Veel lekkages en waterschade door dak, alleen voorzitter Vve weigert toestemming

  • Dit onderwerp bevat 18 reacties, 7 deelnemers, en is laatst geüpdatet op Geen reacties door .
15 berichten aan het bekijken - 1 tot 15 (van in totaal 19)
  • Auteur
    Berichten
  • #13088
    Nederlandvve.nl
    Sleutelbeheerder

    Hallo allemaal,

    We zitten met een probleem in onze Vve, ons dak heeft dringend onderhoud/renovatie nodig, er zijn lekkages en al meerdere waterschades. We zijn hier al meer dan een jaar mee bezig. Onze Vve bestaat uit 5 eigenaars, 4 appartements eigenaren en 1 eigenaar van het leegstaande winkelpand onder de appartementen.
    Alle appartements eigenaren stemmen voor de renovatie, alleen de eigenaar van het winkelpand weigert medewerking. Het stemrecht is verdeelt zoals in de splitsingsakte staat beschreven, 55 stemmen voor, alle app eigenaren, 45 stemmen tegen, de eigenaar van de winkel, hij heeft veel stemrecht doordat de leegstaande winkel veel oppervlakte heeft incl kelders.
    wij hebben al meerdere vergaderingen hierover gehouden en ook allemaal verschillende offertes mogen inbrengen, de eigenaar van het pand heeft geen offerte aangevraagd.
    de beste offerte is onze ogen betreft 11.000 euro voor renovatie en waterdicht maken van het gehele dak, dit geeft onze voorkeur, de eigenaar van het pand, tevens voorzitter van de Vve, weigert toestemming, omdat hij de offerte wazig vindt, we hebben meerdere bijeenkomsten gehad en gelegenheid geboden om contact met de dakdekker op te nemen en de offerte te bespreken.
    nu zitten we met veel lekkages en ik weet niet of wij deze renovatie door mogen zetten. De kosten zijn 11.000 euro en we hebben 15.000 in de Vve pot.

    Ik ben zelf secretaris en penningmeester in de Vve.

    de eigenaar van het winkelpand heeft ons in het verleden al vaak opgezadeld met problemen, bijv het winkelpand, waar bestemming winkel op staat, verhuurt aan zware horeca, Sisha lounge.
    hier hebben we met juridische hulp uiteindelijk een einde aan kunnen maken.
    wat kunnen we doen en staan we in ons recht om nu het dak te laten maken met alle gedupeerden, de appartements eigenaren.
    de voorzitter wil niet bij elkaar komen ivm de Corona maatregelen op dit moment, handig voor hem.

    groet

     

    #13089
    Jock
    Bijdrager

    Even een zijdelingse opmerking: een vve heeft geen voorzitter, het hoogste orgaan is de ledenvergadering. Hij is dus hoogstens voorzitter van het bestuur en misschien voorzitter van de ALV (van het begin tot het eind van de vergadering).
    Ik zeg dat omdat in veel VvE’s ten onrechte teveel macht en respect aan die partij toegekend wordt.
    Mij lijkt : naar de kantonrechter, dat kunnen individuele leden en zeker als jullie je samen pakken. Een advocaat is niet eens nodig. En áls 1 van de voorstemmende leden een rechtsbijstandsverzekering heeft lijkt me dát de juiste weg….

    #13091
    Nederlandvve.nl
    Sleutelbeheerder

    Bij een bepaald aantal stemmen kun je zelf een vergadering bij een roepen. Dat eerst doen, dan bij besluit “tegen” naar kantonrechter. In sommige gevallen kan de gemeente ook eisen stellen. Niet iedere gemeente heeft daar ervaring in.
     
