[Rob]

“… Als de hypotheek ook niet betaald wordt, is de VvE concurrente schuldeiser en vis je vrijwel altijd achter het net nadat de bank zijn deel heeft opgeëist.”
Dat ben ik niet met je eens William.
Op grond van BW5:122 lid 3 wordt bij een eventuele executieveiling de koper ook aansprakelijk voor achterstanden in het lopende of voorgaande boekjaar.
Deze bedragen worden opgenomen in de bijzondere veilingvoorwaarden. (zie voorbeeld)
“… Voor rekening van koper komt het notarieel honorarium, de kadastrale kosten, alsmede de kosten van de kadastrale recherches, de eventuele ontruimingskosten en achterstallige bijdragen bij de VvE over het aan de betaaldatum voorafgaande boekjaar en het lopende boekjaar tot en met de betaaldatum 24 januari 2017.”
Deze kosten komen bovenop het uiteindelijke bod van de koper en gaan rechtstreeks naar de VvE.
“… Ik kan me niet heugen dat de VvE in zulke gevallen de enige schuldeiser was, en als het betreffende lid zijn hypotheek bijvoorbeeld wél gewoon betaald, gaat de geldverstrekker ook nooit akkoord met een veiling, mocht het zover komen.”
Inderdaad kan het soms best zijn dat een geldverstrekker niet akkoord wil gaan omdat de opbrengst van de veiling bijvoorbeeld minder is dan de financiering.
Dat wil niet zeggen dat je dan als VvE niet zou moeten doorzetten en niet het eigen iniatief hiertoe kan nemen.
Een interessante uitspraak hierover is hier te vinden op rechtspraak.nl
Bovenstaande maakt ook duidelijk waarom een betalingsregeling vaak niet in het belang van de VvE is en je daarmee als VvE het risico loopt dat de termijnen overschreden gaan worden.
 

[William]

Hoi Rob,
je hebt ongetwijfeld gelijk, ik heb er (gelukkig) te weinig ervaring mee. Ik heb slechts eenmaal meegemaakt dat een appartement werd geveild, dat was op last van de bank.
Je schrijft ‘vaak niet in het belang van de VvE’. Ik denk eerlijk gezegd dat het soms niet in het belang is van de VvE. Ik denk sowieso dat een door het bestuur of beheerder afgesproken betalingsregeling niet werkt, die van een incassobureau is over het algemeen beter.

[Rob]

Hoi William,
Inderdaad, gelukkig hoeft het in veruit de meeste gevallen niet zo ver te komen.
Helaas is het echter nog wel zo dat, ondanks alle mogelijkheden van incasso tot veiling het toch nog kan voorkomen dat er bedragen over blijven die niet meer verhaald kunnen worden.
En die kosten komen dan voor rekening van de mede-eigenaren.
In de meeste gevallen worden die kosten, naar mijn mening ten onrechte, ten laste van de reserve gebracht.
Er bestaan zelfs VvE’s die daar een voorziening voor hebben opgenomen !? (ook daar ben ik het niet mee eens 😉 )
Maar of het nu om een extra bijdrage, een voorziening of reservefonds gaat, het is altijd geld dat door alle eigenaren bijeen is gebracht en je dus als individueel lid direct of indirect bijdraagt aan eventuele schulden van mede-eigenaren.
En hoewel het in veruit de meeste gevallen dus gelukkig wel goed gaat brengt iedere betalingsachterstand toch een risico mee dat je als mede-eigenaar uiteindelijk dus toch aan die kosten moet gaan bijdragen.
Ook (of misschien wel, juist) dat is een reden waarom achterstanden op de jaarrekening gewoon zichtbaar moeten zijn voor alle eigenaren.

[Rob]

“… ook (of misschien wel, juist) dat is een reden waarom achterstanden op de jaarrekening gewoon zichtbaar moeten zijn voor alle eigenaren.”
En dan uiteraard zonder dat één der eigenaars daar specifiek om zou moeten vragen !

