[Rob]

Naar mijn mening is MR1992 art.13 lid 1 van toepassing wanneer het gaat om een dakkapel !

[Bob]

Oké Rob, dan even het hele traject t.b.v. Jet,
De vergadering mag conform 13 lid 1 het plaatsen van een dakkapel goedkeuren (en daarbij dus voorwaarden stellen).
Kijk in 38 lid 5 voor het vereiste quorum en de vereiste stemmenmeerderheid.
Dan volgt 38 lid 8. Kijk wie er voordeel trekken (is nu alleen de aanvrager), en die moet betalen voor de dakkapel. De andere eigenaren dus niet.
Hoe te financieren staat in 38 lid 7.
Klaar is Jet.
Vergeet niet te checken of de verbouwing vergunningplichtig is. Dan eerst bouwvergunning aanvragen.
MVG,
Bob

[Roel]

Dat klopt helemaal, Rob. Maar dan…..! Uitgaande van een akkoord door de VvE, de eigenaar mag een dakkapel plaatsen, dan zijn we er nog niet.
e.e.a.Zal met de nodige heldere afspraken gepaard dienen te gaan.
Een dakkapel, met toestemming geplaatst ( laten plaatsen ) EN betaald door de verzoeker, wordt na plaatsing beschouwd als behorende bij de ‘schil’ van het gebouw.
De ‘schil’ van het gebouw behoort tot de gemeenschappelijke gedeelten/zaken.
Wat inhoud dat wanneer de buitenboel geschilderd moet worden, de dakkapel daarin meegenomen dient te worden.
Mochten de kosten van het schilderwerk aanzienlijk veel hoger zijn dan zonder de dakkapel, kan de VvE een extra bijdrage verlangen van de eigenaar van de dakkapel.
Zij dient dit wel aan te kunnen tonen.
Overigens zal de VvE goede grond moeten hebben om het plaatsen van een dakkapel tegen te houden. Helemaal na een eerste goedkeuring! Pas op met precedenten scheppen.
Zie voor een uiterst zorgvuldige afhandeling van zaken:
http://www.rijssenbeek.nl/uploads_new/publicaties/Aandachtspunten-bij-op-en-aanbouw-deel-1.pdf
en
http://www.rijssenbeek.nl/uploads_new/publicaties/Aandachtspunten-bij-op-en-aanbouw-deel-2.pdf
Met vriendelijke groet,
Carla

Ik weet niet alles, maar daar weet ik dan wel alles van...

[Roel]

Bob, je toevoeging in het belang van Jet, zijn juist en zinvol.Behalve ( in mijn optiek ) art 38, lid 7. ( financiering ).
Het staat buiten kijf dat hier sprake is van financiering door de verzoeker.
art. 38, lid 7 is voor jet en haar VvE niet van toepassing.
De twee linken, in mijn bijdrage geplaatst, laten zien welke voorwaarden mogelijk zijn om te stellen bij een dergelijk verzoek.
@ Jet wens ik veel sterkte toe. Hopelijk vind zij ook steun bij wat medestanders.

Ik weet niet alles, maar daar weet ik dan wel alles van...

[Bob]

Hi Carla,
Jouw eerste reactie is een zeer nuttige aanvulling voor Jet.
Helemaal mee eens, dus Jet je hebt nu een zeer compleet verhaal.
Maar Carla, voor mij is artikel 38 lid 7 wel van toepassing.
Er wordt immers een uigave gedaan die voldoet aan artikel 38 lid 5 en dan volgt automatisch lid 7. In lid 7 zijn de betalende eigenaars er in dit geval slechts 1, de aanvrager.
Ik zou als VvE (bestuur) de verbouwing en financiering in eigen hand houden.
MVG,
Bob

[Roel]

