wijziging splitsingsakte

  • Dit onderwerp bevat 15 reacties, 3 deelnemers, en is laatst geüpdatet op Geen antwoorden door .
15 berichten aan het bekijken - 1 tot 15 (van in totaal 16)
  • Auteur
    Berichten
  • #11540
    Nederlandvve.nl
    Sleutelbeheerder

    In de splitsingsakte van onze VvE staat een artikel (nr 26) dat gaat over de technische voorwaarden waaraan een in een appartement aan te brengen vloerbedekking dient te voldoen. Dit natuurlijk om geluidoverlast voor (onder)buren zoveel mogelijk tegen te gaan. De tekst van dit artikel in “onze” splitsingsakte wijkt aanzienlijk af en is ook veel uitgebreider dan de tekst van het “Modelreglement 2006” op dit punt (overigens : eveneens artikel 26) Het probleem is dat de tekst in “ons” splitsingsreglement volgens de bouwonderneming die het appartementengebouw heeft gerealiseerd NIET juist is. Het gevolg is dat huidige of toekomstige bewoners van een appartement in hun appartement een vloerbedekking kunnen aanbrengen die weliswaar voldoet aan de eisen zoals die zijn verwoord in “onze” splitsingsakte maar die NIET voldoet aan de eisen zoals de bouwonderneming die stelt, met als gevolg dat er mogelijk een soort klankkasteffect op kan treden, waardoor er teveel geluidhinder kan ontstaan.

    Er is geprobeerd in overleg met de bouwondernemer en de notaris te komen tot een oplossing van dit probleem. Dat is niet gelukt. Er is onduidelijkheid gebleven over de vraag wie verantwoordelijk is voor deze fout en wie de rekening betaalt voor de oplossing.

    In het Modelreglement van januari 2006, – en ook in “onze” splitsingsakte – staat de mogelijkheid genoemd (art 60, lid 2) dat het bestuur de akte kan wijzigen mits daar een gekwalificeerde meerderheid ( 4/5 ) voor is. De ledenvergadering heeft unaniem besloten dat de akte gewijzigd moet worden. De correcte (enigszins aangepaste) tekst van het betreffende artikel (art. 26) in “onze” splitsingsakte is beschikbaar.

    Hoe wijzigt het bestuur de tekst van een artikel uit het splitsingsreglement  zo eenvoudig mogelijk ?

    Moet dat via een notaris ?

    Moet dat via de notaris die de akte heeft opgesteld of kan dat ook via een andere notaris ?

    Iemand enig idee van de kosten ?

    Alvast heel hartelijk bedankt voor uw reactie(s)

    #11545
    Bob
    Deelnemer

    Je maakt me nieuwsgierig.
    De bouwonderneming moet bouwen en leveren conform het bouwbesluit, en aan de eisen van het bouwbesluit voldoen. Het bouwbesluit gaat NIET over vloerbedekking (is afwerklaag aan te brengen door bewoner).
    De bewoner mag vloerbedekking aanbrengen maar moet dat doen binnen de grenzen van de vigerende AvS en de daarin neergeslagen norm. Over die norm gaat noch het bouwbesluit, noch de bouwonderneming. Die norm wordt vastgesteld door de splitser, en vastgelegd bij de notaris. De AvS is daarna de “wet” waar de aanbrenger van vloerbedekking zich aan moet conformeren.
    Wat zou volgens de bouwonderneming de fout zijn ??
    Hoe luidende oude en nieuwe tekst uit de AvS artikel 26 ??
    Als je de teksten gaat knippen en plakken let dan even op dat je vóór je plakt rechtsboven het invulvenster even op “tekst” klikt, dat scheelt de redactie een hoop werk. 😉

