[Patricklimbo]

Sinds begin 2014 hebben wij een nieuwe beheerder omdat de vorige administrateur helaas overladen is. De nieuwe beheerder is sindsdien bezig om de financiele overzicht te maken. Echter tot op heden is dit niet gebeurd. Onlangs kregen wij als eigenaar een brief met het overzicht wat wij sinds 2014 al dan niet betaald hebben. Men is nl in 2014 overgegaan naar een nieuwe bankrekening.

Omdat een aantal mensen een machtiging hadden afgegeven aan de vorige administratuer is deze te komen vervallen. Nu hebben zij al dan niet bewsut sinds al die tijd niet betaald. Anderzijds heeft de nieuwe beheerder hier niet op ingespeeld en laten liggen.

 

In hoeverre is de nieuwe beheerder hier in gebreke en verantwoordelijk voor ?

[William]

Hoi Patrick,
Jullie hebben een beheerder aangesteld die in 3 jaar tijd nog helemaal niets gedaan heeft? Ik vraag me af waarom dit zo lang ‘goed’ is gegaan dan. In eerste instantie is het bestuur verantwoordelijk voor (het bijhouden van) de financiën van de vereniging. Als er leden zijn die al drie jaar niet hebben betaald, en daar is nooit achteraan gegaan, zijn naar mijn mening bestuur én beheer in verzuim. Je zult dit echter aan moeten kunnen tonen.

[Rob]

Ook de individuele eigenaren valt wel het één en ander te verwijten.
Als eigenaar heb je een brengplicht om maandelijks de bijdrage aan de VvE te voldoen.
Ik vind dat je ook van een eigenaar wel mag verwachten dat hij zicht houdt op het voldoen van de betalingen.
Zeker wanneer men als VvE besluit naar een nieuwe beheerder over te stappen.
Het lijkt mij dan vrij logisch dat de oude machtigingen op dat moment niet meer bruikbaar zijn.
Wellicht dat de nieuwe beheerder geen gebruik willen maken van mogelijke automatische incasso. Ook dan zal je zelf zorg moeten dragen voor de betalingen.
Maar wat heeft het bestuur, de kascommissie en alle leden in de tussentijd zelf allemaal gedaan?
Ik kan me toch niet voorstellen dat één en ander niet in de vergaderingen besproken is.
Dat een beheerder er maar liefst 3 jaar voor nodig heeft om een financieel overzicht te maken vind ik ook bijzonder vreemd !
Dat het bestuur, de kascommissie en de leden daar wellicht mee akkoord zijn gegaan eveneens.
 
 

[Carla]

Beste Patrick,
Er zijn al reacties waarin de nodige verbazing te lezen valt. Ik sluit me bij die verbazing aan.
Wellicht is het goed om eerst even te gaan kijken of er een duidelijke omschrijving van werkzaamheden overeengekomen is met de nieuwe beheerder.
Het is juridisch wel waar wat William zegt, dat het bestuur uiteindelijk verantwoordelijk is. Maar…….er bestaat ook nog zoiets als ” een overeenkomst van opdracht in de zin van artikel 7:400 en verder BW. ”
Ter info: http://www.vverecht.nl/2011/03/aansprakelijkheid-vve-beheerderbestuurder/
Mijn voorlopig oordeel is dat het zowel het bestuur, de leden en de kas controle commissie behoorlijk hebben zitten slapen om het nog duidelijker te zeggen….nalatig zijn geweest in het uitoefenen van hun taken.
Met vriendelijke groet,
Carla.
p.s. Je mag toch hopen dat de leden die sinds 2014 niet meer hebben bijgedragen, ( waarom trokken zij niet aan de bel?? ) de nodige ‘schulden’ zelf opzij hebben gezet.