     

    #13093
    Nederlandvve.nl
    Sleutelbeheerder

    Bedankt voor jullie reactie.
    Hij is idd alleen voorzitter in de vergadering.
    Echter is er weer veel regen voorspelt en zijn we bang voor meer waterschade.
    Ik ben penningmeester en durf op het moment niet eens toestemming te geven om een noodreparatie uit te voeren. Dadelijk word ik aansprakelijk gesteld voor de kosten.
    Een stap richting de kantonrechter lijkt me ook de beste, maar ben bang dat er dan weer veel tijd overheen gaat ivm Corona en de normale duur. Ook zag ik dat er best hoge kosten aan vast zitten.
    Een vergadering hebben we de laatste 3 weken al 3x voorgesteld maar hij weigert te komen ivm Corona, dat werkt nu ook nog in zijn voordeel. Voor de rest willen alle appartements eigenaren zsm een reparatie. Ik voel behoorlijke druk hierover en wil niet zomaar een beslissing hierin nemen omdat mijn naam dadelijk op de rekening staat en ik dan toestemming voor betaling moet geven.
    Groetjes

    #13094
    DikOz
    Bijdrager

    femstuff schreef: “….Hij is idd alleen voorzitter in de vergadering. …”
    Hebben jullie wel een bestuur? (overigens heeft de voorzitter van de vergadering ook een rol buiten de vergadering, hij is geen bestuurder, maar bijvoorbeeld: “Bij belet of ontstentenis van het bestuur wordt dit vervangen door de voorzitter van de vergadering van eigenaars, …
    Als jullie een voltallig bestuur hebben, schrijft het bestuur een vergadering uit (dus niet de VvdV). Als deze laatste niet komt opdagen, voorziet de vergadering in het voorzitterschap voor die vergadering.
    De vergadering beslist vervolgens het dak wel of niet te onderhouden. De vergadering autoriseert vervolgens het bestuur om het onderhoud  te laten doen en te betalen. Voorzitters (ook die van het bestuur) hebben geen andere rol hierin dan die van eigenaar/stemmer.
    Hebben jullie dat zo gedaan? Wat is dan het probleem?
    Jullie moeten wel allemaal op de vergadering komen om het quorum (voldoende aanwezige stemmen) te halen. Anders toch vergaderen, te weinig stemmen constateren en een 2-de vergadering uitschrijven  waar het quorum eis niet geldt.
     

    #13095
    Nederlandvve.nl
    Sleutelbeheerder

    Bedankt voor je reactie.
    Já, we hebben een bestuur, ik ben secretaris en penningmeester, de man wat tegenstemt is voorzitter.
    Echter staat in ons huishoudelijk reglement dat alle beslissingen moeten worden getekend door voorzitter en penningmeester. Ik durf niet alleen deze beslissing te nemen ivm de kosten van reparatie van 11.000 euro. Ik denk dat we machtiging via kantonrechter gaan aanvragen. Maar in de toekomst is dat wel een probleem, hij weigert steeds medewerking, moet je dan maar steeds alles via kantonrechter laten gaan. Alle app hebben waterschade of lekkages en hij zegt gewoon, ik teken niet en daarmee klaar.
    Frustrerend, zeker omdat hij zelf heel veel tegen de regels in heeft gedaan in het verleden. Verhuur horeca in zijn pand terwijl bestemming kantoor/winkel is, toen hebben we ook advocaat erbij moeten halen helaas.

    #13097
    DikOz
    Bijdrager

    Sorry dat ik doorvraag, maar het is  mij nog niet duidelijk. Hiervoor schreef je “Hij is idd alleen voorzitter in de vergadering.” Nu schrijf je dat hij voorzitter van het bestuur is. Wat is precies het geval? Zoals het nu overkomt zijn de functies ‘Voorzitter van het Bestuur’ en ‘Voorzitter van de Vergadering’ gecombineerd in 1 persoon?
    Dan het punt “Echter staat in ons huishoudelijk reglement dat alle beslissingen moeten worden getekend door voorzitter en penningmeester“.
    Over wat voor beslissingen gaat dat? Is dat wat je in het begin aangaf “de eigenaar van het pand, tevens voorzitter [ van de Vve], weigert toestemming, …” ? Daar hoeft en mag het bestuur niet over te beslissen. De vergadering beslist over dat dakonderhoud door te stemmen (dat hebben jullie al gedaan, lees ik) en het bestuur voert de beslissing uit. Eventueel kan je de offertekeuze ook in de vergadering doen.
    Wat moet er dan nog in het bestuur beslist worden?
    Overigens  welk modelreglement is geldig? Staan er in de splitsingsakte nog wijzigingen op dat modelreglement? En wat staat er precies in het HR over beslissen?

