[Bob]

Beste Rob,
Helemaal mee eens, maar dank voor de open discussie.
Het verhaal in de link kende ik. Helaas is het verhaal niet (meer) compleet. Het is zoals de schrijver al aangeeft een bewerking van een eerder artikel van zijn hand. Ook hier was sprake van voortschrijdend inzicht, maar het 1e artikel staat niet meer op de site van VvE-recht.
Wij gaan nu wachten op nieuwe lift-jurisprudentie, want die gaat er vast en zeker komen. Misschien wordt deze materie ook meegenomen in het aanstaande nieuwe modelreglement. De wereld staat niet stil, ook op dit punt niet.
Vriendelijke groet,
Bob

[Carla]

Beste Bob en Rob,
Dank voor jullie respectvolle ( nadere) uitwisseling.
Ook dank voor de link Rob, interessant. ( voor het geval zich dat ook hier, ter plaatse, voor gaat doen. )
Tot een latere ontmoeting.
Voor mij zijn ze vruchtbaar.
Met vriendelijke groet,
Carla.

[Bob]

Hi Carla,
En jij natuurlijk ook bedankt voor jouw ruime inbreng in dit topic!
Het was me een genoegen. Graag tot schrijfs, hartelijke groet,
Bob.

[Rob]

Hallo Bob en Carla, toch nog even een interessante leestip gevonden, namelijk https://www.nederlandvve.nl/vve-informatie/stemmenmeerderheid-energiebesparing-vve/
En dan met name onder het kopje “bijzonderheid onder reglementen 1972,1973 en 1992 !

[Bob]

Hoi Rob,
Gelezen. Zeker interessant. Helaas gaat dit in onze casus niets oplossen.
Het gaat in dit artikel met name over de vereisten v.w.b. quorum en stemverhouding.
Voordeel trekken van wordt slechts en passant genoemd, en niet echt diepgaand besproken zoals wij dat deden.
In het specifieke beschreven geval kan niemand met droge ogen beweren dat hij geen voordeel zou trekken. De energierekening van de VvE gaat immers (dramatisch) omlaag. Dat heeft direct een positieve invloed op de definitieve bijdrage van ieder lid.
Verder ben ik van mening dat schrijver van het stukje zich ook nog indekt met nuanceringen als “bijna alle energie-besparende maatregelen”.
Voordeel is in dit geval meetbaar en concreet (objectiveerbaar). Vergelijk ook met het voorbeeld wat Carla gaf over de deurdrangers in haar complex. Ons “probleem” zit in het feit dat een keuze uit twee reële opties zich niet vooraf en objectief laat meten.
Jammer dat de advocaat achter NederlandVvE niet meedoet in deze thread!
Vriendelijke groet,
Bob.

[Carla]

Hoi Rob en Bob,
Jullie blijven er zin in hebben hè! Ik ook. 😉
Doe nog even mee.
Rob bedankt voor de link. Ik kende hem al, toch goed om het weer even in herinnering terug te roepen.
Resumé:
* Hier begint het in principe allemaal mee:
– Onderhoud vs. andere maatregelen…..en onder het gewone onderhoud vallen alle werkzaamheden die vereist zijn voor het in goede staat houden van de gemeenschappelijke bouwdelen van het pand.
* Vervolgens kunnen we vaststellen dat elektrische deurdrangers, ‘n vast hek door draaibaar hek vervangen, en het plaatsen van camera’s net zoals de energie besparende maatregelen, geen van allen onder het kopje onderhoud vallen. Er gelden dan de beschreven voorwaarden om te komen tot….!
En dan, wellicht het speerpunt:
* De eigenaar die van zodanige maatregel geen voordeel trekt is niet verplicht in de kosten hiervan bij te dragen. ( M.R. 1992 )
Het geen voordeel trekken van ….. betekent in concreto, feitelijk profijt hebben van….( in mijn beleving, een objectief )
In het geval van de deurdrangers, helder te onderbouwen.
In het geval van het hek is, de situatie in aanmerking genomen, het ook helder.
In het geval van de camera’s is het discutabel. Geheel afhangende van de plaatselijke situatie én de onderbouwing van degene die meent er geen profijt van te trekken.
In het geval van energiebepalende maatregelen zal het doorgaans net zo lastig worden om aan te tonen dat je er geen voordeel aan hebt.
Dat de schrijver de volgende zin opneemt in zijn betoog:
” Dat komt omdat het bijna altijd om niet-noodzakelijke vervanging gaat”…..met de nadruk op ‘bijna altijd ‘, interpreteer ik als volgt:
Stel dat er b.v. een voorstel komt om in plaats van lamp a, die al jaren wordt gebruikt, nu lamp b te gaan gebruiken, ( de aanschaf van b is meer dan van a ) dit hele circus niet van stal hoeft te worden gehaald. 😉
Ook nog een puntje van aandacht:
Wanneer de zaken van m.n. de deurdrangers en de camera’s wel doorgaat….niet vergeten de kosten voor onderhoud én vervanging mee te plannen in het MJOP. En daar betalen we dan weer wel allemaal aan mee, neem ik aan. 😉
Succes Bob, met jouw casus.
Vriendelijke groet,
Carla.

