Bestuur besluit zelfstandig tot vervanging resterende houten ramen met gebreken.

  • Dit onderwerp bevat 6 reacties, 3 deelnemers, en is laatst geüpdatet op Geen antwoorden door .
7 berichten aan het bekijken - 1 tot 7 (van in totaal 7)
  • Auteur
    Berichten
  • #5339
    Nederlandvve.nl
    Sleutelbeheerder

    De feiten van de casus:

    Binnen een VVE heeft nog 10% houten ramen. Deze zijn op basis van MR1992 verantwoordelijkheid van de VVE.

    Appartementen uit 196x, dus ramen waarschijnlijk al een keer vernieuwd, maar nu dus wel richting het einde van de levensduur.

    Er wordt/is gespaard voor vervanging in 2030 en onderhoud om de vijf jaar (schilderen + repareren).

    In het verleden hebben leden met toestemming en een gedeeltelijke vergoeding zelf gekozen voor kunstof ramen + dubbel glas. Dit betrof dus geen noodzakelijk onderhoud, waardoor er gekozen is (hopelijk op de ALV en niet door bestuur) tot een gedeeltelijke vergoeding.

    Schilderen is geoffreerd op 250 euro per raam. (incl. hoogwerker, materiaal etc).

    Bij de laatste schilderbeurt liep de reparatiekosten zodanig op (gemiddeld 200 euro per raam)excl. de schilderkosten. Dit was slechts om de levensduur te verlengen tot 2020. Dus in 2020 wederom dure reparaties of vervanging. Gekozen is door het bestuur om dit in kas te houden voor en op termijn dit in te zetten voor vervanging.

    Offerte vervanging per raam is 1200 euro.

    De rekensom :

    twee schilderbeurten + reparatie 2015 + geschat reparatie 2020, is 900 euro de komende acht jaar t/m 2025. dus al 75% van de vervangingswaarde.

    Het bestuur heeft een zuinig jaar achter de rug en het bedrag is daardoor over in het boekjaar 2016. Tevens is het bedrag aanwezig in de reserve (er werd al voor gespaard in 2030) en door het nu te doen wordt er voor 2030 wordt het bedrag al bespaard op de posten reparatie en schilderwerk.

    Nu vervangen is dus feitelijk een no-brainer.

    Het bedrag valt ook ruim onder de 10% budgetoverschrijding waartoe het bestuur bevoegd is.

    Het betreft een VVE van 100+ eigenaren waarbij er nog geen 10% op de vergadering komt opdagen omdat de meeste dingen wel op rolletjes lopen ook al gaat het niet altijd volgens de letter van de wet.

    Maar de vraag is, mag het bestuur wat verantwoordelijk is voor het noodzakelijk onderhoud zelf over deze ingreep beslissen. Of is  deze in zijn over enthousiasme over de besparing zijn boekje te buiten gegaan en had het voorgelegd moeten worden aan de ALV.

    Want wat valt er te stemmen als je volgens het reglement verantwoordelijk bent voor het noodzakelijk onderhoud incl. vervanging.

    #5342
    William
    Deelnemer

    Hoi Rene,
    Waarom is er door de vergadering niet besloten tot vervanging in een eerder stadium?

    #5348
    Rob
    Deelnemer

    Hebben we het hier over dezelfde VvE als in je andere topic?
    “… Het betreft een VVE van 100+ eigenaren waarbij er nog geen 10% op de vergadering komt opdagen omdat de meeste dingen wel op rolletjes lopen ook al gaat het niet altijd volgens de letter van de wet.”
    Als ik dit zo lees vermoedt ik zomaar dat het in die VvE dus juist helemaal niet op rolletjes loopt. 😉
    Het is geheel aan de vergadering om een besluit te nemen over de eventuele vervanging  of het onderhoud daaraan en niet aan het bestuur.

