Reageer op: Juridisch & financieel dilemma kozijnen VVE

#10390
Anoniem
Deelnemer

    Allen,
    Dank voor jullie waardevolle bijdrage aan dit topic! Wat een topic al niet teweeg kan brengen. Dit in de ruimste zin des woords.
    Laat ik voorop stellen dat ik geen voorstander ben van het creëren van juridisch afdwingbare situaties. Dit zal de onderlinge verstandhouding binnen een (kleine) VVE niet ten goede komen.
    Stel dat er in het ”best case” scenario 2/3 meerderheid ontstaat bij vervallen voorwaarde financieringsvoorbehoud (ergo: 2/3 kan aan te zuiveren bedrag financieren), dan ben ik het met Bob eens dat dit nog niet wil zeggen dat ik er ben. Juridisch is het aan te zuiveren bedrag van de overige 1/3 stemgerechtigde (in dit geval 3 eigenaren) afdwingbaar. Ik heb . als bestuurder echter ook invulling te geven aan artikel 52, lid 7 uit het modelsplitsingsreglement 2006. Die schrijft het volgende voor:
    “Een extra (voorschot) bijdrage bepaald, welke door het bestuur te dier zake van de eigenaars kan worden gevorderd. De uitvoering van van zodanige besluiten kan eerst gescheiden wanneer de voor de uitvoering benodigde gelden in de kas van de vereniging gereserveerd zijn”.
    Gegeven de contacten welke ik met alle eigenaren heb kan ik er vanuit gaan dat 1/3 financieel niet kan aanzuiveren. Hiermee kan ik conform artikel 52, lid 7 dus geen opdrachten aangaan voor uitvoering. Noodzakelijke geld is namelijk niet voorhanden.
    Alternatieven:
    1. (Bancaire) financiering:  (1) Hier ben ik zelf geen voorstander van (2) Gesubsidieerde financering (v.b. energiebespaarlening) niet mogelijk gegeven voorwaarden (3) Voorwaarden en hoogte rente zal niet misselijk zijn. Heeft er iemand ervaring met bancaire VVE financiering?, zo ja welke bank + rente?
    2. Uitstel vervanging (stel 4 jaar), onderdeel maken van MJOP en verhogen kwartaalbijdrage: In dit geval zal dit een verdubbeling van kwartaalbijdragen van eigenaren betekenen. 1/3 deel zal ook hier bezwaren tegen hebben c.q. dit niet kunnen / willen bijdragen (is mijn verwachting)
    3. Artikel 24 procedure –> Vervanging per eigenaar met toestemming onder voorwaarden VVE: In dit geval zullen de eigenaren die wel willen vervangen moeten accepteren dat er een toekomstig financieel risico is / blijft op een gemeenschappelijke bijdrage voor vervanging kozijnen van de overige eigenaren (conform splitsingsakte) als door Carla geschetst.  In mijn ogen is dit wel een calculeerbaar risico er vanuit gaande dat het reguliere onderhoud (schilderwerk e.d.) netjes plaatsheeft. Er is nu immers geen acute noodzaak voor vervanging.
    Ik denk toch dat dit laatste alternatief in dat geval mijn voorkeur heeft voor behoud goede onderlinge verstandhouding binnen VVE.
    Aanvullende vragen:

    1. Wanneer is er volgens de wet sprake van  (noodzakelijk) onderhoud of (noodzakelijke) vervanging Bob? Ik kan mij voorstellen dat dit bij houtrot / lekkages / einde levensduur is. Maar wie bepaald dit? Voorbeeld: Kunnen tochtverschijnselen als gevolg van het ontbreken van een goede kierafdichting bij de oorspronkelijke schuiframen gezien worden als (noodzakelijk) onderhoud wat ten laste komt van de VVE? of sterker nog als een argument gebruikt kan worden voor opvolgende appartementseigenaren voor het verzoek tot het doen vervanging van de kozijnen vanuit de VVE?
    2. Kan er onder artikel 52.lid 9 (meningen verschillen blijkbaar of dit lid wel/niet nietig is) een afspraak gemaakt worden over een afwijkende kostenverdeling voor enkel de vervanging van kozijnen? Waarom ik dit vraag: 2 eigenaren (hoekwoningen), welke conform de splitsingsakte 30/130 aandeel hebben in de VVE (o.b.v. woninggrootte), bezitten namelijk ca. 45% van het totale kozijn & raamoppervlak binnen de VVE. Hiermee betalen de overige eigenaren (7 stuks, 100/130 aandeel) onevenredig veel mee aan het vervangen voor de kozijnen.
    • Deze reactie is gewijzigd 5 maanden, 1 week geleden door .