[DikOz]

Als gevolg van de wet verbetering functioneren VvE’s staat nu in artikel 126 van BW 5 hoe hoog de ‘reservering’ moet zijn (de jaarlijkse toevoeging aan het reservefonds). En er staat iets in over de toerekening van kosten aan elk jaar, in het geval dat een VvE voor een onderhoudsplan kiest. In die toerekening wordt de stand van het reservefonds niet genoemd. Is de wetgever dat vergeten? Of zit het rekening houden met de hoogte van de stand van het fonds bijvoorbeeld in het woord ‘toerekening’ besloten?

Vereenvoudigde weergave BW 5, artikel 126:

De jaarlijkse reservering ten behoeve van het reservefonds … bedraagt …..
a. ten minste het bedrag dat is vastgesteld door de vergadering van eigenaars ter uitvoering van een door de vergadering van eigenaars vastgesteld onderhoudsplan mede begrepen een berekening van de … kosten en een gelijkmatige toerekening van die kosten aan de onderscheiden jaren; of

b.ten minste 0,5% procent …..

• Dit onderwerp is gewijzigd 2 maanden, 2 weken geleden door .

[Rene]

De hoogte van de stand van het reservefonds is moeilijk en niet eenduidig te bepalen.
Dat is afhankelijk van wat er in je onderhoudsplan zit en wanneer je van plan ben iets te doen.
Neem twee verenigingen waar het gebouw geschilderd wordt voor een fictief bedrag van 20.000 euro voor twee kanten en elke vier jaar wordt er geschilderd.
Vereniging A schilder voor en achterkant tegelijk en spaart elk jaar 5000 euro.
Heeft in de pot 1/t/m 4 jaar 0, 5k, 10k, 15k, 0k
Vereniging B schilder voorkant eerst en twee jaar later de achterkant en spaart elk jaar 5000 euro. Heeft in de pot 1/t/m 4 jaar 0, 5k, 0k, 5k, 0k
De ene club heeft dus 20k in reserve gehad en geeft het in één keer uit. De andere club spaart 2x tot 10k en geeft dat volledig uit.
De hoogte is dus o.a. afhankelijk voor grote uitgaven die je niet in één jaar wil ophoesten.
plus een stukje reserve voor onvoorziene dingen zoals tussentijdse reparaties.
 

[DikOz]

Dank je, duidelijk. Bij het opnieuw lezen van mijn vraag zag ik dat ik het niet precies genoeg gevraagd had.
Stel dat er in jouw voorbeeld vooraf in jaar ‘nul’ 10K in het fonds zat. Als ik de wet volg, is de toerekening aan de jaren precies wat jij uitrekent: 5k per jaar. Maar er zat al 10K in het fonds. Waarom wordt bij die toerekening van de kosten geen rekening gehouden met de beginstand van het fonds? Of staat er in die wettekst iets verscholen waardoor die 10K wel meegerekend mag worden in de toerekening?

[Rob]

Als duidelijk aantoonbaar is dat het saldo van het reservefonds (ruim) voldoende is om het MJOP volgens plan uit te kunnen voeren zal er toch niemand zijn die er moeite mee zal hebben als de jaarlijkse reservering (even) wat lager is ?
 

[DikOz]

… komt nog..

[DikOz]

Niemand? Behalve dan de groep leden die zich aan de wet wil houden en denkt de veel te lange zin van BW 5, art 26.2.a te begrijpen. En die eindigt echt met een begrijpelijke formulering “ … een gelijkmatige toerekening van die kosten aan de onderscheiden jaren“. En de reden dat die groepering bestaat is precies het discussiepunt ‘Als duidelijk aantoonbaar is dat het saldo van het reservefonds (ruim) voldoende is …. ‘
Maar ik heb ook nog MR 2017 bekeken. Misschien dat die helpt om verlaging van de gelijkmatige toerekening toe te staan. Het wetsartikel is daar namelijk in zo’n 4 (sub)artikelen gesplits. En MR 2017 art 14.2 is kort en losstaand:
art 14.2 … bedraagt de jaarlijkse reservering ten behoeve van het Reservefonds:
a. ten minste het bedrag dat door de Vergadering is vastgesteld ter uitvoering van het Meerjarenonderhoudsplan; of
b) 0,5% ……
Zou de vergadering dus toch die gelijkmatige toerekening kunnen aanpassen?

[Rob]

DikOz wrote:

Zou de vergadering dus toch die gelijkmatige toerekening kunnen aanpassen?

