VvE-besluit tot het vaststellen van de jaarlijkse reservering

  • Dit onderwerp bevat 15 reacties, 5 deelnemers, en is laatst geüpdatet op juni 10, 20249:31 am door .
15 berichten aan het bekijken - 1 tot 15 (van in totaal 16)
  • Auteur
    Berichten
  • #109421
    Rob
    Deelnemer

      Vandaag een uitspraak in een kwestie waarin een eigenaar naar de rechter stapt omdat hij van mening is dat er te weinig wordt gereserveerd voor het reservefonds.
      De jaarlijkse reservering is onvoldoende om het MJOP uit te voeren, waardoor er financiële tekorten ontstaan.
      Daarnaast is hij van mening dat er geen sprake is van een gelijkmatige toerekening van de kosten die zijn begroot in het MJOP.

      Uitspraak van de rechter !

      #109616
      PMSchC
      Deelnemer

        Interessante en tegelijk verwarrende uitspraak! Met name 3.7 “Gelijkmatige toerekening” roept vragen bij mij op.

        Het gaat mij om de tekst “De kantonrechter stelt vast dat dit wel zo is opgenomen in het MJOP, maar dat uit de notulen van de vergadering niet blijkt dat is besloten de reservering jaarlijks te indexeren. Daarnaast is de kantonrechter met [verzoeker] van oordeel dat deze wijze van reserveren strijdig is met de wet. Dat de kosten gelijkmatig moeten worden toegerekend aan de onderscheiden jaren, houdt naar het oordeel van de kantonrechter tevens in dat de reservering zo moet worden vastgesteld dat elk jaar eenzelfde bedrag wordt gereserveerd. Het ieder jaar laten oplopen van het reserveringsbedrag is dus niet toegestaan, omdat daardoor de reservering deels wordt uitgesteld. De bedoeling van de wet is juist om te voorkomen dat toekomstige eigenaren worden geconfronteerd met hoge kosten, omdat onvoldoende is gereserveerd.“.

        De kantonrechter oordeelt dat, óók als de vergadering akkoord zou zijn gegaan met jaarlijkse indexering van de dotatie, een indexering van de dotatie in strijd zou zijn met de wet. Als argument wordt aangegeven “De bedoeling van de wet is juist om te voorkomen dat toekomstige eigenaren worden geconfronteerd met hoge kosten”.

        Ik merk op dat:
        1. Indexering (jaarlijks) van de dotatie óók leidt tot een gelijkmatige toerekening van de kosten. Immers: “gelijkmatig”, zoals het BW vereist, is niet hetzelfde als “gelijkblijvend”!! Op dit punt slaat de rechtbank de plank naar mijn mening volledig mis!
        2. Dat het de bedoeling van de wet zou zijn om te voorkomen dat toekomstige eigenaren worden geconfronteerd met hoge kosten is de interpretatie van de wet volgens de rechtbank. Máár, net zo goed zou het de bedoeling van de wet kunnen zijn om te voorkomen dat (ook) huidige eigenaren worden geconfronteerd met hoge kosten! Waarom hier kennelijk een onderscheid wordt gemaakt tussen huidige en toekomstige eigenaren is mij volstrekt onduidelijk, sterker, dat is voor mij volstrekt onacceptabel.
        3. In de uitspraak van de rechtbank het/een advies van een deskundige (inzake MJOP en dotatie) ontbreekt.

        Daarnaast zou, de uitspraak van de rechtbank volgend, een VvE bij het vaststellen van de dotatie (dus) ook geen indexering mogen toepassen van de kosten voor toekomstig onderhoud, kosten waarvan alleen het prijspeil per heden kan worden bepaald? Voor de VvE waarvan ik lid ben zouden het niet indexeren van de dotatie én het niet indexeren van toekomstige onderhoudskosten een verdubbeling van de dotatie voor dit jaar tot gevolg hebben (en dan komen we aan het einde van de MJOP-periode alsnog heel veel geld tekort omdat we de onderhoudskosten niet hebben geïndexeerd). Waanzin natuurlijk, alsof je over 5 jaar een nieuwe auto zou willen aanschaffen, daar dan de huidige prijs voor zou rekenen en je vervolgens je jaarlijkse reservering niet zou laten meestijgen met (bijvoorbeeld) de inflatie/loonstijging.