    #11645
    Pierre
    Deelnemer

    Dag Bob,
    Allereerst heel hartelijk bedankt voor je reactie. Onderstaand heb ik een aantal relevante tekstdelen bijgevoegd. Ik zou het bijzonder op prijs stellen als je daar eens naar wilt kijken en daar je mening over wilt geven en zo mogelijk een advies.
    Mijn begeleidende tekst daarbij is IN HOOFDLETTERS weergegeven.
    Alvast hartelijk dank voor je “bemoeienis”
    Met vriendelijke groet,
    Pierre
    RELEVANTE DEEL VAN DE NOTULEN VAN DE ALGEMENE LEDENVERGADERING VAN 27 OKTOBER 2017 (IS ± 2 MAANDEN VOOR DE OPLEVERING VAN HET APPARTEMENTENGEBOUW)
    De heer [naam1] van [naam bouwbedrijf] bouw geeft een toelichting op de tegenstrijdigheid in de Akte van Splitsing met de bouwtechnische omschrijving. De heer [naam2] heeft hen hierop gewezen. De heer [naam1] geeft aan deze miscommunicatie te betreuren en namens  [naam bouwbedrijf] te onderzoeken hoe zij dit kunnen corrigeren voor de vereniging. Ter verduidelijking : De technische omschrijving geeft aan dat de cementdekvloer met de vloerverwarming zwevend wordt aangebracht. In de akte wordt in artikel 26 lid 1 en 59 lid 7 sub a verplicht dat ook de vloerbedekking die eigenaars zelf leggen zwevend aangebracht dient te worden. Uit technisch onderzoek is te herleiden dat dit averechts werkt en er geen dubbele zwevende vloer geplaatst moet worden.
    —————————————————————————–
    ONDERSTAAND ARTIKEL 26, LID 1 VAN ONS VAN TOEPASSING ZIJNDE AVS. ALLE DOOR DE NOTARIS CURSIEF GEDRUKTE TEKSTDELEN IN ONS AVS ZIJN AFWIJKINGEN/AANVULLINGEN OP HET MODELREGLEMENT 2006. ONS AVS IS GEBASEERD OP HET MR 2006.
    Artikel 26
    1. De vloerbedekking van de privé gedeelten dient van een zodanige samenstelling te zijn dat contactgeluiden zo veel mogelijk worden tegengegaan.
    Het aanbrengen van harde vloerbedekking in de privégedeelten – met uitzondering van de trappenhuizen, de balkons, de badkamer(s), de keuken(s), en de toiletruimte(n) – is slechts toegestaan indien onder die vloerbedekking een dusdanig veerkrachtig materiaal is aangebracht dat een isolatie-index voor contactgeluiden (Ico) welke aan een minimale waarde voldoet als vermeld in het bouwbesluit dat gold ten tijde van de afgifte van de bouwvergunning voor het gebouw.
    De isolatie-index wordt bepaald volgens de norm “NEN5077” geluidswering in gebouwen.
    De vloerconstructie dient als “zwevende” vloer dus geheel vrij van de bestaande betonvloer casu quo wandconstructie te worden uitgevoerd. Een uiterst zorgvuldige uitvoering (door een erkend bedrijfs/deskundige) is hierbij een vereiste.
    Van het bepaalde in het onderhavige artikel 26 lid 1 kan niet in een beperkende zin bij huishoudelijk reglement worden afgeweken.
    ——————————————————————————-
    VOLGENS EEN “TECHNEUT” IN ONS APPARTEMENTENGEBOUW (DHR [naam2], DIE OOK WERD GENOEMD IN DE NOTULEN, ZIE HIERBOVEN) ZOU DE TEKST VAN ARTIKEL 26, LID 1 MOETEN LUIDEN ALS ONDERSTAAND. (TEKST BEHOEFT NOG INSTEMMING VAN HET BOUWBEDRIJF)
    Artikel 26
    1 Vanuit de bouw zijn de privégedeelten voorzien van zwevende dekvloeren met vloerverwarming. De totale vloeropbouw is als volgt: een betonvloer dik 250 mm (basisvloer) waarop 20 mm minerale wol en 60 mm anhydriet (zwevende vloerconstructie). De vloerverwarming ligt op de minerale wol in de dekvloer.
    a. Het aanbrengen van harde vloerbedekking in de privégedeelten – met uitzondering van de badkamer(s), keuken(s) en toiletruimte(n) – is slechts toegestaan onder de volgende uitvoeringsvoorwaarden:
    • er mag onder die vloerbedekking geen isolerende onderlaag worden aangebracht omdat deze de werking van de onder a genoemde zwevende vloerconstructie teniet doet;
    • de vloerbedekking moet vrijgehouden worden van de wanden en eventuele plinten moeten vrijgehouden worden van de vloer;
