[PeeWee]

Beste Mensen,

Wij hebben via via vernomen dat ons bestuur op zoek is naar een nieuwe beheerder. Echter men heeft hier geen opdracht toe gekregen van de vergadering en er zijn zoals ons bekend geen klachten over de huidige beheerder. Er is overigen nog niets concreet en officieel bekend gemaakt. Nu beweert het bestuur dat men hier geen toestemming van de ALV voor nodig heeft wat ik zeer betwijfel. Dit lijkt mij ook wettelijk onjuist. Wij hebben overigens MR 1973.

Enkele bewoners hebben het vermoeden dat een van de bestuursleden er een dubbele agenda op na houdt. Hij wil het beheer zelf overnemen als ZZP’er en daar uiteraard voor betaald worden. Alles onder het mom van kostenbesparing. Maar wij hebben hier groot bezwaar tegen. Beheren is geen hobby project. Maar wat het probleem is is onwetendheid bij bewoners. Want zolang men het woord kostenbesparing hoort stemt men al gauw in.

1. Is de bewering juist dat e.e.a. buiten de ALV om geregeld wordt ?

2. Wat kunnen wij hier aan doen ?

Bij voorbaat dank

[VvE Boskwartier]

Beste PeeWee
Er zijn 2 (twee) wegen
WEG 1 Dagelijks Bestuur acht (met redenen omkleed) dat het tijd wordt om te onderzoeken of de huidige bestuurder (nog steeds) een markt-conform tarief in rekening brengt en vraagt de vergadering of men deze zienswijze deelt
WEG 2 Dagelijks Bestuur vraagt een aantal beheerders (in spe) om ‘n kostenplaatje en met mnstens 3 (drie) offertes worden deze aan de Vergadering van Eigenaren (soms ALV genoemd) voorgelegd.
Weg 2 is de beste!!!  Een voortvarend bestuur is altijd op zoek naar betrouwbare leveranciers. Of het nu de loodgieter, de tuinman, de beheerder, de energieleverancier of de schilder is, om de zoveel tijd onderzoeken of de huidige prijs en/of service nog steeds in orde is. En voor het vragen van offertes is het klinkklare nonsens om de ALV  om toestemming te verzoeken.
 
 

[PeeWee]

Ik begrijp voor het aanvragen van offertes geen toestemming nodig is, maar men beweert dat het ook buiten de vergadering om besloten kan worden. Daar gaat het om.

[Rob]

PeeWee wrote:

Ik begrijp voor het aanvragen van offertes geen toestemming nodig is, maar men beweert dat het ook buiten de vergadering om besloten kan worden. Daar gaat het om.

Nee, dat kan niet buiten de vergadering om besloten worden, tenzij… het bestuur een voorstel doet waarmee alle eigenaars schriftelijk hun instemming kenbaar maken.
Aan dat laatste zou ik niet zo snel meewerken en geef persoonlijk de voorkeur om dergelijke zaken in een vergadering te bespreken.

[PeeWee]

De vergadering, inclusief ondergetekende dus, heeft een slaapmomentje gehad. Men heeft het bestuur min of meer een vrijbrief gegeven voor het afsluiten van nieuwe contracten, inclusief de beheerder. Ik ben het hier niet mee eens want ik denk dat het om meer gaat dan alleen de financiën, maar ook om de voorwaarden. In het achterhoofd nog steeds de dubbele agenda van een van de bestuursleden. Ik wil het eigenlijk opnieuw op de agenda laten plaatsen bij de eerstkomende extra ALV. Dit was het agenda punt:
Machtigingen aan bestuur voor afsluiten contracten
Om het bestuur in staat te stellen om adequaat in te gaan op aanbiedingen of nieuwe contract voorstellen heeft het bestuur de machtiging van de vergadering nodig. De vergadering wordt gevraagd om het bestuur de machtiging te geven om contracten opnieuw af te sluiten of te herzien wanneer dit voor de VvE een verbetering of wanneer dit door omstandigheden nodig/ wenselijk is.
Kan hier nog iets tegen gedaan worden ??

[Rob]

Dit is nu precies één van de redenen waarom ik zo tegen mandaten aan het bestuur ben !
Wanneer de vergadering daadwerkelijk die machtiging heeft gegeven is dat een rechtsgeldig, maar naar mijn mening dus zeer onverstandig en dom besluit.