    #13098
    Rob
    Bijdrager

    “… Frustrerend, zeker omdat hij zelf heel veel tegen de regels in heeft gedaan in het verleden. Verhuur horeca in zijn pand terwijl bestemming kantoor/winkel is, toen hebben we ook advocaat erbij moeten halen helaas.”
    Wellicht dat één en ander ook meespeelt nu in zijn houding t.ov. de andere eigenaren.
    Waarom is die voorzitter eigenlijk nog steeds niet ontslagen als bestuurslid?
    Desalniettemin, als er schade is aan het complex door een gebrek aan de gemeenschappelijke delen MOET de VvE ervoor zorgen dat één en ander op een goede manier hersteld gaat worden.
    VvE aansprakelijk voor vochtschade
     
     

    #13100
    Nederlandvve.nl
    Sleutelbeheerder

    Hoi,
    Misschien ben ik onduidelijk geweest,
    Onze Vve bestaat 5 appartements eigenaren en 1 eigenaar van de leegstaande winkel beneden.
    Bij de KVK staat hij ingeschreven als voorzitter Vve, en ik als penningmeester en secretaris, dit omdat de bovenstaande app enige tijd leeg hebben gestaan.
    Vroeger was de voorzitter eigenaar van het hele pand.
    Wij als appartements eigenaren willen een dakrenovatie/vervanging, en stemmen akkoord voor een goede offerte.
    Hij weigert toestemming te geven, gewoon omdat hij alles wazig vindt?? Geen gegronde reden.
    In het huishoudelijk reglement staat dat bij onderhoud of reparatie akkoord moet worden gegeven door de voorzitter en de penningmeester.
    Ik durf alleen deze toestemming niet te geven omdat het om een bedrag van dik 11.000 euro gaat, mijn naam staat dan op de rekening.
    Zijn we nu verplicht om volmacht te vragen via kantonrechter?
    Wij stemmen via regels stemrecht splitsingsakte met 55 voor, iedere app eigenaar heeft 11 stemmen en 45 tegen, dat is de winkel en daarbij behorende kelder, deze is groot, dus heeft veel stemrecht.
    Kunnen wij dan toch de dakrenovatie door laten gaan? Of machtiging vragen via kantonrechter?
    Ik hoop dat ik het nu duidelijk beschrijf

