Goedenmiddag,
Mijn (advies) vraag heeft betrekking op de best te volgen (jurdische) afspraken procedure m.b.t. vervangen kozijnen (incl. beglazing) binnen onze VVE.
De context:Â
- Kleine VVE: 9 eigenaren, 8 wooneenheden en 1 winkel met totoaal van 130 uit te brengen stemmen
- Jaren ’30 appartementen, met nog oorspronkelijke kozijnen en enkel glas
- Goed onderhoud verricht en geen acute noodzaak tot vervangen kozijnen en ramen.
- Regulier onderhoud (schilderen kozijnen) onderdeel van MJOP (6 jaar cyclus)
- Wens tot vervanging betreft in deze dan ook een verbeterins / verduurzamingsopgave
- Model spltitsingsreglement 2006 van toepassing (artikel; 17: ramen en kozijnen hbehorende tot gemeenschappelijk zaken)
- In splitsingakte geen afwijkende regelingen opgenomen ten opzichte van artikel 17 splitsinsgrgelement)
- Geen huishoudelijk reglement van toepassing
- Kosten vervanging / vernieuwing kozijnen (incl. HR++ beglazing) zijn niet meegenomen en MJOP en betreffen derhalve aanvullende financiele bijdrage eigenaren o.b.v. aandelenverhouding splitsingsakte
- Offerte traject doorlopen, hoogte financiele bijdrage bepaald en besproken in ALV. 70% (meerderheid: >3/4)van uit te brengen stemmen is akkoord voor bijstorten aanvullende bijdrage ( onder voorbehoud persoonijke financiering –> kan niet via VVE < 10 wooneenheden)
- Niet aanwezige eigenaren tijdens ALV (overige 30%) zijn in kennis gesteld via notulen met verzoek aan te geven of zij kozijnen ook willen vervangen / vernieuwen, zo ja of zij ook de financiele armslag hebben om aandeel bij te storten
- Ik neem namens de VVE zitting in bestuur / beheer en ben zelf 1 van de eigenaren binnen de VVE
Nu doet zich het volgende voor:
- De niet aanwezige leden (30% stemrecht) hebben te kennen gegeven niet mee te willen doen c.q. geen / onvoldoende financiele armslag te hebben;
- Mijn verwachting is dat 1 van de andere eigenaren welke valt binnen de 70% meerderheid (ca. 24% stemrecht binnen totaal stemmen) ook niet tjdig de noodzakelijke financiele bijdrage kan bijstorten;
- Overige eigenaren (46% stemrecht binnen VVE) willen de vervanging / vernieuwing kozijnen wel doorzetten;
Hoe bovenstaande situatie zorgvuldig en naar rdeleijkheid & billelijkheid (juridisch) goed te regelen zodat de eigenaren welke wel besluiten te investeren voor vervanging / vernieuwing (in dat geval vanuit privé en niet via de VVE) in de toekomst niet financieel hoeven bij te dragen aan eventuele toekomstige vervanging / vernieuwing kozijnen van de overige eigenaren?
Hierbij uitgaande van het gegeven dat het reguliere onderhoud (schilderwerk) van de kozijnen in de gevel (gemeenschappelijke zaken) regulier wordt uitgevoerd (geen achterstallig onderhoud.
Waar zat ik zelf aan te denken:
Optie 1:
Eigenaren welke wel tot vervanging wensen over te gaan vragen conform artikel 24 Model splitsingsreglement 2006 toestemming aan VVE. VVE verlengt toestemming onder voorwaarden. Voorwaarden gelden in het kader van redelijkheid & billelijkheid ook voor overige eigenaren als zij in de toekomst om toestemming VVE zouden vragen voor vernieuwing / vervanging.
Vraag : Is in dit scenario het financiële risico (voldoende) afgedekt voor de eigenaren die nu zelf investeren voor vervanging / vernieuwing, maar niet willen opdraaien voor de (toekomstige) kosten van vervanging / vernieuwing voor de overige eigenaren? De gevel en de kozijnen blijven immers onderdeel van het gemeenschappelijke? Regulier onderhoud (schilderwerk) blijft wel op reguliere basis via de VVE lopen
Zo niet wat dient hier aanvullend voor geregeld te worden?
Optie 2: Wijzigingen splitsingakte
Middels wijziging splitsingsakte vervanging raamkozijnen en beglazing van gemeenschappelijke zaken naar privé zaken halen. Exclusief regulier onderhoud (schilderwerk) buitengevel.
Dit is in mijn ogen de minst wenselijke optie. Hoge kosten, duurt lang en noodzaak tot meerderheid stemmen (minimaal 4/5)
Optie 3: Opstellen huishoudelijk reglement
Kun je door gebruikmaking van artikel 59 (lid 1.a) uit model splitsingsreglement, het opstellen en vaststellen van een huishoudelijk reglement, ook gewijzigde afspraken vastleggen als benoemd onder optie 2?
Ik vermoed van niet (nietig ivm lager in rangorde ten opzicht van splitsingakte / reglement?). Zou wel makkelijker en goedkoper zijn. Kun je zelf opstellen en inschrijven bij KVK.
Optie 4: ….
Erg benieuwd of er mensen zijn die ervaring hebben met seen oortgelijke situatie en mij advies kunnen geven hoe hiermee om te gaan?
Mijn dank is groot!