[Banckert]

Goedemiddag,

Vanmiddag ontvingen wij via onze beheerder een mailtje van t-mobile over het plaatsen van een LTE mast op ons gebouw.

Interessant mailtje, maar ook meteen vele vragen.

Google laat vele voor en tegenstanders zien! Maar er zijn vast al VVE’s die dezelfde vraag gehad hebben, en ook op onderzoek zijn uitgegaan!

Met vriendelijke groet,

Lianne

[William]

Hoi Lianne,
Ik ken enkele VvE’s die ruimte op het dak verhuren voor (zend)masten. De enige ‘tegens’ die ik zie zijn dat het het aangezicht van het pand verandert en dat het over het algemeen langdurige contracten zijn. Veelal wordt er een eerste huurtermijn van 15 jaar of meer bedongen. Constructie-technisch maak ik me geen zorgen, een dergelijke mast wordt door professionals geplaatst (en berekend).
Voordeel is natuurlijk een behoorlijk bedrag dat de VvE elk jaar ontvangt. Hier heb ik wel eens een vergelijk van gemaakt, maar er is geen pijl op te trekken. De huurbedragen lopen uiteen van € 2.000 tot € 7.500.
Mocht de vergadering akkoord gaan met het verhuren van dakvlak, kan er ook eerst een conceptovereenkomst worden opgevraagd. Deze bedraagt dacht ik minimaal 15 pagina’s en staat bomvol voorwaarden voor beide partijen.
Succes!

[Rob]

Hoi Lianne en William,
Ik zie helaas nog wel meer  mogelijke ‘tegens’, namelijk de (on)mogelijkheid van een dergelijk besluit.
Het lijkt mij geheel niet onverstandig om onderzoek te doen naar deze (on)mogelijkheden in jullie akte voor de verhuur van een gedeelte van het gezamenlijke dak t.b.v. de GSM mast.
In een rechtszaak over een GSM-mast in een andere VVE was een rechter destijds van oordeel dat het niet toegestaan is om een gedeelte van het dak te verhuren voor dat doel.
Deze zaak is hier na te lezen. (voor de liefhebbers, het tussenvonnis is hier te lezen)
Ik ben daarom ook best wel nieuwsgierig hoeveel van dergelijke masten wellicht geplaatst zijn op daken van VvE’s, zonder dat daarvoor misschien een wettige basis aanwezig is !?

[Matthijs_ZH]

Dus je mag als VvE zo’n besluit niet nemen over de functie van het gemeenschappelijke dak? Vreemde redenering van deze rechtbank.
De verhuur van een gedeelte van het dak ten behoeve van de plaatsing van een GSM-zendmast voor gebruik door T-Mobile vindt niet plaats ten behoeve van het gebruik van het appartementencomplex en behoort om die reden niet tot de bestemming van het dak.
Maar daar gaan die artikelen uit het Modelreglement helemaal niet over. Die zien alleen op de uitgaven voor het afbreken of plaatsen van installaties die een kostengrens te boven gaan en daarom een gekwalificeerde meerderheid behoeven.
Ook overigens voorziet het Modelreglement niet in de verhuur van een gedeelte van het dak ten behoeve van de plaatsing van een GSM-zendmast. Het besluit van 12 november 2002 van VvE Schuitengat levert naar het oordeel van de rechtbank dan ook een schending op van het bepaalde in artikel 5:108 lid 1 BW. Daarmee is dit besluit ingevolge artikel 2:14 BW juncto 5:129 BW nietig.
Nee sukkels, natuurlijk voorziet een modelreglement uit 1972 niet in verhuur t.b.v. plaatsing van een GSM-zendmast. Omdat mobiele telefonie nog helemaal niet bestond. Dit laat maar weer eens zien hoezeer die verouderde reglementen de toekomst van toen = het heden van nu, aan banden leggen (evenals het geval is met de mandaatbedragen in guldens, die niet mogen worden geïndexeerd).
Een wijze rechtbank zou naar mijn mening ook naar de intentie van een reglement moeten kijken, niet alleen naar een formele tekst van meer dan 40 jaar geleden. Opvallend is ook dat de enige ‘echte’ klacht van eiser, namelijk angst voor elektromagnetische golven, in het hele proces niet meer aan de orde is gekomen.
Maar ja, ik kan me zomaar vergissen. Als bijvoorbeeld zou blijken dat een VvE niet bij meerderheid kan besluiten om de bestemming van (een onderdeel van) de gemeenschappelijke zaken – in dit geval het dak – te wijzigen, ook niet als die wijziging tot voordeel strekt van alle leden (de huurpenningen van T-mobile). Dat dat alleen maar zou kunnen door een heel nieuw reglement op te stellen.
Dan heb ik niks gezegd…

