[Duif]

Mijn situatie:
Ik bezit een benedenwoning/ appartement die onderdeel uitmaakt van een VVE ter grootte van 32 appartementen.
Het complex betreft 16 beneden en 16 bovenwoningen.
De beneden woningen zijn +- 47m2 groot en de bovenwoningen zijn +- 74m2 groot daarnaast bezitten de bovenwoningen allemaal een berging van +- 4m2.
De bovenwoningen zijn dus aanzienlijk groter qua woon oppervlakte en qua kozijnen/ buitengevel etc.

Het gekke in mijn situatie is dat de beneden woningen een Grotere bijdrage doen (67e breukdeel) dan de bovenwoningen (59 + 4 voor de berging = 63e breukdeel)
De benedenwoningen hebben een tuin, maar hier zijn geen gezamenlijke kosten/onderhoud voor en wordt ook niet benoemd in de splitsingsakte als zodanig.

De verdeling en kosten zijn overeenkomstig met de splitsingsakte en conform ons model regelement uit 2006.
Volgens onze akte is de verdeling dus correct.

Echter mijn benedenwoning is 50% kleiner dan de bovenwoning en ik betaal meer dan de bovenwoning. Voorheen ging dit om tientjeswerk (benedenwoning 117 en bovenwoning 110 per maand) maar er gaan de komende jaren grote kosten aankomen die voornamelijk ten voordele van de bovenwoningen zijn en dan vind ik het toch echt vreemd als ik dan meer moet gaan betalen dan de eigenaar die er plezier van heeft.

In het verleden heb ik het al eens aangekaart in een vergadering, maar de bovenwoningen willen uiteraard niet meer gaan betalen en de meeste benedenwoningen vinden het gedoe van splitsingsakte aanpassen het niet waard…
Ik heb gezocht naar jurisprudentie, maar die kon ik helaas niet duidelijk vinden.

Mijn voorkeur gaat uiteraard op naar de breukdelen verdelen in de verhouding van het woonoppervlakte… Is dit op een redelijke manier op te lossen? Of heb ik gewoon dikke pech omdat het zo in de splitsingsakte staat.
Een gang naar de rechter heb ik natuurlijk geen zin in, maar indien nodig doe ik het graag als dat op termijn duizenden euro’s verschil gaat maken.

[monaster]

Ja je hebt inderdaad “dikke pech”. De Splitsingsakte is leidend. Zonder wijziging van die akte blijft de situatie zoals hij nu is.

[Duif]

Dat dacht ik al. Is er een juridische redenering om dit aan te kaarten? Het is toch raar dat een kleinere woning met minder onderhoud een grotere bijdrage doet.
Dat lijkt me niet het idee van een vve.

[monaster]

Ik neem aan dat de tuin bij je breukdeel is meegenomen. Zou uit de splitsingstekening moeten blijken.

[VvE-stem]

Duif wrote:

Dat dacht ik al. Is er een juridische redenering om dit aan te kaarten? Het is toch raar dat een kleinere woning met minder onderhoud een grotere bijdrage doet.
Dat lijkt me niet het idee van een vve.

Kan je het volgende doen: Wijziging splitsingakte breukdelen voorstellen op basis van eerlijke vierkante meters. De tuin is daarbij wel grond om mee te rekenen. Er is geen benodigde meerderheid hiervoor want dit kost geld en meestal heb je hiervoor bijna 100% van de stemmen nodig.
Dan kan je 2 dingen doen:
1 – Je laat de uitslag daarna zitten en je kan nooit meer klagen.
2 – Je accepteert de uitslag niet en stapt naar de rechter (met je medestanders). Kan volgens mij zonder rechtsbijstand, maar ik weet niet of dat handig is.

[Rene]

Ben even benieuwd naar ‘t oppervlak van de tuinen. Dat zou de stelling van Monaster kunnen onderbouwen.
Ik heb hetzelfde vermoeden.

Als dat zo is, dan hebben een aantal mensen lopen slapen:
1. de opsteller van het reglement. Die heeft makkelijk gerekend met het totale oppervlakte, terwijl vloeroppervlakte gebruikelijk is. Deze heeft niet voorzien dat het meerekeken van tuinoppervlakte tot scheve verhoudingen leidt.
2. de koper van de woning. Want je leest toch voordat je tekend. Dus je had ‘t al kunnen weten van de scheve verhoudingen.