    b. Indien een eigenaar/gebruiker een harde vloerbedekking wenst aan te brengen, dan dient deze eigenaar/gebruiker een schriftelijke verklaring van een ter zake onafhankelijk derde-deskundige te overleggen aan het bestuur van de VvE, waarin de isolatiewaarden van de te leggen vloerbedekking in samenhang met de bestaande basisvloer en aanwezige zwevende vloerconstructie duidelijk wordt vermeld. De isolatiewaarde van de bestaande basisvloer, de aanwezige zwevende vloerconstructie en de te plaatsen vloerbedekking samen moet, gemeten conform de norm “NEN5077 geluidswering in gebouwen” of een vergelijkbare norm, tenminste voldoen aan de norm van Ico = + 15 dB en bij voorkeur meer (LnTA kleiner of gelijk aan 44). Een uiterst zorgvuldige uitvoering (door een erkend bedrijf/deskundige) is hierbij een vereiste.
    ——————————————————————————-
    HET MR 2006 HEEFT EEN ARTIKEL 59 (HUISHOUDELIJK REGLEMENT) MET 6 SUBARTIKELEN. IN ONS AVS IS EVENEENS EEN ARTIKEL 59 (HUISHOUDELIJK REGLEMENT) OPGENOMEN MET DEZELDE IDENTIEKE 6 SUBARTIKELEN, ECHTER + EEN 7E SUBARTIKEL (ARTIKEL 59, LID 7 DUS) MET DE ONDERSTAANDE TEKST.
    (WAAROM DE NOTARIS DEZE TEKST NIET CURSIEF HEEFT OPGENOMEN IN DE AVS WEET IK NIET. DAT ZOU KONSEKWENT ZIJN GEWEEST).
    7. De vergadering kan besluiten het volgende op te nemen in het huishoudelijk reglement:
    a. Het aanbrengen van harde vloerbedekking in de privégedeelten – met uitzondering van de centrale entrees op de begane grond, de trappenhuizen, de balkons, de badkamer(s), de keuken(s), en de toiletruimte(n) – is slechts toegestaan indien onder die vloerbedekking een dusdanig veerkrachtig materiaal is aangebracht dat een isolatie-index voor contactgeluiden (Ico) welke aan een minimale waarde voldoet als vermeld in het bouwbesluit dat gold ten tijde van de afgifte van de bouwvergunning voor het gebouw.
    De isolatie-index wordt bepaald volgens de norm “NEN5077” geluidswering in gebouwen.
    De vloerconstructie – met uitzondering van de ten tijde van de eerste oplevering van het gebouw aanwezige vloerconstructie die dient te worden geduld – dient als “zwevende” vloer dus geheel vrij van de bestaande betonvloer casu quo wandconstructie te worden uitgevoerd. Een uiterst zorgvuldige uitvoering (door een erkend bedrijfs/deskundige) is hierbij een vereiste.
    b. Indien een van de eigenaars het vermoeden heeft dat een vloer of vloerbedekking van een aangrenzend privé gedeelte niet voldoet aan de norm zoals is vermeld in lid a, dan is deze eigenaar gerechtigd een geluidsonderzoek in te laten stellen.
    c. De eigenaar van het appartementsrecht recht gevende op het gebruik van het in lid b bedoelde aangrenzend privé gedeelte is gehouden om, zonder enig recht op schadevergoeding, medewerking te verlenen aan het laten plaatshebben van bedoeld geluidsonderzoek.
    d. Het geluidsonderzoek dient door een erkend onderzoeksbureau te worden uitgevoerd. Het bestuur zal, in overleg met betrokken partijen, het onderzoeksbureau aanwijzen.
    e. De kosten van het geluidsonderzoek zijn voor rekening van de eigenaars op wiens verzoek het geluidsonderzoek wordt uitgevoerd, tenzij uit het onderzoek blijkt dat de vloer of de vloerbedekking niet voldoet aan de in lid a gestelde norm. Alsdan zijn de kosten van het geluidsonderzoek voor rekening van de eigenaar van het appartementsrecht recht gevende op het gebruik van het privé gedeelte waarvan blijkt dat de vloer of vloerbedekking niet voldoet aan de in lid a gestelde norm.
    f. Indien uit het geluidsonderzoek mocht blijken dat de vloer of de vloerbedekking niet voldoet aan de in lid a gestelde norm, dan is de betreffende eigenaar gehouden om voor eigen rekening en risico dusdanige voorzieningen te treffen dat de vloer alsnog aan de bedoelde norm voldoet.
    g. Indien het niet mogelijk blijkt om passende voorzieningen te treffen zoals bedoeld onder f, dan is de desbetreffende eigenaar gehouden om voor eigen rekening en risico de vloer of vloerbedekking te verwijderen.
    h. De uitvoering van dit artikel vindt plaats zonder enige rechterlijke tussenkomst.
    ——————————————————————————-

