Juridisch & financieel dilemma kozijnen VVE

  • Dit onderwerp bevat 33 reacties, 6 deelnemers, en is laatst geüpdatet op Geen antwoorden door .
15 berichten aan het bekijken - 1 tot 15 (van in totaal 34)
  • Auteur
    Berichten
  • #10355
    Nederlandvve.nl
    Sleutelbeheerder

    Goedenmiddag,

    Mijn (advies) vraag heeft betrekking op de best te volgen (jurdische) afspraken procedure m.b.t. vervangen kozijnen (incl. beglazing) binnen onze VVE.

    De context: 

    • Kleine VVE: 9 eigenaren, 8 wooneenheden en 1 winkel met totoaal van 130 uit te brengen stemmen
    • Jaren ’30 appartementen, met nog oorspronkelijke kozijnen en enkel glas
    • Goed onderhoud verricht en geen acute noodzaak tot vervangen kozijnen en ramen.
    • Regulier onderhoud (schilderen kozijnen) onderdeel van MJOP (6 jaar cyclus)
    • Wens tot vervanging betreft in deze dan ook  een verbeterins / verduurzamingsopgave
    • Model spltitsingsreglement 2006 van toepassing (artikel; 17: ramen en kozijnen hbehorende tot gemeenschappelijk zaken)
    • In splitsingakte geen afwijkende regelingen opgenomen ten opzichte van artikel 17 splitsinsgrgelement)
    • Geen huishoudelijk reglement van toepassing
    • Kosten vervanging / vernieuwing kozijnen (incl. HR++ beglazing) zijn niet meegenomen en MJOP en betreffen derhalve aanvullende financiele bijdrage eigenaren o.b.v. aandelenverhouding splitsingsakte
    • Offerte traject doorlopen, hoogte financiele bijdrage bepaald en besproken in ALV. 70%  (meerderheid: >3/4)van uit te brengen stemmen is akkoord  voor bijstorten aanvullende bijdrage (  onder voorbehoud persoonijke financiering –> kan niet via VVE < 10 wooneenheden)
    • Niet aanwezige eigenaren tijdens ALV (overige 30%) zijn in kennis gesteld via notulen met verzoek aan te geven of zij kozijnen ook willen vervangen / vernieuwen, zo ja of zij ook de financiele armslag hebben om aandeel bij te storten
    • Ik neem namens de VVE zitting in bestuur / beheer en ben zelf 1 van de eigenaren binnen de VVE

    Nu doet zich het volgende voor:

    1. De niet aanwezige leden (30% stemrecht) hebben te kennen gegeven niet mee te willen doen c.q. geen / onvoldoende financiele armslag te hebben;
    2. Mijn verwachting is dat 1 van de andere eigenaren welke valt binnen de 70% meerderheid (ca. 24% stemrecht binnen totaal stemmen) ook niet tjdig de noodzakelijke financiele bijdrage kan bijstorten;
    3. Overige eigenaren (46% stemrecht binnen VVE) willen de vervanging / vernieuwing kozijnen wel doorzetten;

    Hoe bovenstaande situatie zorgvuldig en naar rdeleijkheid & billelijkheid (juridisch) goed te regelen zodat de eigenaren welke wel besluiten te investeren voor vervanging / vernieuwing (in dat geval vanuit privé en niet via de VVE) in de toekomst niet financieel hoeven bij te dragen aan eventuele toekomstige vervanging / vernieuwing kozijnen van de overige eigenaren?

    Hierbij uitgaande van het gegeven dat het reguliere onderhoud (schilderwerk) van de kozijnen in de gevel (gemeenschappelijke zaken) regulier wordt uitgevoerd (geen achterstallig onderhoud.

    Waar zat ik zelf aan te denken:

    Optie 1:

    Eigenaren welke wel tot vervanging wensen over te gaan vragen conform artikel 24 Model splitsingsreglement 2006 toestemming aan VVE. VVE verlengt toestemming onder voorwaarden. Voorwaarden gelden in het kader van redelijkheid & billelijkheid ook voor overige eigenaren als zij in de toekomst om toestemming VVE zouden vragen voor vernieuwing / vervanging.

    Vraag : Is in dit scenario het financiële risico (voldoende) afgedekt voor de eigenaren die nu zelf investeren voor vervanging / vernieuwing, maar niet willen opdraaien voor de (toekomstige) kosten van vervanging / vernieuwing voor de overige eigenaren? De gevel en de kozijnen blijven immers onderdeel van het gemeenschappelijke? Regulier onderhoud (schilderwerk) blijft wel op reguliere basis via de VVE lopen

    Zo niet wat dient hier aanvullend voor geregeld te worden?

