[Ceelang]

Om ons complex ligt een strook groen, eigendom van de gemeente. Dit is thans slechts een stuk gras. Onderhoud (met name gras maaien) wordt nu gedaan door de gemeente.
Onze voorzitter ziet het wel zitten om hier hagen en bomen te laten planten, en de gemeente zou dan het onderhoud van deze beplanting in beheer willen geven aan de VVE.
Geen bruikleenovereenkomst of overdracht van de grond.
Met dit onderhoud zijn natuurlijk kosten gemoeid. Er is al een offerte aangevraagd bij de hovenier die nu het groenonderhoud doet.
Mijn vragen zijn deze:
Kan de ALV besluiten om dit onderhoud te gaan uitvoeren;
Wanneer deze grond dus niet tot de gemeenschap gaat behoren, kunnen de onderhoudskosten dan door de VVE worden betaald.
Graag hoor ik hoe jullie hier over denken.
Caroline Dammers

[mvanw]

Hallo Caroline…
Dit is precies de situatie zoals bij onze VvE.
Onze “binnentuin” bestond uit 2 stukken grasveld, waar op verzoek van onze VvE toen struiken en bomen in geplaatst zijn door de gemeente.  Onze gemeente kent gelukkig “adoptie” groen, en wij als VvE hebben voor 1 stuk de verantwoordelijkheid op ons genomen. Het andere deel, en het grasmaaien word door de gemeente gedaan.
Ons stuk word gedaan door onze groen commissie, en deze krijgt vanuit de VvE een budget van €250,- per jaar. De commissie bestaat uit vrijwilligers onder de bewoners en doen elke 2 a 3 weken wat werkzaamheden aan dit groen.
De adoptie van het stuk groen, en het budget voor de groencommissie zijn op de ALV afgesproken en goed gekeurd door de leden.
Echter is het bij verkoop van appartementen, nog wel eens een uitdaging om leden te vinden die in deze commissie willen deelnemen.
Dus, gebaseerd op onze VvE, zou ik zeggen, dat dit moet kunnen…

[Rob]

Hoi Caroline en Marlon,
Soortgelijke vragen zijn hier al vaker aan de orde geweest.
Aangezien de gemeentegrond géén deel uitmaakt van de gemeenschappelijke gedeelten welke in de splitsingsakte zijn vastgelegd ben ik nog steeds van mening dat de vergadering ook niet bevoegd is om een dergelijk besluit te nemen.
Ook blijf ik van mening dat eventuele kosten daarvoor niet zijn te scharen onder kosten in het belang van de eigenaren als zodanig en dus ook niet voor rekening kunnen komen van de gezamenlijke eigenaren.
 

[RonaldL]

Vaak zijn VVE besturen vrijwilligers uit eigen gelederen. Vaak geen juristen of advocaten. En juist die VVE bestuurders doen er goed aan zich af te vragen of en wanneer een ALV-besluit eigenlijk wel kan/mag/legaal is. In onze VVE zie ik hetzelfde gebeuren: iedereen vindt wat, denkt wat, voelt wat, dacht wat….. Maar uiteindelijk geldt de wet. En dat is heel wat anders.
Rob zou wel eens gelijk kunnen hebben: de VVE gaat daar helemaal niet over, en kan dus daarover geen geldig besluit nemen (hetgeen wat anders is dan een besluit nemen).
Oplossing: start een vriendenclubje buiten de VVE om en regel met dat clubje zaken buiten de VVE om. En dan maar hopen dat toekomstige eigenaren dat vriendenclubje vriendelijk vinden. Maar of een gemeente daarmee zaken wil doen?
Zo gezien is het trouwens vreemd dat een gemeente mee gaat in een ongeldig besluit….. Maar ja, wat weten die nou?
Of heeft de gemeente daarmee het besluit gelegaliseerd, ook al was het in oorsprong nietig (of vernietigbaar, weet ik zo ff niet).

[Rob]

Het gaat hier m.i. om een nietig, dus ongeldig besluit en ik denk niet dat de gemeente dat op op enige wijze zou kunnen legaliseren.
Ik zou echt niet weten hoe een VvE de leden zou kunnen dwingen mee te gaan betalen aan het onderhoud van grond die niet aan de VvE toebehoort.
Zoals Ronald m.i. terecht opmerkte worden er in de ledenvergadering wel vaker besluiten genomen die zeer goed nietig dan wel vernietigbaar zouden kunnen zijn.
Helaas is het naar mijn mening ook zo dat de overgrote meerderheid in een ledenvergadering geen enkele tegenspraak geeft en derhalve gewoon meewerkt aan dergelijke besluitvorming. Evenzo wordt ook nog vaak degene die wél tegen dit soort zaken in opstand komt weggezet als ‘zeikerd’, ‘zeurpiet’, ‘lastpost’ enz.
En voor die laatste is de stap naar de rechter vaak toch ook te groot zodat deze zich maar neerlegt bij het besluit van de ‘domme’ meerderheid.
En helaas zie ik dan ook vaak gebeuren dat de leden van de kascommissie in dit soort situaties dus voorbijgaan aan facturen die eigenlijk niet door de VvE betaald hadden mogen worden.
 