Hoi Bob,
Hier scheiden onze wegen…..grapje!
Ik zou me als bestuurder, beslist NIET willen bemoeien met een verbouwing én financiering van een gewenst product door één van de leden van de VvE. In de zin zoals jij bedoelt. ( de financiering en verbouwing in eigen hand houden )
Maar wel goede afspraken maken over het uit te voeren werk.
Een technisch beheerder en/of het bestuur en/of een lid van de VvE met ervaring in deze, dienen wel toe te zien dat er niet een of ander beunhaas de verbouwing uit gaat voeren.
Per slot van rekening komen ze aan een gemeenschappelijk deel en kunnen de gevolgen vervelend uitpakken.
Lees de bijgevoegde linken maar eens goed na, waar je allemaal op moet letten als bestuur en als VvE, vóórdat er goedkeuring wordt gegeven en de goedkeuring wordt uitgevoerd. Er valt veel van te leren.
( art. 38, lid 7, is wel van toepassing op het eerder besproken voorbeeld van de elektrische deurdrangers )
Met vriendelijke groet,
Carla

Ik weet niet alles, maar daar weet ik dan wel alles van...

[Bob]

Hi Carla,
Hier gaan we dus niet tot een eensluidend oordeel komen.
Het blijft een verbouwing aan de schil en ik zou als VvE zekerheid willen hebben dat het werk volledig wordt uitgevoerd en betaald. Ik kies ervoor om te zorgen dat het benodigde geld in bezit is van de VvE voordat de verbouwing start. Er zijn talloze doemscenario’s te bedenken waarom het fout zou kunnen gaan. Denk aan faillissement van de betalende eigenaar, een slechte offerte en dito uitvoering van het werk. De eigenaar die verbouwt kan informatie achterhouden en ga zo maar door.
Wat mij betreft dus eerst conform lid 7 het geld hebben en dan verbouwen.
Waarom geef je aan dat lid 7 voor deurdrangers wel zou gelden?
Vriendelijke groet,
Bob.

[Jet]

Heel hartelijk dank voor meedenken. 🙂 kan hier zeker wat mee. Maar hoe zit dan met de splitsingsakte als ik vragen mag. We kopen namelijk een huis. Met een min of meer kaal dak. Wij gaan ervan uit dat je daar ook voor betaald. Echter staan er vier dakkapellen en heel veel dakramen in alle maten.
Bepaald de splitsingsakte ook niet koste onderhoud?
Is de spiktsingsakte niet ons veiligheidje om wildbouw te voorkomen en afwijkende servicekosten.
En terwijl ik met jullie meelees. Stuit ik op artikel 14. Wij hebben voldaan aan artikel 13.4
Er is gevaarlijke situatie ontstaan en door verwijdering railing op dat punt is de hechtheid van railing weg er is immers nu speling tussen beide hekken.
En daarbij heb je dan weer artikel 16.
Maar goed iedereen weet dat fout is. We zijn twee jaar verder. Gaat er nog steeds over en we zijn lastig dat nog steeds erover gaat.
Maarrrr was verbaasd over hoe helder ik zelf al dingen kan zeggen en weet. 🙂 want met VVE denk je eerst dat alles voor je geregeld word en je houd er geen rekening mee dat je je mond open moet trekken en voor jezelf op moet komen.
Overigens is hier alles verandelijk hoor. Zolang niet zwart op wit is kan nog alle kanten op. Is wel gebleken.
Groet Jet

[Roel]

Hoi Bob,
Het alles wat je noemt, waar je je, terecht, zorgen om zou kunnen maken, dienen te worden vastgelegd in een overeenkomst tussen de verzoeker en de VvE.
( Ik ben een controlefreak, maar jij kan er ook wat van ) 😉
Dat art.38, lid 7 wel geldend is voor de casus elektrische deurdrangers, ligt voor de hand.
( uitgebreid aan de orde geweest, toch! )
In het geval van een dakkapel heeft de VvE alleen een besluit te nemen ten aanzien van de toestemming en niet voor de uitgave. In het geval van de elektrische deurdrangers komt de uitgave wel aan de orde.
Als VVE en/of het bestuur de verantwoordelijkheid groter te maken dan nodig, door het naar je toe te trekken, lijkt me zeer ongewenst. In het geval van de verbouwing ( het plaatsen van een dakkapel ).
Maak een goede overeenkomst. En natuurlijk kan je een vinger ( bij de uitvoering ) houden op het nakomen van de overeenkomst.

