[Anoniem]

Wordt het, gezien alle discussies rondom eerlijke kostenverdeling binnen VVE’s, niet eens tijd om een “standaard” set van meerdere verdeelsleutels (gelijke delen, naar appartement- grootte, parkeerplaatsen, combi’s, etc.), met gerelateerde kostenposten, te definiëren, zodat deze in elke splitsingsakte kan worden opgenomen en de beste mogelijkheid geeft tot een eerlijke kostentoewijzing  binnen de VVE ?
Breukdelen, zoals in veel splitsingsaktes opgenomen, resulteren veelal in een oneerlijke verdeling van kosten (bijv. liftkosten ook verdelen over parkeerplaatsen, of de niet m2 gerelateerde kosten verdelen naar grootte van appartementen, etc., etc.) !

[Rob]

Tja… wat is eerlijk?
Eigenlijk is alleen een verdeelsleutel van gelijke delen eerlijk.
Waarom zouden eigenaren die in een groter appartement wonen eigenlijk meer moeten bijdragen in de kosten voor het algemene onderhoud dan de eigenaren in een kleiner appartement ?
 

[Rob]

In BW5:113 lid 2 is te lezen “In de schulden en kosten die ingevolge de wet of het reglement voor rekening van de gezamenlijke appartementseigenaars komen, moeten zij onderling en jegens de vereniging van eigenaars voor elk appartementsrecht een gelijk deel bijdragen, …..” .
Achter het woordje bijdragen zou eigenlijk een punt moeten staan in plaats van een komma.
Voor een grote VvE met veel ondersplitsingen of waarvan ook winkelpanden deel  uitmaken kan ik het me misschien nog enigszins voorstellen, maar in de doorsnee VvE is een verschillende verdeelsleutel naar mijn mening in feite oneerlijk.
Wat is een goede reden waarom een eigenaar van een groot appartement meer zou moeten bijdragen in bijvoorbeeld de schoonmaak van de centrale hal?
Hetzelfde natuurlijk voor het onderhoud aan het gemeenschappelijke dak en ga zo maar door.
Welk verschil is er dan in de relatie tussen de grootte van een appartement en het onderhoud aan de gemeenschappelijke gedeelten die een verschillende verdeelsleutel zou rechtvaardigen?
Ikzelf ben van mening dat die relatie voor grote en kleine appartementen volkomen gelijk is aan elkaar.
Een ander zeer gevoelig punt;
Als je een appartementsrecht koopt weet je, of zou je moeten weten, dat je niet meer koopt dan een exclusief gebruiksrecht van een bepaald gedeelte in een complex en je tegelijkertijd ook mede-eigenaar wordt van dat gehele complex.
Een complex dat wel- of niet voorzien is van een lift.
Als mede-eigenaar ben je dus samen verantwoordelijk voor dat hele complex inclusief alle installaties.
Is het dan eigenlijk niet vreemd dat eigenaren die een appartementsrecht kopen van een gedeelte dat zich (toevallig) op de begane grond bevindt vaak niet hoeven bij te dragen in de (onderhouds)kosten van die lift?
En wat is daar dan eerlijk aan?
Ik ben zeer benieuwd hoe anderen hierover denken !
 

[Anoniem]

Wat ik hier van denk?
Er zijn vaste kosten die elke bewoner voor het zelfde deel betaald
Ander kosten is er een verdeling via breukdelen, normaliter is de verdeling gemaakt door een bevoegd bureau en gecontroleerd door Notaris op juistheid.
Ben je voor de koop appartementsrecht hier niet mee eens koop dan niet.
Ben je wel mee eens en kom je later met bedenkingen ben je te laat.
Verzoek tot wijzigen geeft vaak veel gedoe, kosten, hypotheek verstrekkers, leden VvE die niet mee willen werken, doen moeilijk.
En moet in unanimiteit door vergadering worden goedgekeurd.
Want wijzigingen kunnen voor u persoonlijk voordeel bieden maar voor andere nadelen.
Ik wens u veel personeel. zie Moos, als hij met dit soort problemen zat.

[Rob]

Het ging mij niet om een persoonlijke situatie en het is mij ook bekend hoe één en ander op dit moment geregeld is.
Het gaat mij om de vraag waarom men ooit begonnen is met de invoering van verschillende verdeelsleutels en wat de gedachte daar dan achter zou zijn geweest.
En ik ben benieuwd hoe anderen denken over verschillende verdeelsleutels.
Waarom zou het niet eerlijker zijn als alle eigenaren een gelijk deel bijdragen in de kosten van de VvE?
 