        Onze ledenvergadering voor 2024 moet nog gehouden worden. Ik zal in elk geval zorgen dat in het MJOP de gelijkmatig(!) stijgende dotatie wordt opgenomen en dat aan de vergadering dat MJOP én de dotatie én de indexering van de dotatie ter goedkeuring wordt voorgelegd. Voor huidige én potentiële c.q. toekomstige eigenaren is dan in elk geval duidelijk hoe het zit met de ontwikkeling van de dotatie.

        #109661
        DikOz
        Deelnemer

          Inderdaad een interessante uitspraak, dank je Rob. PMSchC heeft al veel argumenten gegeven waarom de uitspraak ‘verwarrend’ is.

          Ik kon destijds niet geloven dat de wetgever met “gelijkmatige toerekening van die kosten aan de onderscheiden jaren” een gelijk bedrag bedoelde, had dat dan gezegd. En heb voor die ing-vorm (toerekening) dan ook aangenomen dat bedoeld werd ‘het proces van toerekenen’. Het proces is bij ons dan ook ieder jaar gelijk. Ieder jaar wordt wordt de toevoeging aan het fonds zo berekend dat er minimaal 40.000 overblijft voor onvoorzien. De inflatie zit niet in de jaarlijkse toevoeging aan het reservesfonds verwerkt, maar in de kosten van elke post.

          Wat ik ook opmerkelijk vind in de uitspraak is “De reservering voor 2021 is […..], maar dit bedrag is in de notulen niet terug te vinden. Zou je echt dit soort bedragen in woorden in de notulen moeten opnemen? Of is het voldoende dat naar de jaar en meerjaren begrotingen wordt verwezen? Zijn die soms niet ingebracht in deze zaak?

          Bij ons is een opmerking van PMSchC extra van belang: “Máár, net zo goed zou het de bedoeling van de wet kunnen zijn om te voorkomen dat (ook) huidige eigenaren worden geconfronteerd met hoge kosten!”. Ik vind het niet redelijk of billijk dat wij één nieuwe eigenaar per 2 a 3 jaar gaan ontzien.

          #109843
          RonaldL
          Deelnemer

            Hou het vooral simpel.
            Gelijkmatige toerekening betekent gewoon een vast bedrag per jaar.
            Dat is keurig nederlands.
            Een stijgend bedrag is niet gelijkmatig. Hooguit is dan de stijging gelijkmatig, maar het resulterende reeks bedragen niet.
            De rechter is niet gek op dit punt.

            Indexatie van dotatie is dan ook volgens de wet onzin.
            De wet zegt dus iets anders.
            Je moet de kosten van een dakreparatie (bijvoorbeeld) die over 10 jaar gaat plaatsvinden en DAN 100.000 euro gaat kosten gelijkmatig toegerekend 10×10.000 doteren.
            Stel dat vandaag die kosten geraamd worden op 50.000, dan zou je in het 1e jaar dus maar 5.000 doteren. Dat is dus te weinig en indexatie blijft dat te laag houden.

            Indien rentebaten=inflatie dan is het probleem opgelost.
            Een MJOP-per moet dus overal verstand van hebben.

            Het is simpeler, in ieder geval goedkoper om je gewoon aan de 0,5% norm te houden. Geen dure inhuur van externe bureau’s en zo.

            Overigens is dat oude versus nieuwe eigenaars flauwekul. Als een nieuwe een appartement koopt met te lage reserve, betaald ie ook minder. En dan moet ie later bijpassen. Als de pot goed gevuld was, had ie meer moeten betalen bij de koop. Maar hoeft ie niet bij te passen.

            #109867
            kv66
            Deelnemer

              Volledig eens met @RonaldL.

              Het is aanfluiting dat de rechtbank met zo’n non-issue wordt belast. De rechter kan waarschijnlijk niet anders, maar ik zie in de uitspraak de opgetrokken wenkbrauwen van de rechter en de onhoorbare verzuchting “wat moet ik daar nu weer mee”.

              In een MJOP is, als het een goed MJOP is, ook de inflatie meegenomen gebaseerd op het langjarig gemiddelde van de inflatiecijfers.

              Waar hebben we het in vredesnaam over.

