[Tevens]

Ons appartement is in de jaren 70 gebouwd. Volgens de regels van toen was 0,5 parkeerplaats per appartement voldoende. Nu doet zich voor de VvE een unieke mogelijkheid voor een stuk grond naast het gebouw te kopen. Ingericht als parkeerplaats en fietsenstalling zou dat een hoop parkeerfrustratie schelen. Aankopen en inrichten en volgens de breukdelen laten bijdragen in aankoop en onderhoud zou het makkelijkst zijn. Maar niet alle eigenaren profiteren van de aankoop: Er zijn enkele eigenaren die beschikken over een inpandige garage en daarvoor al betaald hebben. Anderen hebben geen auto, of hebben niet voldoende geld  om bij te dragen in de aankoop. Hoe komen we tot een eerlijke en door iedereen aanvaardbare oplossing??

[Rob]

Ik zie zo gauw geen enkele eerlijke en/of aanvaardbare oplossing.
De door jou al aangegeven groepen hebben geen enkel belang bij de aankoop van het stuk grond en ik zou niet weten op welke gronden, en waarom zij daar wel aan zouden moeten gaan bijdragen.
 

[Carla]

Beste Tevens,
Alle begrip om een parkeerfrustratie op te willen lossen. Echter met maar één parkeerplaats extra en een fietsenstalling, vraag ik me af of je het beoogde doel zal bereiken.
Nog los van het feit dat er kosten aan verbonden zijn en je daarvoor ook een oplossing zoekt. @ Rob geeft al aan dat die niet voor de hand ligt. Mede gezien dat niet iedereen de noodzaak ervan in ziet.
Vergeet in je denken niet dat bij aankoop van grond de splitsingsakte en de splitsingstekening  gewijzigd moeten worden. Deze kosten zijn niet gering.
Het zou zomaar kunnen dat het parkeerprobleem kleiner zal blijken dan de bedachte oplossing. 😉
Met vriendelijke groet,
Carla.

[Tevens]

Bedankt Rob en Carla,
Ik heb inderdaad geschreven dat het gaat om een stuk grond waarop een parkeerplaats en fietsenstalling kan worden aangelegd. Carla had hier uit opgemaakt dat het om één plek ging. Het is echter een terrein waarop evenveel plaatsen gecreëerd kunnen worden als op het huidige terrein (enkele tientallen).
Het waarde van het gebouw en de afzonderlijke appartementen zal ongetwijfeld toenemen (in elk geval de verkoopbaarheid). Ook zullen bezoekers een plek kunnen vinden op het eigen terrein. Dus voor iedereen is er winst te halen, maar die zal niet voor iedereen gelijk zijn.
Mijn vraag: kan de ALV besluiten dat alle leden volgens de breukdelen moeten bijdragen of is het ook mogelijk een verdeling te maken op basis van andere gronden,  bijvoorbeeld het (geschatte) voordeel of het hebben van geen, één of meerdere auto’s?
Bedankt alvast voor het meedenken.
Groet,
Tevens
 
 
 

[Carla]

Beste Tevens,
Dank voor je correctie v.w.b. het aantal parkeerplaatsen. Helder nu.
De ALV mag niet besluiten tot een andere verdeelsleutel dan dat wat bepaald is in de splitsingsakte. Bij een afwijkende verdeelsleutel, indien gewenst, dient een nieuwe splitsingsakte, via de notaris,  opgemaakt te worden.
Met vriendelijke groet,
Carla.

[Tevens]

Beste Carla,
Je antwoord is duidelijk, maar moeilijk verkoopbaar. Dus, zonder verandering van de splitsingsakte, is iedere eigenaar moet betalen, ook als hij/zij er geen belang bij heeft.
Het zou voor iedereen beter verteerbaar zijn als je je rechten op een parkeerplek bijvoorbeeld zou kunnen verkopen of verhuren. Weet je of dat juridisch aanvaardbaar is?
Vriendelijke groet,
Tevens

[Rob]

De aankoop van de stuk grond is naar mijn mening geen gemeenschappelijk belang.
Ook de “mogelijke” waardeverhoging van het complex is eveneens naar mijn mening geen gemeenschappelijk belang, maar net als de aankoop van de grond zelf, een belang dat meerdere eigenaars wél gemeenschappelijk zouden kunnen hebben.
Daar zit toch echt wel een verschil in.
Ik vraag me dus af op welke gronden de VvE meent geld hiervoor beschikbaar te kunnen en/of mogen stellen en kan me dan ook zeer goed voorstellen als de eerder genoemde groepen bezwaar tegen die plannen zouden aantekenen.

