[muis007]

Onze VvE bestaat uit een stuk of 50 leden. In de buitenring staan bungalows op eigen grond, hun garages bevinden zich in/onder de binnenring. In de binnenring zijn 40 garages waarboven 14 bungalows (de appartementen dus) gebouwd zijn.
Dze appartement-bungalows hebben een riant priveterras.
Nu heeft 1 buurman, zonder overleg met ons, zonder toestemming van de VvE en zonder omgevingsvergunning,tijdens ons verblijf in het buitenland een serre gebouwd op zijn privé terras. Deze heeft hij aan 1 kant verankerd in onze muur. Deze serre paste qua hoogte niet en dus heeft buurman maar een stuk uit ons dak en dakgoot gezaagd.
De daken van deze 14 appartement-bungalows vallen NIET onder de gezamenlijke gedeelten. De muren wel.

Wij hebben tegen buurman gezegd dit niet te accepteren, maar buurman wil zijn serre niet verlagen zodat het serredak onder onze dakgoot uit zal komen. Het VvE bestuur hebben wij ook op de hoogte gebracht, maar zij lijken zich alleen zorgen te maken over de dakbelasting en lekkages. Zo mag buurman op eigen kosten zelf een bouwkundige laten beoordelen of de serre niet tot lekkages in de onderliggende garages zal leiden.

Wij willen ons dak laten herstellen, maar dat kan niet, omdat de serre in de weg zit.

– van wie is de serre?
volgens ons is de serre , nu hij er staat, gemeenschappelijk geworden. Moeten wij dan toestemming aan de VvE vragen om in het serredak te gaan zagen, zodat wij ons dak kunnen herstellen?
Of kunnen wij gewoon de dakdekker opdracht geven om het herstel uit te voeren , maar wat zijn de consequenties dan?
Wij willen voor de herfst ons dak weer waterdicht hebben, ter voorkoming van lekkage en of vochtdoorslag aan de muur.

[DikOz]

Gezien de speciale opzet (bugalows, ringen, eigen grond), is dit wel een VVE volgens een van de modelreglementen (welk jaar) met een splitsingsakte?

Dan ‘De daken van deze 14 appartement-bungalows vallen NIET onder de gezamenlijke gedeelten. De muren wel.’ Gemeenschappelijk gaat over gebruik en onderhoud, niet over eigendom. Als dit een VVE betreft gebaseerd op bijvoorbeeld modelreglement 1992, dan is het dak wel degelijk gezamenlijk eigendom van de gezamenlijke eigenaars. Wijziging van de daken vraagt dan toestemming van de eigenaars ofwel de ALV, niet van het bestuur. In de splitsingsakte zou kunnen staan dat het onderhoud voor rekening van de eigenaar is.

Wat betreft de vraag ‘van wie is de serre?’ en het antwoord ‘gemeenschappelijk geworden’ neem ik aan dat dit op natrekking is gebaseerd.
Ik heb pas een gerechtelijke uitspraak gezien waarin de rechter redeneerde: kan de betreffende zaak weer verwijderd worden zonder dat de oorspronkelijke functie wordt aangetast, eventueel met overblijven van wat resterende gaten? Zo ja, dan is natrekking niet van toepassing. De zaak is dan niet ‘nagelvast’, dus is het privé eigendom.

Los van de vraag ‘wat voor VVE is dit? en welk reglement geldt?’, een stuk van dak weghalen zonder toestemming van de eigenaar kan natuurlijk niet.

[muis007]

Ik heb de splitsingsakte maar geen idee welk model. Het complex is in 1979 gebouwd.

Het dak (i.c. de 14 individuele appartementsdaken) valt niet onder de bouwdelen die gemeenschappelijk eigendom zijn.

Ik ging er van uit dat de serre inmiddels ook gemeenschappelijk eigendom geworden is, omdat ik op deze site een artikel las: “wie wordt eigenaar van uitbouw in privé tuin bij VvE”, waarin staat dat de bouwdelen van een uitbouw ook gemeenschappelijk worden.

Het VvE bestuur zegt dat de serre pas gemeenschappelijk is als de toestemming (ledenvergadering) verleend is. Die vergadering is jaarlijks in maart. Ik wil echter deze maand mijn dak laten herstellen, zodat het voor de herfst/winter weer in orde is.

Daarom wil ik weten wie NU (dus voordat dat er een ledenvergadering hierover is geweest) de juridische eigenaar van de serre is.
– is dat de VvE, dan moeten zij mij dus toestemming geven om in de serre te zagen (de houten staander die buurman verankerd heeft in mijn muur moet 20cm lager), zodat ik mijn dak en dakgoot kan laten herstellen.
– is het de buurman, dan kan ik dus gewoon gaan zagen, want buurman wil 0 meewerken.

[DikOz]

Helaas heb ik geen kennis over of ervaring met akten van voor 1992. Misschien helpt het volgende, maar gebaseerd op zaken die 1992 of latere akten gebruiken.
Als je nu uitsluitsel wilt hebben ga dan naar een advocaat die specialiseert in VVE zaken. Mogelijk kan je beschadiging van het dak bij de opstal verzekering (die hebben jullie ook gemeenschappelijk?) claimen.

