[Ann Mail]

Uitbreiding terras

Een lid van onze VvE heeft het terras dat grenst aan haar benedenwoning op eigen regie uitgebreid en daarbij ook meteen een klein deel van een van der borders in
onze tuin geannexeerd. Ik heb hiertegen bezwaar aangetekend waarop het terras is bijna weer in zijn oorspronkelijke afmeting teruggebracht; ook daartegen zal ik bezwaar gaan maken. De dame in kwestie zal uitbreiding van het terras nu naar alle waarschijnlijkheid in de rondvraag aan de orde laten komen.
Onze beheerder heeft zelfs al voorgesteld om het terras na uitbreiding ervan aan haar te verhuren; de inkomsten daarvan zouden dan ten goede komen van onze VvE.
Ik kan me niet voorstellen dat dat zomaar mag.

Onderstaand een weergave van wat er in onze Akte van Splitsing (Nov. 1972) m.b.t. de bewuste benedenwoning is opgenomen:

De eigendom van voormeld perceel grond met opstal zal omvatten de volgende appartementen:
1, Het appartement, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de flatwoning, gelegen op de begane grond van het flatgebouw,
plaatselijk bekend te xxxx, xxxxxxxx xxx-, kadastraal bekend als Gemeente xxxxx, sectie D nummer xxxxx.

Vragen: indien het onderwerp niet is opgenomen op de agenda, mogen de leden er dan toch tijdens de rondvraag over stemmen?
Indien het onderwerp een volgend keer wél een agendapunt is en ik weiger als enige toestemming te verlenen, dient de Splitsingsakte dan te worden gewijzigd of mag de uitbreiding niet plaatsvinden aangezien dit tegen de AvS indruist?

Reactietijd VvE Bestuur
Is de voorzitter gehouden om binnen een bepaalde tijd vragen van de leden te beantwoorden? En mag hij de ALV laten voorzitten door de beheerder terwijl hij zelf bij de vergadering aanwezig is?

Onderhoudscommissie
Onze VvE wordt onnodig op extra kosten gejaagd omdat de OHC vaak veel te laat actie neemt op de besluiten die tijdens de ALV door de leden zijn genomen. Het is ook meerdere keren voorgekomen dat de opdrachten niet goed zijn uitgevoerd waardoor ze opnieuw in het MJOP moeten worden opgenomen.
Bestaat er een mogelijkheid om de OHC weg te sturen, ook als de andere leden dat niet willen omdat zij –bijv.- zelf geen plaats willen nemen in een nieuw
te vormen OHC?

[Rob]

Het is mij nog niet duidelijk aan wie de grond toebehoorde waarmee je buurvrouw haar terras heeft uitgebreid alvorens zij dat deed.
Was het een gemeenschappelijk stuk grond of wellicht van de gemeente?
Het is niet zonder meer toegestaan om gemeenschappelijke delen te verhuren.
Lees hierover op https://www.nederlandvve.nl/article/vve-mag-gemeenschappelijke-delen-niet-verhuren/#.VR5DneEm-jY
In principe mag er niet over onderwerpen gestemd worden die niet op de agenda staan, maar een uitzondering zou volgens mij weer zijn als bijvoorbeeld alle leden van de VvE op de vergadering aanwezig zijn.
Het antwoord op de vraag wanneer de uitbreiding van de tuin wel op de agenda staat is eveneens terug te vinden in het hierboven aangehaalde artikel van NederlandVVE.

[Ann Mail]

Beste Rob, dank voor de snelle reactie. De terrassen en de tuin zijn volgens de Akte van Splitsing gemeenschappelijk. De buurvrouw heeft het terras moeten terugbrengen in oorspronkelijke staat. Dat heeft ze maar ten dele gedaan en dus niet cf afspraak.
Ingeval ze ‘uitbreiding van het terras’ op de agenda laten plaatsen dan zal ik onderstaand deel uit een artikel van Mr. J.B.C. Tummers en prof. mr. R.F.H. Mertens ter sprake brengen t.w.: “Ondanks de symbiose tussen verenigingsrecht en goederenrecht in het appartementsrecht dient bij ieder te nemen besluit met betrekking tot de gemeenschappelijke gedeelten te worden beoordeeld of er sprake is van een voornemen tot een daad van beschikking of een voornemen tot een daad van beheer. Het criterium hiervoor is of de akte van splitsing na het besluit geen juist beeld meer geeft van de omvang van de rechten (en verplichtingen) van de appartementsgerechtigden. Daarvan is onzes inziens in ieder geval sprake als de rechten van sommige appartementseigenaars worden verminderd, waartoe voldoende is dat een inbreuk wordt gemaakt op bepaalde voordelen die appartementseigenaars op basis van de feitelijke situatie hebben, zoals deze ook in de akte van splitsing en de splitsingstekening is geformaliseerd (zoals ongehinderd zicht over een dak of het ontbreken van geluiden van bovenbewoners). Van een zodanige situatie is onzes inziens eveneens sprake als aan één of meer eigenaars structurele additionele rechten worden toegekend. In een zodanig geval is er sprake van beschikkingsdaden en is de VvE niet bevoegd zodat de appartementseigenaars die zich met een zodanig besluit niet kunnen verenigen dienen te worden beschermd door aan een zodanig besluit de vereisten te stellen van artikel 5:139 BW: de vereisten voor de wijziging van de akte van splitsing”.
Zou je me ook nog een reactie willen geven op de overige vragen, t.w. ‘Reactietijd VvE voorzitter’ en ‘Onderhoudscommissie’? Dank daarvoor.