[Bob]

Ceelang wrote:

Kan de ALV besluiten om dit onderhoud te gaan uitvoeren; Wanneer deze grond dus niet tot de gemeenschap gaat behoren, kunnen de onderhoudskosten dan door de VVE worden betaald.

Ja en ja.
De vergadering kan hiertoe zeker besluiten. Wel is vanwege de aard van het besluit een verzwaard quorum, en een verzwaarde stemverhouding, van toepassing.
Wanneer de vergadering een dergelijk besluit neemt komen de kosten vervolgens logischerwijze ook voor rekening van de VvE.
Een besluit, conform de regelen der kunst genomen (denk bijvoorbeeld aan agenderen en termijnen), en met het/de vereiste verzwaarde quorum en dito stemverhouding genomen staat als een huis. Daar doet de mening van welke poster dan ook niets aan toe of af.
Het enige wat je na het correct genomen besluit nog kunt doen is binnen de fatale termijn van één maand het besluit voorleggen voor vernietiging en/of een verklaring voor recht van nietigheid.
Ik geef je overigens aan dat een dergelijk besluit dat is genomen met een overweldigende meerderheid zeer moeilijk vernietigd zal krijgen.
Voor het overige laat ik maar in het midden wat ik vind van een dergelijk besluit, immers, mijn mening over vernietigbaarheid en/of nietigheid doet er feitelijk net zo min toe als de mening van andere posters. 😉
Het scenario blijft namelijk altijd gelijk; een correct genomen besluit staat als een huis/appartementencomplex, totdat je de gang naar de rechter maakt, en het vonnis er ligt (al dan niet in hoger beroep).
Neem van mij aan dat alleen maar (vermeende) strijd met statuten van de VvE alleen in het gemeen onvoldoende grond is voor vernietiging van een met zeer ruime meerderheid genomen besluiten, zeker wanneer die besluiten niet strijden met redelijkheid en billijkheid die ook een VvE regeren. Mooier kan ik het niet maken. 😉
Er is ruim voldoende jurisprudentie voor handen waar allerhande zaken/kosten/uitgaven in het belang werden geacht van de eigenaren (als zodanig, wat overigens niets meer of minder wil zeggen dan in hoedanigheid van eigenaar, en dat is niet als bestuurder/huurder/(mede)bewoner). 😉

[Rob]

Zoals eerder vermeld is die verschillende jurisprudentie ook ontstaan doordat niet in alle gevallen het doel van de vereniging is meegewogen.
Gelukkig nam een eigenaar in deze kwestie wél de moeite om ook in hoger beroep te gaan tegen de kosten die de VvE heeft gemaakt om een gracht van de gemeente te dempen.
citaat: “3.3. De (gedempte) gracht is geen gemeenschappelijk gedeelte in de zin van artikel 1 sub d van het splitsingsreglement, omdat hij geen onderdeel is van het gesplitste gebouw en de daarbij behorende grond. Evenmin is de gracht te beschouwen als een gemeenschappelijke zaak in de zin van artikel 1 sub e van dat reglement, omdat de desbetreffende grond eigendom is van de gemeente en niet is gesteld of gebleken dat het exclusieve gebruiksrecht daarvan toekomt aan alle appartementseigenaren of een groep appartementseigenaren, zodat moet worden aangenomen dat het om openbare grond gaat en niet om grond die “bestemd [is] om door alle eigenaars of een bepaalde groep van eigenaars gebruikt te worden”. Nu ook niet valt in te zien hoe het onderhoud of het gebruik van wél gemeenschappelijke gedeelten of zaken door de onderhavige kosten wordt gediend, betekent het voorgaande dat de bijdrage voor het dempen van de gracht niet op grond van het bepaalde in artikel 3 lid 1 onder a voor rekening van de gezamenlijke appartementseigenaren kan worden gebracht.”
“3.4  Naar het oordeel van het hof kan ook niet worden gezegd dat de dempingskosten zijn gemaakt in het belang van de gezamenlijke appartementseigenaren als zodanig. Ook als juist is dat, zoals de VvE heeft aangevoerd, het winkelcentrum door het dempen van de gracht voor het publiek aantrekkelijker is geworden en de winkeliers in de aan die (voormalige) gracht gelegen winkels meer ruimte hebben gekregen om hun waren uit te stallen, kan de conclusie hooguit zijn dat die kosten zijn gemaakt in het commerciële belang van de winkeliers en/of de eventuele verhuurders van de winkels. Naar het oordeel van het hof is dat belang niet gelijk te stellen met het belang van de gezamenlijke appartementseigenaren als zodanig. De dempingskosten staan daarvoor in een te ver verwijderd verband met de eigendom van het appartementsrecht. Terecht heeft [appellant] de vergelijking gemaakt met de promotiekosten, waarvan hij op grond van het bepaalde in artikel 3 lid 1 onder i als eigenaar van een appartement met bestemming “restaurantruimte” is vrijgesteld; ook die kosten worden gemaakt ten behoeve van exploitanten van bedrijven en, indirect, hun eventuele verhuurders en niet ten behoeve van de appartementseigenaren als zodanig. Ook artikel 3 lid 1 onder h biedt derhalve geen grond voor het besluit van 17 februari 2014.”
 