Aangezien de verhouding beneden/boven 50/50 is, krijg je waarschijnlijk nooit de vereiste meerderheid om de splitsingakte aan te passen. Wat dan volgt is de gang naar de rechter. De uitkomst daarvan is uiterst onzeker.
Aan de ene kant, afspraak is afspraak. Aan de andere kant redelijkheid en biddelijkheid. Dat is koffiedik kijken wat daar de uitspraak van wordt.

[Duif]

Dank voor alle reacties, en excuses voor mijn late reactie.

N.a.v. de vragen rondom de tuin en de splitsingsakte.

In de splitsingsakte staat ten aanzien van de breukdelen:

Woonoppervlakte en berging volledig.
Tuin/ balkon 1/4
Zolder 1/3

De situatie bij ons volgens mijn berekening:

Benedenwoning zijn 47m2 woonruimte + 38m2 tuin.
• Woning: 49
• Tuin: 0,25 * 38 = 9,5
• Totaal = 58,5 breukdeel

Bovenwoning zijn 76m2 woonruimte + 10m2 balkon + 4m2 (soms 6) berging=
• Woning: 76
• Berging: 4
• Balkon: 0,25*10 = 2,5
• Totaal = 82 breukdeel…

Maar nu komt het gekke…
In de splitsingsakte is aan de benedenwoning 67e breukdeel en aan de bovenwoning 64e breukdeel toegekend.
Ik weet dus niet of de notaris een pilletje had geslikt…. maar er is iig iets heel raars gebeurt.

Uiteraard heb ik hier zelf voor getekend bij koop, maar niemand kan mij uitleggen waarom dit zo gek ligt…
Ik begrijp ook wel dat een meerderheid (80%?) niet gaat instemmen met een wijziging, vandaar de vraag op dit forum of er geen juridische (redelijkheid?) basis ligt.

[monaster]

Is inderdaad vreemd, maar zonder de volledige tekst van de Splitsingsakte durf ik er uitsluitsel over te geven.

[RonaldL]

Staat er in de akte ook het totaal van alle breukdelen bij elkaar?

Waar in uw berekening staat de zolder? En wie hebben zolders?

[Duif]

Niemand heeft een zolder… het lijkt een standaard tekst te zijn.
Het totaal aantal breukdelen in de akte klopt als je het totaal aantal breukdelen dat genoteerd staat per appartement bij elkaar optelt.

[RonaldL]

Normaliter is de akte leidend.
Misschien is hier sprake van een kennelijke fout IN de akte.

Er zijn dan dus 16 eigenaren die verhoudingsgewijs minder en 16 die meer gaan bijdragen aan de gemeenschappelijke kosten.

Maar die dus dan navenant ook meer cq minder stemrecht gaan krijgen!

Volgens artikel 62 MR2006 zou dat eerst vastgesteld moeten kunnen worden, ik bedoel die kennelijke fout.

Daarna komt pas aan de orde hoe die fout te herstellen.

Dat dat de gang naar een notaris behoeft is duidelijk.

De rechter zou dan een laatste stap moeten zijn.

De enige kapstok van de rechter wordt de afweging redelijk en billijk.
Tenzij er jurisprudentie is over volgorde van belang van bepalingen binnen een akte. Geen idee hoe dat zit.

[Rene]

Pin me er niet op vast, maar ik meen dat het op volgorde van artikel gaat. Dus artikel 1 gaat voor artikel 2. Lid a van artikel 3 gaat voor lid b van artikel 3.

Daar is vervolgens weer één uitzonder op mogelijk. Als in Artikel 1 verwezen wordt naar een ander artikel om bijvoorbeeld uitzonderigen te duiden. Een artikel wat uitzonderingen bepaald voor voorgaande artikelen kan dus niet, tenzij dat in het voorgaande artikel is aangekondigd.

Wat hier dus interessant is, is de berekening van de breukdelen dus wel benoemd is. Dat is zeker voer voor advocaten.

[monaster]

Zo lang niet duidelijk is wat waar staat in de Splitsingsakte is een antwoord niet mogelijk.

[Auteur]

Berichten