[Rob]

Je kan natuurlijk ook samen met een aantal geinteresseerde eigenaars besluiten op eigen kosten het stuk ground te kopen en een nieuwe VvE voor de parkeerplaats oprichten.

[Carla]

Beste Tevens,
Wanneer je het advies van @Rob opvolgt, ben je van heel wat andere kopzorgen af.
Geen goedkeuring van de VvE nodig, geen wijzigingen in de Splitsingsakte én kunnen vast leggen of de parkeerplaatsen verkocht en/of verhuurd mogen worden.
Met vriendelijke groet,
Carla.

[Tevens]

Beste Rob en Carla,
Dat idee van jullie, een nieuwe VVE voor de aankoop en inrichting van de grond, is eerder geopperd. Maar stel nu dat een aantal geïnteresseerden investeren in de uitbreiding van de parkeergelegenheid, dan komt er op het bestaande parkeerterrein extra ruimte vrij voor de eigenaren die niet geïnvesteerd hebben. Dat wringt.
Kotom, ik ben er nog niet uit.
Vriendelijke groet,
Tevens
 
 

[William]

Goedemorgen,
dan is het zaak het terrein van de nieuwe VvE af te sluiten voor niet-eigenaren (hekken/slagbomen etc.).

[Bob]

Hi William,
Denk dat je Tevens nog even moet herlezen. 😉
Die realiseert zich dat hij het nieuwe terrein zal moeten afsluiten. Het is immers privé-terrein.
Tevens geeft aan dat de kopers van het nieuwe terrein de parkeerdruk op het tot de eigen VvE behorende parkeerterrein door aankoop en inrichting ontlasten, en dat daardoor leden van de oorspronkelijke/eigen VvE profiteren zonder bij te dragen aan de aankoop van het nieuwe terrein.
Vriendelijke groet, Bob.

[William]

Ah zo. Tja, dat is een overweging die de mogelijke investeerders zullen moeten maken, ik zou zo geen oplossing weten voor dat ‘onrechtvaardige’  gevoel 🙂

[William]

Aanvullend; Het lijkt een beetje op vuurwerk kopen voor oudejaarsavond, waar vervolgens de hele straat van staat te genieten, zonder er voor te betalen 😉

[Bob]

Hi Tevens,
Om jouw opties even op een rijtje te zetten het volgende.
Optie een is om als VvE de grond aan te kopen, en daarbij de grond in de huidige splitsing te betrekken. Dat kan alleen maar onder wijziging van de AvS. Wijziging van de AvS lijkt me met jouw input hierboven een onhaalbare zaak alleen al vanwege de daarvoor vereiste unanimiteit (of in het beste geval voor jou 80% van de stemmen).
Optie twee (indien de huideige AvS dat al zou toestaan) is om als VvE de grond aan te kopen en niet in de splitsing te betrekken. Dan zou de VvE eigenaar van de grond worden. Deze optie is zeer waarschijnlijk niet te verantwoorden binnen de huidige AvS, en vanwege alleen al de in dat geval vereiste versterkte stemverhouding/stemmenmeerderheid niet haalbaar. Los daarvan zal naar mijn stellige overtuiging een besluit tot dergelijke aankoop bij de geringste tegenstand bij de rechter sneuvelen.
Optie drie is de grond met belangstellenden buiten de VvE om aan te kopen. Vanzelfsprekend heeft, zoals je zelf al schreef, de eigen/oude VvE daar voordeel van, ook zonder mee te betalen. Je kunt de buiten de VvE om aangekochte grond (let op, binnen de vigerende bestemming) zelf splitsen en de appartementsrechten vervolgens verkopen, ook aan anderen in dezelfde buurt. Mogelijk kun je daarmee zelfs winst behalen op jouw/jullie investering. Het geeft je een eigen en gegarandeerde parkeerplek. Dat een aantal leden van de oude VvE gratis profiteert moet je dan maar op de koop toe nemen (dat deden per slot van rekening de leden die een eigen garage kochten ook al (eerder)). Het is maar net wat parkeren en een eigen plek je waard zijn.
Andere opties zijn er wat mij betreft niet (anders dan de auto de deur uit doen 😉 ).
Vriendelijke groet, Bob.

[Auteur]

Berichten