Wat je in eigendom hebt, staat in het bewijs van eigendom. Jouw eigendom staat niet in de splitsingsakte. Ik vind dat ‘eigendom’ erg onzorgvuldig is opgeschreven in het artikel waarnaar jij verwijst.
Ja de schrijvers verwijzen naar 2 uitspraken in hun stellingname dat een uitbouw gezamenlijk eigendom wordt. Ik heb 1 uitspraak waarin voor een veel kleinere zaak het tegengestelde is vastgesteld, maar wel op een hele andere basis (natrekking). Veel kans dat de serre gezamenlijk eigendom is (geworden). De uitspraken bevestigen dat onderhouds e vervangingskosten nu voor de gezamenlijke eigenaars zijn. (ieder voor hun breukdeel). Misschien wordt het bestuur dan wakker.

[DikOz]

Er is net een Rijssenbeek nieuwsbrief verschenen, “De op-, aan-, onder- of bijbouw binnen een VvE”. Deze geeft aan wanneer sprake is van zo’n ‘bouw’. Het eigendom wordt niet besproken. Modelreglement 2017 geeft wel duidelijkheid en een bruikbaar handvat voor eerdere reglementen:
MR 2017 art 24.
24.1 Ook indien daarvoor geen wijziging van de Akte is vereist, is iedere op-, aan-, onder- of bijbouw door een Eigenaar zonder voorafgaande toestemming van de Vergadering verboden.
24.2 De kosten van aanleg, onderhoud, herstel en vernieuwing van een op-, aan-, onder- of bijbouw, ook indien deze door natrekking bestanddeel wordt van het Gebouw, komen ten laste van de Eigenaar van het Appartementsrecht ten behoeve waarvan de op-, aan-, onder- of bijbouw strekt.
Schade als gevolg van de op-, aan-, onder- of bijbouw alsmede de extra premies die ter zake van de eventuele verzekering van de op-, aan-, onder- of bijbouw verschuldigd zijn, komen voor rekening en risico en derhalve ten laste van de in de vorige zin bedoelde Eigenaar respectievelijk diens rechtsopvolgers

[muis007]

Dankjewel voor de update! Het verbod voor aan-, op-, en uitbouw staat ook in mijn splitsingsakte.
Het is en blijft knap ingewikkeld, vooral omdat rechters het ook niet altijd met elkaar eens zijn 🙁

Uit punt 24.2 begrijp ik dat mijn schade (die veroorzaakt is door buurman), ten laste komt van buurman, ook al is de serre door natrekking onderdeel geworden van het Gebouw.
Maar wie moet nou toestemming geven om de staander circa 20cm te verlagen + een strookje van het polycarbonaat serredak af te zagen, zodat ik dak en goot kan laten herstellen?

Eigenlijk is dit best wel bizar. Iemand bouwt onrechtmatig een serre en veroorzaakt daar schade mee en ik heb toestemming nodig om die schade te herstellen…

[muis007]

Update

Er komt een aparte ledenvergadering omdat gestemd gaat worden over de serre(s).
Mijn man is geen lid van de VvE.
Het bestuur wil hem er niet bij hebben.
Kan dat?
De communicatie met het bestuur loopt helaas via onze rechtsbijstand en de rechtsbijstand van de VvE.
Wij hebben gevraagd om toestemming te verlenen mét een gebruiksovereenkomst. Het bestuur wil zonder.
Er moet dus nu voor 2 mogelijkheden gestemd worden.

Pikant detail. Er zijn 3 serres gebouwd. Over alle 3 moet nu gestemd worden. Bij 2 zonder gebruiksovereenkomst, bij de 3e (onze buren dus die in ons dak gezaagd hebben) moet er 3x gestemd worden : a) zonder gebruiksovereenkomst en b) met gebruiksovereenkomst en c) of onze schade vergoed moet worden door de buurman.

Wij hebben dus als bewoners veel belang om aanwezig te zijn en het woord te voeren.
Het bestuur vindt ons kennelijk erg vervelend en kan mij niet weigeren , maar wil nu (heel kinderachtig) mijn man weigeren.

Kan ik daar iets tegen doen?

[DikOz]

Ik zou los van het onderstaande vanwege jullie belang van deelname naar een VVE-juist gaan om toegang tot de vergadering goed te regelen.
De mogelijkheden die ik zie:

1) “Mijn man is geen lid van de VvE.” dat betekent dat hij geen (mede) eigenaar is?

2) Machtig je man om voor jou op te treden en te stemmen. En het Standard werk van Rijssenbeek zegt in dat geval:
“Onjuist is de visie, dat indien de eigenaar een volmacht heeft gegeven, hij zelf niet meer ter vergadering mag verschijnen.”

[muis007]

Mijn man is inderdaad geen mede-eigenaar.
Ik had die passage uit Rijssenbeeks werk ook gelezen maar hier op het forum zijn de meningen daar wat verdeeld over.
In mijn splitsingsakte staat ook “hetzij in persoon, hetzij bij gevolmachtigde” dus niet “en-en”.