    Optie 2: Wijzigingen splitsingakte

    Middels wijziging splitsingsakte vervanging raamkozijnen en beglazing van gemeenschappelijke zaken naar privé zaken halen. Exclusief regulier onderhoud (schilderwerk) buitengevel.

    Dit is in mijn ogen de minst wenselijke optie. Hoge kosten, duurt lang en noodzaak tot  meerderheid stemmen (minimaal 4/5)

    Optie 3: Opstellen huishoudelijk reglement

    Kun je door gebruikmaking van artikel 59 (lid 1.a) uit model splitsingsreglement, het opstellen en vaststellen van een huishoudelijk reglement, ook gewijzigde afspraken vastleggen als benoemd onder optie 2?

    Ik vermoed van niet (nietig ivm lager in rangorde ten opzicht van splitsingakte / reglement?). Zou wel makkelijker en goedkoper zijn. Kun je zelf opstellen en inschrijven bij KVK.

    Optie 4: ….

    Erg benieuwd of er mensen zijn die ervaring hebben met seen oortgelijke situatie en mij advies kunnen geven hoe hiermee om te gaan?

    Mijn dank is groot!

    #10357
    Rene
    Deelnemer

    Als ik bij onze VVE kijk naar het verschil in stookkosten tussen de laatste woningen enkel glas en degene die dubbelglas hebben geplaatst, dan is de terugverdientijd van alleen ‘t dubbelglas op één hand te tellen.
    Je geeft aan dat de kozijnen nog in goede staat zijn. Dan denk ik dat deze al een keer vervangen zijn. En de vraag is, is dat een zacht hout of een hardhout geweest. Als ‘t zacht hout is, dan moet je er rekening mee houden dat dit onderhoudsgevoelig wordt met de jaren.
    Als de kozijnen in goede staat zijn, dan zou je kunnen opteren om alleen het glas te vervangen. Je loopt wel een risico dat eenmaal aan de klus begonnen te zijn, dat de kozijnen toch meer te verduren hebben gehad dan voorzien en dat je voor een voldongen feit staat om toch ook gelijk de kozijnen te moeten vervangen.
    Scheefgroei van sommige woningen wel en andere niet zou ik proberen te voorkomen. Ik heb te maken gehad met zo’n erfenis van een vorig bestuur en nu moesten de resterende ramen bij ons echt vervangen worden i.v.m. houtrot. En dat ging uit de gezamenlijke pot. Degene die het eerder had gedaan uit eigen zak had een toelage gehad (maar geen volledige vergoeding). Je begrijpt dat er een hoop scheve ogen waren toen die laatste ramen jaren later door de VVE vervangen werden.
    Het HHR is niet bedoelt om kosten van de VVE op basis van de AvS te verschuiven naar individuele eigenaren. Dat houdt zoals je zelf al verwacht geen stand.
    Dus even terug naar je opties:
    optie 1, wat als in de toekomst zoals in mijn VVE het geval was niet de eigenaren uit eigen overweging willen vervangen, maar het vanwege einde levensduur vervangen moet worden. Dan zal de VVE die kosten moeten dragen, want ook al hebben anderen het eerder op eigen initiatief en portemonnee vervangen, nu is er noodzaak en het blijft een gemeenschappelijk deel.
    Optie 2, verschuiven van het eigendom naar privé. Maar het onderhoud gemeenschappelijk. Als ‘t begint te rotten wijst de eigenaar binnen no-time naar ‘t onderhoud uitgevoerd door de VVE. Zelfde bij lekkage, is ‘t ‘t raam, de gevel, of de aanhechting/afdichting tussen de twee. Wederom ruimte voor discussie die je niet wil hebben.
    Los daarvan aanpassen van de AvS een een lang lopend en kostbare aangelegenheid. Stop je geld liever in onderhoud dan in aanpassing regelgeving.
    Optie 3, is niet de escape voor de hoge kosten verbonden aan een wijziging van de AvS. Als het HHR botst met de Avs dan geld de AvS, dus de aanpassing in de HHR is nietig.
    Optie 4,
    hoewel ik persoonlijk geen voorstander ben van onnodig geld lenen, vind ik het in het geval van verduurzaming en het ontbreken van de financiële middelen wel een redelijke oplossing. Je zal de servicekosten wel moeten verhogen om de lening te dragen, maar daarmee voorkom je ‘t probleem dat mensen ‘t niet kunnen ophoesten.
    Maar maak ook een totaalstaatje van alle kosten. Dus niet alleen vervanging, maar ook op de huidige manier door gaan, incl. schilderwerk en reparaties, maar ook stookkosten. Ik durf er vergif op in te nemen dat vervanging zich op redelijke termijn zich terug verdiend.
     

