[Sneeuwwitje]

Goedemiddag,

Ik heb 10 jaar geleden een appartementsrecht gekocht binnen een kleine VVE. Het pand beschikt over drie appartementsrechten, waarvan ik 115/300 deel heb en de andere eigenaar 185/300 deel. De andere eigenaar is tevens bestuurder, daar is nooit over vergaderd, maar staat als zodanig vermeld bij de inschrijving van de VVE bij de Kamer van Koophandel. Ik heb 1 stem, de andere eigenaar/bestuurder heeft 3 stemmen.

De VVE heeft een gezamenlijke opstalverzekering, maar er worden geen maandelijkse bijdragen aan de VVE betaald door de eigenaren. Er is nog nooit vergaderd in de afgelopen 10 jaar, er is dus geen reservefonds, er is geen kascommissie benoemd etc. Kortom de VVE slaapt.

Nu wil ik mijn appartementsrecht verkopen. De koper krijgt echter geen hypotheek als e.e.a. niet geregeld is inzake de nieuwe wetgeving rondom de VVE. Dit houdt dus in dat de VVE geactiveerd moet worden.

Daartoe heb ik de andere eigenaar een voorstel gedaan (0,5% van de herbouwwaarde), maar deze eigenaar, tevens bestuurder, wenst nergens aan mee te werken. Hij wil geen maandelijkse bijdragen betalen aan een reservefonds, geen bankrekening openen op naam van de VVE etc.

Wat kan ik nu nog doen? Dit is toch de omgekeerde wereld? Hoe is het mogelijk dat een andere eigenaar/bestuurder de verkoop van mijn appartement kan tegenhouden en niet wenst mee te werken aan notabene een wettelijke verplichting?

Heeft iemand een tip voor mij?

Alvast heel hartelijk dank!

[Carla]

Beste Sneeuwwitje,
Mogelijk helpt dit je verder:

De onwillige meerderheid bij activeren VvE

Succes en een vriendelijke groet, Carla

[Rob]

Het valt mij op dat men vaak pas acht slaat op ‘wettelijke verplichtingen’ als het eigenlijk al veel te laat is, lees ‘als het appartement verkocht gaat worden’.
Je hebt daarin naar mijn mening ook een eigen verantwoordelijkheid en kan ook zelf veel eerder aan de bel trekken als je ziet dat de zaken in een VvE niet gaan zoals ze behoren te gaan.
Op het moment dat men in de problemen komt omdat het appartement onverkoopbaar blijkt te zijn gaat men op stel en sprong beginnen aan een inhaalrace.
Als potentieel koper van een appartement zou ik me ook nog eens twee keer achter de oren krabben wanneer er sprake blijkt te zijn van een slapende VvE.
Wellicht dat er véél meer aandacht moet komen voor de risico’s van een slapende VvE !
 

[Sneeuwwitje]

Dag Rob,
Dank je wel voor je constructieve bijdrage en vooroordeel.
Ik ken mijn eigen verantwoordelijkheid en ben dan ook al sinds 7 jaar bezig om e.e.a. geregeld te krijgen met de andere eigenaar. Ik betaal geheel zelfstandig al 7 jaar de opstalverzekering voor het gehele pand, laat de benodigde dakwerkzaamheden uitvoeren na een storm etc. Nu krijg ik een andere baan en moet ik verhuizen, dus vind het onbestaanbaar dat iemand je het zo moeilijk kan maken.
Uit de reactie van Carla maak ik op, dat een gang naar de kantonrechter benodigd is. Al met al kan het dus nog wel een poosje duren, voordat alles geregeld is en heb ik dus noodgedwongen twee huizen aan mijn broek. Deze nieuwe wet zorgt ervoor dat eigenaren van een appartementsrecht dus in behoorlijk financiële problemen terecht kunnen komen, terwijl deze wet de eigenaren juist zou moeten beschermen. Overigens is het niet voldoen aan deze wet niet strafbaar, wat e.e.a. er ook niet makkelijker op maakt.

[William]

Je ontkomt in deze niet aan de gang naar de rechter denk ik. Ik denk dat je het beste de benodigde stappen zetten om de VVE te activeren, en op het moment dat de andere eigenaar tegenstribbelt de rechtspraak inschakelen. Een rechtsbijstandverzekering zou niet misstaan :).
De nieuwe wet zoals je stelt zorgt er overigens niet voor dat eigenaren in de financiële problemen (kunnen) komen, maar tracht dit juist te voorkomen.

[Bob]

Hi Sneeuwwitje,
Naar mijn idee zou je er goed aan doen om na te vragen wat de bank van koper precies eist.
Ten eerste kijken de banken niet allemaal op exact dezelfde manier naar de VvE en hun risico.
Ten tweede is er de wettelijke overgangstermijn van 3 jaar voor VvE’s die op 1 januari 2018 nog niet jaarlijks reserveerden voor GO.
Mogelijk dat een andere geldverstrekker de koper (en dus ook jou) wel van dienst kan/wil zijn.
Met vriendelijke groet, Bob

[Sneeuwwitje]

Dag Rob,
De bank van de kopende partij eist een actieve VVE, zodat duidelijk is welke maandelijkse bijdrage de koper, naast zijn hypotheek, moet opbrengen en wat de staat van onderhoud is van het pand i.r.t. het reservefonds, m.a.w. een MJOP. Met de overgangsregeling houden de meeste banken geen rekening. Zoals je weet geven banken alleen een paraplu als ze zeker weten dat het droog blijft.
 
