VVE oké toch niet helemaal oké !

  • Dit onderwerp bevat 24 reacties, 3 deelnemers, en is laatst bijgewerkt op Geen reacties door .
15 berichten aan het bekijken - 1 tot 15 (van in totaal 25)
  • Auteur
    Berichten
  • #5577
    Rob
    Bijdrager

    In het forum hebben we het al dikwijls gehad over de zin en/of onzin van het SKW certificaat.
    Naast het SKW certificaat is er echter ook het VVE oké label voor zowel VVE beheerders als VVE’s.

    Grote vraag is dus, zou het VVE oké label wél de garantie bieden dat een beheerder kennis heeft van de wet- en regelgeving en daar ook naar handelt in het belang van de VvE én de individuele eigenaren?

    Onze nieuwe beheerder is voorzien van een dergelijk VvE oké certificaat en onlangs was onze eerste jaarvergadering met de nieuwe beheerder.
    en ja hoor, het overbekende “privacy” spook kwam ook in deze vergadering weer ter sprake.
    Waar wij voorheen via de vergaderstukken inzage hadden in de debiteurenlijst, gaat deze beheerder het in het vervolg anders doen.
    Te weten, enkel nog kennisgeving van een gezamenlijke voor- of achterstand van de leden om de zogenaamde privacy te beschermen.
    Juist de jaarrekening is de aangewezen plaats waar iedere eigenaar inzage behoort te krijgen in de gehele financiële situatie van de VvE waaronder ook de individuele bijdragen.
    En met de woorden van de kantonrechter “… Door enkel informatie te verschaffen over de betalingen van alle leden tezamen, dus over hun eventuele gezamenlijke achterstand in betalingen, wordt onvoldoende voldaan aan de uit art. 32 lid 5 voornoemd voortvloeiende verplichting.
    Opmerkelijk hierbij is dat de beheerder aangaf dat ook “de software” (geen Twinq) één en ander niet mogelijk zou maken.
    Dus…. de beheerder en de software gaan bepalen welke informatie de individuele eigenaar te zien krijgen?

    Ander punt bij de jaarrekening was het exploitatie overschot.
    Dat bedrag werd zonder enige stemming in de ALV door de beheerder toebedeeld aan het reservefonds.
    Terwijl MR 1992 art. 3 lid 4 daar toch overduidelijk in is “… Indien over enig boekjaar de voorschotbijdragen, als bedoeld in artikel 5 tweede lid, de definitieve bijdragen te boven gaan, zal het verschil aan de eigenaars worden terugbetaald, tenzij de vergadering anders besluit.

    Dus NIET de beheerder, en dus NIET de voorzitter van de vergadering bepalen wat er met het exploitatieoverschot dient te gebeuren !

    Conclusie, óók het VVE oké label is absoluut géén garantie dat de VvE en/of de VVE-beheerder gaat functioneren conform de wet- en regelgeving binnen de VvE.

    Algemeen probleem en/of dilemma in iedere VvE is helaas dat 98% van de eigenaren óók geen kennis heeft van de regelgeving.
    Ik ben ervan overtuigd dat bovenstaande zaken in vele VvE vergaderingen zonder enig commentaar goedgekeurd zullen worden.

    Andere conclusie is dat de weg naar écht goed functionerende VvE’s in nederland naar mijn mening nog héééél ver weg is.
    Of misschien wel een utopie !

    #5581
    Carla
    Bijdrager

    Ja Rob…….het hebben van de kennis geeft, zo blijkt helaas, geeft nog geen garantie op het toepassen in de praktijk.
    Overigens,  je zegt dat de beheerder het exploitatie overschot toebedeelde aan het reservefonds. Deelde de beheerder dat ook mede ? Wat dan bij mij de vraag oproept…..is er een voorzitter van de vergadering? En/of een bestuur, die dus ook niet corrigeert?

    #5584
    Rob
    Bijdrager

    Hoi Carla,
    Inderdaad, de beheerder deelde dat in eerste instantie mede.
    Uiteraard hebben we ook een bestuur en wordt de vergadering voorgezeten door de voorzitter van het bestuur, maar deze corrigeerde niet de “automatische” toevoeging aan het reservefonds.
    Het komt er op in ieder geval op neer dat er niet door de vergadering over gestemd is !

    #5585
    Carla
    Bijdrager

    Dank voor je reactie @ Rob. Lees het met een diepe zucht!
    Ik krijg bijna de neiging om een organisatie op te zetten, met deskundigen, die als waarnemers ( tijdens vergaderingen ) kunnen worden ingehuurd door een VvE. Om toe te zien dat de regelgeving wordt toegepast! 😉
    Gekheid van mij hoor! Maar zolang er wel kennis is maar deze niet wordt toegepast, dan zal er nog menigmaal een zucht te horen zijn.
    Met vriendelijke groet,
    Carla.