[Rene]

In sommige gevallen zijn er grote verschillen in de afmetingen van de appartementen. Met als gevolg dat er bijvoorbeeldmeer muren, ramen, balkonrailing etc. is.
Neem ik even mijn eigen VVE aan. Daar zijn alle woningen identiek, m.u.v. vier hoekwoningen, die hebben twee andere (grotere) slaapkamerramen extra en twee kleine slaapkamerramen minder. Plus een extra balkon van 9m.
Daar is de verdeelsleutel wel gelijk, want op de totale kostenberaming zijn die extra balkonhekken minder dan 5% van de totale kosten.Garages zijn vervolgens 1/10e van een appartement.
Wat JH57 aanhaalt, parkeerplekken die meebetalen aan liften, daar is juist het breukdeel voor. Een parkeerplek zou een aanzienlijk kleiner aandeel moeten hebben in de VVE, dan een appartement.
neem een fictieve VVE met één parkeerplaats en één appartement. Het appartement krijgt 9 stemmen en de parkeerplaats 1. Nu zijn er slechts twee dingen in onderhoud (het is fictief om ‘t makkelijk te houden), het opnieuw bestraten van de parkeerplek CA € 1000,- in jaar 1 en nieuwe ramen CA 9000 euro in jaar 2.
het ene jaar betaald het appartement feitelijk 900 euro voor het herbestraten. en de parkeerplek 100 euro. Echter het jaar er op, betaald het appartement 8100 euro voor de ramen mee en de parkeerplek 900 euro voor ramen die hij niet heeft.
Maar door de (utopisch)perfecte verdeelsleutel draagt iedereen optimaal zijn eigen kosten.
Goede verdeelsleutels zijn noodzakelijk om een VVE werkbaar te maken. Het ondoenlijk om de tientallen soms wel honderden facturen in een grote VVE stuk voor stuk te gaan verdelen over de belanghebbenden.
Is het een ideaal middel om de kosten te verdelen? Nee, is het beter dan ‘t alternatief? (d.w.z. elke rekening ter discussie stellen hoe ‘t verdeelt moet worden?) Zeker weten, mits de verdeling wel overwogen is vastgesteld.
Waar het in mijn ogen dreigt mis te gaan is al er gedurende de looptijd van de VVE verhoudingen wijzigen of extra kosten gemaakt gaan worden voor spullen die niet bestonden bij het vaststellen van de verdeelsleutel. Ik doel dan op bijvoorbeeld klimaatmaatregelen zoals zonnepanelen en gevelisolatie. Als je ook garages en/of parkeerplekken hebt.
Dat laatste punt is voor mij ook de rede dat ik voor zonnepanelen ben, maar tegen ‘t financieren uit de onderhoudsreserve. Het zijn extra kosten die niet bij het vaststellen van de verdeelsleutel voorzien zijn en uitsluitend ten bate komen van de appartementen.

[monaster]

De zonnepanelen waren er nog niet bij het vaststellen van de verdeelsleutel. Klopt. Maar de energierekening daalt wel voor alle leden op basis van de verdeelsleutel door de installatie van de zonnepanelen. Dus waarom dan ook niet ten laste van de onderhoudsreserve?

[Rob]

Hoi Rene, dank voor je reactie.
Tussen de regels door lees ik daarin nog wel de gedachtegang dat bv. de kozijnen, balkonrailing etc. zouden toebehoren aan een bepaald appartementsrecht en daar gaat het naar mijn mening dus eigenlijk de verkeerde kant op.
Eenieder koopt enkel slechts een exclusief gebruiksrecht van een gedeelte van het complex en wordt daarmee mede-eigenaar van alle zaken en installaties die zich in het complex bevinden.
De eigenaar van het appartementsrecht op de begane grond wordt mede-eigenaar van de gemeenschappelijke entreehal en de lift, maar óók van de kozijnen en balkonrailing van de (grote) appartementen op de andere verdiepingen en de eigenaar van het appartementsrecht op de bovenste etage is ook mede-eigenaar van diezelfde gemeenschappelijke hal en lift, maar ook van alle kozijnen en balkons op de andere verdiepingen.
Vandaar dat naar mijn mening het uitgangspunt eigenlijk zou moeten zijn dat iedere eigenaar voor een gelijk deel bijdraagt aan de alle kosten van het gehele complex.
Dus inderdaad niet de vele facturen verdelen over de belanghebbende (wat naar mijn idee in feite juist door de verschillende breukdelen wél wordt gedaan), maar door alle facturen simpelweg te delen door het aantal appartementsrechten.
In het geval een complex dus zou bestaan uit 100 appartementsrechten, zouden alle facturen dus door 100 gedeeld moeten worden.
Wat betreft het voorbeeld van de parkeerplaats, wat inderdaad een extra moeilijkheid is, zou je de parkeerplaatsen net als bijvoorbeeld eventueel aanwezige winkelpanden kunnen onderbrengen in een ondersplitsing waarbij alle kosten die betrekking hebben op de parkeervoorziening(en) weer simpelweg gedeeld worden door het aantal gerechtigden van een parkeerplaats.
Op die manier is er toch juist géén enkele discussie over de manier waarop kosten verdeelt moeten worden?
 