              #110446
              PMSchC
              Deelnemer

                Hou het vooral simpel.
                Gelijkmatige toerekening betekent gewoon een vast bedrag per jaar.
                Dat is keurig nederlands.
                Een stijgend bedrag is niet gelijkmatig. Hooguit is dan de stijging gelijkmatig, maar het resulterende reeks bedragen niet.
                De rechter is niet gek op dit punt.

                Indexatie van dotatie is dan ook volgens de wet onzin.
                De wet zegt dus iets anders.
                Je moet de kosten van een dakreparatie (bijvoorbeeld) die over 10 jaar gaat plaatsvinden en DAN 100.000 euro gaat kosten gelijkmatig toegerekend 10×10.000 doteren.
                Stel dat vandaag die kosten geraamd worden op 50.000, dan zou je in het 1e jaar dus maar 5.000 doteren. Dat is dus te weinig en indexatie blijft dat te laag houden.

                Indien rentebaten=inflatie dan is het probleem opgelost.
                Een MJOP-per moet dus overal verstand van hebben.

                Het is simpeler, in ieder geval goedkoper om je gewoon aan de 0,5% norm te houden. Geen dure inhuur van externe bureau’s en zo.

                Overigens is dat oude versus nieuwe eigenaars flauwekul. Als een nieuwe een appartement koopt met te lage reserve, betaald ie ook minder. En dan moet ie later bijpassen. Als de pot goed gevuld was, had ie meer moeten betalen bij de koop. Maar hoeft ie niet bij te passen.

                Ah, nu vraag ik me af wat dan de dotatie zou worden als 10 jaar ná die uitgave van € 100.000 een post van DAN € 500.000 in het MJOP zou staan vermeld? Naast die € 100.000 en die € 500.000 zijn er verder geen toekomstige onderhoudsuitgaven …

                #110459
                RonaldL
                Deelnemer

                  Ah, nu vraag ik me af wat dan de dotatie zou worden als 10 jaar ná die uitgave van € 100.000 een post van DAN € 500.000 in het MJOP zou staan vermeld? Naast die € 100.000 en die € 500.000 zijn er verder geen toekomstige onderhoudsuitgaven …;

                  500.000/20=25.000
                  100.000/10=10.000
                  1e 10 jaar 35.000
                  2e 10 jaar 25.000
                  In het 10e jaar wordt het MJOP opnieuw vastgesteld en wordt opnieuw de dotatie vastgesteld.
                  Wat is hier nu zo moeilijk aan?

                  #110556
                  PMSchC
                  Deelnemer

                    <em class=”d4pbbc-italic”>Ah, nu vraag ik me af wat dan de dotatie zou worden als 10 jaar ná die uitgave van € 100.000 een post van DAN € 500.000 in het MJOP zou staan vermeld? Naast die € 100.000 en die € 500.000 zijn er verder geen toekomstige onderhoudsuitgaven …;

                    500.000/20=25.000
                    100.000/10=10.000
                    1e 10 jaar 35.000
                    2e 10 jaar 25.000
                    In het 10e jaar wordt het MJOP opnieuw vastgesteld en wordt opnieuw de dotatie vastgesteld.
                    Wat is hier nu zo moeilijk aan?

                    Moeilijk is het inderdaad niet. Ik had daarom verwacht dat je wel op het juiste bedrag € 30.000 zou uitkomen.

                    En wat nu als je in het 2e jaar nog eens € 60.000 zou moeten uitgeven? Komt er dan voor de eerste 2 jaar
                    € 60.000 / 2 bovenop de € 35.000 met als resultaat een dotatie in de eerste 2 jaar van € 65.000? Nee dus, hier volstaat een dotatie van € 33.000 gedurende 20 jaar (op voorwaarde dat alle uitgaven niet eerder dan in de laatste maand van het jaar worden gedaan).

                    Jouw methode/model leidt in elk geval niet tot een gelijkmatige of gelijkblijvende dotatie, al helemaal niet als je in tussenliggende jaren nog meer onderhoudsuitgaven toevoegt.

                    Tot slot een tip: wees wat vriendelijker.

                    #110567
                    kv66
                    Deelnemer

                      @RonaldL Hear, hear.

                      Daarnaast, een MJOP mag max 5 jaar oud zijn. Dus elke 5 jaar minimaal een update van een MJOP of een compleet nieuw MJOP. Voor een gebouw/vastgoed is dat bliksemsnel en je loopt dus max 5 jaar achter op de feiten incl. inflatie.