[Banckert]

Alvast bedankt voor jullie reacties!
Het is fijn ook onafhankelijk wat informatie bij elkaar te krijgen, alvorens te besluiten dit in de vergadering te bespreken!
Mochten er meer ervaringen zijn, we horen ze graag!

[William]

Hoi Mathijs,
met plezier je reactie gelezen 🙂 .
Ik ben het dan ook met je eens!

[Rob]

Hoi Matthijs,
Je schreef  “Maar daar gaan die artikelen uit het Modelreglement helemaal niet over. Die zien alleen op de uitgaven voor het afbreken of plaatsen van installaties die een kostengrens te boven gaan en daarom een gekwalificeerde meerderheid behoeven.”
Dat ben ik niet met je eens.
Het gaat er hier om of de vergadering mag beslissen een deel van het dak beschikbaar te stellen aan een derde, in dit geval ook nog eens voor een doel welke geen enkele relatie heeft met de VvE zelf.
Daarover zegt de rechter in mijn ogen terecht.
“Tot de bestemming van het dak moet, gelet op het bepaalde in het Modelreglement, worden gerekend de plaatsing op het dak van installaties, zoals installaties van verwarming en luchtverversing, ten behoeve van gebruik van het appartementencomplex.
De verhuur van een gedeelte van het dak ten behoeve van de plaatsing van een GSM-zendmast voor gebruik door T-Mobile vindt niet plaats ten behoeve van het gebruik van het appartementencomplex en behoort om die reden niet tot de bestemming van het dak.”
Verder schreef je:  “Nee sukkels, natuurlijk voorziet een modelreglement uit 1972 niet in verhuur t.b.v. plaatsing van een GSM-zendmast. Omdat mobiele telefonie nog helemaal niet bestond. Dit laat maar weer eens zien hoezeer die verouderde reglementen de toekomst van toen = het heden van nu, aan banden leggen (evenals het geval is met de mandaatbedragen in guldens, die niet mogen worden geïndexeerd).”
Ook die opmerking vindt ik persoonlijk, in relatie tot hetgeen ik hierboven geschreven heb niet juist.
Het gaat in wezen helemaal niet om de functie, in dit geval GSM mast, maar om de mogelijkheid een deel van het dak te verhuren, aan wie, of voor wat dan ook.
Je laatste alinea begrijp ik niet helemaal eerlijk gezegd.
Volgens mij is juist de conclusie van deze rechtszaak inderdaad dat de meerderheid in de VvE niet mag beslissen een gedeelte van het dak te verhuren aan een derde.
En ja, wil de VvE die mogelijkheid wel hebben ligt het in de weg daarvan om de splitsingsakte te wijzigen.

