Verhuur

  • Dit onderwerp bevat 10 reacties, 5 deelnemers, en is laatst geüpdatet op Geen antwoorden door .
11 berichten aan het bekijken - 1 tot 11 (van in totaal 11)
  • Auteur
    Berichten
  • #4470
    Nederlandvve.nl
    Sleutelbeheerder

    Beste,

    Een heel verhaal, maar dat maakt de situatie (denk ik) wat duidelijker. Sinds een jaar of 3 woon ik in een nieuwbouw appartement (eerste eigenaar) Er werd bij de eerste vergadering gevraagd om een VvE op te richten. Daarvoor waren drie bestuursleden voor nodig (Voorzitter, Bouw & Onderhoud en Financiën) Omdat er toen der tijd werd gemeld dat het niet zoveel werk was heb ik de afdeling Bouw & Onderhoud op mij genomen (achteraf natuurlijk veel meer werk dan gezegd) Echter in de praktijk regel ik ook de financiën en voorzitterschap gezien de bewuste personen er wat minder kaas van hebben gegeten.

    Ik heb me de afgelopen jaren wat verdiept in VvE`s, regelgeving enzovoort. Nu is het volgende voorgevallen:

    Mijn directe bovenbuurman heeft besloten om zijn appartement te gaan verhuren. Hij heeft een deel geld geleend van een vriend en dat geld moet terug. Dus heeft hij voor de constructie gekozen om zijn appartement te verhuren om zo de lening af te betalen. Daarna (zegt hij) trekt hij weer in zijn appartement. Nu zegt het huishoudelijk reglement dat wij hebben opgesteld:

    Een eigenaar dient het bestuur tijdig en schriftelijk te informeren over zijn/haar voornemen om het privé-gedeelte aan een ander in gebruik (in huur) te geven. De gebruiker dient zich te conformeren aan de Akte van Splitsing en het Huishoudelijk Reglement volgens de voor verhuur geldende regels (zie de akte van splitsing, opgemaakt op datum vierentwintig april tweeduizend dertien met kenmerk JT/71715)
    Bovengenoemde verklaring is te verkrijgen bij de beheerder.

    Dit is tot op heden dus niet gebeurd. Dit heb ik aangegeven bij onze voorzitter om dat te regelen gezien de voorzitter goed bevriend is met de bovenbuurman. Echter is hij afgelopen weekend al verhuist en heeft de nieuwe bewoonster intrek genomen. Daarnaast moet de nieuwe bewoonster en de verhuurder een gebruikersverklaring tekenen. Ook dit is niet gebeurd en afgedaan met “ik heb het huishoudelijk reglement laten lezen”

    De rest van de bewoners (9 appartementen totaal) vind het wel prima dat de bovenbuurman vertrekt want hij zorgde nog wel eens voor overlast. Dus je houdt 6 bewoners over zonder functie binnen de VvE.

    Onze Akte van Splitsing geeft aan:

    VERPLICHTING ZELFBEWONING EN ANTISPECULATIEBEDING 1. De koper verplicht zich het gekochte uitsluitend te zullen gebruiken voor bewoning door de koper zelf, al dan niet met zijn gezinsleden. De koper verplicht zich mede om het gekochte niet aan derden te zullen doorverkopen

    Echter heb ik in diverse jurisprudentie al gelezen dat dit niet voor verhuur betreft gezien het niet verkocht wordt maar verhuurd. Er wordt niets doorverkocht.

    Nu de hamvraag: Aan de ene kant wil je als bestuur natuurlijk het goed regelen om problemen in de toekomst te voorkomen. De rest van de bewoners vind het wel prima. Maar ik wil dus dat alles netjes getekend wordt en in de administratie komt. Dat zorgt nog wel voor wat strubbelingen.

    Tijdens de bouw (3 jaar terug) zijn er aantoonbare bouwfouten gemaakt. De aannemer natuurlijk failliet dus niets bij te halen. Bouwgarant ingeschakeld maar deze bouwfouten niet dusdanig dat Bouwgarant over ging tot herstel. Overlast bestaat vooral uit geluidsoverlast van de bovenliggende appartementen (contactgeluid, muziek, zelfs praten) De bovenbuurman was alleen, werkte overdag en was veel weg. Dus dat geluid was aardig beperkt. Nu woont er een oudere vrouw van 75 in het appartement. Mevrouw is elke dag thuis en krijgt de kleinkinderen op de oppas. De kleinkinderen voetballen in de gemeenschappelijke ruimtes (balafdrukken op de muren, dus het schilderwerk kan weer opnieuw) en de kleinkinderen rennen door het appartement boven mij waardoor de lampen aan het plafond trillen in mijn woning.