    #10358
    Rene
    Deelnemer

    Nog even een nabrander, het niet opnemen van vervanging van het MJOP is op zich al een slechte zaak. Het kan nog in prima staat zijn nu. Vroeg of laat zal ‘t vervangen MOETEN worden. Dus zelfs al doe je niks, je zal ‘t toch moeten opnemen in het MJOP en gaan sparen!
     

    #10359
    Nederlandvve.nl
    Sleutelbeheerder

    Beste Rene,
    Dank voor je reactie. Korte reactie:

    • Ben het met je eens dat ”scheefgroei” geen wenselijke oplossing is. Maar als de alternatieven beperkt / niet uitvoerbaar zijn hoe kom je dan vooruit binnen de VVE als een deel van de eigenaren (stel 50%) vanuit woncomfort wel vooruit willen en een deel niet;
    • Huidige kozijnen zijn hardhout, niet eerder vervangen en goed onderhouden. Risico op houtrot is er natuurlijk altijd maar met goed (regulier) onderhoud verwacht ik hier geen groot torkomstig risico;
    • Totaalplaatje en financiele voordelen op middelange termijn zijn er zeker. Blijft openstaan dat de eigenaren nu de financiele middelen voorhaanden moeten hebben.
    • Afsluiten lening VVE (v.b. energiebespaarlening) is geen optie. Belangrijke voorwaarde verstrekking lening is aanwezigheid van minimaal 10 wooneenheden (wij hebben er 8);
    • Alternatief het verschuiven van vervanging naar de toekomst en nu extra gaan sparen via MJOP. Zullen kwartaalbijdragen ubstantieel omhoog gaan. De weerstand zal hier bij enkel eigenaren niet anders zijn dan bij nu bijstorten.
    • Vervanging van dubbel voor enkelglas is deels mogelijk. Zitten echter in een welstandsgebied met architectuurorde in Amsterdam. Technische oplossingen, zonder noodzaak deel vervanging / renovatie kozijnen (”inhaakkozijnen”) zijn beperkt. Maar goed hier draait het dillema niet primair om.

    Er moeten toch wel (juridische) escape mogelijkheden zijn om in het kader van redelijkheid & billijkheid afspraken te maken zodat de eieganren welke wel over willen gaan tot vervanging de nu te maken kosten in de toekomst vergoed krijgen vanuit de VVE (vordering), danwel dat de overige eieganren bij toekomstige kozijn vervanging dit ook uit eigen middelen betalen?

    #10361
    RonaldL
    Deelnemer

    Beste Jasper,
    Even filosofisch:
    Eigenlijk wel grappig: u bent vrijwillig toegetreden tot een volstrekte democratie, immers de leden kunnen elk zonder last of ruggespraak na wikken en wegen en onderling overleg in vrijheid stemmen, maar wilt dat nu, nu u blijkbaar daarvan nadelen ondervindt, overgaan tot separatisme en de democratie opsplitsen in een nieuw-kozijnen land en een oud-kozijnen land.
    Maar nu echt:
    Is het niet zo dat artkel 52 lid 5,6,7,8 en 9 van MR 2006 voldoende houvast biedt om de kosten van een vervanging niet zijnde onderhoud op een andere manier dan in de splitsingsakte staat te verdelen over de eigenaren?

    #10363
    Nederlandvve.nl
    Sleutelbeheerder

    Beste Jasper,
    Je zoekt naar een ‘juridische escape’. Ik denk dat deze er niet is. De VvE is nu eenmaal gehouden aan hetgeen gegeven is in de reglementen. Daar valt niet mee te sjoemelen. Daarbij komt ook nog dat het ‘onderhoud’ niet noodzakelijk is. Best lastig om hier een weg in te vinden.
    Naar mijn idee kan die gevonden worden in het volgende: de eigenaars die willen vervangen vragen toestemming aan de vergadering dit uit te laten voeren onder de voorwaarden dat alle daaruit voortvloeiende kosten door de betreffende eigenaar worden betaald. Wanneer dat besluit, natuurlijk volgens de juiste route gelopen, een akkoord oplevert, dan staat hen niets meer in de weg. Maar….. zodra het moment aanbreekt dat de overige kozijnen toe zijn aan vervanging, gewoon omdat dit noodzakelijk is, dan betalen alle eigenaars weer netjes mee. Gewoon conform de Splitsingsakte.
    Met betrekking tot het lenen van het bedrag wat nodig is voor alle kozijnen, zou je toch ook nog even wat rond kunnen neuzen. Zelf ben ik de beperking van het aantal wooneenheden nog niet tegen gekomen. ( zal vast aan mij liggen ) Wel een aantal ander voorwaarden:
    https://vvecentraal.nl/2014/12/09/externe-financiering-van-de-vve-ja-nee/
    Overigens is dit ook nog wel een aardig artikel om te lezen:
    https://www.nederlandvve.nl/vve-nieuws/onvoldoende-kas-voor-noodzakelijk-onderhoud-vve/ Waarbij aangetekend dat het om noodzakelijk onderhoud gaat.
    De VvE kan ook nog besluiten, vooral omdat de directe noodzaak ontbreekt, om met elkaar zo snel mogelijk het kapitaaltje bij elkaar te sparen. Tja, dán maar nog even wachten met het comfort. 😉
    Ik zou niet gaan beginnen aan escapes, daar krijg je alleen maar narigheid van.
    Met vriendelijke groet, Carla
     