Ik weet niet alles, maar daar weet ik dan wel alles van...

[Bob]

Oké Carla,
Wat mij betreft blijft het een kwestie van smaak. Het 2-delige artikel geeft heel helder aan waar je allemaal op moet letten, maar geeft niet aan dat het niet zou mogen zoals ik het schets. Er staat evenmin dat het zou moeten zoals jij aangeeft.
Het blijft zo dat de schil, constructie en verband van het dak voor de verbouwing van de VvE is. De schil wordt door iemand anders verbroken, en na oplevering van het werk is de aangepaste schil maar nu inclusief de dakkapel weer gewoon eigendom van de VvE.
Wanneer je mijn traject volgt (is nergens verboden) bouw je maximale zekerheid in voor de VvE terwijl je nog steeds aan alle wensen van de verzoekende eigenaar kunt voldoen. Binnenafwerking blijft natuurlijk een zaak voor de verzoeker.
Wanneer de verzoeker in jouw manier van afhandeling “de fout ingaat” moet je als VvE al naar de rechter stappen om nakomen van de (gebruiks)ovreenkomst af te dwingen. Dat heb je niet als de VvE het werk uitvoert.
Gelukkig zijn er toch nog altijd meerdere wegen die naar Rome leiden.
😆
Vriendelijke groet,
Bob.

[Roel]

Hoi Jet,
Fijn te merken dat je aan je ‘meedenkers’ hier, wat hebt.
Maar besef wel dat het op afstand echt ingewikkeld is om met pasklare adviezen te komen, die dan ook nog tot een oplossing voor jouw probleem zouden kunnen leiden.
Jij kent uiteindelijk de echte situatie. Je hebt je Modelreglement en de Splitsingsakte en daar kan helemaal niemand om heen.
Daar zullen alle eigenaars incl. het bestuur zich aan dienen te houden.
Maar goed…..uit je berichtgeving blijkt dat de praktijk bij jullie, helaas, anders laat zien.
Het dak, daar mag je vanuit gaan, behoort tot de gemeenschappelijke delen. Daar zijn jullie met z’n allen verantwoordelijk voor.
En ja, als het goed is betaal je daar ook voor. Waarvoor….wederom het goed geregeld is ( via een MJOP ) voor eventuele reparaties en indien nodig vervanging van de dakbedekking.
Over de dakkapellen en dakramen….. het plaatsen van dergelijk objecten zal minstens de route moeten hebben gehad in de ledenvergadering van de VvE zoals je hier en daar nu kunt lezen. Keurig volgens het boekje. Is dat niet gedaan op deze wijze, dan zal je er achter moeten komen, hoe dan wel! Of daar nu nog tegen geageerd kan worden kan ik niet beoordelen vanwege het ontbreken van details.
Of ook art.14 van toepassing is bij jullie, kan ik niet beoordelen. Ken de situatie onvoldoende en kan niet inschatten of er sprake is van aantasting van de constructie enz.
Helemaal prima dat je voldaan hebt aan art. 13 lid 4. Bob zei het al eerder, zorg dat je alles, of in elk geval zoveel als je kunt, zwart op wit hebt. ( leg een dossiertje aan )
Ik las in een van je voorgaande berichten wat je te horen hebt gekregen bij het bezoek aan het bestuur. Schrijf het op of selecteer je bericht ( alhier ) en print het uit. ( In het dossier );-)
Art 16, vraag je…..kan van toepassing zijn ,maar dat dien je wel aan te kunnen tonen. ( feiten zijn nu eenmaal belangrijker dan emoties )
Ik begrijp dat je eerst dacht….lekker een appartement en alles wordt voor je geregeld. Deze gedachte komt heel vaak voor. Maar, zo blijkt maar weer, je moet erbij blijven en dan wel met de regelgeving in en bij de hand.
Overigens heb jij ook het recht om agendapunten aan te leveren voor die aanstaande vergadering hoor. Maak er gebruik van. Zoek medestanders. Maar hou het wel bij de feiten.
Je komt daarmee niet eens alleen voor je zelf op maar voor de VvE. Jullie zijn uiteindelijk de eigenaar van de gemeenschappelijke delen en zaken.
En……indien nodig, schakel ( op tijd ) een jurist in.
Hou je taai! 😉
Met vriendelijke groet,
Carla.

