Bestuur wil dat ALV beslist over pergola

  • Dit onderwerp bevat 5 reacties, 5 deelnemers, en is laatst geüpdatet op Geen reacties door .
6 berichten aan het bekijken - 1 tot 6 (van in totaal 6)
  • Auteur
    Berichten
  • #12942
    Nederlandvve.nl
    Sleutelbeheerder

    Ik heb een maisonette woning op de begane grond + 1e verdieping, met daarbij een achtertuin. Het totale complex loopt rond, en mijn achtertuin is met schutting en schuur gescheiden van de gezamenlijke binnentuin.

    Nu zijn wij de tuin aan het opknappen, en als onderdeel hebben wij een pergola gebouwt van 2,5m breed, 3m lang en 2,20m hoog. Vlak nadat deze af was, kregen wij een email van de VvE dat hiervoor toestemming vereist is van de ALV.

    Op de vraag waarom toestemming nodig is, beroept de VvE zich op artikel 13 van de modelovereenkomst; toestemming voor aan-op of onderbouw.

    Ik heb hierop gereageerd dat een pergola door de rijksoverheid gedefinieerd wordt als tuinmeubilair, zolang deze niet hoger is dan 2,5m.

    de VvE reageert hierop met artikel 9 van de splitsingsakte. Hierin staat dat iedere wijziging aan de algemene ruimte goedgekeurd dient te worden door de VvE.

    Mijn reactie hierop is geweest, dat de achtertuin niet in de algemene ruimte valt, maar dat er mogelijk onderdelen van de algemene ruimte in de tuin liggen (zoals leidingen). Zolang wij geen impact op deze zaken hebben, heeft dit (naar mijn mening) geen betrekking op artikel 9.

    De reactie van het bestuur is hierin kort; “Wij zijn het er niet mee eens, het punt is opgenomen voor de volgende vergadering”.

    Wanneer dit ter stemming wordt gebracht, is de kans aanwezig dat deze wordt afgekeurd door de VvE. In dat geval zal ik een dure bezwaarprocedure bij de rechtbank moeten starten, met het verzoek de VvE te veroordelen in de kosten.

    Mijn vraag op dit forum is dan ook tweeledig;

    1) klopt mijn redenatie dat de door mij geplaatste pergola buiten het besluitrecht van de VvE valt?

    2) wat is mijn beste route nu?

     

     

    #12943
    Jimbo
    Bijdrager

    Heb zelf ook eea meegemaakt met pergola’s, maar dan met buren en gemeente. Deze stonden echter op de erfgrens of voorkant tuin waar een schutting niet hoger mag zijn dan 1 meter. En idd een Pergola valt hierbuiten en valt onder tuinmeubilair en mag dus blijven staan.
    De vraag is nu, waar staat die Pergola, op de erfgrens of in het midden van de tuin. Op de erfgrens dan kunnen ze een punt hebben. In het midden van de tuin dan hebben ze er niets over te zeggen, mits er niets in de statuten of huishoudelijk regelement staat.

    #12946
    Carla
    Bijdrager

    Beste Rutger K,
    Je hebt gelijk , een tuin wordt gezien als een privé ruimte en behoort niet tot de algemene ruimte. Deze dient dan ook ingericht en gebruikt te worden als tuin en de daarbij te maken  kosten zijn voor de eigenaar. ( aanleg/onderhoud/vervanging )
    Maar, dat neemt niet weg dat de eigenaar van de tuin, vrijelijk zijn/haar gang kan gaan. Zie de regelgeving in je Modelreglement. Maar het kan zijn dat in jullie splitsingsakte of huishoudelijk reglement aanvullende regels zijn opgenomen m.b.t. b.v. het wijzigen van de bestaande situatie. ( schutting/schuur )
    Ga dit eerst even na.
    Ook kan er bezwaar zijn vanuit andere eigenaars, met voor hen moverende redenen.
    Het valt voor de lezer(s) van je probleem niet op te maken hoe de feitelijk ontstane situatie er nu uit ziet ten opzichte van de directe omgeving.
    Het alleen maar ‘er niet mee eens zijn’, ( uitdrukking bestuur ) is natuurlijk geen grond voor een besluit van de VvE in deze. En dus ook niet de vermeende grond dat de tuin tot de gemeenschappelijk zaken behoort.
    Lees dus heel goed alle gegeven regelgeving omtrent je casus en tracht helderheid te krijgen van het bestuur op welke gronden zij het voor wil leggen aan de vergadering. Met het risico zoals je beschrijft.
    Je zou je route ook kunnen bepalen door de kwestie, van te voren, voor te leggen aan een juridisch adviseur op het gebied van appartementsrechten.
    Succes en een vriendelijke groet, Carla.