                      #110582
                      kv66
                      Deelnemer

                        @PMSchC
                        Ik kan je gedachtegang niet volgen.

                        Is die 60.000 een onderhoudspost die elke 2 jaar terugkomt? Of is het een plotseling opduikende post voor volledig onvoorziene zaken?

                        #110666
                        PMSchC
                        Deelnemer

                          @PMSchC
                          Ik kan je gedachtegang niet volgen.

                          Is die 60.000 een onderhoudspost die elke 2 jaar terugkomt? Of is het een plotseling opduikende post voor volledig onvoorziene zaken?

                          Mij was het in eerste instantie te doen om het wél of niét geoorloofd zijn van het indexeren van de dotatie.

                          RonaldL laat vervolgens zien hoe de dotatie niét berekend moet worden, hiermee zet hij de op dit punt niet voldoende geïnformeerde forumbezoeker op het verkeerde been.

                          Zie de bijlage bij mijn vorige post (klik in die post op het icoontje onderaan). De 4 tabellen laten elk het verloop van een fictief reservefonds zien, mede gebaseerd op de in dit draadje vermelde uitgaven. Let daarbij op de kolommen “Uitgave”: het verschil tussen de bovenste en onderste 2 tabellen is die enkele uitgave van € 60.000. In de 2 linker tabellen zie je het verloop dat is gebaseerd op een gelijkblijvende dotatie. De 2 rechter kolommen laten zien wat het volgens RonaldL zou moeten zijn.

                          Kijk ook eens hier: https://www.nederlandvve.nl/vve-forum/onderwerp/dotatie-iberekenen-i-op-basis-van-mjop/. In één van mijn posts aldaar link ik naar een YouTube-video waarin ik een methode voor het bepalen van de dotatie toelicht.

                          #111596
                          RonaldL
                          Deelnemer

                            Er staat niet in de wet noch in de memorie van toelichting, zie
                            https://zoek.officielebekendmakingen.nl/kst-34479-3.html
                            dat de jaarlijkse bijdrage gelijkmatig moet zijn.
                            Er staat dat “die kosten” van werkzaamheden “gelijkmatig toegerekend moeten worden aan onderscheiden jaren”.
                            Dus de lift kosten over 5 jaar, het dak over 10 jaar.
                            Uit het MJOP blijkt dan een totaal telling die best elk jaar anders kan zijn.
                            En dan nog stelt de vergadering:
                            Eerst het MJOP vast
                            En dan
                            De hoogte van de bijdrage, die ook higer mag zijn dan de berekende waarde uit het MJOP.

                            #111605
                            RonaldL
                            Deelnemer

                              En dan nog, het MJOP is als een schuivend paneel door de eeuwige tijd. Elke keer na 5 jaar komen er weer nieuwe onderhoudswerkzaamheden binnen de invloedssfeer van het plan, waardoor per definitie de kosten berekening wijzigt, dus ook de bijdrage.
                              Er is 1 uitzondering: voor een plan tot het eind der tijden (voor het gebouw). Dat schuift niet meer. Tenzij je net als een kerncentrale toch langer open blijft 🙂

                              #111962
                              PMSchC
                              Deelnemer

                                Een memorie van toelichting is een kamerstuk dat een toelichting geeft op een wet. Waar het in het geval van de dotatie om gaat, is boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, artikel 126 en dan met name de leden 1 en 2.

                                Het lijkt mij evident dat een VvE-lid graag ziet én er ook een financieel belang bij heeft dat de jaarlijks door de vergadering vast te stellen dotatie ten behoeve van de kosten voor toekomstige onderhouds-, herstel- en vernieuwingswerkzaamheden min of meer gelijke tred houdt met de toename van de “gewone jaarlijkse kosten” (een term uit lid 1). Anders gezegd: een sterk stijgende of dalende dotatie danwel een (jaarlijks) schommelende dotatie moet zo veel mogelijk worden voorkomen.

                                En dan lid 2 onder a.: … daaronder mede begrepen een berekening van de aan die werkzaamheden en vernieuwingen verbonden kosten en een gelijkmatige toerekening van die kosten aan de onderscheiden jaren.

