[Marc Bb]

Goedemiddag vve-specialisten,

Het gaat om een woning van 5 lagen. De bovenste 4 lagen vormen één appartement (wonen) en de benedenlaag (bedrijfsruimte) vormt het andere appartement. Er is één stem per appartment. Wij bewoners willen de stemverhouding wijzigen, dit met name om wij als bewoners 4/5 van het pand bezitten en wij andere belangen hebben dan de eigenaar van de bedrijfsruimte.

Indien de bedrijfsruimte eigenaar niet meewerkt, kunnen wij dan met succes bij de rechter aankloppen om de stemverhouding te wijzigen? Of staat de wet (bijv. art. 144 boek 5 BW) dat niet toe? (er is overigens voor ons geen mogelijkheid om de bedrijfsruimte eigenaar uit te kopen).

P.s. Ik heb de thread van Kave / William / Bob gelezen.

Bedankt voor iederenzinnige suggestie, Marc

 

 

 

[William]

Hoi Marc,
Dat lijkt me een lastig verhaal worden. Ik ben even benieuwd naar hoe de situatie is. Zoals ik het begrijp bestaat de VvE uit twee appartementsrechten: de bedrijfsruimte, en de woning (die 4 verdiepingen beslaat).
Een splitsingswijziging kan in theorie met 80% van de stemmen, in de praktijk zul je (in mijn ervaring) toch echt 100% nodig hebben. Dat maakt hier niet uit, je zult altijd uitkomen op een stemverhouding van 0% voor, 50% voor of 100% voor.
Naar de rechter stappen is altijd een mogelijkheid, maar dat kost geld en je zult een hele goede reden aan moeten dragen. In ieder geval een betere dan ‘we bezitten 4/5e van het pand’.
Mag ik vragen waarom je de stemverhouding wilt wijzigen?

[Marc Bb]

hallo William,
bedankt voor de reactie. Wij willen de stemverhouding wijzigen zodat we een ander maandelijks bedrag aan de vve gaan betalen. Nu is dat gesteld op € 228 voor ieder appartement en wij willen dat verlagen naar € 114, dit omdat er al zo’n € 12.000 op de bank staat. De bedrijfsruimte eigenaar wil het houden op € 228….

[William]

Goedemorgen Marc,
Over de hoogte van VvE-bijdrages en reservefondsen is eigenlijk geen zinnig woord te zeggen zonder de complete situatie en het gebouw te kennen.
De VvE-bijdrage komt voort uit een jaarbegroting, waarin alle te maken/verwachte kosten van de VvE op jaarbasis staan. De manier om de VVE-bijdrage te verlagen is dus het verlagen van de jaarlijkse kosten.
Grof gezegd bestaan de jaarlijkse kosten van een VvE uit twee delen;
1; De vaste jaarlijkse uitgaven zoals verzekeringspremie, onderhoudscontracten, energie, bankkosten, verenigingskosten etc.
2; Storting reservefonds.
Bij punt 1 zijn talloze overige posten te noemen, het gaat nu even om het voorbeeld. Je zou dus kunnen kijken of je bij punt 1 de jaarlijkse kosten kan verlagen.
De storting reservefonds is doorgaans gebaseerd op een onderhoudsplanning voor meerdere jaren. Wellicht is dat bij jullie niet het geval en wordt er jaarlijks een vast bedrag gestort en gebeurt het onderhoud wanneer jullie goed dunkt.
Gezien jouw antwoord neem ik aan dat je de storting reservefonds wilt verlagen. Persoonlijk vind ik € 12.000 geen enorm bedrag. Als het dak er af moet, ben je het zo kwijt. Hetzelfde geldt voor een flinke liftstoring. Mag ik vragen waar de jaarlijkse storting momenteel op is gebaseerd?

[William]

Ik zie nu dat het lijkt alsof ik over je oorspronkelijke vraag heen praat, waarvoor excuses.
Het wijzigen van een splitsingsakte levert een behoorlijk kostenplaatje op. Denk al gauw aan een bedrag boven de € 5.000. Als de andere eigenaar dit niet ziet zitten, geef ik je sowieso 0% kans dat dit gaat lukken. Vergeet bijvoorbeeld ook niet dat als je de stemverhouding verandert, er ook een kans bestaat dat je de breukdelen verandert.
Even refererend aan je eigen woorden; ‘we bezitten 4/5 van het gebouw’, is het dan ook niet logischer dat jullie ook 4/5 van de kosten dragen? Het lijkt me dat je dan je doel voorbij streeft.
Naar mijn mening is beste manier om je doel (het verlagen van de VvE-bijdrage) te behalen, in overleg te treden met de andere eigenaar en in goed overleg nagaan of er kostenbesparingen te realiseren zijn.

[Bob]

Hi Marc,
Een Akte van Splitsing (AvS) wijzigen om een maandbedrag te wijzigen is wat mij betreft een paardenmiddel.
Mogelijk begrijp ik je niet goed, maar HET probleem is kennelijk “slechts” een wat jou betreft te hoge voorschotbijdrage.
Vragen:
Beide eigenaars hebben 1 stem, maar is dat ook de verhouding waarnaar wordt bijgedragen (het breukdeel) binnen jullie VvE?
Waarom wil de andere eigenaar niet naar een lager maandbedrag? De meeste eigenaars zouden blij zijn met een verlaging.
Wat is er precies aan de hand? De situatie komt mij ietwat vreemd voor.
Opmerking:
€12.000,00 is natuurlijk wel een hoop geld, maar het is maar de vraag of dat in jouw VvE wel voldoende is. Het gespaarde bedrag kan afhankelijk van de situatie net zo goed te laag als te hoog zijn.
Vriendelijke groet, Bob.

[Marc Bb]

Beste Bob, William,
bedankt voor jullie reacties, wij kunnen daar zeker wat mee. We gaan toch maar eerst in goed overleg met de bedrijfsruimte eigenaar. Misschien kunnen we daarna vrijwillig verschijnen voor de rechter, dat schijnt te kunnen als beide partijen dat willen.
 
Marc

[Auteur]

Berichten