[MartijnV]

Hallo allen,

Ik ben nieuw hier en heb een vraag. Ik heb wat moeite met onze VvE beheerder. Al 2 jaar is er geen VvE vergadering geweest(wij wonen nu ook 2 jaar in ons koop appartement).

Ik heb erg lang aangedrongen om een vergadering uit te laten schrijven, omdat er vele zaken uitgezocht moesten worden in verband met wat verbouwingen van winkels, maar ook stookkosten van de blokverwarming alsmede vele andere financiele problemen. Na lang aandringen is in Augustus jl. eindelijk een vergadering geweest. Op deze avond hebben wij alleen de verbouwingen besproken, qua tijd redden we het niet. We hebben daarop afgesproken in Oktober een vervolg op onze vergadering te houden.

Inmiddels ben ik 4 mails verder, en de vergadering is nog niet uitgeschreven, er wordt weinig mee gedaan, met als excuus dat de groot eigenaar nog met datums moet komen.

Concreet mijn vraag; hoe verplicht is een jaarlijkse vergadering, en wat kan ik er tegen doen dat hier niet aan gehouden wordt? Er moeten vele zaken besproken en uitgezocht worden maar de VvE beheerder alsmede bestuurder lijken het niet belangrijk te vinden.

Alvast dank!

 

Martijn

[William]

Hoi Martijn,
Nare situatie. Maar makkelijk te voorkomen.
Ik doe het even zonder de reglementen erbij te pakken, maar hier komt je (vermoedelijke) oplossing. Als er een lid, of leden, die tenminste 10% van de stemmen hebben, vragen om een vergadering uit te schrijven, MOET die belegd worden, ik geloof dat de uitnodiging dan binnen een maand op de stoep moet liggen, of de vergadering zelfs binnen een maand gehouden moet worden. Een van die twee, weet ik niet helemaal zeker.
Wordt dit niet gedaan, sta je volledig in je recht om zelf een legitieme vergadering te beleggen. Dit betekent wel dat je zelf de uitnodigen moet versturen, agenda moet opstellen, zo nodig bijlagen maken etc etc.
Vervolgens kan ELK lid tot een bepaald aantal dagen voor de geplande vergaderdatum agendapunten aandragen. Overigens is (bijna altijd) minimaal één keer per jaar vergaderen verplicht, en meestal moet dit ook binnen 6 maanden na het eindigen van het vorige boekjaar (alhoewel dit niet altijd gebeurt).
Het eerste wat je nu zou moeten doen, is je splitsingsakte/reglement goed doornemen om te kijken welke regels er exact voor jouw VvE gelden. Dit verschilt soms op basis van welk modelreglement er als basis is gebruikt.
Zou je ons kunnen vertellen welk modelreglement van toepassing is?

[dekoning]

Modelreglement 1973, artikel 32 lid 4:
Indien een door eigenaars verlangde vergadering niet door de administrateur wordt bijeengeroepen op een zodanige termijn, dat de verlangde vergadering binnen 1 maand na binnenkomen van het verzoek wordt gehouden, zijn de verzoekers bevoegd zelf een vergadering bijeen te roepen met inachtneming van dit reglement. 
Dit zal vast ook voor de andere modelreglementen gelden, zelf even checken!
 

[MartijnV]

Hallo,
Het gaat in ons geval om modelreglement 1992. Zelf heb ik helaas weinig verstand van dit soort zaken, en gezien het feit dat ik als bewoner nieuw ben in deze complexe situatie (nieuwbouw van winkels en verbouw van bestaande winkels behorende bij VvE, achterstallige betalingen en inningen van inkomsten) is het voor mij erg moeilijk hierover zelf een vergadering uit te schrijven lijkt me?
Zijn er enige mogelijkheden om alsnog een vergadering af te dwingen? Bedankt voor jullie reacties tot zover!
Martijn

[William]

Hoi Martijn,
Afdwingen is moeilijk. Je zult het dan toch echt zelf moeten organiseren, of samen met andere leden/eigenaren.
Wat ik me wel afvraag, is de bestuurder waar je het over hebt zelf eigenaar? Of heeft de VvE een externe beheerder aangetrokken?
En ten slotte, zo moeilijk is een splitsingsreglement in de basis niet. Vraag deze op, desnoods haal je deze bij het kadaster, en begin met lezen :). Als je hiervoor even je tijd neemt, ook als ‘nieuweling’, ben je al een stuk wijzer over hoe jouw VvE in elkaar zit.

