Post
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Bij ons is er een diversiteit aan eigenaren. Maar veel full-time werkenden. Het zijn met name de pensionado’s, part-timers en mensen zonder werk die wel betrokken zijn. Dat is inherent aan de locatie (centrum van de grote stad). Met name afweging van tijd, zin en of men het belangrijk vind. Alles wat moet gebeuren dat gebeurd immers als het bestuur en beheerder zijn werk goed doet. Een enkel lid is het ergens soms niet mee eens, maar met ruim 100 eigenaren is het onmogelijk alle neuzen dezelfde kant op te krijgen. Kijk maar naar de Tweede Kamer verkiezingen. Onze leden hebben op meerdere momenten ook buiten de ALV om alle ruimte om input te leveren en hun (ongezouten) mening te geven. Graag zelfs.
Ik begrijp dat het artikel in het HHR een omstreden artikel is. En we zijn ons er ook zeker van bewust dat mocht het er op aan komen hier zonder twijfel een rechter over zou moeten beslissen. In ieder geval in onze situatie ben ik er van overtuigd dat een rechtbank dit niet zomaar een uitgemaakte zaak zal vinden. Uiteraard mag iedereen zijn mening hebben hier over.
Om voor de interessante discussie nog wat details mee te geven:
– dit artikel is gebaseerd op enkele (zeer) oude akten van splitsing van andere VvE’s waarin dit dus op akte niveau al specifiek werd afgedwongen. Het is niet onwettig. Het is alleen de vraag of er in de Akte van Splitsing iets gedefineerd staat waarin specifiek staat dat het niet mag. Als dat het geval is, dan zou een artikel in het HHR inderdaad nietig zijn.
– het toevoegen van dit artikel aan het HHR is als meerderheidsbesluit behandeld. Meer dan 2/3 van de leden is hier mee akkoord gegaan.
– eigenaren krijgen voldoende tijd (+1mnd) om een machtiging af te geven of afmelding te doen voor de ALV en worden tussentijds nog twee maal herinnert wordt en er daarnaast worden nog via berichtenborden de nodige herinneringen gepubliceerd
– In de herinnering wordt nogmaals aangegeven dat de kosten voor een tweede vergadering verhaald kunnen worden (niet “zullen”, maar “kunnen”)
– kosten die niet in het belang zijn van de gezamenlijke eigenaren kunnen doorbelast worden op individuele eigenaren.
– de feitelijke kosten van het organiseren van een tweede vergadering, met name overdag in het portiek zijn verdeeld over de beperkte groep thuisblijvers ook te overzien. In het ergste geval een tientje of twee. Als deze kosten per lid werkelijk echt hoog zijn, zou dit betekenen dat het aantal thuisblijvers zeer klein is. De financiële impact van de regel is zeer klein, het gaat daarom ook meer om de mentale invloed die er van uit gaat. Het lid wat hier vol tegen in gaat zal niet het lid zijn wat zich niet afmeld of geen machtiging afgeeft of er was sprake van een bijzondere situatie waarbij het de vraag is of een individuele doorbelasting dan nog doorgezet moet worden.
– regels zijn er om alles in goede banen te leiden, niet om geld binnen te halen op basis van boetes en doorbelastingen. Het feit dat het kan wil niet zeggen dat het moet. Voor meerderheidsbesluiten komen we nog altijd stemmen te kort, maar daar gaan we niet deze regel op handhaven. We kijken en handhaven in alle redelijkheid.
Met alle moeite, regels en herinneringen is het wat ons betreft de vraag of het redelijk en billijk is dat alle eigenaren moeten betalen voor iets wat een kleine groep veroorzaakt. En met name, wij zijn van mening dat de Akte van Splitsing niet specifiek genoeg is op deze situatie en ruimte bied voor regulering in een HHR. Daarbij genomen is het niet onwettig, dus is het artikel in het HHR niet per definitie nietig.