    #13101
    Nederlandvve.nl
    Sleutelbeheerder

    Ons modelreglement is van 1992

    #35078
    RonaldL
    Bijdrager

    Besluiten worden genomen in de ALV. In dit geval 55 voor, 45 tegen, aangenomen dus.
    Het bestuur voert uit.
    In uw bestuur zijn blijkbaar maar 2 bestuursleden, hetgeen onjuist is. In MR1992 zijn een oneven aantal bestuursleden voorgeschreven.
    De voorzitter van het bestuur is gelijk aan de andere bestuursleden, heeft geen hoger stemrecht of zo.
    Het bestuur kan natuurlijk argumenten hebben (of later krijgen) om een besluit van de ALV (al dan niet achteraf) onjuist te bestempelen. Het bestuur kan dan de ALV daarop wijzen en het besluit alsnog met argumenten omkleed af raden. En een ander voorstel voorstellen. Kan de ALV opnieuw zich beraden en besluit nemen.
    Lijkt me op zich goede zaak om zo met elkaar om te gaan.
    In geval van spoedeisende zaken is het bestuur sowieso aan zet. Indien het bestuur door niet of onjuist handelen schade veroorzaakt of vergroot, kan de ALV weigeren decharge te verlenen en de bestuursleden aansprakelijk stellen. De bestuursleden zijn uiteraard vrijwillig lid geworden, maar dat is dan niet vrijblijvend.
    In uw geval lijkt mij:
    – het besluit is (naar ik aanneem) rechtsgeldig genomen
    – het bestuur dient het uit te voeren.
    – (weigerachtig) bestuur kan door de ALV te allen tijde ontslagen worden.
    – zo te zien is de gang naar de rechter nog een stap te ver.
    – het HHR (huishoudelijk reglement) mag geen zaken (proberen te) regelen die in tegenstrijd zijn met het MR1992 en Akte van Splitsing en de wet. De door u aangedragen “goedkeur” door 2 specifieke bestuursleden kan een “instructie aan het bestuur” zijn, maar daarvan is de reikwijdte beperkt en is mijns inziens zeker niet bedoeld om het bestuur de macht te geven een besluit van de ALV naast zich neer te leggen.
    – mocht het zo zijn dat de ALV het bestuur opzadelt met een besluit dat het bestuur (of een bestuurslid) niet voor zijn conto wil nemen, is aftreden uiteindelijk de juiste weg.

    #35079
    Bob
    Bijdrager

    Advies voor een structurele en alomvattende oplossing, zonder gang naar de rechter.
    Schrijf als bestuurder (ben jij net zo goed als de andere eigenaar in het bestuur, terwijl de stemmen staken) met inachtneming van de statuten een vergadering uit.
    Mocht je als “eenling bestuurslid” extra “rugdekking” wensen, laat dan tenminste één van de overige appartementseigenaars (méér mag ook, hoe meer stemmen hoe betere dekking) het bestuur schriftelijk verzoeken een vergadering uit te schrijven. Geef namens het bestuur gevolg aan dit verzoek.
    Agendapunten en volgorde:
    1. Besluit ontheffen van winkeleigenaar uit bestuursfunctie. Naar ik aanneem met de door jou verstrekte informatie gaat dit besluit er komen, afhankelijk van aanwezigheid ter vergadering of unaniem, of anders met 55 stemmen voor en 45 stemmen tegen.
    2. Besluit nemen onderhoud dak conform één der offertes (keuze voorkoken met andere 4 appartementseigenaars is goede optie).
    3. Besluit om dit onderhoud ten laste van de bestaande reserve groot onderhoud te brengen.
    Indien winkeleigenaar ter vergadering schittert door afwezigheid zeker stellen dat die wel aantoonbaar op de hoogte is, en wordt gebracht, van de genomen besluiten. Wacht de voorgeschreven termijn met tenuitvoerlegging van onderhoudsbesluiten en de gunning van het onderhoud af om zo zeker te stellen dat winkeleigenaar het besluit niet meer kan laten vernietigen door de rechter (niet ontvankelijk is).
    Hoor wel als er vragen zijn over hoe en waar dit alles is omschreven.
    N.B. Hou er rekening mee dat in AvS mogelijk wijzigingen staan op artikelen uit MR1992.

    #35080
    Bob
    Bijdrager
    #13105
    Bob
    Bijdrager

    P.S. Voor de volledigheid: Vergeet niet om na ontheffen winkeleigenaar uit bestuursfunctie hem uit te laten schrijven bij KvK.
    P.P.S. HHR heeft v.w.b. tekenen door en voorzitter en penningmeester geen betekenis meer als er slechts één bestuurder is.

    #13106
    Nederlandvve.nl
    Sleutelbeheerder

    Heel erg bedankt met deze duidelijke informatie.

15 berichten aan het bekijken - 1 tot 15 (van in totaal 19)
  • Je moet ingelogd zijn om een reactie op dit onderwerp te kunnen geven.