    #11654
    Bob
    Deelnemer

    Hi Pierre,
    Zonder in detail in te gaan op de letterlijke teksten geef ik het volgende mee.
    De genoemde techneut signaleert terecht dat de AvS niet goed is. Een (goed aangebrachte!) zwevende vloer maakt dat extra geluidsisolatie onder harde vloerbedekking averechts kan werken.
    Met dat gegeven zou de AvS moeten worden aangepast om (grote) ellende in de toekomst te voorkomen.
    Vraag daarbij is natuurlijk wie voor de kosten gaat opdraaien. De splitser (wie tot splitsing is overgegaan vind je in de AvS zelf) en de notaris hebben samen de akte opgesteld, ieder vanuit de eigen discipline/kennis. Merk op dat de splitser mogelijk niet de bouwondernemer is.
    Splitser en notaris samen hebben een “rammelend product” geleverd, en zij zouden wat mij betreft de kosten moeten dragen voor het op orde brengen van de AvS. Wie voor welk aandeel is tussen hen.
    De details van de constructie zijn mij niet bekend en om die reden kan ik niet aangeven of het voorstel van de techneut 100% correct zal blijken. Niet dat ik reden heb te twijfelen aan zijn deskundigheid, maar zonder verdere details aangeven dat hij volkomen gelijk heeft kan ook niet.
    Daarom nog wel een tip. Zoek met het doordachte verhaal van de techneut als VvE een second opinion om (dubbele) zekerheid te krijgen. Een goede instantie daarvoor zou de Nederlandse Stichting Geluidshinder zijn.
    Klik op: NSG
    Misschien een idee mee te doen aan het webinar?
    Ik kom later nog even in de lucht over de andere vragen.
    MVG, Bob

    #11657
    Bob
    Deelnemer

    Hi Pierre,
    Toch nog even inhoudelijk over de artikelen.
    Het voorstel van de techneut is voor mij logisch tot aan 1.b.
    Wat ik echter mis is de isolatiewaarde Ico van de in de bouw aangebrachte zwevende vloer. Is die +15dB, dan zou men zich moeten beperken tot (neerslaan van) die eis, met een harde vloerbedekking gaat die eis niet verbeterd/overtroffen worden.
    Merk op dat voorgesteld artikel 26.b. aan hetleggen van harde vloerbedekking uiterst strikte voorwaarden stelt.
    Deskundigen en raportages door onafhankelijke derden geven echter absoluut geen garantie op het uitblijven van geluidsoverlast, en zo die zich wel voordoet kom je vanzelf bij 59.7.b. en volgende. Dan helpen rapporten ook niets meer.
    Het vigerende artikel 59.7.b en volgende is gelijk aan de suggestie die naar ik vermoed is overgenomen uit het boek van Rijssenbeek over de modelreglementen en wat mij betreft prima. Bij 59.7.a. zijn vraagtekens te stellen. Er is geen echt heldere norm en de tekst laat ruimte voor interpretatie. Het is ook niet handig om gemeenschappelijke ruimten op te nemen in een opsomming/artikel over privé-gedeeltes.
    MVG, Bob

