[Nederlandvve.nl]

Beste leden,
Tot nu toe nog niet opgelost maar ik heb wel en advocaat genomen, en ik dacht ik dele de berichten die zijn verzonden… welicht helpt het iemand!
(de text van mijn advocaat is … lees maar hehe)


Fijne kerst dagen!
——
benden vinden jullie de twee brieven verstuurd door de VVE voorziter
en mij reactie en als laatste de reactive van mijn advocaat
alle namen en prive info is verwijderd.


De heer xxxx
17 november 2020
Beste heer xxxxxx
Door de aankoop van uw woning aan de xxxxxxxxx in Leiden bent u lid geworden van de Vereniging van Eigenaren XXXXXX. Gedurende de afgelopen periode hebben wij diverse malen contact gehad over verschillende onderwerpen. Met deze brief willen wij u nader informeren over deze onderwerpen.
Communicatie
De afgelopen periode is op verschillende manieren gecommuniceerd: via mail, WhatsApp, telefonisch en via verschillende bewoners, leden van het bestuur van de VvE en via de makelaar. De communicatie verliep geregeld moeizaam, waardoor wij voorstellen de communicatie via één kanaal te laten lopen. Wij stellen voor het contact te laten lopen via mail aan de voorzitter van de VvE: xxxxxxxxx
Bijdrage servicekosten VvE
De door u te betalen bijdrage voor servicekosten bedraagt € 85,–. Dit bedrag is exclusief eventueel gebruik van de zolderruimte; hierover later meer.
De servicekosten dienen maandelijks vóór het begin van de maand te worden betaald ten gunste van rekeningnummer xxxxx, ten name van de VvE.
Verhuur van de woning
Wij hebben van u begrepen dat u van plan bent de woning te verhuren. Conform de splitsingsakte dient u hiervoor goedkeuring te vragen aan en te verkrijgen van de VvE. De procedure hiervoor is u meegedeeld en de hiervoor in te vullen formulieren heeft u
Adres | Plaats, straat, postcode
ontvangen. Graag ontvangen wij deze formulieren, vóórdat de woning wordt bewoond door de beoogde huurder, waarna de VvE een besluit over de verhuur en huurder zal nemen.
Werkzaamheden aan de woning
Wij begrijpen dat een verbouwing/renovatie van de woning noodzakelijk was en dat dit gedurende een bepaalde periode overlast zou geven. De overlast heeft enerzijds bestaan uit stof- en geluidhinder, anderzijds uit het onverwacht betreden van privéterrein van leden van de VvE, schade aan het plafond van de eigenaar van xxxxxxxx en schade aan de trap in het gezamenlijk trappenhuis.
Wij hebben van u begrepen dat de verbouwing bijna is afgerond en dat er daarna geen sprake meer zal zijn van overlast en dat het trappenhuis zal worden schoongemaakt. Kunt u ons informeren wanneer de verbouwing daadwerkelijk klaar is en op welke wijze u reparatie van de schade en het schoonmaken van het trappenhuis wilt regelen?
Zolder
Zowel tijdens de aankoop van het appartement als de periode na de aankoop is er contact geweest over de mogelijke aankoop van de zolderruimte, welke grenst aan uw appartement. Dit contact verliep via uw makelaar en heeft niet geleid tot aan-/verkoop. Graag horen wij van u of u de zolderruimte alsnog wilt kopen of huren van de VvE, of dat u de zolder niet gaat gebruiken. Hierbij zijn volgens ons de volgende mogelijkheden van toepassing:
1. Ukooptdezolder
De vraagprijs is € 45.000, te betalen aan de VvE. In de vergadering van de VvE kan worden overlegd dat eventueel (een deel van) deze opbrengst wordt uitgekeerd aan haar leden, waardoor uw netto-investering lager zal zijn dan de te betalen € 45.000. Voor de goede orde: dit is een besluit dat (eventueel) kan worden genomen in een formele ledenvergadering.
2. Uhuurtdezolder
De vergoeding voor de huur van de zolder bedraagt € 42,50, indien de zolder niet wordt gebruikt voor bewoning (bijv. slaapkamer). Bij ander gebruik zal een hoger tarief van toepassing zijn, door de VvE nader te bepalen. Dit bedrag dient gelijktijdig met de betaling van de servicekosten te worden betaald, op hetzelfde rekeningnummer als hiervoor genoemd.
2


3. Umaaktgeengebruikvandezolder
De zolder kan in dat geval worden gebruikt door het bestuur van de VvE, bijvoorbeeld voor het archiveren van de administratie. In dat geval maken wij graag afspraken met u over de mogelijkheid tot het betreden van de zolder door leden van het bestuur van de VvE, zoals bijvoorbeeld een maximaal aantal keren per jaar.
Graag ontvangen wij uiterlijk 1 december a.s. een reactie op deze brief, bij voorkeur via mail. Als u vragen heeft over deze brief kunt u uiteraard ook bellen met onze voorzitter xxxxxxxxxx