[Jet]

Geachte,
als mensen een groot appartement kunnen kopen, met extras, zoals dakkapellen, balkon, terrasen een verdieping extra, dan hoeven zij die een klein appartementje hebben niet voor de groot bewoners te betalen. De grootbewoners zijn mijn inziens prima in staat dat zelf te doen. En daarvoor zijn de breuklijnen
doe je dat niet gelijk vanaf de bouw goed dan gaat steeds verder scheef als gebouw ouder word.
En dan zit je ook nog met de opstal verzekering en wat later bijgebouwd word.
Een factuur delen door aantal appartementen is mooi als je zelf een riant appartement hebt en een ander dus voor je betaald. Ook opstal. Want als er wat gebeurt zeg je ook niet we delen de rekening door aantal appartementen. Zodat grootbewoners minder krijgen.
Gewoon zo eerlijk maken als kan. En dat is niet de rekening delen.
heb je dakkapel, terras, balkon extra m2 dan betaal je daar extra voor. Men hoeft niet te leunen op anderen die dat niet hebben. Verpest ook de leefsfeer.
Groetjes

[Rob]

Jet wrote:

Een factuur delen door aantal appartementen is mooi als je zelf een riant appartement hebt en een ander dus voor je betaald.

Ook hieruit spreek m.i. niet echt meer de gedachte van gezamenlijk eigendom.
Ik zal een paar voorbeelden geven.
Stel, A heeft een groot appartement en B een klein appartement en de kosten worden naar breukdeel verdeelt.
Op het moment dat een kozijn van B vervangen moet worden zal eigenaar B een grotere bijdrage moeten leveren dan A en draagt A dus minder bij aan de vervanging van een kozijn in zijn appartement.
Op het moment dat een kozijn van A vervangen moet worden betaald eigenaar B eveneens een grotere bijdrage dan A en draagt A dus wederom minder bij aan de vervanging van een kozijn, nu in het appartement van B, terwijl toch beide gezamenlijk eigenaar zijn van alle kozijnen in het gehele complex.
Is dat een eerlijke verdeling?
Stel, het dakterras van B is het dak van A.
Bij onderhoudswerkzaamheden aan het dak van A zal B wederom meer moeten bijdragen dan A, terwijl beide eigenaren gewoon eigenaar zijn  van dat gedeelte, alleen B gebruikt het als terras en A als dak.
Is dat een eerlijke verdeling?
Stel het appartement van A en B is alleen bereikbaar via een trappenhuis.
Eigenaar B moet meer bijdragen dan A aan onderhoud van dat trappenhuis terwijl dat trappenhuis voor beide exact dezelfde functie heeft.
Is dat een eerlijke verdeling?
Ik ben het misschien wel met Jet eens dat de situatie wellicht misschien anders wordt op het moment dat een eigenaar achteraf bijvoorbeeld pas een dakkapel gaat bouwen.
Voordat je een appartement koopt is het dan immers niet te voorzien dat je in die kosten zou moeten bijdragen.
In dat geval zou je misschien in de akte moeten gaan regelen dat die betreffende eigenaar de kosten van die ‘extra’ dakkapel voor zijn rekening zijn.
 

