Rob
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Vanuit oogpunt van de VVE, volgens de meeste AvS-en mogen nieuwe installaties die niet ten bate komen van alle eigenaren niet zomaar ten laste van het reservefonds komen.
Maar dan de vraag, is een elektrische deurdranger een installatie.
Zelf ging ik er ook altijd vanuit dat dat zo zou zijn, echter, in een kwestie waarin een eigenaar naar de rechter stapte om een besluit over het vervangen van deurdrangers door elektrische deurdrangers te laten vernietigen, oordeelde die rechter dat een elektrische deurdranger géén installatie is, zoals bedoeld in MR1992 artikel 38PS voor topicstarter, in zowel mijn oude, als huidige VvE zijn de elektrische deurdrangers ook door de WMO geplaatst en onderhouden.
In beide gevallen zijn de deurdrangers echter wel, na verhuizing van de betreffende bewoners, overgegaan naar de VvE.Splitsingsakte is leidend. Als daar van afgeweken wordt, dient de splitsingsakte aangepaste te worden.
Tenzij het in de wet verplicht is gesteld, in dat geval gaat de wet boven de AVS.
…. En een beheerder die voorzitter is, is alles behalve “professioneel management”.
Verklaar je nader !
Dat hangt helemaal af van de overeenkomst die jullie met Pro VVE BV aangaan.
Indien zij uitsluitend het technisch en administratief beheer voor jullie gaan doen, zal er inderdaad ook een eigen bestuur binnen de VvE moeten zijn.
Als jullie overeenkomen dat zij ook de bestuurstaak op zich nemen is dat in principe niet nodig.In beide gevallen moet er conform art. 32 lid 5 echter wél uit de eigenaars of hun echtgenoten een voorzitter en een plaatsvervangend benoemd worden.
Deze laatstgenoemde zal conform lid 6 belast zijn met de leiding van de vergadering.Ik probeer vast te stellen wat de juridische structuur moet zijn.
Zie MR1973 artikel 32 lid 5, … Door de vergadering wordt uit de eigenaars of hun echtgenoten een voorzitter en een plaatsvervangend
voorzitter benoemd.artikel 40 lid 1, … Het bestuur van de vereniging berust bij de administrateur, die benoemd wordt door de vergadering. Deze zal ook een plaatsvervangend administrateur kunnen benoemen.
en
BW2:48, … Ontbreekt een raad van commissarissen en wordt omtrent de getrouwheid van de stukken aan de algemene vergadering niet overgelegd een verklaring afkomstig van een accountant als bedoeld in artikel 393 lid 1, dan benoemt de algemene vergadering jaarlijks een commissie van ten minste twee leden die geen deel van het bestuur mogen uitmaken.
Waarom zou je dat persé willen in een VvE met slechts 3 leden.
Ik zie niet in wat daar nu zo praktisch zou zijn.Het lijkt mij dat dit niet mogelijk is.
In de AVS is meestal vastgelegd dat de VvE een bankrekening op naam van de VvE moet hebben.
Bij mijn weten hebben hoofd- en onder VvE’s verschillende namen.Sterker nog:
Betalingsachterstand moet door het bestuur van de VvE gemeld worden bij de notaris als die notaris de koop/verkoop gaat passeren.
Alleen dan is die achterstand te verhalen op de nieuwe eigenaar. In beginsel is namelijk die nieuwe eigenaar aansprakelijk voor de betalingen tot een jaar terug (dus ook voor die achterstand). Maar dan wel melden!Hoewel ik het daar helemaal mee eens ben, zou ik daar als VvE toch geen afwachtende houding in aannemen en dat moment afwachten.
Het lijkt mij verstandig een actief incassobeleid te hanteren en dus ook de huidige eigenaar aanschrijven/aanmanen om de maandelijkse bijdragen te betalen.Nee, dat klopt niet.
