Wie is verantwoordelijk voor tot woonruimte omgebouwde kelder met vochtproblemen
- Dit onderwerp bevat 6 reacties, 3 deelnemers, en is laatst geüpdatet op Geen antwoorden door .
-
Berichten
-
Dag,
Ik heb een dringende vraag. Het gaat om een VVE met 3 leden waarvan ik 50% stemrecht heb en de buren op begane grond en 1 hoog elk 25%. Zij wonen hier pas sinds 2019 en ik sinds 2008. Ze willen mij nu dwingen dat ik erken dat hun kelder die bij 1 hoog wel op de splitsingsakte en tekening wordt benoemd (als kelder) maar bij begane grond niet, tot de verantwoordelijkheden van de VVE behoort. Beide appartementen van huis en 1 hoog zijn na de splitsingsakte in diverse tussenlagen verbouwd waarbij de keuken en de badkamer van begane grond die volgens de splitsingsakte en tekening op de begane grond zaten op een soort tussenlevel zijn gebouwd en daaronder waarschijnlijk een kelder is uitgegraven die nu dient als slaapkamer. Ook is er na de splitsingsakte een serre/ aanbouw op de begane grond aangebouwd. 1 hoog heeft naast woonruimte op 1 hoog ook een trap naar beneden die door een kast van begane grond loopt. Daar waar op de splitsingsakte en tekening een keuken zat zit nu een slaapkamer. Deze zit op een tussenlaag tussen 1 hoog en begane grond. Daaronder zit de kelder/berging die onder maaiveld niveau ligt. Deze kelder/berging van 1 hoog wordt wel op de splitsingsakte en tekening vernoemd. Een van de vorige eigenaren heeft ooit tijdens een ALV aangegeven dat de grooteigenaar voor de splitsingsakte verzuimd heeft een kelderbak aan te leggen en de vorige eigenaren hebben dus ooit die kelder omgebouwd tot badkamer en slaapkamer waar steeds vochtproblemen ontstonden. Inmiddels hebben de huidige eigenaren van 1 hoog er weer een slaapkamer van gemaakt en de badkamer weer weggebroken. In het verleden zijn regelmatig injecties uitgevoerd in de muren van de kelder waarvan de laatste is betaald door de VVE beheerder zonder dat ik daar toestemming voor heb verleend. De vorige administrateur van dezelfde beheerder heeft ooit uitgezocht dat de kelder en de serre van huis voor kosten van de eigenaar kwamen maar die blijkt zijn opvolger ook vrolijk uit de VVE kas te hebben betaald. Mijn vraag is: Behoort het vocht probleem berging/kelder tot de verantwoordelijkheid van de VVE of is dit voor de individuele eigenaren omdat er van een kelder zonder aanpassingen tegen vochtdoorslag woonruimte is gemaakt? Een kelder heeft een ander klimaat- en vochthuishouding dan een verwarmde woonruimte. Mijn idee is dat het door de vorige eigenaren steeds is doorverkocht met deze bekende verborgen gebreken. Ik hoor graag jullie mening.
Hartelijk dank.
Elyane
Behoort het vocht probleem berging/kelder tot de verantwoordelijkheid van de VVE of is dit voor de individuele eigenaren omdat er van een kelder zonder aanpassingen tegen vochtdoorslag woonruimte is gemaakt?
Daar is geen eenvoudig antwoord op te geven denk ik.
Alles hangt m.i. af van de exacte teksten en tekeningen in de splitsingsakte.
Elyane,
Ik heb het uitgebreide verhaal gelezen zonder een scherp beeld te kunnen krijgen van :
– de situatie zoals beschreven in de splitsingsakte
– wanneer verbouwingen en aanbouw is gepleegd
– of die juridisch bindend in de splitsingsakte zijn neergelegd
– of er voor de extra vloeren misschien een ondersplitsing is
– misschien niet relevant, maar toch: of er wel alle bouwvergunningen voorliggen (bestemming kelder is niet zomaar veranderd in bestemming woonruimte)
– of de VvE toestemming heeft gegeven voor verbouwingen die afwijken van de splitsingakte.
Alles bij elkaar een tamelijk geval van wespennest.
Misschien is hier het advies:
– verzamel aktes, vergunningen, toestemmingen
– maak een tijdlijn met alle gebeurtenissen
– zoek hulp bij een advocaat om de juridische implicaties in te kunnen schatten.
Zidat je inhoudelijk sterk staat.
Dan in onderling overleg met de buren komen tot een compromis.
Anders rest voor een van de eigenaren de gang naar de rechter.Heel erg bedankt Rob en Ronald.
