan haal je je nog meer problemen op de hals en evt. een faillisement.
Een MJOP is wettelijk verplicht, maar daarin staat ook veel onzin. Buitenschilderwerk gebeurt normaal om de 6 á 8 jaar. Als er maandelijks een glazenwasser langs komt, kan dat naar 10 á 12 jaar. Een eenvoudige spreadsheet geeft je alle getallen.
Als je onverhoopt door het (wettelijk) minimum zakt, heb je daarna 3 jaar de tijd om dat via (extra) bijdragen aan te vullen.
In artikel 126 (1.3) staat ook dat een aparte reserve-rekening niet verplicht is, als de ALV dat besluit. In onze VVE van 3 eigenaren doen we dat dus niet. De ALV is altijd het hoogste orgaan. Deze wet is bedoeld om speculanten en huisjesmelkers tot de orde te roepen, niet voor fatsoenlijke mensen.
In onze Akte stonden / staan clausules die in strijd waren met de wet. Maar die was opgemaakt door Dirk K.:
https://panorama.nl/artikel/481046/notaris-van-de-onderwereld-opgepakt-en-geschorst
