[Anoniem]

Een woningcorporatie is mede eigenaar van een aantal appartementen in een complex.  De bestuurder van de corporatie staat bij de KvK genoteerd.

Bij de ALV komt een medewerker van de corporatie om de vergadering bij te wonen. Dit is niet de bestuurder zoals vermeld in de KvK, maar een ,weliswaar manager,  medewerker.

Deze medewerker heeft géén machtiging van haar baas, de bestuurder zoals genoteerd in de KvK, maar verweert zich met de opmerking dat iedereen toch wéét dat zij bij de corporatie werkt.

Is dat voldoende? Is het feit dat iedereen wéét dat de medewerker bij de corporatie werkt voldoende en is die persoon daarmee geautoriseerd om de vergadering bij te wonen en stemrecht uit te oefenen zoals andere eigenaren?

 

[Carla]

Iedere eigenaar van een appartementsrecht kan zich laten vertegenwoordigen door een door hem of haar gemachtigde. Deze gemachtigde dient dan ook de machtiging, verstrekt door de eigenaar,  te overleggen bij binnenkomst. Het is niet voldoende om te stellen ‘ U weet toch wie ik ben ‘.  Zie:https://maxius.nl/burgerlijk-wetboek-boek-3/boek3/titel3

• Deze reactie is gewijzigd 2 maanden, 2 weken geleden door .

[DikOz]

Hoewel een explicite machtiging veel duidelijker is, bestaat er ook een stilzwijgende machtiging, ook in door Carla aangehaalde wet. Ik begrijp dat het gedrag van de eigenaar dan duidelijk moet maken dat een stilzwijgende machtiging geldig is.

[Rob]

De toegang tot de vergadering is geregeld in de modelreglementen.
Volgens mij is in alle modelreglementen daarover te lezen:
“ieder der eigenaars is bevoegd, hetzij in persoon, hetzij bij een schriftelijke gevolmachtigde al dan niet lid van de vereniging, de vergadering bij te wonen, daarin het woord te voeren en het stemrecht uit te oefenen,…”
 

[DikOz]

Je hebt gelijk Rob, mee eens.

[Anoniem]

Dank bijdragers. Ik heb ons modelreglement er bij gehaald ( 1992) en idd in artikel 36 staat de oplossing zoals Rob ook al had aangegeven.

[Bob]

In dit verband even een linkje. Over theorie en praktijk, en voer voor een discussie tussen de preciezen en de reckelijken. 😉
Let op de visie van NederlandVvE versus de reactie van een eveneens gerenommeerde reagerende passant. 😉
Zoals gewoonlijk is de praktijk (is zeker niet ongebruikelijk) iets weerbarstiger dan de theorie (hoe correct ook).
Klik HIER

[DikOz]

Interessante verwijzing, vooral de commentaren. Een machtiging meenemen lijkt me de beste oplossing, een kleine moeite voor een bedrijf dit goed te regelen.

[Anoniem]

Dank voor de link, waar de situatie precies wordt omschreven zoals bij onze VVE het geval is. Ik ben het eens met de reactie van Norbert Rijssenbeek, De bestuurder mag machtigen, het model splitsingsreglement dwingt af dat dat een schriftelijke machtiging moet zijn. Naarmate de geldelijke belangen groter worden neig ik meer naar de Preciezen.

[Rob]

Anoniem wrote:

De bestuurder mag machtigen, het model splitsingsreglement dwingt af dat dat een schriftelijke machtiging moet zijn. Naarmate de geldelijke belangen groter worden neig ik meer naar de Preciezen.

Daar ben ik het helemaal mee eens !
Het probleem in deze kwestie is niet dat de bestuurder iemand kan machtigen maar dat dat de betreffende medewerker die volmacht niet kon tonen.
Juist door je precies aan de regelgeving te houden voorkom je dit soort kwesties.
Overigens lees ik ook dat dhr. Rijssenbeek eveneens schrijft: “… Een gemachtigde moet altijd schriftelijk zijn gemachtigd. Het is dus niet voldoende, dat de gemachtigde zich alleen maar als zodanig voordoet. Ook is onvoldoende dat de leden van de VvE de gemachtigde als zodanig ” herkennen”.”
Precies waar het naar mijn idee dus ook om gaat in deze discussie.
 

