muis007
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Er is gestemd.
En er is massaal gestemd voor punt 3 , 4 en 5. Dus zo min mogelijk beperkingen voor de serrehouders.
Beslist geen gebruiksovereenkkmst en al helemaal geen kettingbeding, want dat zou zo beperkend zijn als een eigenaar zijn appartement verkoopt en er zit een beding op de serre….
Bovendien, zo stelt het bestuur, alles, echt alles, zoals schade, staat gewoon goed geregeld in de splitsingsakte.
Dus nergens voor nodig die gebruiksovereenkomst.
Het werd geslikt voor zoete koek, wat wij er ook tegenin brachten.
Tja…tegen zoveel naïviteit is niets opgewassen 😞Ook Rijssenbeek worstelt hiermee.
Het is zeker de moeite waard om deze optie (art 12) te proberen. Niet duidelijk is of buurman, als VvElid, aansprakelijk is als opdrachtgever, want de prutsbouwer, die de zaag ter hand nam, valt dan weer niet onder artikel 12.
Nu buurman zwart op wit gesteld heeft dat hij de prutsbouwer expliciet de opdracht heeft gegeven om onder onze dakgoot te blijven, zou hij dit moeten bewijzen, volgens Rijssenbeek. Dat kan hij niet en prutsbouwer betwist dat ook. Die stelt dat alle werkzaamheden in overleg met buurman zijn uitgevoerd.Het is en blijft gecompliceerd.
Ja dat klopt, de route via artikel 12 is iets makkelijker dan via het bouwrecht.
Morgen toch maar even bellen met Rijssenbeek.
Mijn echtgenoot is welkom!
Nu nog 1 laatste vraagje.
Artikel 12 AvS
“Iedere eigenaar of gebruiker is tegenover de andere eigenaars of gebruikers aansprakelijk voor schade toegebracht aan het onroerend goed en voor onredelijke hinder veroorzaakt door de schuld van hemzelf of van zijn huisgenoten en hij is verplicht, voorzover dit redelijk is, maatregelen te dulden die de strekking hebben bedoelde schade te voorkomen.”Onze RB jurist is van mening dat buurman dus aansprakelijk is voor de schade aan ons dak + goot.
Buurman blijft aansprakelijkheid afwijzen omdat niet hijzelf, maar het door hem ingehuurde prutsbouwbedrijf gezaagd heeft.Feit blijft dat buurman een te grote serre gekocht heeft en deze niet wenste aan te passen aan de beschikbare ruimte.
De vraag is
– maakt het, op basis van art 12, uit voor de aansprakelijkheid of de schade toegebracht is door buurman of door een derde (zijn prutsbouwer)?@DikOz
Dankjewel, ik begrijp het nu.Het bestuur, (voorzitter, penningmeester en secretaris) zijn alle 3 vrijwilligers die ook gewoon lid zijn.
Ze zijn alle 3 door de vergadering benoemd. Er viel weinig te kiezen, want niemand anders wilde 🙂Ik vind het zelf eigenlijk 2 zaken die nauw met elkaar verbonden zijn.
Buurman bouwt onrechtmatig een serre. Veroorzaakt schade. Weigert die schade te betalen. Maar wil wel toestemming van de leden.
En hoe gaat dat dan bij de volgende schade?
Dat belooft nog wat voor de toekomst. Want de vraag is niet òf er schade gaat komen, maar wannéér dat komt. Het is één groot prutswerk, dat ding.@Rob
De reden achter het koppelen van de huidige schade aan de toestemming is dat het raar is als de buurman voor de toekomstige schade wel aansprakelijk is, maar voor de huidige niet.
Buurman ontkent namelijk dat hij aansprakelijk is.
Het bestuur zegt ook dat de VvE niet aansprakelijk is omdat de serre niet door natrekking gemeenschappelijk is geworden.
Op basis van artikel 12 is de buurman wel aansprakelijk.