[Carla]

Mocht de advocaat van NederlandVvE wel meelezen hier…..dan denkt hij vast:
Stoeien jullie maar lekker met z’n drietjes. 😉

[Bob]

Hi Carla,
Lang niet gezien 😉
Naar ik aanneem heb je niet direct behoefte dat ik jouw resumé gedetailleerd door ga nemen. Ik ga slechts even op wat “scherpe puntjes” in.
Om te beginnen ben ik met je eens dat we in het geval van deurdrangers, draaihek (de voorbeelden uit “jouw” VvE) en bij energiebesparende maatregelen voor wat betreft het “voordeel trekken” redelijk goed beargumenteerde en objectiveerbare zaken hebben.
Dat het bij camera-beveiliging en liften minder “clear-cut” is, is na voorgaande debat wel duidelijk. Rob en ik hebben besloten “to agree to disagree” en daar houd ik me dus even aan.
De uitleg van de opmerking “bijna altijd …..” luidt n.m.m. als volgt.
(Zie hiervoor ook MR 1992 artikel 38 lid 8 “voor zover deze niet als een uitvloeisel van het onderhoud zijn te beschouwen” juncto 38 lid 5 “buiten het onderhoud vallende uitgaven”).
De schrijver zegt nu dat wanneer het om energiebesparende maatregelen gaat er bijna altijd sprake zal zijn van de situatie als bedoeld in 38.8. Gewoon een “niet noodzakelijke ” vervanging, dus niet in het kader van, of voortvloeiend uit, onderhoud. Ergo een “circus”.
In jouw lampenvoorbeeld wordt (veel) geld uitgegeven aan onnodige vervanging van (gloei)lampen, terwijl ze nog niet aan vervanging toe zijn, de oude lampen werken immers gewoon en geven licht. Waarom onnodig geld uitgeven terwijl het niet hoeft. Dus, “circus”. Uit jouw eigen verhalen over de VvE begrijp ik dat er bij jullie ook heel erg veel lampen zijn als je die gaat vervangen door “betere” of zuiniger lampen. Anders kan het natuurlijk liggen in het geval oude gloeilampen stuk gaan en niet meer te koop zijn, dan moet een alternatief worden gezocht voor een nieuw peertje (en natuurlijk een redelijk alternatief, geen kerstboomverlichting). 😉
Zelf geef ik nog even mee (dat heeft de schrijver even niet meegenomen) dat er nog een reden kan zijn dat er geen gekwalificeerde meerderheid hoeft te zijn. In het kader van 38 lid 5 kan het zo zijn dat er een bedrag is vastgelegd in de akte van splitsing. Beneden dat vastgestelde bedrag is de in 38.5 bedoelde gekwalificeerde meerderheid niet nodig, en kan worden volstaan met een “gewone” meerderheid. Als dat bedrag bijv. € 4000,00 is, en je blijft met jouw lampenvoorbeeld onder dat bedrag, dan kan de vergadering met gewone meerderheid beslissen. Minder “circus”.
Over de MJOP nog heel kort. Zoals eerder in deze thread; wanneer de nieuwe situatie is gerealiseerd, en de eigendom van de gemeenschappelijke zaak bij de VvE blijft, wordt het (alle) onderhoud van/aan de nieuwe situatie door alle leden conform breukdeel verdeeld (en dus ook in en v.w.b. de MJOP).
Vriendelijke groet,
Bob

[Bob]

En Carla, even verklappen. De advocaat zal denken “wat een herkenbare casus, komt me bekend voor, maar dan met een andere installatie”. Deze casus heb ik vorig jaar nl. voorgelegd aan NederlandVvE, maar verder dan een ontvangstbevestiging van mijn vraag is het nooit gekomen. 😉 😉

[Carla]