 

[Rob]

In je laatste reactie bedoelde je vast en zeker Bob, in plaats van Rob 😉
In principe is de geldverstrekker de koper al enigszins van dienst !
Wanneer de koper de financiering niet rond krijgt OMDAT de VvE niet actief is, zou er bij die koper al een lichtje moeten gaan branden.
Het kopen van een appartement in een VvE die niet actief is, is naar mijn mening niet aan te raden en brengt risico’s met zich mee.
Het is zeker niet persoonlijk bedoeld Sneeuwwitje, maar ik blijf van mening dat kopers van een appartement zich véél meer zouden moeten verdiepen in de rechten en plichten die het lidmaatschap van een VvE met zich mee dragen.
Ik wil best geloven dat je al 7 jaar bezig bent om e.e.a. geregeld te krijgen en dat het allemaal niet eenvoudig is, maar wáárom betaal je geheel zelfstandig al die jaren de opstalverzekering?
Wáárom laat je, ook kennelijk geheel op eigen kosten, benodigde dakwerkzaamheden uitvoeren?
Juist de nieuwe wet zorgt ervoor dat je bij een eventuele gang naar de rechter een stuk sterker zal staan om verplichte zaken voor elkaar te krijgen.

[William]

Ik vind dat overigens volledig terecht van de hypotheekverstrekker(s).

[Sneeuwwitje]

Dag heren,
Ik heb ook geen probleem met de hypotheekverstrekker, ik snap dat ook uiteraard. De koper vindt dit gedoe ook niet fijn, maar is gewoon weg van mijn appartement en wil het heel graag kopen, ondanks de slechte staat van de VVE. Dat het allemaal niet goed geregeld is, snap ik. Probeer ik al jaren te regelen immers.
Als ik geen opstalverzekering betaal, ben ik alles kwijt bij brand o.i.d.! Als ik het dak niet repareer, heb ik lekkage! Dat heet ook “eigen verantwoordelijkheid”. Wat moet je anders? Natuurlijk sta ik sterk bij een rechtsgang, maar ik had nu eenmaal geen zin in een rechtsgang. Ik dank jullie voor de “begripvolle” reacties, inmiddels vanochtend een advocaat ingeschakeld, helaas.

[Bob]

Hi Sneeuwwitje,
Begrepen. Wat de link vertelt is mij bekend, maar dit zegt niet dat er geen banken zijn die wel geld geven. Jouw uitdaging is in VvE-land helaas allesbehalve uniek!
Indien er geen enkele bank bereid blijkt te financieren rest er voor jou helaas een lang en moeizaam juridisch traject. Ik kan het niet mooier maken, en hoop voor je dat je (al) een rechtsbijstandsverzekering hebt.
By the way, het is wat verwarrend, ik ben Bob en niet Rob.   😉
Met vriendelijke groet, Bob.

[William]

Dat is het verstandigste op het moment denk ik inderdaad. Laten we wel wezen, je mede-eigenaar is de verwijtbare hier hoor, jij niet wat mij betreft. Soms is het vechten tegen bierkaai.

[Bob]

Hi Sneeuwwitje,
Betaal jij de volledige opstalverzekering?
Misschien is dit alternatief iets voor jou. Klik HIER.
Verzekering individueel appartementsrecht.
Veel succes gewenst, met vriendelijke groet, Bob

[Carla]

Beste Sneeuwwitje,
Ik hoop van harte, voor jou en de kandidaat koper, dat deze nare situatie een goede afloop mag krijgen. Het is natuurlijk heel vervelend dat je nu wordt geconfronteerd met de gevolgen van een slapende VvE, ondanks je pogingen dit op te willen lossen. Helaas ….gedane zaken nemen geen keer.
Ik hoop dat jouw bijdrage op deze site, die wellicht ook  gelezen wordt door mensen die, mogelijk, in hetzelfde schuitje zitten ( een slapende VvE ) een stimulans mag zijn om op tijd te zorgen dat de VvE aktief gemaakt wordt.
Sterkte en succes gewenst. Met vriendelijke groet, Carla.

[Rob]

Carla wrote:

Ik hoop dat jouw bijdrage op deze site, die wellicht ook gelezen wordt door mensen die, mogelijk, in hetzelfde schuitje zitten ( een slapende VvE ) een stimulans mag zijn om op tijd te zorgen dat de VvE aktief gemaakt wordt.

Daar sluit ik me volledig bij aan.
Vanuit dat oogpunt komen ook mijn opmerkingen in deze discussie.
Geloof me Sneeuwwitje, ik heb echt wel begrip voor de benarde positie waarin je je bevindt, zoals ik ook begrip heb voor de koper en voor de opstelling van de banken in deze kwestie.  Ik heb écht geen begrip voor de handelswijze van je mede-eigenaar.
Ik begrijp ook heel goed waarom je de kosten voor de opstalverzekering en de dakwerkzaamheden hebt betaald, maar ik begrijp dan weer niet waarom je het destijds daarbij hebt laten zitten richting je mede-eigenaar.

Sneeuwwitje wrote:

….. maar ik had nu eenmaal geen zin in een rechtsgang.

Helaas is de werkelijkheid dat je nu mogelijk wordt gedwongen deze stap te nemen, op een moment waarop het eigenlijk nog vele malen slechter uitkomt.
Uiteraard wens ik je heel veel succes toe bij het verdere verloop van deze kwestie !

[Auteur]

Berichten