    #10369
    Rob
    Deelnemer

    Is het niet zo dat artkel 52 lid 5,6,7,8 en 9 van MR 2006 voldoende houvast biedt om de kosten van een vervanging niet zijnde onderhoud op een andere manier dan in de splitsingsakte staat te verdelen over de eigenaren?

    Ik zie daarin geen enkel houvast voor de betreffende kwestie.
    Ook art. 52 gaat over uitgaven door de VvE en is niet bedoeld om een andere verdeelsleutel overeen te komen die afwijkt van de splitsingsakte.
    Daarnaast heeft het hof ook geoordeeld dat art. 52 lid 9 in strijd met de wet is, en dus nietig.

    (meerderheid: >3/4)van uit te brengen stemmen is akkoord voor bijstorten aanvullende bijdrage

    Misschien gekke vraag, maar…
    Een gekwalificeerde meerderheid is akkoord met het voorstel.
    Daarmee is het voorstel toch gewoon aangenomen ?
    De niet-aanwezige leden dienen mee te werken aan de uitvoering van het besluit of binnen de termijn vernietiging van het besluit verzoeken bij de rechtbank.
     

    #10371
    RonaldL
    Deelnemer

    Ok, dus MR 2006 art 52 lid 9 is ongeldig.
    Heeft daarmee het hof ook MR 1992 art 38 lid 8 ook ongeldig verklaard? Ikzelf had aangenomen dat in de beide MR-en min of meer hetzelfde bedoeld werd.
    Excuus, beetje of topic.

    #10372
    Rob
    Deelnemer

    Da’s een hele goeie @Ronald.
    Dat is ook eenzelfde soort regeling en feitelijk gebeurt daarin inderdaad dus ook hetzelfde.
    Daarmee zou dat artikel dus eigenlijk ook in strijd zijn met de wet.
    Persoonlijk ben ik in de kwestie van Jasper overigens van mening dat er gewoon sprake is van ‘onder het onderhoud’ vallende kosten.
     

    #10374
    Bob
    Deelnemer

    Daarnaast heeft het hof ook geoordeeld dat art. 52 lid 9 in strijd met de wet is, en dus nietig.

    HET hof bestaat niet, er zijn 4 gerechtshoven in Nederland.
    Ten tweede bindt de uitspraak bij het hof in hoger beroep slechts de procespartijen, en kan een hof niet generiek bepalen dat een artikel altijd strijd met de wet oplevert en dus altijd nietig is.
    HET hof zal in de aangehaalde kwestie waarin zij vonniste hooguit hebben bepaald dat in die specifieke zaak het artikellid niet wettig (nietig) werd toegepast.
    Lid 9 kan in specifieke kwesties nog altijd leiden tot een toegestane afwijking van de standaard kostenverdeling.
    En over de conclusie over lid 8;

    Daarmee zou dat artikel dus eigenlijk ook in strijd zijn met de wet.

    Hier geldt voorgaande ook, ook dit artikellid is niet altijd zonder meer nietig vanwege strijd met de wet. HET (?) hof zal nooit generiek concluderen en vonnissen. Gerechtshoven maken geen staande jurisprudentie!

    #10375
    Bob
    Deelnemer

    Als tegen verwachting de eigenaar met 24% niet blijkt af te haken is er sprake van een besluit met gehaald voldoende quorum, en voldoende meerderheid.
    In dat geval heeft de resterende 30% niets te willen maar zal “mee” moeten. Dan wordt inning van de extra bijdrage vast een probleem voor de VvE.
    Wanneer betreffende 24% wel afhaakt onder het geformuleerde voorbehoud past slechts individuele toestemming voor de 46% wensende procenten onder voorwaarden te stellen door de VvE.
    In dat geval zoekt TS nog steeds een sluitend antwoord over de overige niet vervangen kozijnen die voor rekening van allen blijven komen. 😉

    #10376
    Bob
    Deelnemer

    Zelf ben ik de beperking van het aantal wooneenheden nog niet tegen gekomen. ( zal vast aan mij liggen )

    Ik wel. Gaat over “gesubsidieerde” lening via overheid, niet voor de (tegenwoordig) zonder meer mogelijke “gewone” leningen.

