[lenp]

Wij wonen in een bovenwoning. Bij onze onderburen zijn de draagbalken van de vloer verrot (dus de onderste vloer van het pand), doordat er water onder hun vloer stroomde wat niet weg kon. De schade is gerepareerd. Voor zover de gemeenschappelijke zaken: alle dwarsbalken zijn vervangen en er is een nieuwe vloer gelegd.

De onderburen hebben contact gehad met de verzekering en die wil niet uitbetalen, want ze zeggen dat het achterstallig onderhoud is. Zijn wij daar dan als bewoners van de bovenste verdieping ook verantwoordelijk voor? En zo ja voor welk deel zijn wij dan verantwoordelijk?

[Colin]

Ja, de eigenaren zijn gezamenlijk verantwoordelijk voor de gemeenschappelijke bouwdelen van het pand. Als het achterstallig onderhoud niet bekostigd kan worden uit het eigen vermogen van de VvE (reserves), dan zullen de eigenaren een eenmalige extra bijdrage aan de VvE moeten voldoen ter grootte van hun breukdeel. Bij een mini-VvE bestaande uit een beneden- en een bovenwoning zal dit waarschijnlijk een 50/50 verhouding zijn. De splitsingsakte geeft hierover uitsluitsel.

[lenp]

Bedankt voor de informatie.
De onderburen hebben niet overlegd met ons wie/wat/hoe de schade gerepareerd gaat worden, en zonder overleg een (bevriende) aannemer alle schade laten repareren. Ik weet nog niet wat het bedrag is voor het repareren van de vloer, dat hoor ik morgen. Is het niet zo dat er vooraf overleg hierover gevoerd had moeten worden?

[Colin]

De onderburen zijn hun boekje fors te buiten gegaan door in strijd met de regels van het appartementsrecht te handelen. Zonder expliciet vergaderbesluit is het de VvE niet toegestaan om groot of achterstallig onderhoud uit te voeren. De algemene ledenvergadering heeft op deze wijze geen inspraak gehad, niet kunnen beslissen wie het onderhoud gaat doen en niet formeel ingestemd met de kosten daarvan.
Ik zou in jouw plaats vooralsnog niet betalen. Als de VvE geen eigen vermogen heeft, dan kunnen de onderburen alleen via de rechter een bijdrage van jou afdwingen. Althans dat kunnen ze proberen. Gelet op de voorgeschiedenis acht ik het aannemelijk dat de rechter in jouw voordeel zal beslissen. Maar goed, dat weet je natuurlijk op voorhand nooit zeker.

[lenp]

Nogmaals bedankt Colin!
Wij dachten dus ook al zoiets. Ze zijn gewoon beneden aan de slag gegaan zonder dat ons ooit iets gevraagd is. De onderburen gingen er volgens mij van uit dat de verzekering zou betalen, maar dat is niet gebeurd, en nu hopen ze een deel van de kosten bij ons terug te krijgen.
Wij gaan er gewoon open in morgen en willen graag weten waarom de verzekering niet uit wil betalen, want de onderburen deden daar een beetje wazig over (volgens mij zegt de verzekering achterstallig onderhoud). We doen uiteraard geen toezeggingen. Wordt vervolgd….

[Colin]

Verzekeringen zijn altijd tricky. Er wordt namelijk gekeken naar de oorzaak van de schade. Een opstalverzekering keert normaliter alleen uit bij brand-, water-, storm-en ontploffingsschade, voor zover de oorzaak buiten de VvE is gelegen. Het criterium is dat het moet gaan om een “onheil van buitenaf” dat je redelijkerwijs niet had kunnen voorkomen.
Als sprake is van achterstallig onderhoud – en daar lijkt het in dit geval sterk op – dan is de VvE in zekere zin nalatig geweest. De schade was te voorkomen geweest als de VvE wel tijdig onderhoud had gepleegd.
Wat mij betreft is het verhaal dus niet wazig, maar juist heel plausibel.

[lenp]

We hebben net gesproken met de onderburen.
De verzekering keert niet uit omdat de verrotting is ontstaan door langdurige inwerking van water en niet plotseling is opgetreden. De buren beschikken over een NHG-rapport waarin staat dat het gedeelte waar de verrotting is opgetreden niet bereikbaar is, en de verrotting is destijds dus niet opgemerkt. Pas toen de buren door de vloer zakten is het geconstateerd. Desondanks wil de verzekering niet uitkeren. De buren hebben een contra-expert geraadpleegd en die achtte de kans klein dat de verzekering hun standpunt zou wijzigen, en hebben ze uiteindelijk niet ingeschakeld.

[Auteur]

Berichten