[MartijnV]

De bestuurder is ook eigenaar inderdaad. Wel hebben we een externe beheerder die alles zou moeten regelen maar waar mijns inziens weinig van terecht komt…

[Bob]

Hi Martijn,
Naar mijn idee zou je moeten beginnen een aantal medestanders te vinden die samen tenminste 10% van de stemmen kan uitbrengen. Zie Modelreglement 1992 artikel 33 leden 3 en 4. Verzoek schriftelijk met die 10% aan het bestuur om een vergadering uit te schrijven.
Indien het bestuur niet tijdig doet wat zij moet doen organiseer je samen met die 10% een vergadering. De beheerder is gehouden aan zijn contractuele verplichtingen te voldoen. Zie de beheersovereenkomst voor wat je van de beheerder kunt verwachten en mag eisen. Zo je het beheerscontract niet hebt kun je inzage verlangen. Zie hiervoor Modelreglement 1992 artikel 41 lid 6.
De beheerder zal ongetwijfeld in het bezit zijn van alle stukken die je nodig hebt en die je zou kunnen gebruiken.
Je hoeft niet naar het kadaster te gaan. Het Modelreglement kun je overal op internet vinden. Zie bijvoorbeeld:    https://www.vvebelang.nl/over-vves/appartement-en-regelgeving/modelreglementen/
Kijk voor alle zekerheid de akte van splitsing nog even na op het punt van vergaderingen en stemmen. Daarzoudennadere voorschriften in kunnen staan.
Is mijn vrees waar dat de grooteigenaar het bestuur vormt (en niet alleen maar eigenaar is maar ook de bestuurder) ?
Het gaat je samen met de genoemde minimaal 10% zonder meer een hoop werk opleveren, maar “a man’s got to do what a man’s got to do”. Dit is naar mijn overtuiging de enige manier om uit de impasse te geraken. Het gaat je naar mijn inschatting niet lukken om een onwillig bestuur op een andere manier te dwingen haar werk naar behoren (jouw wens) te doen.
Sterkte en succes,
Bob.
 

[MartijnV]

Hoi Bob,
Gelukkig is de groot eigenaar niet de bestuurder. Ik heb nog even wat verder gezocht, en rijst de volgende vraag: kan de Geschillencommisie VvE beheer hier wellicht in bemiddelen of werken zij alleen voor beheerders die juist conflicten aanmelden met leden?
Prettige info hier tot nu toe, ben ik erg blij mee!

[Bob]

Hi Martijn,
Dat is dan weer een voordeel bij een nadeel. Mogelijk is het bestuur dan toch nog eerder bereid om zich wat “duidelijker” op te stellen t.o.v. de grooteigenaar zodat er wel een datum kan worden afgesproken.
De Geschillencommissies die ik ken nemen geen klachten aan van particulieren of een groepje particulieren. Slechts de VvE kan een klacht ter behandeling voorleggen. En daar is dus weer een vergaderbesluit nodig, en dus een vergadering. Voorts zijn er dan nog de kosten die eventueel voor de gang naar de commissie moeten worden gemaakt. Zo ben je weer terug bij het begin, nog los van het feit dat er dan in de vergadering ook een meerderheid moet zijn die het besluit wil nemen.
Het begint allemaal met een vergadering en zonodig een serie vergaderingen. Leuker kan ik het helaas niet maken.
MVG, Bob.

[Rob]

Naar mijn mening zou het bestuur op de eerste de beste vergadering ontslagen moeten worden.
Een VvE heeft niets aan een bestuurder/beheerder die er zo’n rommeltje van maakt.
Is er in de laatste vergadering wel een begroting vastgesteld?
Zo nee, dan kan ook de hoogte van de maandelijkse bijdragen niet vastgesteld zijn.
Je zou dan kunnen overwegen je maandelijkse bijdragen tijdelijk op te schorten (uiteraard wel achter de hand houden) en bij het bestuur aangeven dat je pas weer gaat betalen als er een vergadering komt, waar eveneens een begroting wordt vastgesteld !

[Bob]

Hi Martijn,
Naar aanleiding van de reactie van Rob hierboven geef ik je het volgende in overweging.
Het bestuur ontslaan klinkt heel logisch en mannelijk. Je moet je wel realiseren dat er dan anderen moeten opstaan die zich ervoor lenen om de bestuurstaken op zich te nemen. Zo die er niet zijn of komen zit je na het ontslaan van het bestuur feitelijk met een nog groter probleem (slapende VvE) dan een minder goed functionerend bestuur. Bezint eer ge begint.
Verder vind ik het advies om de maandbijdrage in te houden een slecht advies. Het feit dat jij van mening bent dat het bestuur (hoe aannemelijk dat ook is) haar taken niet naar behoren uitvoert is geen enkele grond om het betalen van de maandbijdrage op te schorten. En dat zeg ik met de jurisprudentie in de hand. Je behoort de laatst vastgestelde maandbijdrage gewoon te voldoen, anders ben je in gebreke, en dat kan wel degelijk negatieve gevolgen voor jou hebben. Ik adviseer je dan ook om gewoon door te betalen en alles in het werk te stellen om het zittende bestuur te motiveren om het werk goed te doen.
Enig alternatief zou kunnen zijn dat je jezelf kandideert voor het bestuur, of probeert anderen te interesseren voor een bestuursfunctie. Pas wanneer er zicht op is dat er een nieuw bestuur kan worden geformeerd zou ik het zittende bestuur ontslaan.
Wat me uit jouw verhaal niet echt duidelijk is geworden is waarom het bestuur zo laks heeft geacteerd. Misschien is er iets aan de oorzaak van het slecht functioneren te doen. Mogelijk heeft het bestuur steun van de andere eigenaars nodig?
MVG, Bob.

