[kv66]

@Colin Hoe ga je hiermee om. Misschien heb je iets aan het volgende.
In 2007/2008 zaten wij in hetzelfde schuitje en we zitten er in zekere mate nog steeds in. Gebouw opgeleverd in jan 2006 met 12 eenheden, 85 t/m 140m2, gemiddeld 100m2, lift voor 8 eenheden en twee garage blokken met elk 6 garages/bergingen.
Nadat we voor 2007 braaf het bedrag (€5800/jaar¬_ €40/m/app) dat de bouwer/verkoper voor reservering op de begroting had gezet hadden overgenomen, kregen we in 2007/2008 via een lezing van VvE Belang de koude douche dat er eigenlijk minimaal €100/app gereserveerd zou moeten worden.
We hebben toen zelf een MJOB opgezet met de kosten over 50jaar en die kwam uit op €17.000/j _ €120/app. Dat was schrikken. We hebben een speciale ALV bijeen geroepen met als enig agendapunt de MJOB. In deze ALV hebben we deze MJOB uitvoerig toegelicht en besproken. Als bestuur hebben 3 opties voorgelegd aan de ALV.
1. Niets doen en doorgaan met €40 per app. Naar de mening van het bestuur eigenlijk geen optie
2. In een keer naar het gewenste bedrag van €120/app gaan.
3. Een doel stellen voor de 10de verjaardag van het gebouw en wel dat we in 2016 op het bedrag €120/app zitten.
In die ALV is optie 3 aangenomen.
Hoe staan we er nu voor. Het gewenste doel is gehaald en we hebben een rustpauze ingelast om eens te kijken hoe nu verder.
De cijfers:
Start 2006 : reservering €5800/j, €40/m/app, 0,29% HerBouwWaarde, in kas €0.00, gemiddelde bijdrage €125/m/app exploitatie + reservering.
NU eind 2016: reservering €17.000/j, €120/m/app, 0,6% HBW, in kas reservefonds €107.000, €9000/app. Gewenste omvang reservefonds volgens MJOB €167.000. Het reservefonds heeft dus 64% van de gewenste omvang is kas. . De MJOB is inmiddels op €21.000/j_0,75%HBW beland. Gemiddelde bijdrage per app/maand is nu €200/m/app exploitatie + reservering.

[Bob]

Begrijp ik dit goed?
De VvE komt tot de ontdekking dat de huidige reservering (2006) veel te laag is.
Om die reden maakt de VvE een op het gebouw toegesneden MJOP/MJOB.
De VvE schrikt van de uitkomst en verzint een volledig arbitrair ander, eveneens te laag, bedrag dan de MJOP voorschrijft.
Na ca. 10 jaar is de uitkomst dat de benodigde reservering volgens de oude MJOB niet is gehaald (er zit te weinig in de reserve GO), en de maandelijkse reservering moet (nog) verder omhoog om de zelf gecreëerde achterstand in te lopen.
Wordt er, nu er de afgelopen 10 jaar te kort is gereserveerd, weer een vergadering gehouden om weer een ander te laag bedrag af te spreken?
Waarom wordt er überhaupt een MJOB gemaakt?
Voor het geval ik je inderdaad niet goed begrijp zou ik graag nadere uitleg krijgen wat de/jouw boodschap/advies wel is.
Met vast mijn dank, en met vriendelijke groet, Bob.

[William]

De lezing van VvE Belang dat er minimaal € 100 per appartement moet worden gespaard is volledig uit de lucht gegrepen. Elke VvE heeft verschillende gemeenschappelijke gedeelten, met verschillende kwaliteits- en onderhoudsniveau’s en verschillende spaarsaldi.
Zo ken ik bijvoorbeeld voldoende VvE’s waar alleen het geraamte en het dak gemeenschappelijk zijn, de rest niet. Dat verandert de spaarcyclus aanzienlijk vergeleken met VvE’s waarin zo’n beetje alles gemeenschappelijk is dat niet achter de voordeur zit.

