[Anoniem]

Op onze balans staan 2 posten: Algemene Reservering en Reservering Groot Onderhoud. Navraag leert dat ze op 1 bankrekening staan.

Men heeft geprobeerd het totale bedrag op de MJOB te plaatsen. Zo hou je de bijdrage lekker laag.

Ik dacht dat de Reservering Groot Onderhoud op een aparte rekening moest staan,
Is er een vuistregel voor de hoogte van de Algemene Reserve.
Iemand een idee?

[monaster]

Via de MJOB, die in mijn optiek over minimaal 10 jaren dient gaan, hebt u inzicht in de te verwachte kosten. Voor die uitgaven dient te worden gereserveerd.

[monaster]

De beste manier om de juiste hoogte van het reservefonds vast te stellen is via een meerjarig onderhoudsplan (kortweg MJOP). Hierin staat gedetailleerd beschreven welke werkzaamheden moeten plaatsvinden gedurende minimaal de komende 10 jaar en wanneer en wat de geschatte kosten van deze werkzaamheden zijn. De VvE weet zo hoeveel zij maandelijks moet reserveren om het onderhoud te kunnen betalen.
Is er geen goede of Actuele MJOB, dan dient
Ingevolge de wet Verbetering functioneren VvE’s ingegaan op 1 januari 2018, dient in principe jaarlijks tenminste 0,5% van de herbouwwaarde te worden gereserveerd voor het onderhoud.
Het geld voor het reservefonds moet op een aparte bankrekening staan op naam van de VvE.

[monaster]

Ik begrijp de opmerking over lekker lage bijdrage niet.

[Anoniem]

Moet nog even aan het systeem hier wennen. Zal voortaan met quote reageren. In reactie op de opmerking over de lage bijdrage:
Als je de reserve van alle bezittingen van het balanstotaal als uitgangspunt neemt, is de bijdrage lager dan wanneer je alleen de reserve Groot Onderhoudt gebruikt.
Stel de totale reserve op een ton en de reservering groot onderhoud op een halve.
In het eerste geval ben je dan toch maar mooi een halve ton dichter bij het streefbedrag en kan je maandelijks minder inleggen.

• Deze reactie is gewijzigd 2 maanden, 3 weken geleden door .

[Anoniem]

monaster wrote:

De beste manier om de juiste hoogte van het reservefonds vast te stellen is via een meerjarig onderhoudsplan (kortweg MJOP). .

Helder! We hebben twee MJOP’s. De eerste is van 2007 met een looptijd van 20 jaar. Het is nooit bijgehouden en er is bij de begrotingen ook nooit rekening mee gehouden. De dotaties zijn al een aantal jaren ongewijzigd en zijn niet afgestemd op MJOP en MJOB. Ik ga er voor het gemak maar van uit dat het in 2007 goedgekeurd is door de ALV. Daarom heb ik het bij mijn herberekening voor de begroting van 2020 gebruikt.
Het tweede MJOP is van 2019. Het bestuur heeft dit, zonder toestemming van de ALV laten maken. Er zijn daar ook weer 2 versies van. Nummer 1 ging uit van de Reserve Groot Onderhoud die op de balans staat. Nummer 2 gaat uit van de alle bezittingen die op de balans staan. Hoe hoger de bezittingen in de MJOB, hoe lager de bijdrage. Het bestuur is van plan om het aan de ALV voor te leggen, maar weet nog niet voor welke versie ze zullen kiezen. Over de toelichting en het beantwoorden van vragen is nog niet nagedacht. ..
Terug naar de oorspronkelijke vraag:
Op onze balans staan 2 reserveringen:
1 Algemeen
2 Groot Onderhoud.
Ik vind het vreemd dat ze op 1 bankrekening staan. Kennelijk wordt op de achterkant van en sigarendoosje bijgehouden wat het saldo van de afzonderlijke Balanstotalen is. Ze kloppen overigens wel met de jaarlijkse dotaties die ik heb kunnen achterhalen.
De reserveringen zijn vrijwel gelijkwaardig. Wie helpt mij met het volgende:
Is het normaal dat er twee reserveringen op de balans staan?
Zo ja, zou je de reserveringen dan niet op aparte rekening zetten? Ik lees overal dat de reservering voor Groot Onderhoud op een aparte rekening zou moeten staan.
Het enige dat ik kon bedenken is dat dat je hiermee de jaarlijkse opgave van je aandeel bij de aangifte IB laag houdt..
Verder zegt mijn boerenverstand dat de Algemene Reserve niet zo groot hoeft te zijn en dat een flink deel naar de Reservering Groot Onderhoud overgeheveld kan worden. Voor wie denkt dat ik dit niet binnen de VvE gevraagd heb: Uiteraard is dit gebeurd.
Het bestuur is al maanden geleden weggelopen, de penningmeester bleef zitten. De penningmeester heeft zich gedurende het boekjaar niet om de VvE bekommerd, en heeft geen idee welke gevolgen dit voor hem kan hebben. De persoon die ongeautoriseerd bij de bank geregistreerd staat en die de financiën feitelijk beheert (en als enige gemachtigd blijkt om betalingen te doen!), heeft ook al geen idee en verwijst naar de penningmeester. En ja, ik weet ook dat ik toen een ALV uit had moeten schrijven. Ik had overeenstemming met voldoende leden die zich, toen puntje bij paaltje kwam, schielijk terugtrokken omdat ze de rust binnen de VvE niet wilden verstoren.