Ze zal moeten blijven betalen tot het moment van overdracht van het appartement aan de nieuwe eigenaar.Een VvE die voor bankier gaat spelen vind ik persoonlijk nooit zo’n goed idee, als het al past binnen de doelstelling van een VvE.
De constructie om geld te lenen uit het eigen reservefonds is volgens mij ook een bron van mogelijke ellende.Hoe gaat men dat bijvoorbeeld regelen met deelnemende eigenaren die binnen de afbetalingstermijn van 10 jaar gaan verhuizen en geen belang meer hebben bij het oplaadpunt.
Het lijkt mij niet de bedoeling dat een reservefonds, dat gedurende geruime tijd is opgebouwd voor gepland toekomstig onderhoud of voor gebruik bij mogelijke calamiteiten, zomaar wordt aangewend voor nieuwe inzichten of ideeën, hoe goed bedoeld ze ook zijn.
Helemaal met je eens.
Het lijkt mij eerder voor de hand liggen om voor zo’n nieuwe investering een lening af te sluiten
Bij mijn weten is het niet mogelijk om als VvE een dergelijke lening af te sluiten zonder dat alle eigenaren daaraan zouden hoeven mee te doen.
Het zou denk ik fijn zijn als er ook foto’s of pdf-files in de berichten geplaatst zouden kunnen worden.
Volgens mij is daar wel behoefte aan zo nu en dan.Op zich denk ik wel dat de VvE op grond van MR1992 artikel 32 lid 1 in beginsel zou mogen besluiten om geld van het reservefonds te gebruiken voor deze nieuwe installatie.
Echter, in MR1992 art. 38 lid 8 is ook te lezen “… De eigenaar die van
zodanige maatregel geen voordeel trekt is niet verplicht in de kosten hiervan bij te dragen.”
Door gelden uit het reservefonds te halen zou je in die situatie naar mijn mening tóch (indirect) bijdragen aan die kosten.Ondanks alle onzin in de eerste alinea staan er toch ook uitspraken in die m.i. kloppen als een bus 😉
Bijvoorbeeld “…. Mensen hebben geen idee waarin ze verzeild raken als ze ergens een appartement kopen.”
Ook de slotzin is mij uit het hart gegrepen.
“…Natuurlijk moet er ruimte zijn voor een stukje gezelligheid, maar het moet niet uit de hand lopen.
Wij vinden dat een VvE toch vooral een praktische, formele functie moet hebben.”Grote vraag is, waarom wil men zich niet gewoon aan de regelgeving houden?
Daarnaast ben ik van mening dat je als VvE sowieso moet voorkomen om nietige besluiten te nemen.Ik denk dat er altijd meerdere factoren meespelen die van belang kunnen zijn voor het antwoord op die vraag.
Een simpele berekening is het totaalbedrag aan uitgaven in die 10 jaar delen door 10, dan weet je wat de gemiddelde dotatie per jaar over die periode zou moeten zijn.
Zijn de uitgaven in bijvoorbeeld de eerste 4 jaar echter veel groter dan in de jaren daarna, dan zal je waarschijnlijk in de negatieve cijfers gaan komen, wat echter ook weer geheel afhankelijk is van het aanvangssaldo.Die methode houdt echter weer geen rekening met grote uitgaven in de eerste jaren net na die periode van 10 jaar.
Persoonlijk zou ik de donatie liever baseren op een langere periode.
Een kapitalisatieberekening over een lange periode geeft vaak een redelijk goed beeld naar mijn idee.
In zo’n berekening zie je snel wat de reservering over bijvoorbeeld een periode van 30 jaar zou zijn en de invloed daarvan op het saldo.Het is belangrijk om te beseffen dat formules altijd benaderingen zijn en gebaseerd zijn op aannames.
Het blijft altijd noodzakelijk de resultaten regelmatig te evalueren en indien nodig aan te passen op basis van de werkelijke financiële situatie- en behoeften en prioriteiten.