    #5591
    Rob
    Bijdrager

    Helaas hoor ik regelmatig verhalen over beheerders die toch maar op zoek gaan naar een certificaat omdat VvE’s die op zoek zijn naar een nieuwe beheerder daar kennelijk vaak naar vragen.
    Maar waaróm dan ????
    Ik heb echt veel liever een beheerder zonder certificaat die wél weet hoe een VvE werkt en zich wél aan de VvE-regelgeving houdt dan een gecertificeerde beheerder die dat niet doet.

    #34948
    William
    Bijdrager

    Goedemorgen Rob,
    Ik snap je, maar die garantie ga je volgens mij nooit 100% vooraf krijgen. Ik heb al wel een behoorlijk aantal offertetrajecten van VvE’s gezien, die zelfs beheerders zonder SKW-certificaat uitsluiten van deelname.
    Het SKW en ‘VvE Oké’ certificaat (en anderen wellicht) zijn zeker niet 100% waterdicht en geven niet weer of een beheerder zich aan wet- en regelgeving houdt. Het zijn wel stappen in de goede richting.
    Ik vraag me af hoe dat (zonder enorme kosten) te borgen is door een externe, controlerende instantie.

    #5593
    Rob
    Bijdrager

    Hoi William,
    … Ik heb al wel een behoorlijk aantal offertetrajecten van VvE’s gezien, die zelfs beheerders zonder SKW-certificaat uitsluiten van deelname.
    Dat vind ik dus echt onbegrijpelijk en …… niet verstandig 😉
    Ook wij zijn laatst overgegaan van een niet-gecertificeerde beheerder naar een beheerder met een VVE oké label.
    En bij de eerste vergadering blijkt de ledenlijst en debiteurenlijst kennelijk niet meer tot de standaard vergaderstukken te behoren.
    En dat lijkt mij niet echt oké !

    #5594
    William
    Bijdrager

    Goedemorgen Rob,
    Tja, kennelijk wekt het hebben van het SKW-certificaat toch enige positieve gevoelens op 🙂 .
    Bij ons is er standaard een presentielijst (dus ledenlijst). Een debiteurenlijst is er niet standaard bij, dit is geconsolideerd in de jaarrekening. Ik kan me ook niet herinneren dat er ooit om is gevraagd eerlijk gezegd, leden hebben immers inzage in Twinq.

    #5617
    Rob
    Bijdrager

    Hoi William,
    …. Tja, kennelijk wekt het hebben van het SKW-certificaat toch enige positieve gevoelens op
    Bij mij vooralsnog alleen maar rillingen 😉 🙂
    … Een debiteurenlijst is er niet standaard bij, dit is geconsolideerd in de jaarrekening.
    Zo werd dat hier ook voorheen gedaan en daar heb ik geen enkel probleem mee !
    Maar op welke wijze wordt dat bij jullie gedaan?
    Is er in de jaarrekening een duidelijke specificatie van alle debiteuren of wordt alleen melding gemaakt van een gezamenlijke voor- of achterstand ?
    Dat laatste lijkt me onjuist !
    Onze beheerder gaf aan dat het met hun software alleen mogelijk is een gezamenlijke voor- of achterstand te tonen in de jaarrekening.
    Dan heeft a) de beheerder naar mijn idee een verkeerd softwarepakket aangeschaft en b) de programmeur van de software een gebrek aan kennis over VvE’s.

    #5619
    William
    Bijdrager

    Goedemorgen Rob,
    Tja, nogmaals, ik vind het SKW in ieder geval een stap in de goede richting. Een meer volledige controle op beheer is in ieder geval tegen dezelfde kosten onmogelijk lijkt me. Uiteindelijk zouden de VvE’s hiervoor opdraaien.
    In de jaarrekening wordt standaard melding gemaakt van de gezamenlijke voor – of achterstand, geen specificatie van debiteuren. Zo’n debiteurenlijst is natuurlijk wel te leveren, desnoods als losse pagina, ongeacht de gebruikte software. Hoe weet de beheerder anders wie er herinneringen/aanmaningen moeten krijgen?
    Maar, wij doen het standaard met de gezamenlijke voor- of achterstand. Aan de ene kant om de jaarrekening niet te uitgebreid te maken (immers staan bijvoorbeeld ook niet alle elektra-facturen op, maar gewoon een post elektriciteitskosten), anderzijds om mogelijke ongemakkelijke situaties te voorkomen.
    Op aanvraag is de exacte debiteurenlijst natuurlijk altijd beschikbaar, bovendien zit deze altijd in de kasmap die na de controle vrijwel altijd op de vergadering ter inzage ligt. Alleen heb je het dan over het voorgaande boekjaar, en niet over de actuele situatie.
    Tot slot, wij hanteren nu een jaar of 2, 3 een zeer strakke incassoprocedure (de wettelijke), zonder uitzonderingen. Dat heeft het aantal deurwaarderdossiers binnen een jaar met 75% verminderd 🙂 .