[Carla]

Beste Liane,
Het zal zo’n 5 tot 6 jaar gelden zijn dat ook onze VvE is benaderd door T-Mobile met het verzoek masten op het dak te plaatsen. Dit verzoek is eerst besproken binnen het bestuur. Vervolgens is het verzamelen van informatie gestart. Opnieuw in het bestuur besproken. ( bestuur was verdeeld ) Toch T-Mobile uitgenodigd om zelf, de voor hen belangrijke inspectie te doen met het oog op het zeker weten dat ‘onze’ locatie de juiste zou zijn.
Vervolgens hebben wij , als bestuur, gemeend het eerst te gaan toetsen bij de eigenaars/bewoners middels een persoonlijk schrijven. In dit stadium het in de ledenvergadering inbrengen zou de voortgang van de vergadering flink kunnen blokkeren, omdat het item LTE masten de nodige emoties oproept. En duizend en één vragen. Dus eerst maar even ‘intern’.
Wij hebben ervoor gekozen om de meest relevante informatie, via een persoonlijke brief, te verstrekken aan elke eigenaar/bewoner. Met daaraan verbonden een invulstrookje waarop de vraag of men op basis van de gegeven informatie het bestuur adviseerde om door te gaan met dit project of niet. Let wel…..dat doorgaan hield vanzelfsprekend niet in ‘een besluit nemen’. Wel om de contacten met nóg meer vragen met T-Mobile voort te zetten. ( b.v. het draagvermogen van het dak, hoe te handelen bij eventuele dak reparaties, gevolgen van stormschade, kan het contract tussentijds ontbonden worden ( door een van de partijen ), hoe de toegankelijkheid voor T-Mobile te regelen, ( zij wensten een sleutel teneinde onbeperkt het dak te kunnen betreden bij eventueel herstel van storingen e.d. ) enz.
Je snapt dat de brief de tongen los maakten. Mensen zochten elkaar op om er over te spreken. Bij het voor of tegen zijn, speelde niet alleen de angst voor straling mee ( m.n. de mensen die op de bovenste verdieping wonen) maar ook maakte het nogal een verschil voor wie op de mast uitkeek en wie niet. Het geld wat de VvE voor het verhuren van een deel van het dak zou ontvangen speelde nauwelijks een rol. Wanneer je dat deelt door het aantal eigenaars dan wordt zo’n bedrag al snel van minder belang. Althans zo bleek dat in onze situatie.
De optelsom na het terugontvangen van invulstrookjes was duidelijk. 80% Was tegen. Het bestuur heeft T-Mobile dit laten weten, waarna het project is afgeblazen en de leden hiervan op de vergadering op de hoogte zijn gebracht.
Kijk maar of je aan mijn ervaring iets hebt. Wens je in elk geval veel succes en laat je vooral niet te veel overrulen door T-Mobile. Zij willen maar één ding. En voor de VvE zijn er heel veel ‘dingen’ die een rol zouden kunnen spelen.
Met vriendelijke groet,
Carla.

[Bob]

Hi Rob,
Dank voor de interessante jurisprudentie.
Voor wat betreft de interpretatie van de uitspraak deel ik jouw visie volledig.
Je was me voor, dus hoefde ik dit keer niet te schrijven. 😉
Vriendelijke groet, Bob

[Matthijs_ZH]

Ik ben dus ook weer een stapje verder, met dank aan Bob.
Een VvE mag dus niet – zelfs niet met een unaniem besluit van haar ledenvergadering – de bestemming van een gemeenschappelijk deel wijzigen. Dan moet het reglement op de schop.

[William]

Het moet degene die de hierboven staande rechtszaak heeft aangespannen wel heel veel waard zijn geweest. De kosten van het proces komen voor rekening van de VvE, en ik neem aan dat T-Mobile de kosten voor plaatsing én verwijdering ook op de VvE heeft verhaald (?).
Ik begrijp de door Rob, en die in de rechtszaak genoemde, motivaties. Toch vraag ik me af of een dergelijke casus in 2016 hetzelfde resultaat krijgt. Dat zou kunnen betekenen dat er in potentie honderden zendmasten die op VvE’s staan verwijderd moeten worden, mocht er bij elke zendmast iemand bezwaar maken.