Maar inderdaad, het blijft een interessante om eens in jurisprudentie voorbij te zien komen. Bij ons is de kans denk ik zeer klein omdat dit artikel in combinatie met de andere maatregelen inmiddels voldoende zijn voor de meeste besluiten.@Rob, het artikel op NederlandVVE is netjes maar impliceert dat de opkomst vanzelf op niveau komt als je alles netjes regelt en uitgebreid informeert. Feitelijke tips voor een hogere opkomst vind ik ze niet echt.
Wij hebben ook structureel last hier van en hebben de nodige dingen geprobeerd die in wisselende mate effect hebben. Uiteraard moet elke VvE zelf kijken naar haar eigen situatie en leden. Niet alles werkt per definitie in alle gevallen.
– uitgebreide informatie sturen bij de agenda met het doel te laten zien waar het gesprek over zal gaan. Te weinig informatie werk averechts, te veel informatie (dus ook offertes) maakt het een papieren tijger. De meesten willen het dan ook niet lezen.
– machtigingen voor zo ver mogelijk invullen (voorzien van naam en huisnummer)
– machtigingen voorzien van duidelijke opties voor een steminstructie van de belangrijkste onderwerpen (of alles, maar dan wordt het soms een enorm lang ding).
– de tweede ALV plannen op een doordeweekse dag om 9:00 in de hal van het complex en dit vooraf aankondigen. Wij doen dit onder de noemer, als de leden ‘s avonds geen tijd hebben, dan moet het blijkbaar overdag. Meestal komen er in dat geval op de 2e vergadering niet meer dan 3 leden van de +100.
– een week voor de vergadering een herinnering sturen per email ook met het verzoek de volmacht in te dienen bij afwezigheid >> meest effectieve!!
– artikel toevoegen aan het Huishoudelijk Reglement met als doel het mogelijk te maken de kosten voor een eventueel benodigde tweede ALV als gevolg van het niet behalen van het quorum door te belasten aan die eigenaren welke niet aanwezig waren en geen volmacht hebben afgegeven.
Die laatste moet zeker niet gezien worden als een boete en wordt ook niet per definitie toegepast. In ons geval is er een vaste club die per definitie niet op komt dagen en per definitie geen volmacht af geeft.
Met de bovenstaande punten hebben we de afgelopen 3 vergaderingen direct besluiten kunnen nemen. Met uitzondering van de meerderheidsbesluiten. Maar een stuk beter dan daarvoor.Wij ontkomen er niet aan om een dergelijk systeem te hebben. Maar we volgen daarbij zeer strak de letters van de wet.
We hebben enige tijd geleden toevallig een eigenaar gehad die een procedure wilde starten voor het verwijderen van alle camera’s omdat het besluit niet goed genomen zou zijn. Daar hebben we toen met spoed een extra LV voor afgeroepen waarbij de feitelijke beslissingstekst uit het vorige besluit nogmaals is herhaald, voorzien van zienswijze en een voorbeeld van hoe dat in de afgelopen jaren is uitgevoerd. We hebben bijna unaniem het besluit genomen het eerdere besluit te handhaven, ook met de context van de zienswijze en uitvoering tot op heden. De betreffende eigenaar durfde zijn hand niet op te steken om tegen te stemmen.
Wij hebben als basis wel een uitgedokterd beleidsdocument wat aansluit op de wetgeving. Hieronder zal ik de tekst plaatsen. Let op als je dit over neemt en gaat sleutelen. Elke regel heeft een hele specifieke functie en is doordacht.
Wat ook belangrijk is is bewoording. Voorkom dat er verwarring ontstaat tussen toezicht (live meekijken) en controle/bewaking (achteraf controleren bij incidenten). In het eerste geval is een vergunning nodig en in het tweede geval niet. Met name duidelijkheid brengen in dit verschil zal mensen meer zekerheid geven over privacy.
Voor wat betreft het nemen van een beslissing, het moet inderdaad duidelijk uit de vergaderstukken blijken waar over besloten wordt. Anders kunnen mensen met een machtiging niet goed vooraf een steminstructie geven.
