[basdewolf]

Hallo,

Bij ons binnen de VVE is altijd van de ongeschreven regel uitgegaan dat wanneer iemand dubbelglas laat plaatsen, dat de andere bewoners niet zouden moeten opdraaien voor de eventuele toekomstige bijkomende kosten. Klopt dit wel? Wij hebben nu namelijk een geval van vocht tussen de ramen bij een van de bewoners en na wat googelen heb ik het idee dat dit nu toch gewoon onder de verantwoordelijkheid van de VVE valt en dat dit dus vergoed moet worden. Maakt het nog uit van wanneer onze splitsingsakte is? Dat is 1979.

Bedankt,

Bas de Wolf

• Dit onderwerp is gewijzigd 2 maanden, 2 weken geleden door .

[Rob]

Hoi Bas,
Ongeschreven regels hebben naar mijn mening weinig waarde in een VvE.
Het zal afhangen van hetgeen er precies in jullie akte omschreven staat.
MR1973 art. 10 lid 6 Glasschade in of aan een privé gedeelte komt voor rekening van de betrokken eigenaar of gebruiker.
Daarna is het verstandig om uit te zoeken wát er precies onder de gemeenschappelijke- of privégedeelte valt, hoogstwaarschijnlijk te vinden in artikel 2.
Waar in het modelreglement 1973 alleen ‘kozijnen’ is geschreven kan het ook voorkomen dat daar ‘kozijnen met glas’ te lezen is.
Even heel goed de splitsingsakte doorlezen dus !
 

[RonaldL]

Begrijp ik goed dat:
A. Er enkel glas zat in de appartementen die tot de vve horen?
B. Er eigenaren op eigen houtje en voor eigen rekening dubbel glas hebben laten plaatsen?
C. Er in dat dubbel glas nu een vochtprobleem is?
 
Volgens mij is dan:
1. Woningverbetering is niet een zaak van de vve, tenzij dat door een overgrote meerderheid is besloten met daarvoor extra gelden separaat door de eigenaren op te hoesten.
2. Als iemand zijn eigen verbouwing doet, is daarvoor niet de vve aansprakelijk, in tegendeel, zelf oplossen.
 
 

[basdewolf]

Bedankt Rob en Ronald.
Onder artikel 2 in onze akte staat het volgende, maar het is me niet duidelijk of de kozijnen (met of zonder glas) aan de buitenkant van het gebouw dan privé of gemeenschappelijk zijn.
“funderingen, dragende muren en kolommen, het geraamte van het gebouw met de ondergrond, het ruwe metselwerk, alsmede de vloeren, de buitengevels, waaronder begrepen raamkozijnen, deuren, balkon-constructies, borstweringen, galerijen, terrassen en gangen, de daken, schoorstenen en ventilatiekanalen, de traphuizen en hellingbanen, alsmede het hek- en traliewerk;
Het gaat in dit geval om een uitbouw in haar tuin (uitbouwen hebben wij opgenomen in ons MJP dus zien wij als verantwoordelijkheid van de VvE), maar dit zou in principe nog steeds vallen onder “het geraamte van het gebouw” toch?

[basdewolf]

Hallo,
Kan iemand mij misschien vertellen of onderstaande alinea betekent dat kozijnen (met/zonder glas) gemeenschappelijk of privébezit zijn? En zou er dan nog verschil kunnen zijn tussen kozijnen (met/zonder glas) in een raam op het balkon of in een uitbouw?
Splitsingsakte (model 1973):
Tot de gemeenschappelijke gedeelten worden ondermeer gerekend:
“funderingen, dragende muren en kolommen, het geraamte van het gebouw met de ondergrond, het ruwe metselwerk, alsmede de vloeren, de buitengevels, waaronder begrepen raamkozijnen, deuren, balkon-constructies, borstweringen, galerijen, terrassen en gangen, de daken, schoorstenen en ventilatiekanalen, de traphuizen en hellingbanen, alsmede het hek- en traliewerk;”
Bedankt,
Bas

[William]

Hai,
De titel komt niet overeen met de vraagstelling. Op de vraag omtrent glas had je volgens mij al gedegen antwoord gekregen toch?
Het kan mijns inziens ook niet duidelijker worden weergegeven in het artikel uit de akte dat je aanhaalt, er staat immers dat kozijnen gemeenschappelijk zijn?

