Twee jaar geleden heb ik het al eens aandacht gevraagd voor de incassoprocedure van één van de grotere VvE beheerders.
Deze beheerder zet de in zijn beheer zijnde VvE’s tot op de dag van vandaag aan tot het nemen van een nietig besluit, en dat gaat als volgt :
“… [beheerder] wijst de algemene ledenvergadering erop dat, tenzij zij anders beslist, vorderingen na zes maanden omgeslagen worden over de overige leden zoals beschreven in de splitsingsakte of het modelreglement en dat de algemene ledenvergadering zodoende de resultaten van de incassoprocedure niet afwacht.
Zoals in het verleden besloten:
De vergadering stemt in met de incassoprocedure en besluit om vorderingen (in tegenstelling tot wat is vermeld in de splitsingsakte of het modelreglement) niet al na zes maanden om te slaan over de overige leden, maar de resultaten van de incassoprocedure eerst af te wachten.”
Op mijn vragen hierover aan die beheerder kwam het volgende antwoord:
“… Vanuit [beheerder] kunnen wij u melden dat wij grote waarde hechten aan het naleven van de reglementen én waarde hechten aan het SKW certificaat.
Uw conclusie dat wij voorbij zouden gaan aan beiden, doet geen recht aan de motivatie waarom wij tot het adviseren van een dergelijk vergaderbesluit komen.
Het punt, omtrent het omslaan van de achterstanden over de leden na 6 maanden, wordt bewust op de agenda gezet.
Het punt staat er omdat de praktijk niet altijd aansluit op de regelgeving. De regelgeving omtrent het omslaan van de achterstanden, is er voor bedoeld dat een kleine VvE, die door wanbetalers, in de problemen komt met betalen
van facturen, een middel heeft om te zorgen dat de VvE kan blijven functioneren.
In de praktijk is het zo dat dit, bij VvE’s die wij beheren, niet van toepassing is. Dan wordt deze maatregel als omslachtig en als onrechtvaardig ervaren.
Eigenaren moeten immers een dergelijke omslag daadwerkelijk betalen. Om die reden wordt er besloten om eerst de incassoprocedure af te wachten.
Uit uw vraagstelling begrijpen wij dat het u gaat om het afwijken van de reglementen. Het volgen van de akte en de reglementen, staat bij ons hoog in het vaandel.
Het kan echter niet zo zijn dat we, door dergelijk regelgeving te volgen, de leden en het functioneren van de vereniging in de weg gaan staan met regels die in de praktijk niet werken.
We bespreken dit punt jaarlijks in de ledenvergadering om volledige openheid te behouden richting alle leden en de ruimte aan de vergadering te houden om anders te beslissen.
Middels bovenstaande informatie hopen wij u enig inzicht te hebben gegeven van onze beweegredenen.”
Onlangs las ik in notulen van een VvE beheerd door deze grote SKW gecertificeerde beheerder de volgende tekst.
“… De VvE heeft twee notoire wanbetalers met een gezamenlijke schuld van € 13.000”
Allereerst wordt hiermee meteen maar weer duidelijk dat het noemen van de gezamenlijke schuld helemaal niets zegt over de juiste situatie binnen de VvE.
Het is natuurlijk een groot verschil of er wellicht 1 eigenaar is met een schuld van € 200 en de ander € 11.000 of dat ze bijvoorbeeld beide € 6500 achterstand hebben.
Het gaat om een complex met een kleine 30 appartementen, naar mijn idee dus niet heel groot, maar ik begrijp dat de regelgeving ook voor hen kennelijk niet is bedoeld 😉
quote “… In de praktijk is het zo dat dit, bij VvE’s die wij beheren, niet van toepassing is.”
Tja, …….
Dergelijke achterstanden lijken mij toch echt geen gezonde situatie in welke VvE dan ook.
Maar hoe lang gaat men eigenlijk dan wachten op de resultaten van de incassoprocedure?
Als men té lang wacht en de schulden niet meer in het huidige- of vorige boekjaar vallen, heeft men bij een eventuele noodzakelijke veiling toch echt al een probleem !
Dan zullen de kosten toch echt voor rekening van de VvE gaan komen.
Daarnaast, iedere eigenaar die ná het moment waarop de schulden reglementair omgeslagen hadden moeten zijn, eigenaar is geworden zal nu ook moeten gaan bijdragen wanneer de schulden alsnog omgeslagen gaan worden over de leden.
Naar mijn mening een belangrijke en goede reden voor die laatste groep om een beroep te doen op de nietigheid van een dergelijk besluit !
“… Eigenaren moeten immers een dergelijke omslag daadwerkelijk betalen.”
Inderdaad, reden te meer om een zeer strakke incassoprocedure te hanteren en mede-eigenaren te confronteren met de risico’s van ‘halve’ maatregelen !