                                Die berekening kan uiteraard alleen de kosten op basis van het huidige prijspeil opleveren. Omdat alle kosten in de toekomst gemaakt zullen gaan worden, zal er bij de bepaling van de dotatie ook rekening moeten worden gehouden met een indexatie van die kosten. Omdat niemand in de toekomst kan kijken, is de keuze voor het indexatiepercentage nooit meer dan een “expert guess”. Artikel 126 stelt (daarom?) geen eisen of beperkingen aan die indexatie. Wat er bij mij niet ingaat is dat wél de kosten geïndexeerd zouden mogen worden (en, zoals gezegd, dat moéten ze ook) maar dat daarentegen de dotatie niét zou mogen worden geïndexeerd. Hoe dan ook, onze VvE-beheerder indexeert in elk geval de dotatie wél en in mijn optiek is dat volledig terecht.

                                Ik durf te stellen dat artikel 126 op een aantal punten ambigue is: we hadden anders immers deze discussie niet gehad. Om die reden zou dat artikel dan eigenlijk ook aangepast (verduidelijkt) moeten worden. Dat een rechter een uitspraak heeft gedaan die het huidige artikel ondersteunt, doet daar niet aan af. Dit wetsartikel is een voorbeeld van hoe wordt getracht om met woorden te beschrijven wat eigenlijk alleen duidelijk uit een berekening (met bijbehorende definities) naar voren kan komen.

                                Via deze link kun je een eenvoudig model van mijn hand in Excel-formaat bekijken wat je in staat stelt om de dotatie te bepalen op basis van een aantal uitgangspunten. Die uitgangspunten zijn onder meer startkapitaal van het reservefonds, uitgaven volgens MJOP, percentage staartkosten, percentage indexatie dotatie en percentage indexering kosten onderhoud. Het model is gevuld met willekeurige gegevens die je door de gegevens van je eigen VvE kunt vervangen (geel gemarkeerde cellen plus kolom met geel gemarkeerde kolomkop). Het bepalen van de aanvangsdotatie (cel I2) zul je moeten “gokken” totdat in kolom H “secundaire liquiditeit” het minimumbedrag zo laag mogelijk boven nul komt én alle cellen in kolommen B en H niet oranje of rood gekleurd zijn. Speel er eens mee en kijk of het je nieuwe inzichten verschaft. En ja, handigheid met Excel is een vereiste.

                                #115608
                                PMSchC
                                Deelnemer

                                  Een laatste bijdrage van mijn kant in dit draadje.

                                  Als je de link in mijn vorige post volgt, dan zal een Excel-bestand met 3 tabbladen in je webbrowser geopend worden.

                                  Vergelijk de aanvangsdotatie (cel I2) in het 1e tabblad (dat is mijn “model” voor het bepalen van de dotatie) met de aanvangsdotatie (cel H2) in het 3e tabblad (dat is het “model” volgens RonaldL voor het bepalen van de dotatie).

                                  Het verschil tussen beide aanvangsdotaties is € 105.576 (model RonaldL) minus € 36.243 (mijn model) ofwel € 69.333, voorwaar geen kleinigheid, zou ik zeggen.

                                  Dat het model RonaldL niet kan kloppen, blijkt onder meer uit het feit dat aan het einde van de periode het saldo van de voorziening groot onderhoud (vrijwel) gelijk is aan het saldo aan het begin van de periode. Dat zal altijd het geval zijn, ongeacht de uitgaven volgens welk MJOP dan ook. Het kan toch nooit de bedoeling zijn, ook niet van de wetgever, dat begin- en eindsaldo in een periode gelijk zijn? Dat beginsaldo is er om (grotendeels) te worden uitgegeven aan onderhoud, het is niét bedoeld om op te potten (tenzij misschien de vergadering anders beslist).

                                  Wat mij betreft toont ook deze (mini-)discussie aan dat er geen transparante methode bestaat voor het bepalen van de dotatie. En is niet transparantie iets waar alle VvE-leden recht op zouden moeten hebben?

                                  Dit alles doet me denken aan een bepaalde reclametekst, maar dan net even anders: “Eh, doe maar een bedragje …”. En ja, de VvE-leden betalen wel want ook dié weten niet hoe de dotatie moet worden bepaald.

                                15 berichten aan het bekijken - 1 tot 15 (van in totaal 16)
                                • Je moet ingelogd zijn om een antwoord op dit onderwerp te kunnen geven.