[Patricklimbo]

Dank voor de reacties. Men is in 2014 overgegaan naar een andere bankrekening. Opzichte geen probleem . Wij hebben er ook regelmatig na gevraagd hoe en wat. Men vertelde ons dat de oude bank moeilijk deed om inzicht te krijgen van de oude rekening. Tegelijk moesten wij van de gemeente onze galerijen en balkons laten nakijken ivm constructie. Daar is inmiddels ook aan gewerkt en afgerond.
Bestuur geeft konstant aan dat men niks kan doen ivm de groot eigenaar. Die in vanaf 2014 een aantal keer gewisseld heeft. Wat de hele zaak ook weer lastig maakt.

[Rob]

Ik begrijp eigenlijk niet helemaal wat de groot-eigenaar en het op orde zijn van de financiële administratie met elkaar te maken hebben.
Ook die groot-eigenaar heeft er (groot) belang bij dat de jaarlijkse administratie op orde is.
Daarnaast is de jaarrekening gewoon een vast onderdeel in de jaarlijkse vergadering, dus daar had het punt van de achterstallige betalingen al lang aan de orde moeten zijn geweest, daar kan ook een groot-eigenaar niets aan veranderen.

[Patricklimbo]

De laatste 3 jaar is het erg moeilijk om uberhaupt een vergadering te krijgen. Jammer genoeg schermt de voorzitster af met dat ligt bij de beheerder en wij (als klein eigenaar) kunnen niks doen ivm de groot eigenaar die een veto recht kan uitspreken. Dit laatste begrijp ik, hij heeft de meerderheid dus ook de meeste stemmen.
 
Jammer genoeg heeft de groot eigenaar in 2014 zijn veto recht gebruikt voor de huidige beheerder. Echter deze groot eigenaar is inmiddels weg en er zijn een aantal groot eigenaren geweest.
 
Ik heb reeds met het bestuur gesproken maar zij schermen steeds af met de groot eigenaar en beheerder. Ze geven aan wij kunnen niks. Dus dat is het vervelende aan de situatie.

[Rob]

Een groot-eigenaar heeft geen vetorecht, alleen wel (vaak) een meerderheid aan stemmen in zijn bezit.
Wanneer hij echter misbruik maakt van zijn stemrecht is er de mogelijkheid om, weliswaar via de rechter, hier tegen op te treden.
Daarnaast lijkt het me zinvol als de voorzitster eens gaat uitzoeken wat haar taken, bevoegdheden en verplichtingen zijn !

[Patricklimbo]

Volgens mij notariële akte van 2002 is de Modelreglement van 2 januari 1992.

[Patricklimbo]

Inmiddels zijn we een aantal maanden verder. Na een gesprek te hebben gehad met de beheerder in juni heft hij op aandringen van ons (werkgroepje) voor de zomervakantie een brief met de status laten rondgaan. Hierin werd aangegeven dat er inderdaad een paar eigenaren een betalingsachterstand hadden, we wonen in een blok met 100 woningen (groot eigenaar heft ongeveer 52 woningen in eigendom).
Hierin werd aangegeven dat men met de laatste hand bezig was om de stukken op orde te krijgen en dat deze medio oktober (2017) klaar zouden zijn en in November de vergadering(2017) zou plaats vinden. Echter zoals te verwachten, geen jaarrekening en geen vergadering.
Hierop heb ik het voortouw genomen met inachtneming van het MR januari 1992 een vergadering aan te vragen, met uiteraard voldoende stemmen. Hier wordt tot op zekere hoogte gehoor aan gegeven echter men gaat pas in januari 2018 kijken wat mogelijk is qua planning.
Hier heb ik veel mail verkeer over gehad met de beheerder omdat deze telefonisch geen contact met mij wilt. Het bestuur heft tot op vandaag op geen enkele manier een reactive laten weten helaas.
topic Beheer en Bestuur heb ik nog een onderwerp hierover staan met de reactive van onze beheerder.
Uiteraard is iedere eigenaar zelf verantwoordelijk voor de betalingen echter de beheerder heeft de verantwoordelijkheid om het eea te controleren en daar waar nodig de betreffende eigenaar aanspreken.
 