[PeeWee]

Dat is duidelijk Rob dat je hier tegen bent. Ik heb de (interessante) discussie gelezen. Volgens mij komt dit door een aantal zaken dat dit soort besluiten er doorheen komen: desinteresse, onwetenheid en vergadermoe. En ik zeg dit zonder oordeel. De materie is al lastig genoeg.
Maar mijn vraag is kan ik dit opnieuw op de agenda zetten ?? Want ik wil hier van af.

[Rob]

“Om het bestuur in staat te stellen om adequaat in te gaan op aanbiedingen of nieuwe contract voorstellen heeft het bestuur de machtiging van de vergadering nodig.”
Hoezo dan ???? en waarom ????
Ik kan echt geen enkele reden bedenken waarom je als VvE een bestuurder een dergelijke machtiging zou geven.

PeeWee wrote:

Maar mijn vraag is kan ik dit opnieuw op de agenda zetten ?? Want ik wil hier van af.

Ja hoor, je kan het onderwerp gewoon weer op de agenda zetten.
Ik zou niet weten waarom dat niet zou kunnen !
Je stelt indirect meteen eigenlijk wel een interessante vraag ook.
Hoe lang is zo’n gegeven machtiging eigenlijk geldig?
Tot de volgende vergadering?
Tot er een besluit komt die de machtiging intrekt?
Tot ….. ?
 

[PeeWee]

Dan kan je dus ook de vraag stellen of het juridisch houdbaar is.  Ik kan er helaas geen enkele jurisprudentie over vinden.
Maar ik vind het een zeer gluiperige manier om je er in te draaien als je een dubbele agenda hebt. Dit is dus een uitstekend instrument.

[Bob]

Naar mijn stellige overtuiging is dit mandaat veel te ruim en daarmee onverstandig.
De formulering is ook veel te ruim. Het bestuur zou zichzelf eenvoudig een mandaat kunnen aanmeten dat veel verder strekt dan zelfs de vergadering kan/mag hanteren op grond van artikel 38 MR1973.
Wat mij betreft agenderen en mandaat opheffen. Dit moet geen enkele vergadering willen.
Met vriendelijke groet, Bob

[PeeWee]

Dank alvast voor de antwoorden. Ik ga het agenda punt indienen. Ik zou alleen graag, als het mag, in jip en janneke taal willen weten wat artikel 38 inhoudt zodat ik dit ook nader kan toelichten op de vergadering. Het is mij te onduidelijk. bij voorbeeld wat is het normale beheer, en wat betekent “voorzover de mogelijkheid hiertoe uit het reglement blijkt” . Hoe kan ik dit te weten komen. c.q. waar staat dit in het reglement.
 

[William]

Wat is er eigenlijk op tegen om hier een extra vergadering voor te beleggen? Dat is toch de beste manier om eventueel over te stappen op een nieuwe beheerder.

[Bob]

PeeWee wrote:

Ik zou alleen graag, als het mag, in jip en janneke taal willen weten wat artikel 38 inhoudt zodat ik dit ook nader kan toelichten op de vergadering. Het is mij te onduidelijk. bij voorbeeld wat is het normale beheer, en wat betekent “voorzover de mogelijkheid hiertoe uit het reglement blijkt” . Hoe kan ik dit te weten komen. c.q. waar staat dit in het reglement.