Hoi Bob en Rob,
Even twijfelde ik of ik nóg een casus aan zou reiken,:-)
Toch wel een leuke:
* Gebouwen (2), één VvE. Modelreglement 1992.
* Wens van een aantal eigenaars ( voorlopig een minderheid ) om onderkant van de
balkons en galerijen ( nu beton ) te laten schilderen.
* Kosten plus/minus € 28.000
A: Is dit te registreren als zijnde onderhoud?
B: Nee, dat is niet te registreren als zijnde onderhoud.
Details:
* De eigenaars van de vierde woonlaag ( hoogste) hebben geen balkon nog een
galerij boven zich. En enkele eigenaars hebben wél een balkon maar géén
galerij boven zich. ( voordeel trekken ) 😉
Met vriendelijke groet,
Carla

[Rob]

Hoi Carla,
Waarom twijfelen,………. gewoon doen 🙂
Ik neem aan dat het schilderen van de onderkant uistluitend dient ter verfraaiing van het aanzicht !
Desondanks ben ik persoonlijk wel van mening dat wanneer de vergadering zou besluiten om de balkons te gaan schilderen, dat toch gezien kan worden als onderhoud en de kosten dus voor rekening van de VvE.
Ik kan je ook vertellen dat ik als eigenaar tegen een dergelijk voorstel zou stemmen 😉

[Bob]

Hi Carla,
Wat mij betreft durf ik te betwijfelen of het ook maar iets met “voordeel trekken” te maken heeft. Artikel 38 lid 8 is niet van toepassing, er is immers geen sprake van “verbouwing”, noch van het “aanbrengen van nieuwe installaties”, noch van het “wegbreken van bestaande installaties”. Het is een besluit tot verfraaiing. Je geeft zelf al aan “B: Nee dat is niet te registreren als zijnde onderhoud”.
Onderkanten van betonnen balkons hebben slechts onderhoud nodig wanneer er sprake zou zijn van betonrot, en daar is het aanbrengen van een kleurtje zeker geen oplossing voor. Kleur aanbrengen is zuiver cosmetisch en dus nooit “onderhoud”.
Nu het om kosten gaat die niet het onderhoud betreffen grijp ik terug op artikel 3 van het MR 1992. De kosten zijn, met de gegevens die jij aandraagt, niet te relateren aan leden a. en b. van artikel 3. Daarmee kunnen deze kosten nimmer ten laste komen van “alle eigenaars” (de VvE). Ook artikel 3.j. biedt de verzoekers geen soelaas. Dat artikel ziet immers op het belang van “alle” eigenaars. Je geeft zelf al aan dat het diverse (lees veel) eigenaars absoluut niets zal kunnen schelen omdat ze er niet eens naar kunnen kijken (anders dan vanaf de straat).
Géén belang van ALLE eigenaars, en geen kosten die elders in artikel 3 zijn onder te brengen, ergo geen kosten voor de VvE.
Je zou het mijns inziens hooguit kunnen toestaan aan verzoekers “die meer kleur in hun leven wensen” om onderkanten van gemeenschappelijke zaken te “verkleuren” (zie in dit verband de artikelen 9 lid 2, artikel 12 lid 2 juncto artikel 14 van het MR 1992).
Met vriendelijke groet,
Bob

[Bob]

😀

[Rob]

Ik kan me wel vinden in het betoog van Bob en stel mijn mening bij 😉
Precies om dit soort vraagstukken leek het me fijn als er veel meer jurisprudentie te vinden zou zijn.
In mijn vorige appartement waren alle onderkanten van de galerijen al vanaf het begin geschilderd, dan wordt het meteen weer een ander verhaal lijkt me.
Overigens zou ik in bovenstaande casus nog steeds tegenstemmen als een dergelijk voorstel voorgelegd wordt, of toestemming gevraagd wordt.

[Bob]

Allereerst even uitleggen hoe mijn post van 22.26 uur hierboven moet worden gelezen. Het viel me op dat mijn post daarvoor #999 als code had gekregen rechtsboven. Het was opportuun om nog een post te doen voor het geval er een kleinigheid zou zijn verbonden aan de 1000e inzending (al was het maar eeuwige roem) 😉

@Rob, dat zie je wat mij betreft helemaal correct. Wanneer een VvE (al dan niet bij gezond verstand) met het toestaan van het schilderen van de onderkanten van de galerijen zelf een nieuwe toestand creëert moet zij die ook onderhouden (en dus voor de kosten opdraaien).
Wanneer het gebouw al met geschilderde onderkanten werd opgeleverd is het al helemaal zo.
Merk op dat de vergadering heel goed moet nadenken wat zij toestaat en indien men toestaat onder welke voorwaarden dat zal zijn. Bezint eer ge begint, achteraf nadenken levert vaak veel ellende op (is op meerdere plaatsen in dit forum te zien).

[Auteur]

Berichten