Doordat men in 2014 van bank wisselde had men in 1e instatntie geen inzicht in de “oude” rekening 9volgens de beheerder). Hierop volgde dat miedere eigenaar een overzicht kreeg met een zogenaamde achterdstand. In sommige gevallen zou deze “achterstand” richting  de 10.000 a 11.000 euro zijn opgelopen MAAR de beheerder gaf aan dat er mogelijk nog wat op de “oude” rekening zou staan. aan ons de vraag om onze Eigen administratie na te kijken. voor vele hebben dit makkelijk kunnen weerleggen.
Nu gaan wij (werkgroepje) de vergadering plannen gezien het bestuur en beheerder niks plannen.

[Rob]

“… Doordat men in 2014 van bank wisselde had men in 1e instatntie geen inzicht in de “oude” rekening 9volgens de beheerder). Hierop volgde dat miedere eigenaar een overzicht kreeg met een zogenaamde achterdstand. In sommige gevallen zou deze “achterstand” richting  de 10.000 a 11.000 euro zijn opgelopen MAAR de beheerder gaf aan dat er mogelijk nog wat op de “oude” rekening zou staan. aan ons de vraag om onze Eigen administratie na te kijken. voor vele hebben dit makkelijk kunnen weerleggen.”
Wat een chaos heeft die beheerder er van gemaakt, waarvoor het bestuur overigens ook verantwoordelijk voor is !
Totaal ongeschikt lijkt mij zo !
Lijkt mij ook zinvol zo spoedig mogelijk kundige kascommissieleden te zoeken die één en ander tot op het bot gaan onderzoeken.
PS. ik mag toch wel hopen dat de rekeningen geheel op naam van de VvE staan !

[Patricklimbo]

De rekening staat op naam van de VVe. Het bestuur geef/gaf steeds alle verantwoordelijkheid af. Nu ben ik samen met een paar eigenaren bezig om de vergadering te organiseren. Dit tot ongenoegen (tenminste die indruk krijg van de beheerder) van de beheerder. Het bestuur heft tot nu toe nog nergens op gereageerd. Met de beheerder heb ik regelmatig e-mail contact omdat deze mij niet via de telefoon te word wilt staan.
Mijn indruk is dat zowel het bestuur als de beheerder weten dat ze fout zitten alleen ze geven dit niet toe.
Komende maand hebben we de vergadering en wie zien dan wat de reactive van het bestuur en beheerder is.

[Patricklimbo]

2 weken geleden hebben we eindelijk de stukken gekregen voor de vergadering die deze maand gehouden wordt. hierbij hebben de jaarrekeningen van 2014 t/m 2017 gekregen ter info/goedkeuring. De kascontrole commissie is deze keer uitbesteed en deze externe accounten heft reeds de goedkeuring gegeven aan deze 4 jaarrekeningen.
 
Als ik de stukken lees zou er nog +/- €240.000,- aan eigenaarsbijdrage geint worden. Iets waar ik nogal van schrok. over 2 weken hebben wij de vergadering en zal het eea uitgelegd worden hopelijk.

[Carla]

Beste Patricklimbo,
Dat zijn bedragen waarvan ook ik zou schrikken. Nu is het maar te hopen dat er geen mutaties hebben plaats gevonden want anders zou je , als VvE, ook hier nog mee te maken kunnen krijgen.
https://www.nederlandvve.nl/vve-informatie/innen-achterstand-bij-verkoop-appartement/
Sterkte met de komende ledenvergadering.
Met vriendelijke groet,Carla

[Rob]

Heeft deze accountant werkelijk een ‘goedkeurende controleverklaring’ afgegeven?
Maar ook als dat werkelijk zo is dan wil betekent dat nog niet dat de VvE ook goedkeuring moet geven aan het gevoerde bestuur, m.a.w. decharge verlenen en lijkt het mij eveneens verstandig dat wél-  of geen dechargeverlening een agendapunt in de vergadering is.
Persoonlijk lijkt het mij uiteraard allerminst verstandig deze bestuurder decharge te verlenen met dergelijke grote betalingsachterstanden.
Als dit geen vorm van onbehoorlijk bestuur is weet ik het niet meer !
 

[Auteur]

Berichten