• Deze reactie is gewijzigd 2 maanden, 3 weken geleden door .

[Bob]

Anoniem wrote:

Is het normaal dat er twee reserveringen op de balans staan?
Zo ja, zou je de reserveringen dan niet op aparte rekening zetten? Ik lees overal dat de reservering voor Groot Onderhoud op een aparte rekening zou moeten staan.

Ja, de reserve GO en de Algemene reserve.
De reserve GO moet op een aparte spaarrekening staan.

Anoniem wrote:

Het enige dat ik kon bedenken is dat dat je hiermee de jaarlijkse opgave van je aandeel bij de aangifte IB laag houdt..

Deze veronderstelling is niet juist. De belastingdienst vraagt in box 3 naar het aandeel in het (totale) vermogen van de VvE, en niet alleen maar de reserve GO.

Anoniem wrote:

Verder zegt mijn boerenverstand dat de Algemene Reserve niet zo groot hoeft te zijn en dat een flink deel naar de Reservering Groot Onderhoud overgeheveld kan worden.

De reserve GO is geoormerkt en kent strikte regels voor gebruik/onttrekkingen. De algemene reserve staat op de rekening courant van de VvE. Er zijn geen dwingende regels voor het bedrag op die RC, maar mijn advies is om het saldo op de balans tenminste éénmaal de jaarlijkse exploitatie te laten zijn. Smaken verschillen en tweemaal de exploitatie wordt ook regelmatig gezien.
Ik zie dat er het nodige aan de hand is in jouw VvE. Je start ook verschillende topics. Om het voor iedereen verteerbaar te houden zou ik graag zien dat er on-topic wordt gepost en gereageerd, mede om een allesomvattende warboel te voorkomen, waar iedereen zo dicht mogelijk langs elkaar spreekt. 😉

[monaster]

Ik zie het nut van een aparte algemene reserve niet. De reserve van een VvE zal in principe moeten worden gebruikt voor de instandhouding van het gebouw (onderhoud enz.). Als er plotseling een onvoorziene situatie ontstaat kan de benodigde financiën daarvoor ook uit die reserve worden geput. Via de MJOP kan worden gezien of en zo ja hoeveel er daarna moet worden gereserveerd om die reserve weer op peil te brengen mocht dat noodzakelijk zijn. Uiteraard altijd alleen met toestemming door de ALV.
Een MJOP is geen statisch stuk maar is een jaarlijks voortschrijdende reeks van begrote kosten en benodigde reserveringen en kan jaarlijks worden aangepast aan de omstandigheden zoals bijvoorbeeld extra uitgaven/onderhoud inflatie, rente, enz.
 

[Bob]

De algemene reserve is absoluut noodzakelijk om de liquiditeit van de VvE te kunnen garanderen, zowel statisch als dynamisch.
Het is niet toegestaan om die liquiditeit te regelen via de reserve GO. Voor onttrekkingen aan de reserve GO gelden strenge regels, het is geen potje “wisselgeld” waarover het bestuur naar eigen goedvinden en bevind van zaken kan beschikken.