Zoals ik het artikel lees heeft die gelijkmatige toerekening “slechts” betrekking op het MJOP en staat er niets anders dan dat de kosten van de benodigde onderhouds- en herstelwerkzaamheden daarin gelijkmatig verdeeld moeten worden over de onderscheiden jaren (tenminste 10).
Het doel van die regeling is dat er ieder jaar voldoende gereserveerd wordt om het geplande onderhoud uit te kunnen voeren.
Als blijkt dat het saldo zodanig hoog is dat de opbouw van het reservefonds toch volgens plan blijft verlopen wanneer de jaarlijkse donatie tijdelijk minder is zie ik het probleem niet zo.
 

[Bob]

DikOz wrote:

In die toerekening wordt de stand van het reservefonds niet genoemd. Is de wetgever dat vergeten?

De wetgever is niets vergeten (behalve dan iets als controle en handhaving?!). Het gaat de wetgever niet om de omvang van de reserve, maar om een adequate jaarlijkse reservering.
Een goed plan, gevolgd door een goede begroting, leidt tot een adequate jaarlijkse reservering. De stand/hoogte van de reserve GO is daarmee en daarna een logisch gevolg van plannen, begroten en reserveren, en geen doel op zich. 😉

[Bob]

DikOz wrote:

Maar ik heb ook nog MR 2017 bekeken. Misschien dat die helpt om verlaging van de gelijkmatige toerekening toe te staan.

Wat mij betreft een fundamentele denkfout om het MR2017 er bij te halen.
De wet (het BW) is van hogere orde dan enig MR. Wanneer een MR iets zou toestaan of mogelijk maken dat wettelijk gezien (conform BW) al niet toegestaan of mogelijk zou zijn levert automatisch strijd met de wet op, en daarmee ook nietigheid (van het MR). Een MR kan nimmer de wettelijke mogelijkheden en opties verruimen. 😉

[DikOz]

Vanzelfsprekend, de wet gaat voor een reglement. Maar de schrijvers van 2017 hebben gemeend het artikel te moeten opsplitsen (zonder dat er tegenstrijdigheden ontstaan, dat weten zij ook wel). Ik neem aan dat ook zij art 126 veel te lang en te ingewikkeld vonden. Als het gaat om uitleg kan je dan best 2017 in beschouwing nemen, zonder denkfout 🙂
Het gaat mij niet om de stand of hoogte van het reservefonds als gevolg van plan, begroting en reservering. Het gaat mij om de denkfout dat het plan, een goede begroting en een reservering opleveren zonder dat de beginstand van het reservefonds (in jaar 0) wordt meegenomen. Dat fonds staat namelijk niet expliciet genoemd in berekening (toerekening) van art. 126.
En de vraag was of dat expliciet noemen van het fonds vergeten is door de wetgever of dat er impliciet ergens in die lange zin iets staat over het mogen meenemen van de nulstand van de overheid bij het opmaken van een MJOP.

@Rob Het kan zijn dat doel van die regeling is zoals je stelt. Maar voor jonge VvE’s wordt dat doel niet gehaald denk ik, als die VvE veel uitgaven in de beginjaren hebben. Er is dan nog niet voldoende gespaard. Zij kunnen beter het schema van VvE-belang volgen of geld lenen want later is er voldoende gespaard voor die hoge vroege uitgaven.

[Bob]

DikOz wrote:

Ik neem aan dat ook zij art 126 veel te lang en te ingewikkeld vonden.

Je onderschat betrokkenen schromelijk. 😉

DikOz wrote:

Als het gaat om uitleg kan je dan best 2017 in beschouwing nemen, zonder denkfout 🙂

Ik adviseer je ten zeerste om de parlementaire geschiedenis en de MvT eens door te lezen, dan zal veel je (mogelijk) duidelijker worden.
De reserve op moment “nul” zou ook ergens op moeten stoelen (MJOP/MJOB, of enig ander zinnig plan), en zou dus “geoormerkt” moeten zijn.
Als dat niet zo is zou de redenatie kunnen zijn; het (nieuwe) MJOP/MJOB levert een jaarlijkse reservering op. Er staat nergens voorgeschreven HOE de jaarlijkse reservering moet worden “opgehoest”. Ophoesten kan door de op nul aanwezige reserve gelijkmatig te verdelen over het aantal jaren dat het MJOP/MJOP strekt, om vervolgens die bedragen in mindering te brengen op de jaarlijks nog te storten reservering. Het daarmee resterende bedrag van de (aldus verlaagde) reservering per jaar kan dan over de jaren dat het MJOP/MJOB strekt lager zijn.
Alternatief is om voor het bedrag op tijdstip nul een bestemmingsreserve “onvoorzien” te creëren. Een beetje vet op de breekbare VvE-botten kan zelden kwaad.
Wat mij betreft zijn doel en middelen van de wettelijk voorgeschreven handelswijze van enige VvE ruim voldoende duidelijk. Wees blij dat de overheid niet alles tot in het nietigste detail in de wet probeert te verankeren. Handel in de geest der wet, en gebruik de gegeven ruimte met gezond verstand. Count your blessings ! 😉