    #5350
    Rene
    Deelnemer

    Hallo William,
    De ALV kampt regelmatig (al jaren) met onvoldoende quota. Als een onderwerp dus niet op de ALV aangestipt is, dan blijft het een jaar liggen. Extra ALV zien we vanwege de geringe opkomst helemaal niet zitten.
    Het onderhoud hebben we over het algemeen goed in de tang en we hebben een ruime reserve, dus relatief weinig te klagen, behalve de hoogte van de servicekosten. Maar dat lijkt me inherent aan een VVE aan het worden. Geen idee waarom er nooit eerder naar vervanging gekeken is. Het onderhoud was altijd goed, maar nooit verder gekeken dan wat er tot dan toe altijd gedaan werd. En dus niet de alternatieven.
    Hallo Rob,
    het betreft hier mijn eigen appartement en dus een andere VVE. Met op rolletjes lopen ben ik het met je eens, maar het merendeel van de bewoners voelt zich niet betrokken bij de VVE en komt dus ook niet naar de ALV.
    Zoals gezegd het onderhoud van de appartementen hebben we redelijk goed op de rit. MJOP redelijk up to date en naar mijn idee ruime reserves (€7000,- per appartement) en dan hebben we net twee grote projecten al achter de rug (dak + ketel).
    Maar ik begrijp dat we iets te enthousiast zijn geweest door het uitzicht van de besparing. Dan weten we waar we staan komende week met de ALV. Billen bloot en achteraf toestemming vragen…

    #5358
    Rob
    Deelnemer

    Ik weet eerlijk gezegd nog niet helemaal wat ik hier nu allemaal van moet denken.
    … De ALV kampt regelmatig (al jaren) met onvoldoende quota. Als een onderwerp dus niet op de ALV aangestipt is, dan blijft het een jaar liggen. Extra ALV zien we vanwege de geringe opkomst helemaal niet zitten.
    Juist voor deze omstandigheden is er de mogelijkheid van een tweede vergadering.
    Het is dan in feite niet meer belangrijk hoe groot de opkomst is en de VvE kan gewoon rechtsgeldige besluiten nemen.
    In je openingstopic geef je aan “… Appartementen uit 196x, dus ramen waarschijnlijk al een keer vernieuwd, maar nu dus wel richting het einde van de levensduur.
    De vervanging is pas voorzien in 2030 !?
    Ik heb daarom eigenlijk enige twijfel of het MJOP daadwerkelijk up-to date is.
    Naar mijn mening zou dit topic dan haast overbodig zijn 😉
    Verder ben ik persoonlijk niet echt een voorstander van individuele vervanging van kozijnen.
    Naar mijn mening levert dat voornamelijk problemen op, maar dat is weer een andere discussie 😉
     
     

    #5403
    Rene
    Deelnemer

    Ik ben ook niet voor individuele vervanging. Dat is in het verleden gebeurt en daarom zitten we nu met deze discussie/erfenis.
    M.u.v. de slaapkamerramen zijn de kozijnen allemaal verdekt door een dak of gallerij/balkonvloeren. Dus zijn goed beschut tegen allerlei weersinvloeden. Deze gaan met gemak nog wel flink wat jaren mee. Op basis hiervan zijn alle kozijnen in één stelpost opgenomen voor 2030. En niet op de daadwerkelijke staat van sommige ramen.
    De ALV is inmiddels achter de rug. Veel ongenoegen, maar over het algemeen wel begrip voor de keuze van het bestuur.
    Wel vragen of we het splitsingsregelement niet even kunnen aanpassen of zonder aanpassing mensen alsnog zelf kunnen laten betalen.
    Wat betreft extra ALV’s, leuk dat je met een tweede vergadering geen qurum hoeft te hebben, dit gebeurt nu al jaarlijks. Maar dit betekend dat met een extra ALV het aantal ALV’s van twee naar vier gaan. Ik denk dat de opkomst daarvan omgekeerd evenredig zal halveren…
    Alleen voor grote projecten die direct de bewoners raken (daken, balkon-/galerijhekken, verwarming, etc.) doen we wel een aparte ALV.

    #5404
    Rob
    Deelnemer

    “… Wel vragen of we het splitsingsregelement niet even kunnen aanpassen of zonder aanpassing mensen alsnog zelf kunnen laten betalen.”
    “even” de splitsingsakte aanpassen is er niet bij 😉
    Dat is in het algemeen toch een lang én kostbaar traject.
    “…. of zonder aanpassing mensen alsnog zelf kunnen laten betalen.”
    Bedoel je daarmee dat mensen op eigen kosten de vervanging zouden moeten gaan betalen?
    Dat zou in strijd met de akte zijn, dus onmogelijk.
     

7 berichten aan het bekijken - 1 tot 7 (van in totaal 7)
  • Je moet ingelogd zijn om een antwoord op dit onderwerp te kunnen geven.