    #10377
    Bob
    Deelnemer

    Persoonlijk ben ik in de kwestie van Jasper overigens van mening dat er gewoon sprake is van ‘onder het onderhoud’ vallende kosten.

    Jasper heeft aangegeven dat de kozijnen origineel zijn en in goede staat van onderhoud. Er is daarmee geen noodzaak voor vervanging.
    Het glas in de kozijnen is enkelglas en nog steeds verkrijgbaar.
    Onnodige vervanging van kozijnen en onnodige vervanging van enkelglas valt onder gewoon onderhoud?? Ergo geen verzwaard quorum en geen versterkte meerderheid van stemmen nodig in de kwestie van Jasper??
    Mmmm……

    #10382
    Rob
    Deelnemer

    Ik ben benieuwd waar in de wet of regelgeving te vinden is dat een VvE uitsluitend kozijnen en/of ramen zou mogen vervangen als het echt noodzakelijk is.
    Schrijf ik ergens dat er zeker geen gekwalificeerde meerderheid nodig is in deze kwestie? NEE
    Citaat uit dit artikel van Rijssenbeek
    “… In de gevallen dat onderhoud en vervanging van kozijnen ten laste komt van het reservefonds en/of gemoeid gaat met een financieel belang dat het door de vergadering vastgesteld bedrag te boven gaat, dient de VvE dus een besluit te nemen met een gekwalificeerde meerderheid van 2/3 van het aantal uitgebrachte stemmen in een vergadering waarin minimaal 2/3 van het totaal aantal stemmen aanwezig of vertegenwoordigd is.”
    Begrijp ik nu goed dat een bepaling die in strijd is met de wet soms wel en soms niet nietig is ? Heel apart !
    Citaat van Rijssenbeek
    “… Artikel 52 lid 9 modelsplitsingsreglement 2006 bevat ook een bepaling waardoor de vergadering van eigenaars kan besluiten dat een van de splitsingsakte afwijkende kostenverdeling kan worden opgenomen in het Huishoudelijk Reglement. Dit artikel bepaalt dat met een meerderheid van 2/3 in een vergadering waar tenminste 2/3 van de stemgerechtigden zijn vertegenwoordigd, een besluit kan worden genomen tot een kostenverdeling die afwijkt van de splitsingsakte. Dit geldt dan alleen voor de situatie van een verbouwing of het aanbrengen/wegbreken van een nieuwe/bestaande installatie. Het oordeel van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden betekent dat deze bepaling in het modelsplitsingsreglement in strijd is met de wet en dus nietig.”

    In dat geval zoekt TS nog steeds een sluitend antwoord over de overige niet vervangen kozijnen die voor rekening van allen blijven komen.

    In plaats van alleen maar reacties van andere reageerders af te kraken zou je natuurlijk ook je eigen mening cq. antwoord op die vraag kunnen geven 😉
     

    #10385
    Bob
    Deelnemer

    Jammer dat je niet verder komt dan wat duidelijk misplaatste en uit hun verband getrokken citaten uit een kundig stuk van Rijssenbeek.
    Merk op dat het betreffende deel van het artikel begint met de zin:
    “Laten we er van uitgaan dat bij een VvE is geconstateerd dat de gemeenschappelijke kozijnen toe zijn aan onderhoud of vervanging.”
    Zoals TS al liet weten is er absoluut geen sprake van te plegen (noodzakelijk) onderhoud, noch van (noodzakelijke) vervanging.
    Lezers van dit topic mogen hun eigen conclusies trekken uit hetgeen de posters presenteren.
    Voor mij ben je volledig abuis, maar ik laat het oordeel graag aan de bezoekers. 😉
    Zoals je weet, of tenminste kunt vermoeden, heb ik geen enkele behoefte met jou te discussiëren.
    Zoals ik ook al eerder schreef, als je geen kritiek kunt velen kun je misschien maar beter helemaal niet posten. Wie de bal kaatst …..
    Zie verder mijn reacties hierboven

15 berichten aan het bekijken - 1 tot 15 (van in totaal 34)
  • Je moet ingelogd zijn om een antwoord op dit onderwerp te kunnen geven.