Buurmans aansprakelijkheidsverzekering dekt geen schade op basis van de splitsingsakte.Dus, zo zegt de jurist RB, de buurman kan nu kiezen. Als hij wil dat de serre blijft staan en hij wil daarvoor toestemming van de leden, dan is de voorwaarde dat de schade betaald wordt. Het is dus een pressiemiddel.
De buurman wil wel de lusten, maar niet de lasten en dat is niet juist.
Zo proberen we ook een civielrechtelijke procedure te voorkomen.Wat betreft de muur waar die serre aan verankerd is: wij kunnen daar niet meer bij om de houten delen te verven. Dus wij willen van die onderhoudsplicht af.
Overigens kan ik in splitsingsakte die plicht niet vinden, wel dat de kosten van het buitenonderhoud van de gevel en dak voor de betreffende appartementseigenaar zijn. artikel 16)
Uiteindelijk kunnen we ons beroepen op overmacht, maar ik zit niet op nog meer ellende en discussie te wachten.
Wij denken dat ook al is een gebruiksovereenkomst in strijd met de splitsingsakte , dat heb je in ieder geval nog iets, in plaats van helemaal niets. In feite is de splitsingsakte niet toereikend voor deze uitbouw/serres.@Dik. Sorry, ik begrijp je niet. Wil je het nog een keer uitleggen?
Ter verduidelijking
Agenda
1. Opening
2. Vaststellen quorum/aantal stemmen
3. Verzoek om alsnog toestemming te verlenen voor de reeds geplaatste serre/overkapping aan (adres) onder voorwaarde dat de kosten voor de instandhouding en onderhoud van de serre/overkapping en de gevel waaraan of waartegen deze is geplaatst voor rekening van de betreffende appartementseigenaar komen.
4. Idem voor 2e serre
5. Idem voor 3e serre (dat zijn onze buren)
6. Verzoek om alsnog toestemming te verlenen voor de reeds geplaatste serre/overkapping aan (adres) onder voorwaarde dat er een adequate gebruiksovereenkomst met de eigenaren van (adres) wordt afgesloten, waarin onder andere het volgende wordt opgenomen:
I) de onderhoudsplicht van de buitenmuur van (ons adres) gaat naar de appartementseigenaar van (buren)
II de appartementseigenaar van (buren) is aansprakelijk voor elke vorm van schade die door of vanwege de serre wordt veroorzaakt, dan wel het gebrek aan goed onderhoud van de gemeenschappelijke delen
III) de appartementseigenaar van nummer (buren) sluit een adequate verzekering af tegen(toekomstige) schade als gevolg van de serre.
6a. De appartementseigenaar van (buren) vergoeden de door de appartementseigenaar van (ons adres) geleden schade ter hoogte van (bedrag). Zie bijlage.
7. Sluiting.Er moet gestemd worden over punt 3, 4, 5, 6 en 6a.
Ik ben van plan een korte mail te sturen met 2 punten naar het bestuur.
“De schadevergoeding staat gesplitst van de voorwaarden. Ingevolge de splitsingsakte (art. 12) en het wettelijk aansprakelijkheidsrecht is stemming op deze manier niet mogelijk. Ik verzoek u om binnen 5 dagen dit aan te passen en de schadevergoeding te koppelen aan de toestemming.”
(Deze tekst is afkomstig van de rechtsbijstand advocaat)
“Het lijkt er op dat het bestuur mijn echtgenoot de toegang tot de vergadering wil weigeren. Ik verneem graag binnen 5 dagen welk redelijk belang de VvE hierbij heeft. De vergadering zou er juist belang bij hebben als iemand met enige kennis van zaken plaatsneemt in de VvE vergadering.”
Zou dit voldoende zijn?
Mijn partner is toevallig jurist 🙂
Dank Rob, ja dat artikel had ik ook gelezen.
En dat bedoel ik dus met ” de meningen zijn hierover nogal verdeeld”In MR 2006 en 2017 staat dat je je kan laten vergezellen van een advocaat. Maar dat geldt zeker niet voor oudere MR’s?