[William]

We hebben geloof ik hetzelfde DNA Rob 😉 . Het risico dat leden uiteindelijk opdraaien voor de achterstanden van een ander, zal altijd aanwezig blijven helaas.
Overigens, stel dat we de achterstanden per lid op de jaarrekening zouden specifiëren, heb je altijd over het reeds verlopen boekjaar heh. De kans is groot dat de actuele situatie al lang veranderd is.

[Rob]

Hoi William,
“… Overigens, stel dat we de achterstanden per lid op de jaarrekening zouden specifiëren, heb je altijd over het reeds verlopen boekjaar heh. De kans is groot dat de actuele situatie al lang veranderd is.”
Tja, daar heb je natuurlijk volkomen gelijk in, maar dat geldt uiteraard voor de gehele jaarrekening.
Als de VvE 1 dag na het einde boekjaar een grote lening afsluit of vanaf dat moment geen enkele factuur meer betaalt klopt de situatie ook totaal niet meer 😉
Toch blijft het voor mij een groot vraagteken waarom er kennelijk discussie nodig is over zaken waar iedere eigenaar simpelweg recht op heeft.
Op de jaarvergadering geeft het bestuur de leden informatie over de financiele situatie van de VvE aan het einde van het afgelopen boekjaar.
Wanneer je als individuele eigenaar inzage zou verzoeken in diezelfde debiteurenlijst voldoet de bestuurder en/of beheerder niet aan zijn verplichtingen wanneer slechts inzage wordt gegeven in de gezamenlijke voor- of achterstand.
Dat is ook nog eens door een rechter bevestigd !
Als bestuurder/beheerder voldoe je ook niet aan je verplichtingen door in de vergaderstukken slechts informatie te geven over de gezamenlijke voor- of achterstand.
Als de huidige situatie op het moment van vergaderen ernstig is veranderd, zoals je schetst, lijkt het mij niet meer dan logisch dat het bestuur /de beheerder daar op de vergadering uitleg over geeft, zowel in positieve als in negatieve zin.
 

[Rob]

Wat ik misschien nog wel erger vind is dat de beheerder in deze discussie het privacy argument gebruikte, of liever gezegd misbruikte.
Veel eigenaren zijn erg gevoelig voor dat argument.
Natuurlijk is het belangrijk om de privacy van de leden in de gaten te houden en te waarborgen, maar je moet er ook geen onjuist gebruik van maken.
Het recht om deze gegevens binnen de VvE te mogen delen of kennis van deze gegevens te mogen hebben volgt uit het feit dat alle leden in de VVE mede-eigenaar zijn van het gehele complex.
En dat is ook niet in strijd met de wet bescherming persoonsgegevens !
De privacy komt pas in het geding als de gegevens buiten de VvE gedeeld zouden worden of wanneer er details gedeeld worden die voor niemand van belang zijn.
Ik hoop dat de beheerder, of iemand anders mij nog eens gaat uitleggen op welke wijze de privacy geschonden zou gaan worden bij het publiceren van het debiteurenoverzicht in binnen de VvE.

[William]

Helemaal met je eens, op één zin na;
‘Als bestuurder/beheerder voldoe je ook niet aan je verplichtingen door in de vergaderstukken slechts informatie te geven over de gezamenlijke voor- of achterstand.’
Ik zie de jaarrekening ongeveer als een samenvatting van de kasmap, die naar wens de VvE verschillend vorm kan worden gegeven. Ik heb zoals gezegd nog nooit meegemaakt dat er naar een debiteurenlijst gevraagd werd. Verder is en blijft het zo dat een ieder (lid) op elk gewenst moment de actuele situatie kan raadplegen, ook buiten de vergadering om.

[Rob]

Even een kleine positieve update.
Op aanvraag geeft onze beheerder toegang tot de financiële administratie van de VvE.
Middels een kleine instelling heb je daarna dus als individueel lid inzage in de gehele financiële administratie.
Wat mij betreft een prima oplossing !
Het kán dus wel en zou ook eigenlijk gewoonterecht moeten zijn binnen een VvE.

[Carla]

Mooi bericht, Rob.

[Auteur]

Berichten