[Carla]

Voor wie nog ‘dieper wil duiken’……;-)

Ingebruikgeving van gemeenschappelijke gedeelten in een appartementensplitsing

[Bob]

Matthijs schreef:
“Een VvE mag dus niet – zelfs niet met een unaniem besluit van haar ledenvergadering – de bestemming van een gemeenschappelijk deel wijzigen. Dan moet het reglement op de schop.”
Dat is helemaal correct.
De akte van splitsing is naar zijn aard bestemd de rechtspositie van derden te beïnvloeden, in het bijzonder die van toekomstige eigenaren van appartementsrechten, zonder dat die derden invloed hebben op de inhoud van dat document. De bewoordingen van de splitsingsakte dienen dan ook naar objectieve maatstaven te worden uitgelegd in het licht van de verdere inhoud van de splitsingsakte. Daarbij zijn van beslissende betekenis alle omstandigheden van het geval, gewaardeerd naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid. De taalkundige betekenis van de bewoordingen waarin de akte is opgesteld is daarbij, gelezen in de context van dat geschrift als geheel, van groot belang, maar ook de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen in de ene dan wel de andere uitleg.
De rechtszekerheid vergt dat slechts acht mag worden geslagen op de gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn.
Met vriendelijke groet, Bob

[Bob]

William wrote:

Ik begrijp de door Rob, en die in de rechtszaak genoemde, motivaties. Toch vraag ik me af of een dergelijke casus in 2016 hetzelfde resultaat krijgt. Dat zou kunnen betekenen dat er in potentie honderden zendmasten die op VvE’s staan verwijderd moeten worden, mocht er bij elke zendmast iemand bezwaar maken.

Hi William,
Analoog aan de opmerking bij beleggen geldt ook hier: uitspraken uit het verleden geven geen garantie voor de toekomst.
Recht is een levende materie, en jurisprudentie is het schoolvoorbeeld van voortschrijdend inzicht. De maatschappij en het rechtgevoel leven.
Vriendelijke groet, Bob

[Rob]

“… De kosten van het proces komen voor rekening van de VvE, en ik neem aan dat T-Mobile de kosten voor plaatsing én verwijdering ook op de VvE heeft verhaald (?).”
Hoi William, hiermee wordt maar weer eens goed duidelijk gemaakt dat het nemen van een nietig besluit grote (financiële, juridische en praktische) gevolgen kan hebben.
“… Toch vraag ik me af of een dergelijke casus in 2016 hetzelfde resultaat krijgt. Dat zou kunnen betekenen dat er in potentie honderden zendmasten die op VvE’s staan verwijderd moeten worden, mocht er bij elke zendmast iemand bezwaar maken.”
En dat zou zelfs ook nog eens een toekomstige eigenaar kunnen zijn die in beroep zou willen gaan tegen een nietig besluit
Inderdaad is er geen enkele garantie te geven over de uitkomst van eenzelfde casus is deze tijd.
Toch is het ook weer niet ondenkbaar of onmogelijk dat er wel eenzelfde uitslag uit de bus zou komen.
En ja, dat blijft voor risico van alle VvE’s die menen deze overeenkomsten aan te moeten gaan.
Daarnaast heb ik ook eigenlijk nog een nieuwe vraag.
Eerder schreef je dat het in deze kwesties vaak om langdurige contracten gaat.
Ook hierover zou je je misschien kunnen afvragen of het conform de regelgeving wel is toegestaan om meerjarige overeenkomsten aan te gaan, het heeft namelijk geen enkele betrekking op het technisch of administratief beheer van de VvE.
@Carla, ik bewonder enorm de wijze waarop in jullie VvE met deze kwestie is omgegaan.
Maar wat als de uitkomst was geweest dat een meerderheid wél voor zou zijn geweest?
Hoe zorgvuldig je ook te werk bent gegaan, je loopt toch een (groot) risico op het nemen van een nietig besluit.
En ook daarvoor zou ik jouw goede lijfspreuk graag herhalen, “schoenmaker hou je bij je leest” en blijf je alleen bemoeien met zaken die de VvE echt aan gaan.

[Auteur]

Berichten