[monaster]

@Rob
ik begrijp van de voorbeelden niets. Wat zijn de Breukelen in jouw voorbeelden

[Jet]

Beste Rob,
het trappenhuis en de lift kan iedereen gebruiken. Ik zelf vind dat als je lift niet gebruikt daar ook niet voor hoeft mee te betalen, maar kan me wel vinden in mee te betalen als men dat wil.
echter als jij twee verdiepingen hebt, een dakterras en een balkon boven. En onder jou woont iemand die een appartementje heeft 1 verdieping veel minder vierkante meters en een tuintje maar die is voor eigen want die hoort er dan niet bij.
dan is oneerlijk om ieder gelijk te laten betalen. Hoeveel jij ook roept tis gemeenschappelijk. Beneden kan niet op balkon en dakterras en zij moeten wel hun tuin zelf betalen.
 
die verdeelsleutel is er niet voor niks. En tot nu toe eerlijkst.
stel jij koopt riant appartement 400.000 allemaal extras buiten. En onder jou 200.000 appartementje. De boel stort in. Maar iedereen heeft een gelijk deel. er van uitgaande dat niet herbouwd kan worden. En jij krijgt 300. 000 want ja gelijke verdeelsleutel….En de 200.000 appartementjes krijgen ook 300.000 zou je dan nog gelijke verdeelsleutel willen?
En dan wil je na de bouw extra wel vastleggen maar voor de bouw niet.
ow ik kom uit een appartement waar de verdeelsleutel gelijk was.  En das absoluut niet okay!!! Daarbij betaalde boven bijzonder weinig maar beneden een normaal bedrag. Dus die wilde wel omhoog maar dan werd voor beneden weer veel te veel.
begrijp niet zo goed waarom jij gelijke verdeelsleutel wil en raar vind dat kleinere appartementen minder betalen dan de grote appartementen.
woon je zelf in appartement waar je meer betalen moet?
groet

[Rob]

@Monaster, het maakt niet uit wat in het voorbeeld de exacte verdeelsleutel is, we gaan er toch vanuit dat een groter appartement ook een groter breukdeel heeft?
In de voorbeelden heeft B een groter appartement en dus een groter breukdeel.

Jet wrote:

ow ik kom uit een appartement waar de verdeelsleutel gelijk was. En das absoluut niet okay!!! Daarbij betaalde boven bijzonder weinig maar beneden een normaal bedrag. Dus die wilde wel omhoog maar dan werd voor beneden weer veel te veel.

Dat kan dan toch niet?
Als de verdeelsleutel gelijk zou zijn zou boven eenzelfde bedrag betalen als beneden.

Jet wrote:

Beneden kan niet op balkon en dakterras en zij moeten wel hun tuin zelf betalen.

De eigenaar van het dakterras moet toch ook de inrichting daarvan gewoon zelf betalen.
Daar zit dus m.i. geen verschil in.
 

[Jet]

Ik vind dat als je 100 m2 hebt, 2 verdiepingen, dakkapel, dakterras en balkon je verdeelsleutel hoger hoort te zijn dat iemand die eronder woont en 62 m2 heeft met een tuintje die voor eigen is.
doe je een gelijke verdeelsleutel dan gaan uiteindelijk de kleinbewoners veel te veel betalen.
en och als mensen die de lift gebruiken wat meer betalen vind ook okay. Los van feit of wel of niet hoort.
Als je geld hebt om duur appartement te kopen heb je ook wel het geld om naar eerlijkheid te betalen. Een ander hoeft dat niet voor jou te doen.
daarvoor is de verdeelsleutel. Niet ideaal maar tis in ieder geval wat.
snap niet zo goed wat je tegen een eerlijke verdeelsleutel kan hebben tenzij je zelf meer moet betalen en het er dus niet mee eens bent en je graag wilt dat een ander meer betaald die minder heeft.
heb jij tien ramen en ander 2 dan is eerlijk dat je daarvoor meer betaald.
heb jij twee verdiepingen en ander 1 dan is eerlijk dat je daarvoor meer betaald.
heb jij dakkapel, dakterras en balkon en een ander niet dan is eerlijk dat je daarvoor meer betaald.
uiteindelijk moet ook alles vervangen worden. Dan is ook eerlijk dat je daarvoor betaald.
je kunt niet zeggen ik wil dat jij daarvoor betaald dat is niet okay.
gelukkig is er een verdeel sleutel en de overheid moet daar beter op toe zien dat dit ook eerlijk gaat,
groet
 

[Rob]

Jet wrote:

snap niet zo goed wat je tegen een eerlijke verdeelsleutel kan hebben tenzij je zelf meer moet betalen en het er dus niet mee eens bent en je graag wilt dat een ander meer betaald die minder heeft.

Het gaat mij juist om de vraag óf een verdeelsleutel wel eerlijk is.
Misschien in een mini VvE waarin het verschil tussen 2 eigenaren enorm groot is misschien wel, maar in het algemeen zie ik nog niet zo wat er dan precies eerlijk aan is.
 

[Auteur]

Berichten