[Gerard]

In onze beheerovereenkomst met onze vve-beheerder staat het volgende:

Artikel 3: Looptijd overeenkomst en verlenging

3.1 Looptijd

De overeenkomst is aangegaan voor de duur van drie jaren, zoveel mogelijk af te stemmen op boekjaren, ingaan op 28 november 2005 en lopende tot en met 27 november 2008.

3.2 Verlenging

Na verloop van deze periode wordt de overeenkomst telkens stilzwijgend verlengd met een jaar.

en over opzegging het volgende:

Artikel 4: Beeindiging overeenkomst

4.1 Wijze van opzegging

Opzegging dient schriftelijk plaats te vinden middels aangetekende brief, uiterlijk drie maanden voor einde van de prolongatiedatum.

Nu willen wij eigenlijk de beheerovereenkomst per 31 december 2017, zijnde einde boekjaar, opzeggen. Is dat naar jullie idee mogelijk of conform het bovenstaande vastgelegde, onmogelijk.

Ook staat er nog het volgende in het begin van de overeenkomst:

De Vereniging geeft aan VvE beheerder opdracht om het VvE beheer te voeren van het complex, bestaande uit 46 woningen welke opdracht VvE beheerder aanvaardt.

Op zich is dit incorrect aangezien het beheer om 48 woningen gaat, kan dat een reden zijn om de beheerovereenkomst niet van toepassing te verklaren?

• Dit onderwerp is gewijzigd 2 maanden, 1 week geleden door .

[Rob]

Het lijkt mij zeer sterk dat die kleine fout in de overeenkomst een reden kan zijn de beheerovereenkomst (na jaren ?)  ineens niet van toepassing te verklaren.
Verder denk ik dat jullie de beheerovereenkomst vóór 28 augustus op moeten zeggen  en in die opzegbrief aangeven de beheerovereenkomst op 31 december 2017 te willen beëindigen.
Wellicht dat William daar beter mee op de hoogte is.

[Bob]

Hi Gerard,
Geheel met Rob eens.
Zeg (voor alle zekerheid) vóór 28 augustus 2017 op. Dan kan het niet fout gaan, immers, aan de minimale 3 jaar is (ruimschoots) voldaan, en je hebt dan opgezegd uiterlijk 3 maanden voor de prolongatiedatum.
Nu de overeenkomst stelt dat de looptijd zoveel mogelijk is af te stemmen op de boekjaren zou (zeker in goed overleg met de beheerder) opzeggen per 31 december 2017 zonder meer moeten kunnen. Mocht de beheerder (uit hufterigheid !?) koste wat het kost willen beëindigen per prolongatiedatum dan zou ik daar geen punt van maken, en per 28 november beëindigen. Dan neem je een nieuwe beheerder per die datum, en zorgt dat die vanaf die datum werkt per volledig kalenderjaar (is boekjaar).
Opzeggen vanwege een zo kennelijke fout (46 versus 48) houdt juridisch gezien zeker geen stand.
Met vriendelijke groet, Bob,

[William]

Hoi Gerard,
Ik sluit me volledig aan bij Bob. In goed overleg moet het redelijk zijn om het beheer per 31 december 2017 te stoppen. Ik kan me niet voorstellen dat de beheerder dit niet zou willen, deze zal immers ook nog de (complete) jaarrekening 2017 op moeten stellen.
 

[Gerard]

Hoi,
Tja, maar aan dat opzeggen zit nog een addertje onder het gras. In onze VvE zit ook een groot-eigenaar die bij deze beheerder in meerdere VVE’s vertegenwoordigd is. Deze groot-eigenaar heeft een korting op de beheerfee bedongen, maar dit niet overlegd met de VVE, maar alleen medegedeeld in de ALV van juni 2016, zo onder het motto, daar moeten jullie heel blij mee zijn.  Nu wij voornemens zijn de beheerovereenkomst te beeindigen komt plotseling de aap uit de mouw. Aan de verleende korting zijn voorwaarden verbonden. Deze luiden dat alle VVE’s waarvoor deze groot-eigenaar de korting had bedongen tot minimaal 31 december 2017 onder het beheer van deze vve-beheerder moeten vallen. Is dat niet het geval, dan vervalt de korting met terugwerkende kracht en wil de beheerder, inderdaad per se per prolongatiedatum, deze bedragen vorderen. Communicatie met de beheerder is bijna op het nulpunt aangeland.
Zien jullie hier nog mogelijkheden, of is het advies raadpleeg een jurist. Hoor het graag van jullie. Onze ALV waarin het besluit moet vallen is eind maart.

[Bob]

Hi Gerard,
Dit verandert natuurlijk weer het nodige. Te weinig gegevens.
Heeft de groot-eigenaar bijvoorbeeld ook een absolute meerderheid (die hij kan mis- of ge-bruiken)?
Gaat het überhaupt lukken om op tijd een besluit te nemen om betreffende beheerder op te zeggen?
Mocht de groot-eigenaar zijn eventuele meerderheid ge- of misbruiken dan moet het eventuele besluit om niet op te zeggen eerst weer voor vernietiging worden voorgelegd.
Ook interessant hoe het besluit om deze beheerder te nemen exact is genomen, en hoe er over de korting is beslist en gecommuniceerd. Is wel bekend hoe hoog de bedongen korting is (wat is de eventuele schade voor de VvE)? Is de VvE bereid die “boete” voor lief te nemen als men maar van deze beheerder afraakt?
Staat de “boeteregeling” zwart op wit, of is die nu, compleet met 31 december 2017 “uit de hoge hoed gebluft”?
Er zullen veel meer feiten bekend moeten worden om hier iets zinnigs over te zeggen.
Inschakelen van een jurist kan nimmer kwaad, maar het is niet zomaar mogelijk om dit op kosten van de VvE te doen.
Vriendelijke groet, Bob.