[pakkans23]

ik neem aan dat het hier gaat om het antwoord op e vraag of kozijnen al of niet gemeenschappelijk zijn. zoals duidelijk in het aangehaalde staat zijn kozijnen in de buitengevel gemeenschappelijk. het balkon en de uitbouw zullen tot het geraamte, dan wel tot de buitengevels behoren en mitsdien gemeenschappelijk.

[Rob]

Volgens mij is de vraag van Bas of het glas in het kozijn tot de gemeenschappelijke of de privezaken behoren.
Gezien de letterlijke tekst in het MR zou je kunnen stellen dat alleen de kozijnen gemeenschappelijk zijn en het glas in de kozijnen niet.
Maar wellicht is dat discutabel.
Naar mijn idee behoren de kozijnen (met of zonder glas) in ieder geval niet bij ‘het geraamte’.

[pakkans23]

Volgens mij:
als een appartementsrecht wordt ge- of verkocht, gebeurt dat naar de toestand zoals iedereen die kan waarnemen. in dit geval kozijnen met enkel glas. de kozijnen en het zich daarin bevindende glas zijn gemeenschappelijk, dat staat wel vast. immers, de scharnieren zullen ook niet afzonderlijk worden benoemd. wanneer de bewoner het glas, dat immers gemeenschappelijk bezit is, vervangt zonder de mede-eigenaren daarvoor toestemming te vragen, gaat de verantwoording van de VvE niet verder dan de vorige situatie. nu bij enkel glas het omschreven probleem zich niet kán voordoen, is er geen verantwoording voor de VvE.
in situaties als deze, waarin aanpassingen worden gedaan waarvan slechts één  bewoner profijt heeft moet de ALV toestemming verlenen of weigeren. in het eerste geval moet duidelijk vastgesteld worden voor wiens rekening toekomstig onderhoud en reparatie komen. het kan zijn dat de begrote kosten in de ‘servicekosten’ voor die bewoner zullen worden begrepen.

[Bob]

Hi Bas,
Rob heeft het bij het rechte eind, en de conclusie/stelling van Pakkans, dat het glas gemeenschappelijk is, is incorrect.
Met ingang van het MR 1983 wordt het glas pas benoemd.
Met vriendelijke groet, Bob
 

[Rob]

pakkans23 wrote:

… de kozijnen en het zich daarin bevindende glas zijn gemeenschappelijk, dat staat wel vast. immers, de scharnieren zullen ook niet afzonderlijk worden benoemd.

Hoi Pakkans,
Juist omdat het glas in de kozijnen en het bijbehorende hang en sluitwerk in latere modelreglementen wél specifiek is benoemd zou men kunnen stellen dat onder MR1973 het glas en hang en sluitwerk niet tot de gemeenschappelijke zaken behoort.
Ik denk dat dat nu juist punt van discussie is !
Ik ben ook van mening dat wanneer een eigenaar zonder toestemming wijzigingen heeft aangebracht aan de gemeenschappelijke zaken de VvE daartegen moet optreden en zonodig in rechte eisen dat de oude situatie wordt hersteld.

pakkans23 wrote:

… in situaties als deze, waarin aanpassingen worden gedaan waarvan slechts één  bewoner profijt heeft moet de ALV toestemming verlenen of weigeren. in het eerste geval moet duidelijk vastgesteld worden voor wiens rekening toekomstig onderhoud en reparatie komen. het kan zijn dat de begrote kosten in de ‘servicekosten’ voor die bewoner zullen worden begrepen.