    Nu de hamvraag: Aan de ene kant wil je als mede bestuurslid het goed regelen om problemen in de toekomst te voorkomen. De rest van de bewoners vind het wel prima. Maar ik wil dus dat alles netjes gemeld wordt dat er verhuurd gaat worden, de documenten worden getekend enzovoorts. Dat zorgt nog wel voor wat strubbelingen.

    Aan de andere kant ben ik natuurlijk ook gewoon bewoner van het complex en ondervind nu hinder van de verhuur. De verhuur is niet netjes kenbaar gemaakt of geregeld. Dus kan ik bezwaar indienden bij het bestuur. Maar ik ben ook zelf onderdeel van het bestuur dus kan er verweten worden dat ik zelf ook onderdeel ben en niet goed mijn werk heb gedaan. In hoeverre bezwaar iets uithaalt of de verhuur tegengehouden kan worden door de overlast weet ik niet.

    Al met al een lang verhaal, maar misschien kan iemand aangeven wat de beste oplossing in het geheel is.

    #4471
    Bob
    Deelnemer

    Hi Rufus,
    De Akte van Splitsing (AvS) is leidend voor de VvE. Afwijken van de AvS is niet mogelijk.
    Je citeert uit de AvS over de “verplichting zelfbewoning”. Letterlijk staat in de AvS dat alleen de koper in het appartement mag wonen, al dan niet met zijn gezinsleden.
    ALS er verder niets in de AvS is bepaald over de mogelijkheid tot verhuur is het door jouw citaat impliciet niet toegestaan om te verhuren.
    Mag ik je aanraden om de hele AvS goed door te lezen om te zien of er nog andere bepalingen zijn (onder ook het verdere hoofdstuk waaruit je slechts een klein stukje citeert). Dat zal je verder uitsluitsel geven over een door de splitser bedoeld huurverbod.
    Vriendelijke groet, Bob.

    #4472
    Rufes
    Deelnemer

    In de akte van splitsing (13 pagina`s) staat er verder niets over vermeld.
    Hierbij het gehele hoofdstuk:

    VERPLICHTING ZELFBEWONING EN ANTISPECULATIEBEDING 1. De koperverplicht zich het gekochte uitsluitend te zullen gebruiken voor bewoning door de koper zelf, al dan niet met zijn gezinsleden. De koper verplicht zich mede om het gekochte niet aan derden te zullen doorverkopen. 2. De in het vorige lid genoemde verplichtingen vervallen na vijf jaar te rekenen vanaf de dag waarop het gekochte in eigendom op de koper is overgegaan door inschrijving van een leveringsakte in de openbare registers. 3. lndien de koper het gekochte vervreemdt binnen vijf jaar na het tijdstip waarop het gekochte in eigendom op de koper is overgegaan door inschrijving van de leveringsakte in de openbare registers, is hij aan de verkoper (****) een vergoeding verschuldigd, welke in het eerste haar honderd procent (100%), het tweede jaar tachtig procent (80%), het derde jaar zestig procent (60%), het vierde jaar veertig procent (40%) en het vijfde jaar twintig procent (20%) bedraagt van het verschil tussen de basisprijs en de verkoopprijs, indien en voor zover de verkoopprijs de basisprijs overstijgt.
    4. Het bepaalde in lid 3 is niet van toepassing indien het opleggen en innen van de daar bedoelde vergoeding naar het oordeel van de verkoper voor de koper onredelijk bezwarend is. Daartoe is niet voldoende dat de wens om het gekochte door te verkopen op zichzelf niet onredelijk is.
    5. ln deze bepaling wordt verstaan onder: a. Bosisprijs;de koopsom van het gekochte (vrij op naam, hierna te noemen: “de koopsom”) met rente over vervallen termijnen op grond van de koop/aannemingsovereenkomst, met een maximum van drie procent (3% )van de koopsom en verhoogd met de waarde van het standaard-meerwerk aangebracht voorafgaand aan de oplevering van het gekochte met een maximum van vijf procent (5%) van de koopsom. Het voordeze bepaling toegestane meerwerk is vermeld op een bijlage die is aangehecht aan de koop-/aannemingsovereenkomst
    b. Verkoopprijs:De bedongen verkoopprijs voor het gekochte, verminderd met de waarde van de na de oplevering op kosten van de koper aangebrachte verbeteringen, alsmede de waarde van de over te dragen roerende zaken voor zover deze in de verkoopprijs van het gekochte zijn verdisconteerd en verminderd met de verkoopkosten (zoals kosten advertenties, makelaar) tot een maximum van drie procent (30%) van de bedongen koopprijs.