    #12947
    Bob
    Bijdrager

    Bevat jullie MR ook een artikel als bijvoorbeeld deze?
    Mogelijk is sprake van analoge situatie.
    Artikel 22
    1. Iedere eigenaar en gebruiker die recht heeft op het gebruik van een privé gedeelte, voor zover bestemd tot tuin, is verplicht deze voor zijn rekening als tuin aan te leggen en te onderhouden met inachtneming van de besluiten van de vergadering en van het bepaalde in het huishoudelijk reglement. Hieronder is begrepen het onderhouden en zo nodig vernieuwen van erfafscheidingen en schuren.
    2. Titel 4 van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek is op de eigenaars en de gebruikers van toepassing.
    3. Het is niet geoorloofd zonder toestemming van de vergadering opgaand hout in de tuin te hebben, waardoor het uitzicht van de andere eigenaars of gebruikers en het ontvangen van licht en lucht door de ramen en openingen van het gebouw zouden worden belemmerd. Evenmin is het geoorloofd zonder deze toestemming auto’s, caravans, boten, trailers, tenten en dergelijke in de tuin te plaatsen.
    4. Het is evenmin zonder toestemming van de vergadering geoorloofd tegen de muren planten of heesters te laten opgroeien tot voorbij vijftig centimeter beneden het laagste raamkozijn van de eerste verdieping van het gebouw.
    5. De vergadering kan een reeds verleende toestemming intrekken.

    #35064
    Bob
    Bijdrager

    2) wat is mijn beste route nu?

    Wat mij betreft is er geen “beste route”, doch slechts een route die je gaat lopen.
    Zonder vergaderbesluit heb je niets te vrezen.
    Een genomen vergaderbesluit kan gunstig voor je uitpakken, in welk geval je weer niets hebt te vrezen.
    Indien het vergaderbesluit ongunstig voor je uitpakt zal je (tijdig ! ) naar de rechter moeten om het besluit aan te vechten.
    Het is natuurlijk zonder meer verstandig dat je zoveel mogelijk informatie inwint (waar en hoe dan ook, forum, rechtsbijstand en/of navraag bij het bestuur), maar dat gaat het traject (de route) niet veranderen.
    Uit jouw post maak ik op dat het bestuur vastbesloten is om dit punt in de volgende vergadering te agenderen (ik krijg absoluut niet het idee dat het bestuur zich eenvoudig door jou gaat laten overtuigen), en om tot een besluit te komen.

    De reactie van het bestuur is hierin kort; “Wij zijn het er niet mee eens, het punt is opgenomen voor de volgende vergadering”.

    De beweegredenen en gronden die het bestuur heeft zijn (ook als je ze vooraf kent) (nog) niet relevant. Het simpele feit is dat je geen enkel middel hebt om het punt buiten de agenda te houden, en ook besluitvorming kun je (zelfstandig) zeker niet tegenhouden.
    Na besluitvorming zijn we weer bij het begin van mijn reactie.

    #35065
    Rene
    Bijdrager

    Door eerst met het ene artikel en als dat niet werkt een andere artikel te gooien, geeft ‘t bestuur al te kennen er een persoonlijke aversie tegen te hebben zonder goede onderbouwing. In dat opzicht is het al een zwaktebod.
    Wat voor jezelf belangrijk is, is controleren dat je aan de wettelijke en HHR kaders voldoet.  Dus o.a. de regels erfgrens goed controleren.
    Op de ALV stevig in je schoenen staan en op dat moment aangeven dat je binnen de wettelijke kaders hebt gehandeld en dat er daarom niets te stemmen valt.
    En als ze op de ALV nieuwe regeltjes gaan opstellen, dat je daar onder bezwaar aan zal voldoen, maar niet zonder de ontstane kosten te verhalen. Ervaring leert dat een gekwalificeerde een stuk moeilijker wordt als mensen op kosten gejaagd wordt.
    Als je rechtsbijstand hebt, dan kan je ‘t eventueel van tevoren een brief door hun laten opstellen aan de ALV/bestuur. Daarmee kan je een strategisch signaal mee afgeven, dat je juridische stappen niet schroomt.
    En bovenal, blij rustig en zakelijk op de ALV. Blijf dingen herhalen als ‘t bestuur niet op je motivatie in gaat en wijs ze daar vervolgens ook op.

6 berichten aan het bekijken - 1 tot 6 (van in totaal 6)
  • Je moet ingelogd zijn om een reactie op dit onderwerp te kunnen geven.