Daar heb ik persoonlijk een andere gedachte over.
Als men als VvE een eigenaar toestemming geeft om wijzigingen aan te brengen in het kozijn en/of glas blijft dat kozijn en/of glas deel uit maken van de gemeenschappelijke zaken en het onderhoud daarvan derhalve voor rekening van de VvE.
Het is niet toegestaan om een andere verdeelsleutel te gebruiken dan is vastgelegd in de splitsingsakte.
Is men daar als VvE niet toe bereid, geef dan geen toestemming !
Een eigenaar zou dan via de rechter een vervangende machtiging kunnen vragen.
Op grond van bw5:121 kan de rechter wél een andere kostenverdeling opleggen.
En dat is ook weer terug te zien in bijvoorbeeld MR1992 art. 3 lid 1b.
 

[Rob]

Bob wrote:

Hi Bas, Rob heeft het bij het rechte eind, en de conclusie/stelling van Pakkans, dat het glas gemeenschappelijk is, is incorrect. Met ingang van het MR 1983 wordt het glas pas benoemd. Met vriendelijke groet, Bob

Hoi Bob,
Ik zag pas toen ik mijn reactie gepost had dat jij in de tussentijd ook al had gereageerd 😉 🙂

[pakkans23]

het wordt nu een discussie van puristen. waar hier gemakshalve wordt gesproken over kozijn(en) gaat het materieel over ra(a)m(en) die in het kozijn worden geplaatst. (vgl Wikipedia)
In dit geval: “….Een kozijn is een raamwerk, waarin een raam of een ander element kan worden aangebracht. Naar maatschappelijke opvattingen en gewoon taalgebruik wordt onder een kozijn verstaan twee staanders en 2 dorpels met daarin gevat een raam met (dubbel) glas. wie zegt :
“Ik ga mijn houten kozijnen vervangen door kunststoffen kozijnen.” bedoelt echt het kozijn inclusief raam.
dat het glas pas ing. 1983 is benoemd wil nog niet zeggen dat het daarvóór anders was. dit is m.i. enkel een bevestiging van de bestaande opvatting. immers, een kozijn heeft weinig zin zonder raam en glas. naar maatschappelijke opvattingen wordt met een kozijn bedoeld raamwerk met ra(a)men. naar mijn mening was en blijft het glas in de gevelkozijnen gemeenschappelijk

[basdewolf]

Bedankt allemaal voor jullie input. Ik heb binnenkort contact met vereniging eigen huis, misschien dat zij hier nog wat aan toe kunnen voegen, ik zal jullie op de hoogte houden.

[basdewolf]

Ik heb net iemand van VEH gesproken en zij gaf aan dat dit inderdaad een lastige kwestie kan zijn omdat het van eigen interpretatie af hangt of glas onder “raamkozijnen” hoort of niet. Ze verwees naar artikel 3: “Indien er twijfel bestaat of een zaak tot de gemeenschappelijke gedeelten of de gemeenschappelijke zaken behoort, wordt hierover beslist door de vergadering“. Daarnaast legde ze uit dat de modelreglementen over de jaren heen steeds meer zijn uitgebreid onder andere omdat er steeds discussies zijn ontstaan over de interpretatie van de inhoud van de eerdere modelreglementen, vandaar ook dat “glas” in de latere versies wel is toegevoegd.
Persoonlijk denk ik dat glas, scharnieren en alle andere (kleine) onderdelen die bij ramen, kozijnen, deuren etc. horen allemaal wél gemeenschappelijk zijn. Dat men dit oorspronkelijk als gemeenschappelijk heeft bedoeld, maar dat de lijst niet all-inclusive was omdat dit simpelweg niet te doen was/is. Het feit dat glas aan de latere modelreglementen is toegevoegd als zijnde gemeenschappelijk bezit geeft misschien ook aan dat (kanton)rechters(?) dit bij eerdere rechtszaken ook zo besloten hebben.
Maargoed, uiteindelijk beslist dus de ALV adhv artikel 3.
Bedankt voor jullie input!

[Auteur]

Berichten