    #4475
    Bob
    Deelnemer

    Hi Rufes,
    Dit vermoedde ik al. Verhuur is na verloop van tijd wel weer toegestaan.
    Het verbod op verhuur vervalt op het moment als beschreven in lid 2 van jouw citaat.
    Na dit tijdstip is verhuur toegestaan, en bij verhuur moet worden voldaan aan hoofdstuk I uit MR2006.
    Vriendelijke groet, Bob.

    #4476
    Rufes
    Deelnemer

    Dan is het nog niet vervallen. Gezien in mijn geval ik nu 3 jaar het appartement bezit (1e eigenaar) en de heer boven mij nu nog geen 2 jaar (ook eerste eigenaar).
    Stel dat we het verhuur toch toestaan als VvE. Wij als bestuur hebben geen bezwaar en de rest van de bewoners ook niet. Wie of wat zou eventueel dan nog bezwaar kunnen maken tegen verhuur? De gemeente? De projectontwikkelaar?

    #4480
    Bob
    Deelnemer

    Hi Rufus,
    Leuke vraag 😉
    Krijg je een antwoord van me waar, naar ik denk, wel wat reacties op zullen volgen.
    De vergadering mag formeel gesproken geen besluiten nemen die strijdig zijn met de AvS. Een dergelijk besluit is per definitie nietig. Volgens de regelen der kunst kan de vergadering dus niet rechtsgeldig besluiten verhuur vóór afloop van de bekende termijn toe te staan.
    Echter, indien de vergadering wel zou besluiten om verhuur tegen de AvS toe te staan ontstaat er een merkwaardige situatie. Zolang geen der leden zich tegen het besluit verzet kan het besluit gewoon uitgevoerd worden, ondanks dat het niet is toegestaan. Merk op dat voor het oog (is niet gelijk aan juridisch) dezelfde situatie ontstaat wanneer er stilzwijgend wordt gedoogd wat nu al een feit is.
    Het is echter wel weer zo dat je als bestuur volgens het MR gehouden bent om tegen overtredingen op te treden. Dat zou je kunnen worden tegengeworpen wanneer enig lid besluit om de besloten/gedoogde situatie bij de rechter aan te vechten. Op zich hoeft dat weer niet ernstig te zijn, en het minst wanneer alle leden in een vergadering unaniem willens en wetens een nietig besluit nemen.
    Tot slot nog even het volgende. De AvS bindt slechts de leden. Met de projectontwikkelaar heb je niets (meer) te maken, tenzij die natuurlijk nog lid is van de VvE. Van de gemeente heb je alleen maar last wanneer je door verhuur een gemeentelijke verordening overtreedt, maar dat lijkt me niet erg waarschijnlijk.
    Merk ook op dat de situatie die je wilt gedogen over een slordige 3 jaar volkomen legaal is/wordt, en dat die termijn korter zou zijn als de bovenbuur maar wat eerder had gekocht. In feite is het alleen maar zo dat een, te zijner tijd, volkomen legale situatie nu al, en ook tegen de regels in, wat te vroeg tot stand komt. Ik zou me slechts druk maken over een nieuw lid dat om welke reden dan ook de situatie zou aanvechten (als die het al in de gaten heeft).
    Ben benieuwd naar eventuele reacties van de rekkelijken en de preciezen. 😉
    Vriendelijke groet, Bob.

    #4481
    Nederlandvve.nl
    Sleutelbeheerder

    Het zal wel aan mij liggen, maar ik lees in hetgeen @ Rufus ons laat lezen uit de AvS, niets over een verhuurverbod. Wel over de plicht er zelf te gaan wonen en dat de eigenaar het object de eerste 5 jaar niet mag verkopen. Met toelichting van de gevolgen.
    Ik vraag me trouwens af of en in hoeverre een verhuurverbod stand zou kunnen houden?
    Stel de eigenaar heeft een baan waarvan hij/zij niet heeft kunnen voorzien dat hij na twee jaar bewoning wordt uitgezonden voor drie jaar naar het buitenland! Het zou toch van de zotte zijn wanneer het deze eigenaar verboden zou zijn,  zijn appartement gedurende die periode te verhuren!
    De huidige eigenaar heeft blijkbaar zijn eigen moverende redenen om tot verhuur over te gaan.
    Als bestuurder zou ik wel zorgen dat de huurder op de hoogte is van de AvS, het M.R. en het H.H.R. En voor ontvangst tekent.
    Dat jij, Rufus, nu overlast ervaart vanwege bouwkundige gebreken, is super vervelend maar deze kwestie’s vragen om hun eigen routes om opgelost te worden.
    Met vriendelijke groet,
    Carla.
     

