[DikOz]

Wij zijn geconfronteerd met uitspraken van partijen die het zouden moeten weten: De VvE is de eigenaar van het gebouw inclusief appartementen, garage, berghok en grond.
Wij denken dat de individuele eigenaars eigenaar zijn voor hun breukdeel. Wat denken jullie?

(Ik bedoel niet het ‘appartementsrecht’ dat eigenaars kopen, het gaat echt om het eigendom van de ‘stenen’)

[VvE-stem]

DikOz wrote:

Wij zijn geconfronteerd met uitspraken van partijen die het zouden moeten weten: De VvE is de eigenaar van het geouw inclusief appartementen, garage, berghok en grond.
Wij denken dat de individuele eigenaars eigenaar zijn voor hun breukdeel. Wat denken jullie?

(Ik bedoel niet het ‘appartementsrecht’ dat eigenaars kopen, het gaat echt om het eigendom van de ‘stenen’)

Want?
Heb je een paar bakstenen gezien die je zou willen hebben? 😀

[DikOz]

VvE-stem wrote:

Want?
[…………]

Omdat het eigen risico bij schades dan altijd heel gemakkelijk voor rekening van de VVE komt.

[Rene]

Niet persé, want de keten van wettelijke aansprakelijkheid blijft gewoon bestaan.

Maar de Akte van Splitsing is heel duidelijk wat gemeenschappelijk is. Fysieke delen die gemeenschappelijk zijn volgens de AvS zijn dus niet toe te wijzen aan één specifieke eigenaar.

[DikOz]

Precies, niet persé.
Maar wat als de verzekeraar en het schade-expertise bureau in hun rapporten beide stellen dat de VVE de eigenaar is en vervolgens alles op de VVE ‘schrijven’ en afleveren bij de bewoner. Dan krijg je een eindeloze discussies over het eigen risico. Want, weet het bestuur het soms beter dan de verzekeraar?

Gemeenschappelijk of niet gaat volgens mij niet over mijn vraag wie de eigenaar van het gebouw is. Als die eigendomsvraag is beantwoord, komt daarna de onderverdeling gemeenschappelijk of privé. Maar de eigenaar ‘bezit’ beide delen.

[monaster]

Dat vraagt om een antwoord van BOB.

[Bob]

monaster wrote:

Dat vraagt om een antwoord van BOB.

Dank monaster, ik vat jouw opmerking op als compliment. Hoop dat het ook zo bedoeld was. 😉

Ben volledig met je eens dat deze discussie hierboven lichtelijk ontspoort, en dat er op deze manier geen correct antwoord gaat komen.

Zelf zou ik met plezier mijn idee presenteren, maar gegeven de in het verleden te regelmatige en onterechte censuur van de kant van “de redactie” hier op dit forum beperk ik me tot het stellen van uitdagende vragen en waar mij dat op z’n plaats lijkt corrigeren (en zo beleefd mogelijk).

Mogelijk komt “de redactie” en/of “de moderator” zelf nog met de reactie op deze vraag. Mocht deze vraag nog eens ergens op een ander forum voorbijkomen, dan zal ik, zo dat gebeurt, vanzelfsprekend (mijn/een) antwoord.

Vriendelijke groet Bob

[monaster]

Was inderdaad als compliment bedoeld Bob. Heb aan je stijl moeten wennen, maar de inhoud van je teacties zijn altijd “raak”.

[DikOz]

Laten we teruggaan naar de feiten.

Ik heb destijds iets gekocht. In het notariële eigendomsbewijs staat wat ik gekocht heb: een aandeel in een stuk grond. [aka een aandeel in een gedeelte van een gemeenschappelijke zaak]. Onderaan staat de precieze tekst van wat ik gekocht heb.

Er was toen nog geen VVE, dus het is uitgesloten dat de VVE eigenaar was geworden van het hele stuk grond. Dat zijn de individuele kopers van de aandelen gezamenlijk.

Daarna is het gebouw op de grond gezet. ‘Nagelvast’, door natrekking worden de grondeigenaars ook eigenaar van het gebouw. Nog steeds geen VVE!

Dan volgt de splitsing. In de splitsingsakte staat:
B. Splitsing registergoed.
Het registergoed wordt bij deze gesplitst in de volgende appartementsrechten:
[lijst van appartementsrechten zoals]
het appartementsrecht rechtgevend op het uitsluitend, gebruik van een drie/vierkamerwoning op de begane grond, gelegen [….]

Dan volgt de verdeling.
G. Verdeling. In de splitsingsakte staat:
Thans overgaande tot de voorgenomen verdeling verklaarde de verschenen persoon, handelend als gemeld, toe te delen en te leveren, in dezelfde verhouding zoals ieder thans in het onverdeeld aandeel van het registergoed gerechtigd is, aan:
[volgt een lijst van volmachtgevers]
de volmachtgevers sub 1: de appartementsrechten C-1 en C-29;

Ik ben niet voldoende juridisch onderlegd, maar vermoed dat het registergoed het gebouw met grond is. Dat eigendom wordt dan niet in de splitsingsakte geregeld. Maar wel in het eigendomsbewijs (zie hiervoor)

Kortom de VVE lijkt mij geen eigenaar, maar zoals ik al aangaf in mijn bericht aan het begin: Partijen die het zouden moeten weten denken er anders over.