Een aantal jaar geleden zijn wij ook samen naar een vergadering geweest waar gestemd moest worden. Mijn man heeft daar ook zelfs het woord gevoerd.
En nu stelt het bestuur in de uitnodiging voor de vergadering dat uitsluitend leden zijn uitgenodigd.
In de uitnodiging staat dat er ook gestemd moet worden over een door ons ingebracht punt en dat mijn partner geen lid is.Het is puur pesten (of ze zijn bang voor mijn man) en super kinderachtig.
Dat ben ik helemaal met je eens!
Welke zin (het type machtiging) uit het boekwerk, bedoel je?De daken, ja dat is erg vaag omschreven.
Artikel 2. Tot de gemeenschappelijke delen worden onder meer gerekend: a. Funderingen, dragende muren en kolommen, het geraamte van het gebouw met de ondergrond, het ruwe metselwerk, alsmede de vloeren, borstweringen, galerijen, gangen, hellingbaan, het hek- en traliewerk, de dakterrassen en trappen.
b. technische installaties met de daarbij behorende leidingen, met name afvoer van hemelwater met de riolering, de electriciteits- en bliksembeveiliging.Geen woord over de daken, maar in artikel 16 staat het volgende
Artikel 16. Tot de schulden en kosten als bedoeld in artikel 875f, 1e lid onder a van het Burgerlijk Wetboek worden NIET gerekend:
A. Die verband houden met het buitenonderhoud van de woningen, het onderhoud en vernieuwing van de daken van de woningen.
B. Die van de paden genoemd in artikel 4 lid 2. (Dat is het gangetje tussen de 4 dakterrassen, waar de achteruitgangen zijn)Daaruit concludeer ik dat de daken dus niet onder de gezamenlijke delen vallen.
Mijn man is inderdaad geen mede-eigenaar.
Ik had die passage uit Rijssenbeeks werk ook gelezen maar hier op het forum zijn de meningen daar wat verdeeld over.
In mijn splitsingsakte staat ook “hetzij in persoon, hetzij bij gevolmachtigde” dus niet “en-en”.Update
Er komt een aparte ledenvergadering omdat gestemd gaat worden over de serre(s).
Mijn man is geen lid van de VvE.
Het bestuur wil hem er niet bij hebben.
Kan dat?
De communicatie met het bestuur loopt helaas via onze rechtsbijstand en de rechtsbijstand van de VvE.
Wij hebben gevraagd om toestemming te verlenen mét een gebruiksovereenkomst. Het bestuur wil zonder.
Er moet dus nu voor 2 mogelijkheden gestemd worden.Pikant detail. Er zijn 3 serres gebouwd. Over alle 3 moet nu gestemd worden. Bij 2 zonder gebruiksovereenkomst, bij de 3e (onze buren dus die in ons dak gezaagd hebben) moet er 3x gestemd worden : a) zonder gebruiksovereenkomst en b) met gebruiksovereenkomst en c) of onze schade vergoed moet worden door de buurman.
Wij hebben dus als bewoners veel belang om aanwezig te zijn en het woord te voeren.
Het bestuur vindt ons kennelijk erg vervelend en kan mij niet weigeren , maar wil nu (heel kinderachtig) mijn man weigeren.Kan ik daar iets tegen doen?
Dankjewel voor de update! Het verbod voor aan-, op-, en uitbouw staat ook in mijn splitsingsakte.
Het is en blijft knap ingewikkeld, vooral omdat rechters het ook niet altijd met elkaar eens zijn 🙁Uit punt 24.2 begrijp ik dat mijn schade (die veroorzaakt is door buurman), ten laste komt van buurman, ook al is de serre door natrekking onderdeel geworden van het Gebouw.
Maar wie moet nou toestemming geven om de staander circa 20cm te verlagen + een strookje van het polycarbonaat serredak af te zagen, zodat ik dak en goot kan laten herstellen?Eigenlijk is dit best wel bizar. Iemand bouwt onrechtmatig een serre en veroorzaakt daar schade mee en ik heb toestemming nodig om die schade te herstellen…