    #4483
    Rob
    Deelnemer

    Ik denk dat het met de reacties best mee gaat vallen Bob 😉
    Aangezien de situatie slechts van zeer beperkte duur is denk ik niet dat veel mensen moeite zullen doen om enige aktie te gaan ondernemen.
    @Carla, is een verplichting tot zelfbewoning niet  al bijna gelijk aan een verhuurverbod?
    Anders gezegd, hij mag het misschien feitelijk wel verhuren, maar de huurders mogen er gedurende die 5 jaar niet gaan wonen. 😉
     

    #4484
    Nederlandvve.nl
    Sleutelbeheerder

    Hoi Rob,
    Tja…..letterlijk genomen zou ‘zelfbewoning’ in kunnen houden ‘er mag dus niet een ander inwonen dan uitsluitend de eigenaar. Vreemd.
    Ik denk dat deze gedachtegang in tegenspraak is met hetgeen staat in het BW art5: 120 lid 1.
    Verder lijkt het mij zich ook te onttrekken aan de regels van redelijkheid en billijkheid.
    Er spelen bij de eigenaar omstandigheden waardoor hij in financiële nood komt te verkeren. Het gaat er bij mij niet in dat je via de rechterlijke macht de man zou kunnen dwingen om te gaan verkopen met als gevolg nóg meer financiële problemen.
    Zolang de eigenaar aan zijn verplichtingen voldoet, laat weten waar en hoe hij bereikbaar is ( hij blijft immers verantwoordelijk voor zijn bezit ) en de nieuwe huurder wordt voorzien van de juiste gegevens en daarvoor tekent, lijkt er mij weinig aan het handje.
    Met vriendelijke groet,
    Carla.

    #4485
    William
    Deelnemer

    Ik vraag me af of de bepalingen die Rufes citeert niet alleen gelden voor de ‘eerste’ kopers na de oplevering van het gebouw en de appartementen. Wellicht is dit een beding uit de koopaktes en niet de akte van splitsing?

    #4793
    Rufes
    Deelnemer

    We zijn inmiddels een maandje verder.
    Gisteravond hebben wij de jaarvergadering gehad met de bewoners. Alle bewoners waren (al voor de jaarvergadering) op de hoogte van de situatie.
    Het appartement is nog steeds verhuurt. Voor zover wij kunnen nagaan zonder toestemming van de hypotheekverstrekker, zonder opgaaf bij de belastingdienst enzovoorts. In ieder geval dat is zijn probleem. De reden van verhuizing is nog niet erg duidelijk. Maar hij zou graag dichterbij het uitgaansleven willen wonen gezien hij hier in het dorp niets meer heeft. Financiële problemen worden ook genoemd maar dat is niet zeker.
    De vraag die wij kregen in de jaarvergadering was als volgt;
    Wat als ik mijn appartement nu ook ga verhuren? Stel (even oneerbiedig gezegd) ik stop er vier Polen in met alle overlast van dien. Wie houdt mij dan tegen? Het appartement is verhuurt met medeweten van het bestuur. Er is geen “toestemming” gevraagd aan de VvE. Er is geen adreswijziging doorgegeven en wij hebben ook nog steeds geen bevestiging ontvangen dat de nieuwe bewoonster bekend is met de geldende (huis)regels.
    Maar alle bewoners zijn het er wel mee eens dat we hem niet terug willen hebben in het complex gezien hij nogal wat overlast meeneemt. Zouden wij bijvoorbeeld met een vrijwaring veel leed kunnen voorkomen?
    Iets in de trant van: Het bestuur is niet aansprakelijk voor de consequenties die zitten aan de verhuur van het appartement enzovoorts enzovoorts. En dit laten we tekenen door zowel de huurder als verhuurder.
    We zijn eigenlijk als VvE als de dood dat nog een bewoner denkt: Goh ik ga ook lekker verhuren, hierdoor overlast onstaat en wij als VvE er niets tegen kunnen doen. We hebben het inmiddels al eerder toegestaan.

11 berichten aan het bekijken - 1 tot 11 (van in totaal 11)
  • Je moet ingelogd zijn om een antwoord op dit onderwerp te kunnen geven.