Verder viel me in het oude gedeelde van de posts op dat de TS niet aanwezig was op de ALV. Als bestuurslid vind ik het altijd zeer vervelend als mensen klagen maar niet de geeigende weg volgen en afwezig blijven op het moment dat je het gesprek aan kan gaan. Blijf altijd het gesprek aan gaan daar waar je de mogelijkheid krijgt. Zeker als er meer speelt is aanwezigheid op een ALV cruciaal. Met een goede voorzitter (van de vergadering) kan iedereen goed zijn verhaal doen. Communiceren via brieven en advocaten werkt frustratie in de hand en is zeker niet bevordelijk voor het zoeken naar een oplossing en is bovendien vaak kostbaar voor de overige eigenaren die een dergelijke discussie nutteloos vinden. Immers iedereen heeft een mening.
Succes met de situatie. En voor diegene die hier ook mee te maken hebben hoop ik dat onderstaande hulp kan bieden bij het goed implementeren van videobewaking binnen een VvE.
============
Beleid videobewaking
LET OP: De videobewaking valt onder de wet- en regelgeving zoals deze is beschreven in de “Handreiking Vrijstellingbesluit Videocameratoezicht” welke terug te vinden is op de website van het College Bescherming Persoonsgegevens (http://www.cbpweb.nl/hvb/pages/vwc36.aspx). De wet- en regelgeving is te allen tijde leidend en onderhevig aan wijzigingen.
Doel
Het bewakingssysteem heeft als doel:
– de bescherming van de veiligheid en de gezondheid van bewoners en bezoekers van ons
pand;
– de beveiliging van de toegang tot ons gebouw;
– de bewaking van het gebouw en zaken die zich in het gebouw bevinden;
– het vastleggen van incidenten.
Het systeem is niet bedoeld voor voortdurende controle van natuurlijke personen en zal niet als dusdanig gebruikt worden.
Toegang
De toegang tot het systeem is beperkt tot de leden van het Bestuur van de V.v.E. en diegene die belast is met de bewaking of de verstrekking van de opnames.
Toegestane ontvangers van de opnames
De opnames mogen alleen worden verstrekt aan: degenen, inclusief derden, die:
– belast zijn met de hierboven opgesomde werkzaamheden, of
– leiding geven aan de hierboven opgesomde werkzaamheden, of
– noodzakelijk zijn betrokken bij de hierboven opgesomde werkzaamheden;
– ambtenaren van de politie bij incidenten, indien de gegevensverstrekking noodzakelijk is
voor de goede vervulling van hun publiekrechtelijke taak.
anderen, indien:
– de betrokkene zijn ondubbelzinnige toestemming heeft verleend voor de
gegevensverwerking, of
– de gegevensverwerking noodzakelijk is voor de nakoming van een wettelijke plicht door
de verantwoordelijke, of
– de gegevensverwerking noodzakelijk is vanwege een vitaal belang van de betrokkene
(bijvoorbeeld een dringende medische noodzaak), of
– de gegevens verder worden verwerkt voor historische, statistische of wetenschappelijke
doeleinden. Voorwaarde hierbij is dat de verantwoordelijke ervoor zorgt dat de gegevens ook alleen voor deze specifieke doeleinden verder worden verwerkt.
Bewaartermijn
Er is geen minimum bewaartermijn voor opnames vastgesteld. De opnames zullen maximaal 4 weken bewaard worden. Met uitsluiting van incidenten waarbij een noodzaak is deze beelden langer te bewaren, in dat geval zullen opnames pas verwijderd worden na afhandeling van het betreffende incident.
Contact
Bij vragen en of verzoeken met betrekking tot dit beleid en/of de videobewaking kan contact op worden genomen met de beheerder van de V.v.E.Sommige slotenmakers kunnen met het sleutel/slotnummer direct een nieuwe sleutel maken. Anders kunnen VvE’s sloten met specifiek nummer bestellen bij BKK in Ede.