    #35032
    Bob
    Deelnemer

    Ja, wijzigen van de AvS moet via de notaris.
    Dat mag iedere andere notaris zijn, maar vanwege het verhalen van de schade lijkt het me verstandiger om de splitsende notaris weer te gebruiken. Die notaris, splitser en mogelijk de bouwer moeten de kans hebben om dit elegant op te lossen.
    Hoe de AvS te wijzigen?
    Klik op: HIER
    MVG, Bob

    #11659
    Bob
    Deelnemer

    Voor alle zekerheid nog even expliciet mijn vraag die nu wat verborgen staat in mijn posts.
    Heeft de verkoper of bouwondernemer ergens formeel en zwart op wit aangegeven (in een contractsstuk of brochure bijvoorbeeld) wat de Ico-waarde (of LnTA) van het geleverde samenstel van constructie(vloer) en zwevende dekvloer is, of beperkt men zich tot de garantie dat de opgeleverde constructie gegarandeerd voldoet aan de eisen van het bouwbesluit?

    #11662
    Pierre
    Deelnemer

    Voor alle zekerheid nog even expliciet mijn vraag die nu wat verborgen staat in mijn posts.
    Heeft de verkoper of bouwondernemer ergens formeel en zwart op wit aangegeven (in een contractsstuk of brochure bijvoorbeeld) wat de Ico-waarde (of LnTA) van het geleverde samenstel van constructie(vloer) en zwevende dekvloer is, of beperkt men zich tot de garantie dat de opgeleverde constructie gegarandeerd voldoet aan de eisen van het bouwbesluit?

    #11663
    Pierre
    Deelnemer

    Er is enige informatie te vinden de “Algemene koorinformatie & Technische omschrijving”. Daar staat : “quote ” De appartementen worden voorzien van een zwevende dekvloer, waarin vloerverwarming is opgenomen. Let op : bij uw keuze voor de vloerafwerking dient eerst vooraf met de leverancier te worden bepaald welke hechtingseisen noodzakelijk zijn en welke verstorende werking dit kan hebben op de warmteafgifte van de vloerverwarming. “unquote”

    #11664
    Bob
    Deelnemer

    Zoals ik al dacht/vreesde. Niets over de kwaliteit en prestatie van de opgeleverde combinatie.
    Refererend aan mijn derde post hiervoor zou het door de rechneut voorgestelde artikel 26.1.b. met redelijke kans kunnen betekenen dat het leggen van harde vloerbedekking, zonder de Ico-norm geweld aan te doen, onmogelijk zal blijken.
    De kopers kunnen de verkoper slechts afrekenen op de relatief lage norm in het bouwbesluit, NSG hanteert een zwaardere norm, en via het voornoemde voorstel wordt een nog hogere norm afgedwongen.
    De haalbaarheid van de voorgestelde norm hangt volledig af van de kwaliteit van het opgeleverde samenstel basis(constructie)vloer en zwevende vloer.
    De VvE zit in een heel lastig “parket”. Gaat de VvE in de te wijzigen AvS de norm aanpassen aan het feitelijk geleverde, of gaat de VvE de voorgestelde norm daadwerkelijk omarmen (met als gevolg een zeer beperkte keuze aan vloerbedekking vanwege de vloerverwarming en warmteafgifte)?

    #11665
    Bob
    Deelnemer

    (met als gevolg een zeer beperkte keuze aan vloerbedekking vanwege de vloerverwarming en warmteafgifte)

    correctie:
    met als gevolg een zeer beperkte keuze aan vloerbedekking (géén harde) en vooral aandacht voor de vloerverwarming en warmteafgifte