[Carla]

Precies William, roerend met je eens. Daarom is het beoordelen, via dit forum, en de daarbij gewenste adviezen niet te doen.
Wat wel vaker wordt vernomen dat veel bewoners/eigenaars het bijzonder prettig vinden wanneer de maandelijkse bijdrage ‘ lekker laag’ is. En dat natuurlijk weer met alle trubbels van dien wanneer er een grote uitgave ( G.O ) nodig is.
Ook verneem ik wel eens dat er VvE’s zijn die alleen maar zorgen dat de ‘dagelijkse’ kosten worden gedekt en volkomen voorbij gaan aan alles wat gemeenschappelijk is dat daar  dus ook onderhoud gepleegd dient te worden en zelfs op den duur vervanging nodig zal zijn.
Een goed onderbouwd MJOP lijkt me een noodzakelijk ‘kwaad’. 😉 Tevens dient deze regelmatig geactualiseerd te worden. En mocht blijken dat er ‘te veel ‘ in de pot zit, kan de VvE altijd nog besluiten om, een deel, uit te gaan keren aan de eigenaars.
Soms zijn er eigenaars die menen onder het mom, ‘ we hebben toch geld genoeg ‘ !!, voorstellen doen voor zaken die niet vallen onder de noemer ‘onderhoud’.

[Bob]

Denk dat Colin uit de nu ontstane “discussie” geen enkel nuttig advies meer hoeft te verwachten.  😉

[Bob]

Uit de getallen die KV geeft kun je trouwens eenvoudig herleiden wat destijds de herbouwwaarde was, net als de momentele herbouwwaarde.
Ondanks het feit dat de aanstaande wettelijke norm van 0,5% geen vuistregel is (en arbitrair) is het wel de voor de leden binnenkort afdwingbare norm.
Met die norm in de hand kun je ook eenvoudig narekenen dat de schatting van VvE Belang zeker niet volledig uit de lucht is gegrepen.
Voorts is het gebouw van KV opgeleverd begin 2006. De splitsing is waarschijnlijk van eerder datum. Daarmee is niet onwaarschijnlijk dat MR 1992 van kracht zal zijn. Wat er in dat geval gemeenschappelijk is weten we allemaal. Ga even uit van een door KV opgemaakte redelijk accurate MJOB/MJOP, en zie, dat ook de tweede alinea over VvE’s met uiterst beperkte gemeenschappelijke delen/zaken waarschijnlijk niet echt hout snijdt.
Zegt ook veel over de reactie op die post. 😉
Vriendelijke groet, Bob.

[kv66]

Ha die Bob,
Je hebt het uitstekend begrepen hoor. Het is altijd weer een genoegen jouw samenvattingen te lezen.
Een boodschap had ik niet zozeer, het is meer een verhaaltje hoe het bij ons is gelopen toen we er achter kwamen dat we te weinig reserveerden. Zo heb ik ook de vraagstelling van TS begrepen die er, zo lees ik het, eigenlijk op neer komt dat de duur betaalde MJOB laat zien dat er te weinig gereserveerd is/wordt. En dat de daaruit voortvloeiende verhoging niet te verkopen is aan de goegemeente van de VvE. Dat was bij ons ook zo, een verdrievoudiging van de reserveringskosten was ook niet verkopen. De gekozen oplossing was het hoogst haalbare, onder het al oude motto: ‘als het niet gaat zoals het moet, dan moet het maar zoals het gaat’. Overigens is iedereen er zich ervan bewust hoor en voor de komende 10 jaar is er in ieder geval voldoende geld in kas. De grafieken die aan onze MJOB hangen laten zien dat het in 2030 kritisch wordt.

[Rob]

Hoi KV66,
Naar mijn mening was het bij de casus van Colin niet zo dat de ledenbijdrage niet overeenkomstig de MJOP zou zijn.
De leden betaalde tot nu toe het juiste bedrag wat paste bij het MJOP.
Nu is men echter in het MJOP ineens rekening gaan houden met de technische levensduur met als gevolg een enorme toename van de kosten.
Vraag was dus, hoe om te gaan met die technische levensduur en ben ik het wel eens met hetgeen Bob daarover geschreven heeft.
Het zou zomaar dus kunnen dat, wanneer je in jouw complex óók rekening zou gaan houden met die technische levensduur en uitgaat van complete vervanging/vernieuwing na een bepaalde tijd de bedragen in jouw VvE per appartement nóg eens drastisch zouden stijgen !