[monaster]

1. @Bob strikte regels? Toch geen andere dan in de splitsingsakte staan neem ik aan. Zoals ik al aangaf alleen met goedkeuring van de ALV en geen “wisselgeld” waarover het bestuur naar eigen goedvinden en bevind van zaken kan beschikken”.

[Anoniem]

Okay, helder voor wat betreft de belastingtruc die ik vermoedde. Dat is de reden dus niet.
Ook helder; het saldo GO is geoormerkt omdat het corresponderen moet met de geprognosticeerde kosten die uit het MJOP blijken.
Ik zie dat de meningen verschillen maar de suggestie om tenminste eenmaal de jaarlijkse exploitatie op de rekening courant te reserveren voor Algemene Reserve, spreekt mij wel aan.
Dank voor de reacties en suggesties tot zover!

[monaster]

@teleton mits het bedrag van de jaarlijkse exploitatie in de buurt komt van 0,5% van de herbouwwaarde lijkt me dat inderdaad kunnen. Natuurlijk wel afhankelijk wat de MJOP aangeeft.

[Bob]

monaster wrote:

mits het bedrag van de jaarlijkse exploitatie in de buurt komt van 0,5% van de herbouwwaarde lijkt me dat inderdaad kunnen.

Er is helemaal géén mits !
Er is sprake van of.
Dit zegt de wet:
2. De jaarlijkse reservering ten behoeve van het reservefonds, bedoeld
in het vorige lid, bedraagt ten aanzien van een voor bewoning bestemd
gebouw, met inbegrip van een gebouw dat gedeeltelijk voor bewoning is
bestemd:
a. ten minste het bedrag dat is vastgesteld door de vergadering van
eigenaars ter uitvoering van een door de vergadering van eigenaars
vastgesteld onderhoudsplan van ten hoogste vijf jaren oud ten aanzien
van de gedeelten die niet bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te
worden gebruikt, dat betrekking heeft op een periode van ten minste tien
jaar en waarin de benodigde onderhouds- en herstelwerkzaamheden
alsmede de geplande vernieuwingen zijn opgenomen daaronder mede
begrepen een berekening van de aan die werkzaamheden en vernieu￾wingen verbonden kosten en een gelijkmatige toerekening van die kosten
aan de onderscheiden jaren; of
b. ten minste 0,5% procent van de herbouwwaarde van het gebouw.

Anoniem wrote:

het saldo GO is geoormerkt omdat het corresponderen moet met de geprognosticeerde kosten die uit het MJOP blijken.

Correct ! 😉

[monaster]

@bob ik ging er van uit Dat het saldo GO niet in overeenstemming is met de in de MJOP geprognosticeerde kosten. Als dat wel het geval is dan weet je ook wat de reserveringen in de toekomst moeten zijn om je saldo op peil te houden.
@ Bob ik heb nog geen reactie van je gezien op mijn antwoord op je eerdere opmerking.

[Anoniem]

monaster wrote:

@bob ik ging er van uit Dat het saldo GO niet in overeenstemming is met de in de MJOP geprognosticeerde kosten. .

En zo is het: het saldo GO is bij lange na niet in overeenstemming met de kosten zoals ze in  het oude en het nieuwe MJOP staan. In de begroting is geen extra dotatie opgenomen om dat verschil in te lopen waardoor het verschil ieder jaar groter dreigt te worden. Daarom stel ik de begroting op de komende ALV ter discussie. Wanneer we hem dit boekjaar zouden verdubbelen en vervolgens jaarlijks met 5% verhogen (Exclusief indexering prijsstijgingen en geldontwaarding) komen we nog steeds geld tekort in 2025.
Omdat er ook een post Algemene Reserveringen op de balans staat, ben ik aan het onderzoeken of daar niet een gedeelte van overgeheveld kan worden naar de Reservering GO, UITERAARD na instemming van de ALV.
Ik lees hier nu ook dat het niet verkeerd is om de Algemene Reserveringen (AR) min of meer op het niveau van de jaarlijkse exploitatie te houden dus moet ik daar eens over nadenken. Als we een sluitende MJOB  (begroting) zouden hebben, lijkt mij een AR van de jaarlijkse exploitatie wat aan de hoge kant.
Wanneer de ALV niet gewend is om mee te denken, drukt de verantwoording voor een plausibel voorstel  voor een herverdeling van AR naar GO extra zwaar en er is geen weg terug!

[Auteur]

Berichten