[Gerard]

Bob,
Bedankt voor je antwoord. De grooteigenaar had de absolute meerderheid, maar heeft dat sinds half februari van dit jaar niet meer.
Deze beheerder is er sinds 2005, toentertijd aangesteld door de toenmalige grooteigenaar denk ik. Het is van de complexen van “naam van een soort sleutel” om het zo maar eens aan te geven.
De schade bedraagt voor de VVE ongeveer 6000 euro.
Staat de “boeteregeling” zwart op wit, of is die nu, compleet met 31 december 2017 “uit de hoge hoed gebluft”?
Daar heb ik nog geen idee van, beide partijen beweren hetzelfde, maar of dat zekerheid geeft?

[Gerard]

Jammer, dat er verder geen reacties meer komen.
Heb zogoed mogelijk de vragen van Bob beantwoord dacht ik.

[William]

Hoi Gerard,
excuus, heb het forum een poosje niet in de gaten gehouden. Zoals ik het nu lees, kan de VvE gewoon per 31 december 2017 opzeggen zonder een boete te krijgen toch? Immers, dat is de minimale datum zeg je.
Een boete van € 6.000 klinkt mij overigens bizar in de oren. Als hier al sprake van zou zijn, zou dit in jullie eigen beheerovereenkomst met deze beheerder moeten staan. De grooteigenaar staat hier compleet los van.
Sla de beheerovereenkomst er eerst eens op na.

[Bob]

Hi Gerard,
Dank voor jouw antwoorden. Helaas is het zo dat met de antwoorden die je gaf er te veel onduidelijk blijft. Zo lang niet alle feiten op tafel liggen is het niet mogelijk om definitief uitsluitsel te geven.
Je hebt het geluk dat de grooteigenaar geen absolute meerderheid meer heeft, maar daarmee wordt de volgende vraag wat de meerderheid van de leden wil. In het begin zei je al dat “we” de beheerder willen ontslaan, maar wie “we” is en of dat een meerderheid is blijft bijvoorbeeld onduidelijk.
Je gaf aan dat de “boeteregeling” niet echt zwart op wit staat. Dan kan je daar dus ook niets mee.
Je zal een meerderheid moeten vinden voor het ontslag, uit moeten zoeken of de “boeteregeling” op papier staat, of in het voorkomende geval de hoogte van de boete correct is, en of de vergadering haar verlies neemt, of er nog één jaar aan vast knoopt.
Vanwege alle (resterende) onduidelijkheden gaf ik al eerder aan dat een jurist raadplegen zeker geen kwaad kan. De jurist zal echter ook willen weten wat er allemaal wel zwart op wit staat, kortom wat de juridische werkelijkheid is.
Vriendelijke groet, Bob.

[Rob]

Hoi Gerard, je zou ook nog kunnen onderzoeken of jullie huidige VvE beheerder aangesloten is bij de branchvereniging VvE Beheerders.
Lees hierover op https://www.nederlandvve.nl/vve-nieuws/opzegtermijn-vve-beheerovereenkomst/
PS. Hoewel ik me heel goed kan indenken dat het frusterend is wanneer reacties uitblijven kan ik slechts aangeven dat er op het forum uitsluitend gereageerd wordt door goedwillende en goedbedoelende medeforumleden die allemaal hun eigen redenen kunnen hebben om wel- of niet verder op forumbijdragen te reageren.
Zelf vind ik het bijvoorbeeld ook soms jammer als bijvoorbeeld topic starters na hun vraagstelling geen enkele bijdrage meer aan het topic leveren.
Maar helaas…… dat is inherent aan dergelijke forums.
Verder nodig ik iedereen van harte uit om zijn of haar persoonlijke bijdrage aan de diverse topics toe te voegen !!
Met vriendelijke groeten,
Rob
 

[Gerard]

Hoi Rob,
De huidige VVE-beheerder is niet aangesloten bij de branchevereniging VvE Beheerders.
27 maart is de ALV en daar zal moeten blijken of alle particuliere eigenaren het met het bestuur eens zullen zijn om de huidige beheerovereenkomst op te zeggen.
Op de vraag van Bob wie er met we werd bedoeld, dat is in dit geval het bestuur en een paar actieve leden.
Voor wat betreft de kostenconsequentie heb ik contact gezocht met een jurist en zijn mening daarover gevraagd. Wacht echter eerst de komende vergadering af, zal daarna zijn mening hier verwoorden.
Gerard
 

[Bob]

Hi Gerard,
Dank, “we” is dus nog niet de meerderheid die benodigd is voor een geldig besluit de beheerder te ontslaan ?!
Ben benieuwd hoe dit verder zal gaan. We gaan het horen.
Vriendelijke groet, Bob.

[Gerard]

Hi Bob,
Indien alle particuliere eigenaren meegaan in de “we”dan hebben “we”voldoende meerderheid.
Gerard

[Bob]

Hi Gerard,
Correct, “indien” …….
Succes en VG, Bob

[Auteur]

Berichten