[Rob]

Er is mij geen regelgeving bekend m.b.t. de tijd waarbinnen een voorzitter zou moeten reageren.
Heel zwart-wit gezien is de voorzitter van de vergadering conform de splitsingsakte belast met de leiding van de vergadering.
Hoewel ik erg streef naar een stipte navolging van de regelgeving is dit nu één van de weinige punten waarvan ik het bezwaar niet zo goed kan ontdekken wanneer de vergadering feitelijk door de beheerder wordt geleidt.
Wat is jouw bezwaar hierin?
Allereerst wil ik vermelden dat het een taak van het bestuur is om uitvoering te geven aan de besluiten van de vergadering en ook de verantwoording daarvoor hebben.
Dat zij daarbij gebruik maken van een OHC is op zich geen probleem.
Wanneer er ontevredenheid is over het functioneren van de OHC zal dit op de vergadering ter sprake moeten worden gebracht.
Natuurlijk kan, net als alle andere functies binnen het bestuur de vergadering de leden van de OHC uit hun functie ontheffen, maar daarmee is het feitelijk probleem natuurlijk niet opgelost.
Gezocht moet worden naar een oplossing waarbij onderhoudszaken op een goede wijze plaatsvinden.

[Ann Mail]

Mijn bezwaar is dat de akte van splitsing hierin dan niet wordt gevolgd, hetgeen m.i. precendent werking ten gevolge zou kunnen hebben; dat ik geen vertrouwen heb in onze beheerder (te veel/te vaak slordigheden); dat de beheerder, indien hij de ook de ALV voorzit, twee petten op heeft; ik intussen onderstaande tekst tegenkwam op het Internet, zie m.n. de laatste zin:
Splitsingsreglement
In het splitsingsreglement staat onder meer hoe de VvE vergadert en met hoeveel stemmen een besluit in de VvE goedgekeurd wordt. In het splitsingsreglement moet zijn opgenomen welke schulden en kosten voor rekening van de gezamenlijke appartementseigenaren komen. Ook moet er een regeling in staan omtrent een jaarlijks op te stellen exploitatierekening en een regeling omtrent het gebruik, het beheer en het onderhoud van de gedeelten die niet bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Alle appartementseigenaars hebben toegang tot de vergadering. De besluiten worden genomen bij volstrekte meerderheid van uitgebrachte stemmen, tenzij de statuten anders bepalen. De voorzitter van de vergadering wordt uit de leden van de vereniging benoemd. Een bestuurder van de VvE kan niet ook voorzitter van de vergadering zijn.

[Rob]

Je hebt natuurlijk gelijk dat het niet geheel conform de splitsingsakte en het is natuurlijk je goed recht om de vergadering op dit punt te wijzen.
Of je daar uiteindelijk veel mee bereikt, … ik weet het niet ?!
Het lijkt mij persoonlijk verstandiger je te richten op de kennelijk niet goed uitgevoerde werkzaamheden van de beheerder.
Het is geen goede zaak als eigenaren weinig vertrouwen hebben in de beheerder en ook dat zijn zaken die in de ledenvergadering bespreekbaar moeten zijn.
De laatste 2 zinnen in je gevonden artikel zijn niet helemaal juist.
Alleen in MR1973 is opgenomen dat de voorzitter van de vergadering wordt benoemd uit de eigenaren.
Vanaf MR1983 wordt echter de voorzitter van de vergadering al dan niet uit de eigenaars benoemd.
Voor jou persoonlijk is natuurlijk belangrijk wat er daarover in de splitsingsakte is vermeld die op jouw VvE van toepassing is.
Alleen als het bestuur niet uit meerdere personen bestaat mag dat bestuurslid niet tevens voorzitter van de vergadering zijn.
In het geval het bestuur wel uit meerdere personen bestaat kan een bestuurslid ook voorzitter van de vergadering zijn!

[Ann Mail]

Beste Rob,
Je hebt gelijk, ik zal er waarschijnlijk alleen maar mee bereiken dat een deel van de leden mij als een nóg grotere ‘lastpak’ zal gaan zien, dan ze al deden. Goed advies! Bedankt voor je moeite!

[Auteur]

Berichten