Als jullie overigens iets moderns willen dan is 2N ook een goed merk om iets mee te bouwen. Dan is het een kwestie van een eigen paneeltje laten maken met beldrukkers en/of toetsenbord en daar achter een 2N systeemkit monteren. Er moet dan wel internet of telefoon aanwezig zijn.
Het is wat lastig om je zo direct te kunnen helpen zonder te weten welke regio je iets zoekt. Met name kleine installaties en zeker als het dan nog “speciaal” moet zal zeker een uitdaging worden.
Ik vermoed dat je de meeste kans maakt met een intercom van Vercoma. Deze partij importeert Golmar intercoms maar maakt veel tableaus op maat. Met name in de renovatie markt zijn ze dus sterk.
In de regio Rijnmond/Rotterdam zou je contact op kunnen nemen met Klenet. Anders zou ik contact opnemen met Vercoma om te vragen of ze een goede installateur weten bij jullie in de buurt die ook interesse heeft in kleine projecten.Met een tuckerpole systeem kan inderdaad maar tot een bepaalde hoogte gewerkt worden. Daarboven dient een ander systeem gebruikt te worden. Omdat uit uw verhaal niet duidelijk wordt om hoeveel werk het op andere verdiepingen het gaat is het lastig om een advies te geven.
Als het slechts om enkele verdiepingen gaat, dan loont het de moeite om een glasbewasingsbedrijf te zoeken wat een eigen hoogwerker heeft. Er zijn diverse bedrijven die een dergelijke hoogwerken in de vorm van een aanhanger hebben en zo al tot 7 of 8 verdiepingen kunnen komen. Er hoeft dan geen kraan gehuurd te worden.
Ook is het wellicht de moeite waard om te kijken naar een monorail rondom het dak waarbij met tuigjes gewerkt wordt. Deze trend komt uit de laatste jaren steeds meer in beeld.
Voor de kosten moet gekeken worden naar de goedgekeurde begroting. Eventuele voorstellen kunt u ook als lid aan de vergadering voorleggen.
Voor het afdwingen van de medewerking zal het een discussie kunnen worden. Afhankelijk van hoe het in de Akte van Splitsing genoemd wordt is bij “noodzaak” een gebruiker verplicht hier aan mee te werken. In ons geval:
“3. Indien voor het verrichten van een handeling met betrekking tot de
gemeenschappelijke gedeelten of gemeenschappelijke zaken de toegang tot of het gebruik van een privé gedeelte naar het oordeel van het bestuur noodzakelijk is, is iedere desbetreffende eigenaar en gebruiker verplicht hiertoe zijn toestemming en medewerking te verlenen.
Eventuele schade die hieruit voortvloeit, wordt door de vereniging vergoed.”
Mijn inziens is er geen noodzaak omdat er ook andere manieren zijn. Echter als de vergadering de verhoging niet goedgekeurd wordt het denk ik lastig. Immers is onderhoud wel noodzakelijk.
Alles is zoals ik al zei afhankelijk van de situatie en de mogelijkheden. In ons geval kost de glasbewassing bijna €15.000 per beurt om te doen vanuit een hoogwerker en zouden anders zo’n 80 bewoners thuis moeten blijven op een enkele dag om het werk van binnenuit te moeten doen, iets wat totaal onhaalbaar is. Hier wordt dus gekeken naar een monorail oplossing. Ik hoop dat het voor u een andere situatie is.Als het goed is staat in de Akte van Splitsing hoe het object gebruikt dient te worden.
In onze akte is dat als volgt:
Art.17.4:
edere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming, te weten: parkeerplaats voor het parkeren van (een) personenauto(‘s).
Een gebruik dat afwijkt van deze bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering en de Vergadering I.
De vergadering en de Vergadering I kunnen bij het verlenen van de toestem- ming bepalen dat deze weer kan worden ingetrokken.
In geval van een zodanig afwijkend gebruik, is artikel 5:119 tweede lid van het Burgerlijk Wetboek van toepassing.
Tevens wil er vaak ook opgenomen zijn dat het gebruik nader bepaald kan worden in het huishoudelijk reglement.