    #5620
    Carla
    Bijdrager

    Hoi William,
    In de uitwisseling met Rob zeg je : ‘ Ze hebben immers inzage in Twinq.’  Betekent dat de eigenaars op elk gewenst moment wél de actuele debiteurenlijst in kunnen zien?
    Ergens begrijp ik je zorg wel om ongemakkelijke situaties te voorkomen. Maar wanneer er in alle handelingen van de beheerder volledige openheid van zaken wordt gegeven ( door b.v. inzage via Twinq ) dan lijkt me dat de meest ideale situatie.
    Verder kan ik me ook wel verplaatsen in het gevoel van ongenoegen bij @ Rob. En vraag ik mij af of het wel klopt wat de nieuwe beheerder zegt, dat het niet mogelijk is om het gevraagde in te zien. ( andere software dan Twinq.)
    Volledige openheid van zaken betekent immers, zonder enige beperking.
    Heb je trouwens de indruk dat er door de leden van de VvE’s ( onder jouw beheer ) veel gebruik wordt gemaakt van de inzage via Twinq? En…..levert dat meer kennis op bij de leden of juist extra vragen ( b.v. telefoontjes/mails ) tussen de vergaderingen in?

    #5621
    William
    Bijdrager

    Hoi Carla,
    Als het goed is wel. Ik moet eerlijk zeggen dat ik niet goed op de hoogte ben van de financiële kant van Twinq hoor. Maar goed, het gaat om het principe. Als leden er naar vragen sturen we desnoods een lijst op papier op, of leveren die bij de vergaderstukken, geen probleem. Dat is alleen nog nooit voorgekomen.
     
    Heb je trouwens de indruk dat er door de leden van de VvE’s ( onder jouw beheer ) veel gebruik wordt gemaakt van de inzage via Twinq? En…..levert dat meer kennis op bij de leden of juist extra vragen ( b.v. telefoontjes/mails ) tussen de vergaderingen in?
    Heel moeilijk in te schatten. We hebben Twinq vorig jaar eens gevraagd of hier statistieken van te krijgen zijn (zoals bv. Google Analytics voor een website), maar wat hier is uitgekomen weet ik niet.
    Over het algemeen moeten wij leden die nieuw zijn met Twinq even kort begeleiden, veelal telefonisch, en ze moeten even zwemmen en rondneuzen. Als ze hier de tijd voor nemen, is men over het algemeen zeer tevreden. De keerzijde is dat mensen die tijd niet willen nemen, en specifiek en direct één document willen hebben. Meestal ontkom je er niet aan om die dan toch los te mailen/posten.
    Over het algemeen zijn we leden wel op het webportaal aan het wijzen, maar niet aan het pushen. Dat kan ook (nog) niet met een doelgroep van 60% 65+ers. Bovendien is het irreguliere contact met je klanten toch het leukst 🙂 . We zouden anders zelf machines worden.
     

    #5624
    Rob
    Bijdrager

    Hoi William,
    “… In de jaarrekening wordt standaard melding gemaakt van de gezamenlijke voor – of achterstand, geen specificatie van debiteuren.”
    Wordt ik toch weer even opnieuw teleurgesteld in een SKW gecertificeerde beheerder 😉
    Juist omdat dat via Twinq zeer eenvoudig te regelen is.
    Hoe kan het dat de ene SKW gecertificeerde beheerder de specificatie wél (met de (juiste 😉 )toevoeging “het is jullie recht”) op de jaarrekening toont en de andere SKW gecertificeerde beheerder meent deze specificatie achterwege te mogen houden?
    Ik vind ook dat je geen vergelijking kan maken tussen de specificatie van de bv. elektra-facturen en de specificatie van de debiteuren lijst.
    Binnen de VvE is er in het algemeen maar één bron van inkomsten, en dat zijn de bijdragen van de individuele leden.
    Met alleen die inkomsten moeten alle kosten voor beheer en onderhoud betaald worden.
    Een strakke incassoprocedure is dan ook echt zeer noodzakelijk in iedere VvE, wat ook gelukkig blijkt uit jouw laatste slotzin.
    Daarnaast is het tonen van achterstanden vaak ook nog eens een stok achter de deur welke zorgt voor een positieve invloed op het betalingsgedrag van de leden.
    Ook vind ik dat een beheerder/bestuurder zijn werk niet goed heeft uitgevoerd wanneer er veel of grote betalingsachterstanden zichtbaar zijn in de specificatie.
    Ik heb ook situaties gezien bij het tonen van alleen het debiteurensaldo dat veel eigenaren een voorstand in de betaling hadden en daardoor de grote achterstand van een enkel lid geheel niet zichtbaar werd.
    Wanneer er door onvoorziene omstandigheden toch kleine betalingsachterstanden optreden en het bestuur en de eigenaar daar concrete afspraken over maken kan dat ook op die wijze in de vergadering uitgelegd worden zonder in detail te hoeven treden over de specifieke situatie.
    Wel is de bestuurder/beheerder naar mijn mening op dat moment mede aansprakelijk voor de achterstanden wanneer zij menen een betalingregeling aan te (mogen?) gaan.
    Persoonlijk ben ik van mening dat een betalingsregeling vrijwel nooit in het belang van een VvE is.
    Uit de specificatie blijkt soms ook dat het juist de groot-eigenaar is die een flinke achterstand in de betalingen heeft.
    Ook daar zal dan over gesproken moeten worden en daarnaast vind ik het ook niet de taak van een beheerder of bestuurder om “ongemakkelijke situaties” te voorkomen.
    Mijn ervaring is overigens dat er bij kleine achterstanden vrijwel nooit gediscussieerd wordt over die achterstanden.
    En bij grote achterstanden ( ik heb zelfs achterstanden van enkele duizenden euro’s voorbij zien komen) zou er juist over gediscussieerd moeten worden.
    Het is geheel aan de vergadering om te bepalen op welke wijze er met dergelijke achterstanden wordt omgegaan en niet aan de beheerder en/of bestuurder.