Hi PeeWee,
Simplificering houdt standaard een risico in waarmee de bepaling, gegeven de gekozen verwoording/uitleg, een (geheel) andere lading krijgt, ook afhankelijk van de interpretatie door de lezer/ontvanger. “Alle zaken moeten zo eenvoudig mogelijk worden voorgesteld, maar zeker niet eenvoudiger”(vrij naar Einstein).
MR1973 artikel 38 ziet op een aantal zaken.
Het aangaan van overeenkomsten met een looptijd langer dan één jaar is voorbehouden aan de vergadering, het hoogste orgaan van de VvE, en daarmee dus niet aan het bestuur. Een mandaat voor het bestuur om deze aan de vergadering voorbehouden beslissing te mogen nemen schuurt alleen al om die reden met de bedoeling van artikel 38.
Voorts stelt voornoemd artikel dat het MR expliciet moet toestaan om dergelijke overeenkomsten aan te gaan. Een voorbeeld daarvan is het verplicht afsluiten van een aantal verzekeringen. Zie bijvoorbeeld artikel 26 lid 1. Hier wordt de opstalverzekering verplicht gesteld (Het gebouw zal ….), en wordt de bevoegdheid geregeld voor andere verzekeringen. Andere MR’n schrijven nog meer verplichte verzekeringen voor. Met dit artikel wordt betreffende overeenkomsten over meer dan één jaar door het MR mogelijk gemaakt, dan wel zelfs verplicht gesteld.
Tot slot wordt een aantal overeenkomsten die zich uitstrekken over een periode langer dan één jaar die het “normale beheer” betreffen van de gestelde beperkingen ontdaan.
Dat roept vanzelfsprekend de vraag op wat normaal beheer is. Zonder hier uitputtend en/of volledig te willen zijn kan je in het algemeen stellen dat het “normale beheer” redelijk veel omvat (kan omvatten). Denk daarbij met name aan alles wat een directe relatie heeft met de (kern)taak/taken van de VvE (het beheer) bestaande uit onderhoud, instandhouding (reparatie/herstel/vervanging) alsook (zeker in recentere MR’n) het uitbesteden van financieel, administratief alsook technisch beheer. Denk niet alleen aan verzekeringen, maar ook om bijvoorbeeld aan onderhoudscontracten voor liftinstallaties en gemeenschappelijke verwarmings- en/of CV-installaties.
Een pracht van een voorbeeld waar de “geleerden” over de strekking en bedoeling van dit artikel het nimmer allemaal eens werden is het aangaan van leningen door enige VvE.
Hoop je met bovenstaande een beetje op weg te hebben geholpen.
Met vriendelijke groet, Bob

[Bob]

PeeWee wrote:

Machtigingen aan bestuur voor afsluiten contracten
Om het bestuur in staat te stellen om adequaat in te gaan op aanbiedingen of nieuwe contract voorstellen heeft het bestuur de machtiging van de vergadering nodig. De vergadering wordt gevraagd om het bestuur de machtiging te geven om contracten opnieuw af te sluiten of te herzien wanneer dit voor de VvE een verbetering of wanneer dit door omstandigheden nodig/ wenselijk is.

Hi PeeWee,
Merk aanvullend op mijn reactie hierboven nog het volgende op.
Het “kopje” spreekt hier in zeer algemene term slechts over “contracten”. De beperking tot “beheer” is hier niet terug te lezen. Alleen al daarmee zou het bestuur zich een veel te grote broek kunnen aanmeten.
De tekst van het mandaat spreekt zelfs over “aanbiedingen” (is wel zeer algemeen) en over “nieuwe contractvoorstellen” (zelf nog niet bestaande contracten dus?!).
De vergadering heeft het prerogatief, niet het bestuur. Wie bepaalt er in enige VvE nu eigenlijk wat “een verbetering” is voor de VvE of wat nu juist niet. En wie beoordeelt nu eigenlijk wat “nodig” of “wenselijk” is of niet. Daar gaat naar mijn stellige overtuiging de vergadering over, en zeker niet een handjevol bestuurders, of slechts enkele bestuurder.
Kort: een veel te ruim en waardeloos mandaat, met veel te veel onnodige risico’s en valkuilen. Hier past maar één oplossing. Mandaat (laten) intrekken, en wel ASAP.
Met vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Rob wrote:

Je stelt indirect meteen eigenlijk wel een interessante vraag ook.
Hoe lang is zo’n gegeven machtiging eigenlijk geldig?
Tot de volgende vergadering?
Tot er een besluit komt die de machtiging intrekt?
Tot ….. ?

Hi Rob,
Naar mijn idee stel je de/een retorische vraag, waar je zelf ook het (mijn) antwoord hieronder al kent. 😉
Ik zal het toch maar even opschrijven voor alle meelezers en natuurlijk PeeWee.
Ieder besluit tot een, verder in tijd ongeclausuleerd, mandaat heeft in tijd gemeten onbeperkte geldigheid.
Slechts heroverweging en/gevolgd door een nieuw (andersluidend) besluit kan dat naar mijn overtuiging veranderen.
Zodra (vernietigbare) besluiten onaantastbaar zijn geworden geldt bovenstaande.
Nietige (of mogelijk nietige) besluiten vormen hierop de uitzondering. Indien een nietig besluit ondanks de (al dan niet vermeende) nietigheid toch wordt uitgevoerd kan dat slechts worden “gecounterd” met een verzoek om verklaring voor recht.
Met vriendelijke groet, Bob

[Auteur]

Berichten