[Bob]

Nog even aanvullen.
Mocht uit een goed opgestelde en correcte MJOP/MJOB over 10 jaren een jaarlijkse reservering voortkomen van 10K per jaar zou men ook kunnen besluiten om 100K ineens te storten. Als er dan op moment nul al 20K zou staan dan moet slechts 80K worden bijgestort, te verdelen naar breukdeel.
Ik kan op geen enkele manier jouw “probleem” begrijpen. 😉

[monaster]

@ DikOz Mijn ervaring is dat jonge VvE’s juist geen hoge kosten hebben in de beginjaren. Onderhoud beloopt vaak periode’ van 5-10-20 jaar.

[DikOz]

Bob wrote:

…. Als dat niet zo is zou de redenatie kunnen zijn; het (nieuwe) MJOP/MJOB levert een jaarlijkse reservering op. Er staat nergens voorgeschreven HOE de jaarlijkse reservering moet worden “opgehoest”. Ophoesten kan door de op nul aanwezige reserve gelijkmatig te verdelen over het aantal jaren dat het MJOP/MJOP strekt, om vervolgens die bedragen in mindering te brengen op de jaarlijks nog te storten reservering. ……

Daarmee splits je
1) het wettelijk voorgeschreven uitrekenen van het jaarlijks MJOP bedrag (reservering), af van
2) de berekening van het jaarlijks te storten bedrag in het reserve fonds.
Dan zijn we rond! Want het eerste staat wel in de wet en het tweede (het ‘ophoesten’) staat er niet in.
Die afsplitsing is nodig volgens mij, zie hierna. Die afsplitsing maakt ook mooi een verschil mogelijk tussen 1) een MJOP (het plan, uitgaven) en 2) een MJOB (de begroting, inkomsten en uitgaven).

Bob wrote:

…. De reserve op moment “nul” zou ook ergens op moeten stoelen (MJOP/MJOB, of enig ander zinnig plan), en zou dus “geoormerkt” moeten zijn. Als dat niet zo is zou de redenatie ……

Ik neem voor de redenatie even aan dat een VvE een 10-jarig MJOP kiest en elke 5 jaar een MJOP opstelt.
In dat geval krijgen bijna alle VvE’s met verrekening van een jaar 0 beginstand van het reservefonds te maken. Namelijk zodra in de laatste vijf jaar van een 10-jarige periode veel meer kosten voorzien worden dan in de eerste vijf jaar. In zo’n geval wordt de eerste vijf jaar wordt  voornamelijk gespaard voor de grote uitgaven van de laatste vijf jaar. Het gespaarde bedrag is dan de beginstand als na 5 jaar een nieuw MJOP gemaakt wordt.

monaster wrote:

@ DikOz Mijn ervaring is dat jonge VvE’s juist geen hoge kosten hebben in de beginjaren. Onderhoud beloopt vaak periode’ van 5-10-20 jaar.

Inderdaad geen hoge kosten in de beginjaren neem ik van je aan. Ik heb nooit in nieuwbouw gewoond. Eigenlijk bedoelde ik bestaande VvE’s die net begonnen zijn met een ‘jong’ MJOP nu de wet de verplichte keuze oplegt tussen 0,5% en een serieus MJOP. Bij die VvE’s moet de kans groot zijn dat in de beginjaren hoge kosten opduiken waarvoor nog niet gespaard is.

[monaster]

DikOz wrote:

Bij die VvE’s moet de kans groot zijn dat in de beginjaren hoge kosten opduiken waarvoor nog niet gespaard is.

Blijkbaar is er dan in het verleden niet goed met het onderhoud en het reserveren daarvoor omgegaan.
In mijn optiek is een MJOP een in tijd voortschrijdend overzicht waarin de te verwachten kosten zijn opgenomen. Daardoor heb je ook telkens een overzicht voor de komende 10-20-30 jaar hoe groot de reserve in de betreffende jaren moet zijn om het onderhoud te kunnen plegen.

[Auteur]

Berichten