Precieze tekst van wat ik gekocht heb, uit het eigendomsbewijs:
Middels een in de plaatsstellingsovereenkomst, aangegaan door koper en de commanditaire vennootschap, gevestigd
te [plaats] heeft verkoper op grond van de daarin gerelateerde koopovereenkomst, verkocht aan koper, die heeft gekocht, ter uitvoering van welke overeenkomst verkoper bij deze levert aan koper, die bij deze aanvaardt:
het twintig/vijfhonderdeenendertigste onverdeeld aandeel in een perceel grond,
gelegen in [plaats], welk perceel grond uitmaakt een gedeelte, ter grootte als na kadastrale opmeting zal blijken, van het perceel kadastraal bekend [kadastrale aanduiding]

[Bob]

monaster wrote:

Was inderdaad als compliment bedoeld Bob. Heb aan je stijl moeten wennen, maar de inhoud van je teacties zijn altijd “raak”.

Hi monaster,

Dank, ieder vogeltje zingt zoals gebekt. We zijn (gelukkig) niet allemaal gelijk.

Inmiddels heb ik elders een topic gestart, een topic dat zonder enige twijfel door DikOz al is gelezen.

Om jou niet teleur te stellen het volgende:

Eigendom (binnen de VvE) is geregeld in BW boek 5, en waar van toepassing (verklaard) boek 2.

Aansprakelijkheid is geregeld in BW boek 6.

Er is nadrukkelijk onderscheid tussen Aansprakelijkheid voortvloeiend uit onrechtmatige daad en Aansprakelijkheid voor zaken. Voorts is Aansprakelijkheid in een commanditaire vennootschap een totaal ander gebeuren.

Veel te kort door de bocht om te stellen dat Aansprakelijkheid één op één voortvloeit uit eigendom alleen.

Met vriendelijke groet, Bob

[DikOz]

Gevonden!
Het concrete antwoord op de echte vraag staat in de splitsingsakte en klopt met mijn eerdere redenering:

A. Verklaring vooraf:
1. De volmachtgevers sub 1 tot en met [..] zijn tezamen eigenaar van:
een perceel grond, uitmakende een gedeelte van het [bouwplan], plaatselijk bekend [adres en kadastrale info], groot vijftien are zesenveertig centiare, en wel als volgt:
[Lijst met volmachtegevers]
de volmachtgevers sub 1 tezamen voor eenentwintig/vijfhonderdeenendertigste gedeelte;
Dat eigendom samen met ‘natrekking’ geeft aan wie de eigenaar is van het gebouw etc.
Aanname: dat het zo in vele splitsingsakten staat.

En dat betekent dat VVE-belang, althans de vraag beantwoorder op de helpdesk, en onze verzekeraar dus niet weten wie de eigenaar is en handelen alsof de VVE eigenaar is!

[DikOz]

@Bob Een ongevraagd advies. Jouw sterke kant is inhoud, presentatie biedt grote kansen voor verbetering. Dat heeft niets te maken met vogeltjes, maar met fatsoen en forum etiquette, volgens mij!

Blijkbaar wordt eigendom (‘van de stenen’ en binnen de VvE) niet geregeld in BW boek 5. Het is gewoon een aankoop/verkoop transactie die door een notaris wordt vastgelegd. (Maar dan je moet dat eigendom wel scheiden van gebruiksrecht)

Mijn opmerking over ‘gemakkelijk alle schades op de VVE schrijven’ is niet kort door de bocht. Het enige dat ik beweerde, is dat bestuurders het zeer moeilijk krijgen als partijen schriftelijk aangeven (en dus impliciet voor de VVE beslissen) dat schades en het eigen risico voor de VVE zijn omdat die de eigenaar en verzekerde zijn. Partijen die zouden moeten weten hoe de vork in de steel zit!

[VvE-stem]

DikOz wrote:

Precies, niet persé.
Maar wat als de verzekeraar en het schade-expertise bureau in hun rapporten beide stellen dat de VVE de eigenaar is en vervolgens alles op de VVE ‘schrijven’ en afleveren bij de bewoner. Dan krijg je een eindeloze discussies over het eigen risico. Want, weet het bestuur het soms beter dan de verzekeraar?

Gemeenschappelijk of niet gaat volgens mij niet over mijn vraag wie de eigenaar van het gebouw is. Als die eigendomsvraag is beantwoord, komt daarna de onderverdeling gemeenschappelijk of privé. Maar de eigenaar ‘bezit’ beide delen.

De rechter zal inderdaad achter de verzekeraar staan. En als de verzekeraar zich zo opstelt, is het tijd om van verzekeraar te veranderen.

Overigens kan de verzekeraar kan niet zomaar oordelen of de VvE de eigenaar is, want daarvoor heeft de VvE een splitsingtekening. En de verzekeraar hoort geen direct contact te hebben met bewoners m.b.t. rapporten, etc omdat de verzekering is afgesloten met de VvE. Als de verzekeraar weigert uit te betalen, dan is volgens mij de rechtsbijstand de enige uitweg.

[Auteur]

Berichten