[Bob]

Zonder afbreuk te (willen) doen aan de letter van de MR’n (schriftelijkheid voorgeschreven) toch nog even een citaat uit HET boek van de heer Rijssenbeek. Dit boek wil ik iedereen overigens van harte aanbevelen, druk 2 is uit!
Quote
Men zij er op attent, dat de volmacht niet zonder meer en absoluut ongeldig is, indien de schriftelijkheid ontbreekt. Het kan immers voorkomen, dat de VvE (reeds) heel goed weet, dat een bepaald persoon de (vaste) gevolmachtigde van een appartementseigenaar is en het daarom niet nodig acht nader schriftelijk bewijs van de volmacht te vragen.
Unquote
Aldus de heer Rijssenbeek.
Ergo, de VvE kan (preciezen zullen zeggen/vinden “mag niet”) accepteren dat een volmacht stilzwijgend is en een papier met handtekening niet nodig vinden.
Wanneer de handelingsbevoegde/bestuurder van een (grote) woningbouwvereniging een volmacht verstrekt aan een medewerker lijkt het me voor de preciezen wel/ook noodzaak om middels identiteitsbewijzen en handtekeningcontrole zeker te stellen dat de volmacht echt en rechtsgeldig is. Ik heb overigens al meerdere reckelijke VvE’s meegemaakt waar de (bevoegde) vertegenwoordiging zonder volmacht op een papiertje zonneklaar was. Tussen verplicht, (zeer) gewenst en praktijk blijft altijd ruimte voor licht. 😉

[Anoniem]

Vroeger mocht ik namens mijn baas douanepapieren ondertekenen. daartoe had ik een schriftelijke machtiging, die ik altijd bij mij had. Als een douaneambtenaar er naar vroeg, kon ik deze altijd laten zien.
Iets dergelijks kan ik mij ook voorstellen bij een vaste gemachtigde die optreed bij VVE aangelegenheden namens de directeur en een doorlopende machtiging heeft.
In dit geval was de persoon nieuw werkzaam, de zesde in opvolging binnen vier jaar, plus dat er nog een “medewerker in opleiding”mee kwam. Toen werd het mij te gortig!

[Carla]

Alle begrip @ Jos. Ik zou zeggen….schaar je onder de ‘preciezen’. 😉 Overigens levert de gemachtigde zijn/haar machtigingsformulier , bij binnenkomst in en tekent de gemachtigde vervolgens de presentielijst bij de naam van de machtigingsgever. ( alle leden staan immers op de presentielijst )
Ook in onze VvE is een huurster die van haar zoon ( de eigenaar ) een doorlopende machtiging heeft gekregen. De huurster kan gewoon tekenen bij de naam van de eigenaar, want daar staat al vermeld dat er een doorlopende machtiging is verstrekt. Zij hoeft dus niets meer te overleggen. Dit is vastgelegd in onze administratie.

[Rob]

Bob wrote:

Zonder afbreuk te (willen) doen aan de letter van de MR’n (schriftelijkheid voorgeschreven) toch nog even een citaat uit HET boek van de heer Rijssenbeek. Dit boek wil ik iedereen overigens van harte aanbevelen, druk 2 is uit!

Ik deel hierin de aanbeveling van Bob, toch blijft het altijd verstandig ook oog te houden voor andersluidende meningen dan die in het boek zijn weergegeven.
Zo is in HET boek dhr. Rijssenbeek ook van mening dat, indien de eigenaar een volmacht heeft gegeven, die eigenaar ook zelf ter vergadering mag verschijnen.
In de discussie onder dit artikel geeft NederlandVVE m.i. echter een zeer plausibele onderbouwing van een andere mening daarover, die zeker voor de preciezen een steun in de rug is, want dáár begint de vraag feitelijk al, mág iemand wel of niet op de vergadering aanwezig zijn en daar zijn recht uitoefenen.
En natuurlijk, in 99 van de 100 keer zal er waarschijnlijk geen enkel probleem zijn met een ‘soepele’ omgang van de regelgeving maar juist bij die ene keer, waar wél problemen komen, denk ik persoonlijk dat de preciezen het beter voor elkaar zullen hebben.
 

[Bob]

Anoniem wrote:

Iets dergelijks kan ik mij ook voorstellen bij een vaste gemachtigde die optreed bij VVE aangelegenheden namens de directeur en een doorlopende machtiging heeft. In dit geval was de persoon nieuw werkzaam, de zesde in opvolging binnen vier jaar, plus dat er nog een “medewerker in opleiding”mee kwam. Toen werd het mij te gortig!

Op leven naar de letter van de wet is natuurlijk weinig/niets aan te merken.
Het is naast de in dit topic besproken letter van de wet wel zaak om oog te hebben voor de mogelijke consequenties van naar de letter werken.
Afhankelijk van het feit of de woningcorporatie een meerderheidsbelang in de VvE heeft (meer dan de helft van de stemmen in enige vergadering kan uitbrengen) wordt een mogelijk voorgeschreven quorum van de helft van de stemmen niet gehaald, en de kans is nog groter dat een mogelijk vereist verzwaard quorum bij betreffende agendapun(ten) niet zal worden gehaald.
Het is natuurlijk goed om de letter van de wet te volgen, maar dan zou ik zeggen dat men ook uiterst consequent moet zijn, en in het voorkomende geval een tweede vergadering zou moeten organiseren. 😉
Bovenstaande om toch maar even te benadrukken dat ook de VvE-wereld niet altijd zwart-wit is, of zou moeten zijn. Er zijn vele mooie schakeringen grijs die uitstekend werken, zeker de kwaliteit van de VvE daarin meegenomen.

[Auteur]

Berichten