    #12135
    Nederlandvve.nl
    Sleutelbeheerder

    Hallo Pierre,
    Zijn er in jouw situatie nog ontwikkelingen?
    Onze VvE (complex nog in aanbouw) zit in een vergelijkbare situatie. Onze AvS is gebaseerd op MR 2017 met artikel 28.1 volgens annex 2, hieronder een verkorte versie er van.
    In ons complex voldoen de zwevende dekvloeren aan de norm Ico = +10 dB. Het NSG adviseert ons om harde vloerbedekking direct op de dekvloer te lijmen.
    Wij zijn van mening dat artikel 28.1 te veel ruimte laat voor een verkeerde interpretatie, en vinden dat deze gewijzigd moet worden om in de toekomst problemen te voorkomen. Maar de projectontwikkelaar (=splitser), de notaris, en de vastgoedbeheerder delen die opvatting niet. Zij stellen dat een aanvullend artikel in het huishoudelijk reglement volstaat.
    Hoe zien jullie dit? Thx.
    – Frans
    PS mijn eerste post op dit forum, dus als er iets fout gaat…
    Artikel 28.1 MR 2017 annex 2 verkorte versie
    Het aanbrengen van harde vloerbedekking is slechts toegestaan indien onder die vloerbedekking een dusdanig veerkrachtig materiaal is aangebracht dat een isolatie-index voor contactgeluiden (Ico) wordt bereikt die voldoet aan het toen geldende bouwbesluit.
    De vloerconstructie dient als “zwevende” vloer dus geheel vrij van de bestaande betonvloer te worden uitgevoerd. Een uiterst zorgvuldige uitvoering (door een erkend bedrijf/deskundige) is hierbij een vereiste.

    #12146
    Pierre
    Deelnemer

    Dag Frans,
    In onze akte van splitsing (hierna te noemen : akte), die is gebaseerd op het MR2006 zijn enkele met name technische tekstdelen aangepast t.o.v. het MR. Zo staat er ondermeer in de akte : citaat “- De vloerconstructie dient als “zwevende” vloer dus geheel vrij van de bestaande betonvloer qasu quo wandconstructie te worden uitgevoerd”- einde citaat.
    Tijdens de eerste (oprichting-)vergadering van de VvE was een vertegenwoordiger van de bouwer/splitser aanwezig die vertelde dat er een fout stond in de akte en dat de aan te brengen vloeren in de appartementen nu juist als “NIET-zwevende vloeren diende te worden uitgevoerd. Dat werd ook nog eens schriftelijk bevestigd in een email aan alle eigenaars. Daarmee was de kous af…., vond de bouwer/splitser.
    De VvE vergadering heeft dat niet geaccepteerd en geeist dat de foute tekst in de akte gecorrigeerd moest worden op kosten van de bouwer/splitser.
    Over 10, 20 jaar weet niemand dit meer en baseert een nieuwe eigenaar zich bij het laten leggen van een nieuwe vloer in zijn appartement op wat hij daarover leest in de akte, want die krijgt hij verstrekt van de notaris via wie hij de woning koopt.Die tekst moet dus kloppen.
    Je kunt in een huishoudelijk reglement (HHR) schrijven wat je wilt, maar als dat in tegenspraak is met wat er in de akte staat geldt de laatste want de letterlijke tekst van art 39, lid 3 van onze akte luidt : citaat – “Bepalingen in het huishoudelijk reglement die in strijd zijn met de wet of het reglement worden voor niet geschreven gehouden” – einde citaat.Natuurlijk kun je in een HHR aanvullende richtlijnen of regels opnemen, maar die kunnen alleen maar AANVULLEND zijn en mogen nooit STRIJDIG zijn met de akte.
    Na wat heen en weer geschrijf met de notaris en de bouwer heeft de laatste toegezegd medewerking te verlenen aan het wijzigen van de akte. Die medewerking bestaat uit het aanleveren van de juiste technische tekst en in het vergoeden van de kosten van de wijziging.
    Ik hoop dat je wat hebt aan mijn bijdrage.
    Pierre

    #12149
    Nederlandvve.nl
    Sleutelbeheerder

    Beste Pierre,
    Hartelijk dank voor je uitgebreide antwoord. Ja, daar kan ik wat mee. Je bevestigt volledig onze eigen denklijn. Complimenten aan je bouwer/splitser, die heeft de moed de fout ongevraagd te erkennen.
    Ik ben heel benieuwd hoe de aangepaste tekst eruit zal zien. Wil je die t.z.t. hier bekend maken? Alvast bedankt.
    Groet,
    – Frans

    #12584
    Nederlandvve.nl
    Sleutelbeheerder

    Hallo Pierre,
    Hebben jullie inmiddels al een aangepaste tekst?
    Groet,
    – Frans

15 berichten aan het bekijken - 1 tot 15 (van in totaal 16)
  • Je moet ingelogd zijn om een antwoord op dit onderwerp te kunnen geven.