[Bob]

Uit verband getrokken en één zwaluw maakt nog geen zomer. 😉

Bob wrote:

Het scenario blijft namelijk altijd gelijk; een correct genomen besluit staat als een huis/appartementencomplex, totdat je de gang naar de rechter maakt, en het vonnis er ligt (al dan niet in hoger beroep).
Neem van mij aan dat alleen maar (vermeende) strijd met statuten van de VvE alleen in het gemeen onvoldoende grond is voor vernietiging van een met zeer ruime meerderheid genomen besluiten, zeker wanneer die besluiten niet strijden met redelijkheid en billijkheid die ook een VvE regeren. Mooier kan ik het niet maken. 😉

[Rob]

Bob wrote:

Het scenario blijft namelijk altijd gelijk; een correct genomen besluit staat als een huis/appartementencomplex, totdat je de gang naar de rechter maakt, en het vonnis er ligt (al dan niet in hoger beroep).

Daar heb je gelijk in en dat is m.i. meteen de oorzaak van veel ellende in veel VvE’s.
Omdat de stap naar de rechter voor veel eigenaren vaak te groot is worden veel eigenaars helaas dus opgescheept met de gevolgen van deze nietige/vernietigbare besluitvorming.
 

[Bob]

Of het besluit waar Caroline het over heeft nietig en/of vernietigbaar is kan slechts door de rechter worden bepaald.
Ik begrijp dat jij van mening bent dat er sprake zou zijn van een nietig besluit,

Rob wrote:

Het gaat hier m.i. om een nietig, dus ongeldig besluit

,
maar daar zijn de meningen, alsook de jurisprudentie, (zeer) verdeeld over.
Mocht iemand stellen het vooraf zeker te weten wat de uitkomst van enige rechtszaak in deze zou zijn dan heeft betrokkene er naar mijn stellige overtuiging (bitter) weinig van begrepen.
Het antwoord op de vragen van Caroline blijft daarmee tweemaal “Ja”, en het door mij geschetste scenario blijft ook volledig overeind. Daar is (helaas) niets aan te doen.

[RonaldL]

Zie mijn eerdere reactie, het gaat er om wat de wet zegt, en inderdaad, in het verlengde daarvan wat verschillende rechters daarover hebben gezegt als ook en bovenal in hoger beroep.
Ik ken dat grachtje, heb er langs gelopen en later over de gedempte gracht, maar dat terzijde.
Het geeft wel iets anders aan, namelijk het managers syndroom. Daar bedoel ik mee het verschijnsel dat individuen die tot een bepaalde positie gekomen zijn (manager, voorzitter, 2e kamer lid, wethouder enz.) dan ook de onweerstaanbare neiging gaan vertonen “iets” te moeten gaan doen. Terwijl vaak juist niks doen de betere optie is. Waarom wil een bestuur opeens wat met een stukje groen gaan doen?
Bezint eer ge begint.
En die door Rob aangehaalde uitspraak aangaande grond dat niet van de VVE is en waar die VVE dus ver van moet blijven, lijkt mij zonneklaar. Ik zie niet in waarom een VVE bestuur of de ALV na zo een uitspraak zich nog in een soortgelijke situatie zou willen begeven.

[Bob]

De door Rob aangehaalde uitspraak is zonneklaar, maar dan ook alleen maar voor dat specifieke geval, en in die specifieke situatie. Deze uitspraak geeft geen enkele garantie over een eventuele uitspraak voor kwestie en omstandigheden als in het geval van Caroline. Daarenboven is hier zeker geen sprake van “staande jurisprudentie”, en als ook eerder aangehaald, de jurisprudentie is zonder meer verdeeld en niet eenduidig. Uit verband gehaald, en één zwaluw maakt zeker geen zomer.
Je kan en mag daar natuurlijk een mening over hebben, maar als eerder gesteld doet die mening er voor het antwoord op de vragen van Caroline niet echt toe. De antwoorden blijven ja, ja, en het scenario blijft na besluit gelijk.