Even een paar antwoorden:
– De situatie in de splitsingsakte en op de splitingstekening van 1972: Wat betreft het appartement op de begane grond wordt daar geen kelder benoemd en ook geen serre/aanbouw. Slecht drie kamers op de begane grond. De kelder en serre/aanbouw staan ook niet op de splitsingsakte.
Die zijn dus na de splitsingsakte aangelegd maar ik heb geen idee wanneer.Daar zijn geen stukken en of vergunningen van voor zover ik weet.
Er is naar mijn weten ook niets juridisch of bindend vastgelegd en zeker niets aan de splitsingsakte of tekening toegevoegd.
Wat betreft het appartement op 1 hoog:
Zowel op de splitsingsakte en tekening van 1972 wordt hier een kelder/berging benoemd.
Deze staat ook op de splitsingstekening als kelder/berging.
Ook daar is niet van bekend wanneer daar woonruimte van is gemaakt noch dat er stukken of vergunningen van zijn.
Ook hier is niets juridisch bindend in de splitsingsakte neergelegd en dat geldt ook voor de splitingstekening.
– Voor de extra vloeren is geen ondersplitsing en die zijn ook niet aan de splitsingsakte of tekening toegevoegd.
– Er zijn voor zover ik weet geen bouwvergunningen voor het veranderen van deze tussenvloeren en dat geldt ook voor de kelderruimte die tot woonruimte is omgebouwd.
– De VVE heeft nooit toestemming gegeven voor de verbouwingen want die bestaat pas sinds 2008. Toen ik eigenaar werd was er geen VVE en ook geen kasreserve. Wat de VVE beheerder de afgelopen drie jaren heeft gedaan is dus ook niet legitiem. Die is inmiddels ook opgezegd vanwege malversaties en moedwillig de kas verarmen alleen proberen de andere VVE leden daar nu een stokje voor te steken omdat ik geen akkoord geef dat hun kelder en serre/aanbouw voor de verantwoordelijkheid van de VVE valt en de administrateur vindt dat de benedenburen in hun recht staan. Het is een chantagemiddel. Pech voor hen want de administrateur/VVE beheerder heeft al een schriftelijke bevestiging gestuurd dat er is opgezegd. Dan kunnen ze dat zonder mijn 50% stemrecht niet meer terugdraaien lijkt mij?
-Waar kan ik bouwvergunningen opvragen is dat bij de gemeente?
Alvast heel erg bedankt. Een wespennest is het zeker.
Hartelijke groet,
ElyaneElyane,
Eerlijk: dit geval gaat ver boven mijn pet.
Maar als leek zou ik zeggen:
Alle eigenaren hebben boter op hun hoofd in die zin dat ze een appartementsrecht hebben gekocht waarbij de feitelijke verdeling gemeenschappelijk/prive situatie niet was zoals uit de AvS bleek. Eigenaren hadden dat kunnen en moeten weten.
In die zin heeft geen der eigenaren iets te “eisen”.
In ieder geval niet de eigenaren van de onderste bouwlagen, want daar lijken de meeste wijzigingen gedaan. Het 50% deel lijkt misschien nog wel conform akte.
Wat moet een rechter nu met een situatie waarbij de actuele indeling niet klopt met de akte? De rechter kan moeilijk eisen dat de bouw wordt terug gedraaid. Even los van de vraag of het legale cq illegale verbouwing is, dat is een heel ander traject.
Maar de rechter kan ook niet over verdeling van kosten beslissen aangaande verdeling gemeenschappelijk.prive als die niet klopt met de akte.
Ik zou me kunnen voorstellen dat het nu dus aan de gezamelijke eigenaren is om te komen tot een gewijzigde Akte van Splitsing met daarin opgenomen de technische juiste splitsing en een vernieuwde kosten verdeling. En die notarieel vast te stellen en registreren.
Onderlinge ruzie lost zeker niks op.
Overigen denk ik dat de VvE tussen 1972 en 2008 de status “slapend” had maar wel bestond, want hij staat in de AvS. Pas in 2008 daadwerkelijk gaan leven.
En bouwvergunningen en omgevingsvergunningen, ja dat is de gemeente.Overigens las ik:
https://www.helpdeskbouwregels.nl/vraag/312
Blijft de vraag wat de wetgeving was ten tijde van de verbouwing van kelder naar slaapkamer.Dankjewel Ronald.
Dat antwoord is best verhelderend. Ik ben ook niet op ruzie uit maar wens niet verantwoordelijk te worden gehouden voor ruimtes die zomaar tot woonruimte zijn verbouwd en een kelder functie hebben etc. De link van de Rijksoverheid geeft ook duidelijkheid.
Vriendelijke groet,
Elyane
- Je moet ingelogd zijn om een antwoord op dit onderwerp te kunnen geven.