[Nederlandvve.nl]

Geachte redactie,
Ik ben 23 jaar app.eigenaar en eind 2011 zat ik helaas vanuit werkloosheid met een betalingsachterstand van 3 maanden. Beheerder, die in 2010 voor ‘t eerst in 23 jaar niet opriep voor ALV en op de hoogte was van omstandigheden, stuurde op 27 okt. 2011 boze brief + aangehangen incasseerder zonder stappenplan te volgen. Incasseerder (VF) ging uit van beheerders systeemoverzicht waarop verrekening van eerdere betalingen niet te zien was: de vordering was behalve dubieus te hoog en dientengevolge de staffel incasseerder. Na direct een eerste betaling te hebben gedaan in november 2011 heb ik betalingenoverzicht + brieven ( 3 stuks) gestuurd naar beheerder waar geen antwoord op kwam (?). Het 2-koppige bestuur vve ( in 2011) was nergens van op de hoogte(?). Op 1 dec. 2011 is gehele vordering betaald aan beheerder + 4e betalingenoverzicht waar geen antwoord op kwam. Beheerder heeft de opdracht aan incasseerder niet (nooit) ingetrokken die tot eind 2012 heeft gestalked over inmense bedragen cq ‘eigen’ kosten. Heeft u voor mij een reactie mbt het recht van de eigenaar (mbt stappenplan), toezichthouder incasseerder ( mbt onderlinge belangen beheerder/incasseerder), redelijkheid & billijkheid ( mbt behandeling beheerder vs eigenaar); een incompleet bestuur ( 2 ipv 4; VvE bestaat uit 4 blokken van 11 app.) en positie van een eigenaar? VvE noch bestuur wist op 27 okt. 2011 nergens van: beheerder heeft toch informatie- plicht? Kan een beheerder op grond van ergernis een eigenaar onteigenen? Wat wordt bedoelt met beheerder/administrateur die tevens bestuurder is? Beheerder verdiende in 2011 een salaris á E 500 per appartement ä 83 app. per jaar voor beheerwerkzaamheden tbv VvE. Beheerder is dan toch een dienstverlener?

[Rob]

Sara, ik heb je stuk nu een aantal x gelezen, maar weet nog steeds niet wat nu eigenlijk je vraag is !!

[sara]

Vraag 1: volgens welk rechtsartikel is beheerder verplicht het stappenplan ( eerst herinnering, dan aanmaning, dan incasseerder) te volgen als er sprake is van een achterstand in betalingen servicekosten?
Vraag 2: als de vordering waarop de achterstand is gebaseerd uit een systeem komt
die gedane betalingen niet heeft verrekend, waardoor de vordering hoger uitpakt,
en beheerder geen reactie geeft op betalingsafschriften + brieven van de eigenaar
is er dan sprake van schending van het burgerlijk recht op hoor & wederhoor?
Vraag 3: als beheerder het ( incomplete) bestuur niet op de hoogte brengt van deze handelingen is er dan sprake van eigengerecht & eigenrichting van beheerder?
Vraag 4: als beheerder niet aanspreekbaar is omdat hij een incasseerder opdracht heeft gegeven een incassotraject te starten op grond van een te hoge vordering,
waarop incasseerder een op (de te hoge) vordering dus hogere staffelnorm hanteert,is er dan sprake van winstbejag incasseerder?
Vraag 5: als eigenaar ( om van ellende af te zijn) beheerder de ( te hoge) vordering betaald en beheerder de opdracht aan incasseerder NIET intrekt en nog steeds geen enkele reactie heeft gegeven, en incasseerder tot 2 jaar na dato in opdracht van beheerder ( zwart-op-wit) blijft stalken met torenhoge bedragen,
op welke rechtsgronden handeld dan beheerder? Hij is toch dienstverlener die wordt betaald door vereniging?

[Post]

Vraag 1: Hier dient rekening gehouden te worden met de Wet Incassokosten (WIK) en eventuele regels in de reglementen. De WIK is recent aangepast, let dus even op de regels die geldig waren ten tijde van het ontstaan van het dispuut.
Vraag 2: het systeem wat een beheerder gebruikt of een incassoburo heeft geen invloed op de hoogte van de vordering. De hoogte van de vordering is een berekening die gedaan dient te worden volgens de regels en wetten (zie vraag 1). Als blijkt dat er tussentijd betalingen zijn gedaan dienen die ook gewoon meegenomen te worden in de berekening en verrekening, evenals eventuele rente afspraken die in de reglementen staan.
Vraag 3: Ten eerste moet het wel of niet compleet zijn van een bestuur los gezien worden van het geheel. Dit zal u hooguit kunnen helpen bij uitleg aan de rechter. Bovendien is het maar de vraag of in de reglementen een aantal staat vastgelegd of dat dit “een goed gebruik” is over de afgelopen jaren.
Ten tweede is het afhankelijk van wat de afspraken zijn met de beheerder welke rol zij wel of niet mag vervullen. Bij ons wordt er bijvoorbeeld jaarlijks besloten dat de beheerder bevoegd is de incasso te voeren. Zo weten we zeker dat als we voor de rechter staan, er niet de vraag kan komen of de beheerder bevoegd is om de incasso uit te voeren. Indien uw vereniging niet een incassomandaat heeft afgegeven aan de beheerder is dit een potentiële exit strategie. Hierover is jurispudentie te vinden.
Vraag 4 & 5: Het klinkt alsof er iets niet klopt bij het incassoburo en/of gerechtsdeurwaarder. Mogelijk is de vordering doorverkocht of betreft het een amateuristisch kantoor en geen echter gerechtsdeurwaarder (anders dan incassoburo!). Ik adviseer een aangetekende brief te sturen naar het betreffende waarbij u kort maar duidelijk de huidige situatie omschrijft en uitlegt waarom u vind dat er geen vordering meer is, en eventueel omkleed met redenen bezwaar maakt tegen de incassokosten of de hoogte daarvan, verzoekt verdere verhogingen en of brieven te stoppen en indien zij nog steeds van mening zijn een vordering te hebben hiervoor verzoekt een dagvaarding uit te (laten) schrijven zodat een rechter zich kan buigen over het geheel.
Sommige incassoburo’s trachten door middel van extreme verhogingen en zeer brutale brieven de mensen bang te maken in de hoop dat betaald wordt. Maar als ze niet doorzetten weten ze volgens mij heel goed dat ze geen poot hebben om op te staan. Dit is een van de redenen waarom de WIK kortgeleden is aangescherpt.
Tevens zou ik eens op internet kijken of het kantoor bekend staat voor dergelijke praktijken en dit zonodig aankaarten in de volgende ALV. Aangezien de kosten van een gerechtsdeurwaarder (normaal gesproken) niet voor de VVE zijn is het bijzonder dom om als beheerder of bestuur te kiezen voor een kleine amateuristische partij. Kies juist voor een goed kantoor wat bij voorkeur ervaring heeft met VVE’s. Wij doen bijvoorbeeld veel zaken met Boiten Luhrs.

[Auteur]

Berichten