[Rob]

Ik denk dat het forum eigenlijk wel gesloten kan worden.
Het antwoord op ALLE vragen is namelijk: Ja, het mag en Ja, het kan. 😉
Uiteindelijk is het ALTIJD de rechter die bepaalt of iets wel of niet juist is.
Meningen hier doen er kennelijk niet toe en het is kennelijk niet nodig dat iemand zijn eigen persoonlijke mening of gedachte hier neerzet, want daar heeft de vragensteller toch niets aan.
Toch zie ik geen enkele reden om mijn mening hier niet te delen en zal ik dat ook gewoon blijven doen !

RonaldL wrote:

Zie mijn eerdere reactie, het gaat er om wat de wet zegt, en inderdaad, in het verlengde daarvan wat verschillende rechters daarover hebben gezegt als ook en bovenal in hoger beroep. Ik ken dat grachtje, heb er langs gelopen en later over de gedempte gracht, maar dat terzijde. Het geeft wel iets anders aan, namelijk het managers syndroom. Daar bedoel ik mee het verschijnsel dat individuen die tot een bepaalde positie gekomen zijn (manager, voorzitter, 2e kamer lid, wethouder enz.) dan ook de onweerstaanbare neiging gaan vertonen “iets” te moeten gaan doen. Terwijl vaak juist niks doen de betere optie is. Waarom wil een bestuur opeens wat met een stukje groen gaan doen? Bezint eer ge begint. En die door Rob aangehaalde uitspraak aangaande grond dat niet van de VVE is en waar die VVE dus ver van moet blijven, lijkt mij zonneklaar. Ik zie niet in waarom een VVE bestuur of de ALV na zo een uitspraak zich nog in een soortgelijke situatie zou willen begeven.

Daar ben ik het volledig mee eens !
Als het gaat om uitgaven in het belang van de eigenaars als zodanig moet er m.i. een verband zijn tussen de uitgave en de eigendom van het appartementsrecht, zie ook punt 3.4 in de aangehaalde uitspraak.
Ik ben reuze nieuwsgierig wat nu het verband is tussen de eigendom van het appartementsrecht en kosten voor onderhoud van gemeentegrond?
Ook lees ik regelmatig dat de verplichtingen van het VvE-lidmaatschap moet blijken uit stukken in de openbare registers zodat (potentiële) kopers van appartementen kennis kunnen nemen van die verplichtingen.
Persoonlijk vind ik het dan een vreemde zaak als je als lid van een VvE door een meerderheid gedwongen kan worden om mee te betalen aan het onderhoud van een stuk grond dat m.i. geheel buiten de rijkwijdte van een VvE valt.
 

[Bob]

Wat mij betreft een ietwat overspannen reactie. 😉
Niemand (alleen Rob wel) stelt dat het forum kan worden gesloten, en niemand wordt ook maar een strobreed in de weg gelegd, iedereen mag zijn of haar mening geven.
In deze thread stelt Caroline twee heldere vragen, en het antwoord (dat ik gaf) is al even helder. Ik verwijs naar mijn eerdere posts.
Durft iemand aan te geven dat de antwoorden nee en nee zouden moeten zijn? Dan hoor ik dat graag, en bij voorkeur goed gefundeerd.
Zelfs Rob heeft in mijn beleving al aangegeven dat het door mij geschetste scenario volgt/zal volgen. Durft iemand te beweren dat het anders zou zijn?
Ga vooral door met het posten en discussiëren, het ging mij er vooral om dat Caroline als (kennelijk minder met het onderwerp bekende) vragensteller een helder en goed antwoord zou (moeten) krijgen.
Het staat verder iedereen, als voren, vrij om elkaar te bestoken met meningen en uit zijn verband getrokken vonnissen, ik geef slechts aan dat Caroline met die meningen weinig opschiet.
You have the floor……..

[Bob]

Of begrijp ik niet goed wat je bedoelt te schrijven?
Bedoel je dat ik mijn mening, als die afwijkt van jouw idee, niet zou mogen ventileren? Er is op het forum absoluut geen sprake van censuur, of zie ik iets over het hoofd?
Naar mijn idee staat het (ook/zelfs) mij volkomen vrij om vraagtekens te stellen bij jouw reacties, en om kanttekeningen te plaatsen bij jouw posts/mening. Je wilt toch graag discussie?
Waarom zo’n (heftige) reactie?

[Auteur]

Berichten