[Rob]

Hoewel het opschorten van de betalingen ook niet mijn eerste voorkeur heeft, heeft ieder lid wel het recht om betalingen op te schorten wanneer de VvE niet aan haar verplichtingen voldoet.
Het jaarlijks vergaderen, de jaarrekening en begroting vaststellen is óók een van de verplichtingen van de VvE (MR1992 art. 5)
Wanneer alle andere iniatieven stranden om binnen een redelijke termijn een vergadering te beleggen zou ik die optie toch overwegen!
Uiteraard is het niet verstandig om een bestuur te ontslaan wanneer er geen enkel zicht is op een goede opvolging daarvan.
Wanneer er onvoldoende kennis en/of bereidheid binnen de eigen leden is zou je kunnen overwegen zowel het bestuur als beheer door een externe partij uit te laten voeren.
Maar dan wel een partij die zich wél aan de regelgeving houdt !
 
 
 

[Carla]

Ik lees de vraag van Martijn V en schaar mij achter de geboden adviezen. Maar tegelijk kan ik er met mijn pet niet bij . Het is toch bedroevend om te lezen hoe het in sommige VvE’s gesteld is. Hoe mensen, die toch enig gevoel van verantwoordelijkheid zouden moeten hebben, omgaan met de gegeven regelgeving.
Martijn, wens je graag goede moed. Je zet je in voor een goede zaak.
Met vriendelijke groet,
Carla.

[Bob]

Hi Martijn,
Nu zie ik me genoodzaakt om toch even te corrigeren. Rob is namelijk abuis. Je hebt absoluut geen recht om de betalingen op te schorten. Overwegen mag je alles, maar daadwerkelijk doen heb je zeker het recht niet toe. Niet doen dus.
Hieronder een stukje uit een publicatie door Rijssenbeek Advocaten. Vette druk in het citaat door ondergetekende.
Quote
Het verweer (in rechte) en het vonnis
Een veel gehoord verweer van niet-betalende leden is gebaseerd op het standpunt, dat bijvoorbeeld geen dan wel onvoldoende onderhoud aan het appartementencomplex is of wordt gepleegd, installaties in het complex onvoldoende functioneren, de energiekosten van het complex onnodig hoog zijn, klachten door het bestuur en/of de beheerder niet worden beantwoord, schoonmaakwerkzaamheden niet goed worden uitgevoerd, onvoldoende Vergaderingen van Eigenaars worden gehouden, het bestuur of de beheerder wanpresteert, etc. Het verweer vervolgt dan met de conclusie, dat in afwachting van een genoegzame actie van de kant van de Vergadering van Eigenaars, de bestuurder en/of de beheerder de betaling van de bijdragen kan opschorten. Tot enkele jaren geleden kwam het voor, dat kantonrechters van oordeel waren, dat, waar voldoende de problemen waren aangekaart maar niet waren opgelost, aangenomen moest worden, dat de betreffende debiteur een opeisbaar vorderingsrecht jegens de Vereniging had en zich dientengevolge ook op opschorting van de betalingsverplichting kon beroepen. Laatstelijk oordeelde de kantonrechter te Eindhoven in maart 2003 nog op deze wijze. Sedertdien is er evenwel hogere rechtspraak van rechtbanken en gerechtshoven, waaruit blijkt, dat voormeld standpunt niet deugt: het gerechtshof te ’s-Hertogenbosch overwoog in oktober 2004:
“De klachten van X hebben klaarblijkelijk betrekking op door hem gestelde gebreken als gevolg van onvoldoende onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten van het appartementsgebouw. Voor dat geval bevat artikel 5:121 BW een regeling op grond waarvan een appartementseigenaar zonodig via de rechter kan afdwingen dat door hem gewenst onderhoud wordt uitgevoerd; daarmee kan de rechter zelfs tevens bepalen hoe de kosten van dat onderhoud over de appartementseigenaren en de Vereniging van Eigenaars moeten worden verdeeld. Met die specifieke – en exclusieve – regeling verdraagt zich niet dat X zijn betalingsverplichtingen opschort, terwijl hij deze door de wet aangegeven weg niet heeft bewandeld. Daar doet niet aan af, dat X klaarblijkelijk herhaaldelijk bij het bestuur heeft geklaagd en mogelijk het bestuur daar onvoldoende op heeft gereageerd”.
Gezien deze inmiddels vaste rechtspraak dient het er dus voor te worden gehouden, dat ook vóór 2006 de niet-betalende eigenaar geen opschortingsrecht met betrekking tot de betaling van zijn bijdragen heeft.
Unquote
Voor het complete artikel zie:
http://www.rijssenbeek.nl/de-inning-van-voorschot-en-andere-bijdragen-2/
Met vriendelijke groet,
Bob

[Bob]

Sorry, kan alle overbodige font en lay-out rommel niet corrigeren. De link geeft toegang tot het hele artikel op de site van Rijssenbeek. Makkelijker daar te lezen.

[Auteur]

Berichten