    #5626
    William
    Bijdrager

    Hoi Rob,
    Nogmaals, het is gewoon mogelijk hoor. We zouden het ook doen, als er behoefte aan was. Kennelijk is die er niet. Het maakt ons verder echt uit, er zijn helemaal geen verschillen of gevolgen voor ons om het wel of niet te doen.
    Ik heb daarom ook geen ervaring met de ‘stok achter de deur’ die je bedoelt. Overigens vindt ik het wel zeer waarschijnlijk inderdaad. Anderzijds is de kans groot dat de leden die met naam en achterstand op de jaarrekening staan, niet (meer) op de vergadering zullen komen.
    Zoals gezegd, we hanteren de wettelijke incassoprocedure zonder uitzonderingen. Dus mocht er sprake zijn van betalingsregelingen, zullen leden dit met de deurwaarder/incassobureau hebben lopen, niet met bestuur en/of beheer 🙂 .
    Desalniettemin komen achterstanden van duizenden euro’s nog steeds voor hoor. Kort door de bocht komt dit vaak omdat er van een kale kip niet meer te plukken is. Ik kan me niet heugen dat de VvE in zulke gevallen de enige schuldeiser was, en als het betreffende lid zijn hypotheek bijvoorbeeld wél gewoon betaald, gaat de geldverstrekker ook nooit akkoord met een veiling, mocht het zover komen. Als de hypotheek ook niet betaald wordt, is de VvE concurrente schuldeiser en vis je vrijwel altijd achter het net nadat de bank zijn deel heeft opgeëist.

    #5629
    Carla
    Bijdrager

    Hoi William en Rob,
    Toch een goede zaak @ Rob dat je dit draadje bent begonnen. Het was helaas wel een negatieve ervaring maar het kan zich positief ontwikkelen voor de niet postende belangstellende. 😉
    Ik heb zelf geen enkel ervaring met Twinq of enig andere software. Wel is onze beheerder bezig zich verder te ontwikkelen in de automatisering. Ben er wel nieuwsgierig naar. Het enige wat ik nu weet is dat het niet Twinq betreft in deze.
    Het is hier wel eerder vermeld dat beheerders/bestuurders hadden besloten niet alles aan de openbaarheid prijs te geven. Ik keur dat af. Openheid en transparantie staan bij mij voorop. Gelukkig ook bij onze beheerder. ( inderdaad @ William, een persoonlijk contact is heel veel waard )
    Zij jullie het met mij eens dat wanneer een eigenaar alle gegevens in kan zien via de software waar de beheerder mee werkt, er dan geen papieren uitdraai van een eventuele achterstand bij de vergaderstukken hoeft worden toegevoegd. Ik bedoel dat dan een totaal overzicht voldoende is? ( al zou het maar zijn vanwege het onnodige print/papierwerk, er is immers via een andere weg de mogelijkheid de details in te zien! )
    Ook onze VvE bestaat voor zeker 60 % uit 65 plussers. Gelukkig hebben we gedurende ons bestaan ( bijna 13 jaar ) nog niet te maken gehad met achterstanden.
    Ik blijf overigens wel nieuwsgierig naar de software waar @ Rob over sprak, waarvan gemeend werd dat deze inzage niet mogelijk maakt.
    Met vriendelijke groet,
    Carla

15 berichten aan het bekijken - 1 tot 15 (van in totaal 25)
  • Je moet ingelogd zijn om een reactie op dit onderwerp te kunnen geven.