@Bob,
Ik ben het toch wel met William eens dat het eigenlijk ondoenlijk is om een (norm)bedrag vast te stellen, zoals de €100 die kennelijk door VVE belang geroepen wordt.
In mijn vorige VvE was óók MR1992 van toepassing, maar… met dat verschil dat alle ramen en kozijnen van de appartementen NIET onder de gemeensschappelijke zaken vielen.
Dat heeft dus grote invloed op de te maken MJOP en dus ook op de bedragen per appartement die daaruit voortvloeien.
Zo is iedere VvE naar mijn mening uniek.

[Bob]

Hi KV,
Dank je wel.
Boodschap en het punt dat je maakt geheel begrepen.
Het loopt zoals het loopt.
Vriendelijke groet, Bob.
 

[kv66]

@Rob
Uit de post van TS maakte ik niet op dat er al via een MJOB/MJOP gereserveerd werd. Kreeg meer een déjà vu gevoel met wat ons is overkomen mbt tot reserveringen. Nog een keer nalezend kan je inderdaad ook opmaken dat er al een MJOB/MJOP was. Maar dat zou TS kunnen bevestigen.
Helemaal gelijk Rob, met je opmerking : ‘Het zou zomaar dus kunnen dat, wanneer je in jouw complex óók rekening zou gaan houden met die technische levensduur en uitgaat van complete vervanging/vernieuwing na een bepaalde tijd de bedragen in jouw VvE per appartement nóg eens drastisch zouden stijgen !’.
Onze MJOB bestaat alleen maar uit posten die via de technische/gemiddelde levensduur de jaarlijkse onderhoudskosten opleveren. Met een nieuw gebouw kan je m.i. ook niet veel anders en in principe ook met een oud gebouw kom je daar op uit. En ten tijden van de opstelling van onze MJOB was het gebouw nieuw. En ja, in onze MJOB is de vervanging van alle kozijnen na 50 jaar ook niet opgenomen. Sterker nog, ik heb bijzonder weinig opgenomen voor onderhoud aan kozijnen behalve schilderen. Waarschijnlijk ook bewust of onbewust geredeneerd: “het zijn hardhouten kozijnen en we gaan schilderen, dus wat kan daar door de tijd dan aan mankeren om ze integraal te moeten vervangen”. Ik ben een betrekkelijke leek op dit gebied en ben dus voortdurend op zoek naar dit soort gegevens om onze MJOB (mezelf dus) te toetsen. Toen ik las dat bij de MJOB/MJOP van TS wel vervanging is opgenomen schoof ik naar het puntje van mijn stoel. Als dit terecht is zou onze jaarlijkse reservering met ong €2.000 (grove schatting) per jaar moeten stijgen. Dat is t.o.v. de huidige gewenste reservering van €21.000 geen drastische verhoging, maar wel significant.
Mijn grootste “angst/zorg” bij onze, door mij opgestelde begroting, is of ik wel alle bouwdelen heb opgenomen en dan ook nog met de juiste levensduur/interval periodes en kostprijs. En of de daaruit voortvloeide reservering per jaar dan door misinterpretatie en/of foute data niet veel te laag of veel te hoog is. Het is opmerkelijk te lezen dat je, ook bij MJOB/MJOP’s opgesteld door een professional, van deze zorgen niet verlost bent.

[Colin]

Bedankt voor alle nuttige bijdragen. We sparen nu ook al op basis van een oud MJOP uit 2010 met een scope van 10 jaar. Op basis van het nieuwe MJOP met een scope van 15 jaar (tot en met 2032) blijkt dat te weinig te zijn, maar dat verschil is te overbruggen. Mijn “probleem” betrof inderdaad het integraal vervangen van bepaalde onderdelen die nu nog buiten de scope van het MJOP liggen, zoals de ramen en de kozijnen.
Alle voorgaande bijdragen hebben mij in zoverre gerustgesteld dat het verstandig om hier nuchter mee om te gaan.

[Auteur]

Berichten