Ik weet niet alles, maar daar weet ik dan wel alles van...

[Bob]

Hoi Jet,
Als ik je goed heb begrepen waren de al geplaatste dakkapellen al door de vergadering toegestaan en zelfs gefinancierd uit de VvE-pot.
In dat geval heb je niets (meer) aan artikel 14.
In de akte van splitsing worden niet de kosten vastgesteld, maar wel de breukdelen waarnaar de kosten worden gedeeld door de verschillende eigenaars.
Vriendelijke groet,
Bob.

[Bob]

Sorry Jet, het zal de warmte zijn 😉
Het hele verhaal nog even teruggelezen.
De dakkapellen zijn zonder de vereiste toestemming gebouwd.
Dan geldt artikel 14 zeker!
MVG,
Bob

[Roel]

Haha Bob, je bent een heerlijke sparringspartner en een goede debater. Ik mag dit wel.
En je hebt gelijk, nergens staat dat jouw traject of dat van mij 😉 de juiste is.
Maar vergeet dan even niet dat, wanneer de VvE zich niet zou houden ( uitgaande van jouw traject ) aan de gemaakte overeenkomst de verzoeker ook naar de rechter moet om dat aan te kaarten en hard te maken.
Ik ga ervan uit dat wanneer de verbouwing goed is onderbouwd ( leuke woordspeling in deze ) voorzien is van een goede bestektekening, gebruikte materialen, wijze van plaatsing enz. enz. enz….. dit naast een goed uitgewerkte overeenkomst tussen de, verantwoordelijke aanvrager en de VvE, dat het goed moet komen.
Zie jij echt een overeenkomst waarin de VvE de verantwoordelijkheid gaat dragen?
Ik niet! 😉 Laat mij dan die andere weg naar Rome maar nemen. ( lol ) Of de VvE moet daartoe willen besluiten, dan weet je nu mijn stemgedrag! 😉 ( wat…..ik zou het niet eens ter sprake brengen ) ( nog meer lol )
Een vriendelijke groet van een ( eigenwijs ) bestuurder.;-)

Ik weet niet alles, maar daar weet ik dan wel alles van...

[Bob]

Hi Carla,
Discussies zijn altijd goed en ook leerzaam.
Nog even een korte reactie.
3e Alinea in jouw reactie. Dat de verzoeker in dat geval naar de rechter zal moeten, doet mij opmerken dat het probleem en de te leveren inspanning wat mij betreft aan de juiste kant liggen. De verzoeker moet het risico afwegen dat hij verliest, de kosten voor de rechtsgang maken, enz. Mijn uitgangspunt is wie het probleem heeft mag het houden.
5e Alinea. Ja, de VvE draagt dan (na het geld te hebben ontvangen van verzoeker) de verantwoordelijkheid voor de feitelijke uitvoering van het werk. Niet meer en niet minder. De schil is en blijft in mijn traject voor, tijdens en ook na de verbouwing de verantwoordelijkheid van het bestuur. En ook de financiële kant kan nooit tot een probleem leiden.
Vriendelijke groet,
Bob.

[Auteur]

Berichten