[DikOz]

Muis007 schreef: …..”In mijn splitsingsakte staat ook “hetzij in persoon, hetzij bij gevolmachtigde” dus niet “en-en”.
Ik zou toch de mening van een jurist hoger inschatten dan de mening op dit forum. Vooral de volgende zin (het type machtiging) uit het boekwerk geeft waarschijnlijk een wettelijk kader. En dat staat boven de splitsingsakte.

Uit nieuwsgierigheid wat is de precieze formulering over het al dan niet gemeenschappelijke dak?

[muis007]

Dat ben ik helemaal met je eens!
Welke zin (het type machtiging) uit het boekwerk, bedoel je?

De daken, ja dat is erg vaag omschreven.

Artikel 2. Tot de gemeenschappelijke delen worden onder meer gerekend: a. Funderingen, dragende muren en kolommen, het geraamte van het gebouw met de ondergrond, het ruwe metselwerk, alsmede de vloeren, borstweringen, galerijen, gangen, hellingbaan, het hek- en traliewerk, de dakterrassen en trappen.
b. technische installaties met de daarbij behorende leidingen, met name afvoer van hemelwater met de riolering, de electriciteits- en bliksembeveiliging.

Geen woord over de daken, maar in artikel 16 staat het volgende
Artikel 16. Tot de schulden en kosten als bedoeld in artikel 875f, 1e lid onder a van het Burgerlijk Wetboek worden NIET gerekend:
A. Die verband houden met het buitenonderhoud van de woningen, het onderhoud en vernieuwing van de daken van de woningen.
B. Die van de paden genoemd in artikel 4 lid 2. (Dat is het gangetje tussen de 4 dakterrassen, waar de achteruitgangen zijn)

Daaruit concludeer ik dat de daken dus niet onder de gezamenlijke delen vallen.

[muis007]

De zin uit het boekwerk heb ik al gevonden!

[DikOz]

Het ging inderdaad om de volmacht die geen zogenaamd privatief karakter heeft. Dat biedt vermoedelijk mogelijkheden om met 2 personen (gedeeltelijk gemachtigde en eigenaar) naar de vergadering te gaan. Zie https://www.vverecht.nl/2015/12/vves-met-eigenaar-bewoners-en-huurdershuurdersparticipatie-in-gemengde-complexen/ op VvERecht voor verdere aanknopingspunten, zoek op privatief.

Het dak is inderdaad weggehaald uit de opsomming van gemeenschappelijke delen/zaken t.o.v. modelreglement 1973. En duidelijk is dat onderhoud en vernieuwing van het dak niet voor rekening van de VVE zijn.

Maar van wie (eigendom) het dak en het huis zijn, staat er niet. Vermoedelijk heb je een aandeel in het (gesplitste) geheel gekocht en bezit iedere ‘eigenaar’ een stukje van jouw dak en van jouw huis. Het eigendom moet staan in de akte die de notaris heeft opgemaakt bij de aankoop (eigendomsbewijs o.i.d.). Het verschil tussen eigendom en
gebruiksrecht staat ook onderaan in het artikel waarnaar je verwees, zie https://www.nederlandvve.nl/vve-nieuws/wie-wordt-eigenaar-van-uitbouw-in-prive-tuin-bij-vve/ .

Ik begrijp overigens niet waarom dat artikel ‘natrekking’ niet als hoofdargument gebruikt voor de vraag wie is de eigenaar is. Dan zou je hoofdvraag “Van wie is de serre?” gemakkelijk te beantwoorden zijn: De serre is een duurzaam (nagelvast) onderdeel van het het gesplitste goed en is gezamenlijk bezit van alle eigenaren. Dan moet alleen nog geregeld worden wie zaken betaalt als onderhoud en verzekering ….

Maar nogmaals, ik zou een VVE jurist laten kijken naar deze complexe zaak.

[Rob]

DikOz wrote:

Ik zou toch de mening van een jurist hoger inschatten dan de mening op dit forum. Vooral de volgende zin (het type machtiging) uit het boekwerk geeft waarschijnlijk een wettelijk kader. En dat staat boven de splitsingsakte.

Lees dan ook even de reacties onder dit artikel.
Daar staan ook reacties van een jurist van NederlandVVE die het oneens is met de visie van Rijssenbeek hieromtrent.

[muis007]

Dank Rob, ja dat artikel had ik ook gelezen.
En dat bedoel ik dus met ” de meningen zijn hierover nogal verdeeld”

In MR 2006 en 2017 staat dat je je kan laten vergezellen van een advocaat. Maar dat geldt zeker niet voor oudere MR’s?

Een aantal jaar geleden zijn wij ook samen naar een vergadering geweest waar gestemd moest worden. Mijn man heeft daar ook zelfs het woord gevoerd.
En nu stelt het bestuur in de uitnodiging voor de vergadering dat uitsluitend leden zijn uitgenodigd.
In de uitnodiging staat dat er ook gestemd moet worden over een door ons ingebracht punt en dat mijn partner geen lid is.

Het is puur pesten (of ze zijn bang voor mijn man) en super kinderachtig.

[Auteur]

Berichten