Met vriendelijke groet,
Namens het bestuur van de Vereniging van Eigenaren xxxxxxx oneven xxxxxxx
voorzitter VvE 
—————
Geachte heer x xxxxxxxxxx
Dank voor uw e-mail van 17 november jl.
Het lijkt mij prima, dat wij voorlopig per e-mail communiceren met betrekking tot VvE aangelegenheden.
De servicekosten zullen worden voldaan en de formulieren voor het in gebruik geven aan de huurder zal ik in orde maken.
Werkzaamheden
Inderdaad hebben in het appartement werkzaamheden plaatsgevonden. Uiteraard geeft dat enig geluidsoverlast en stof. Dat er schade zou zijn ontstaan door deze werkzaamheden is mij echter niet bekend. Ik verneem graag concreet welke schade zou zijn ontstaan, alsmede waaruit blijkt dat die schade het gevolg is van de door ons uitgevoerde werkzaamheden.
Zolder
Met betrekking tot de zolder, heb ik inmiddels de nodige documenten bestudeerd en laten beoordelen. Daaruit is naar voren gekomen, dat uit die documenten niet (goed) valt vast te stellen dat de zolder boven ons appartement niet bij het appartement zou horen. De beschrijving in de originele akte van splitsing zegt er niets over dat dit tot de algemene ruimten zou behoren, terwijl het bouwkundig meer dan sterk de indruk wekt bij het appartement te horen. Dat wordt versterkt met de passage in artikel 10 van de originele akte, waarin wordt gesproken van “flats, gelegen direct onder het dak”, hetgeen impliceert dat de zolder bij het appartement eronder hoort en deel uitmaakt van die ‘flats’. Ik verneem graag op grond waarvan de VvE meent, dat die zolder (oorspronkelijk) geen deel uitmaakte van mijn appartement, maar van de algemene ruimten.
In het voorgaande gebruikte ik tussen haakjes het woord ‘oorspronkelijk’. Daarmee bedoelde ik te zeggen, dat mocht de zolder oorspronkelijk niet bij het appartement horen, ik meen dat dit inmiddels anders is. Het is mij bekend, dat de zolder steeds in gebruik is geweest bij de eigenaar van het appartement op nummer xxxxxx. Daarvoor bestond geen huurovereenkomst of anderszins een afspraak, die mee zou brengen dat die eigenaren de zolder niet in bezit hadden, maar slechts als ‘houder’ voor een ander (de VvE). Dit betekent, dat de zolder in elk geval door verkrijgende verjaring eigendom is van de eigenaar van het appartement op huisnummer xxxxxxxx. Indien u meent dat dit anders is, ontvang ik graag documentatie waaruit dit blijkt.
Ingeval naar aanleiding van het voorgaande toch zou blijken, dat de zolder niet reeds onderdeel uitmaakt van het appartement dat ik kocht, dan ben ik in beginsel bereid dit te kopen. De vraagprijs komt mij echter erg hoog voor. Een taxatie mocht ik van u ook niet ontvangen. Een waardeoordeel van een eigen deskundige kwam veel lager uit. Ik verzoek u mij uw taxatie te doen toekomen, c.q. meer openheid te betrachten bij de totstandkoming van de vraagprijs. Als lid van de VvE meen ik aanspraak op die informatie te hebben. Daarnaast zou ik graag vernemen hoe de besluitvorming in deze is geweest. Mij is bekend, dat daarover besluiten bestaan aangaande huisnummer xxxxx, maar die hebben niet ook betrekking op andere zolders.
Tot zover mijn reactie op uw e-mail van 17 november jl. Ik zie uw reactie graag tegemoet.
Kind regards,
xxxxxxx
—————
3 december 2020
Beste heer xxxxxx,
In uw e-mail van 26 november 2020 reageert u op onze brief van 17 november 2020, waarin wij diverse onderwerpen hebben opgenomen. Onze reactie op uw mail treft u hieronder aan. 
Communicatie
U heeft bevestigd dat de communicatie over onderwerpen met betrekking tot de VvE vooralsnog zal plaatsvinden via e-mail.
Bijdrage servicekosten VvE
U heeft bevestigd dat u de servicekosten zult voldoen. Wellicht ten overvloede: de servicekosten moeten worden voldaan vanaf de datum van overdracht van het appartement. De hoogte van de bijdrage bedraagt € 85 per maand voor uw appartement. Afspraken met betrekking tot de zolder zijn op dit moment onzes inziens nog niet opportuun. 
Verhuur van de woning
Wij ontvangen de formulieren met het verzoek om het appartement te mogen verhuren graag vóórdat de potentiële huurder er gaat wonen. Zoals wij eerder hebben aangegeven is bewoning door een potentiële huurder pas mogelijk ná goedkeuring van de leden van de VvE.
Werkzaamheden aan de woning
U vraagt ons welke schade is ontstaan tijdens de verbouwingswerkzaamheden. In onze brief
van 17 november hebben wij u hier al over geïnformeerd: diverse traptreden in het trappenhuis zijn beschadigd, evenals het plafond van huisnummer xxxx. Graag nodigen wij u uit de betreffende schade te bekijken (de schade aan het plafond uiteraard na overleg met de eigenaar van huisnummer xxxxx).
Zolder
In uw mail gaat u uitgebreid in op de situatie met betrekking tot de zolder, waarbij u de indruk wekt dat u de zolder in eigendom zou hebben verkregen door verkrijgende verjaring. Uw denkwijze in deze vinden wij erg bijzonder, vooral omdat u zowel vóór de definitieve aankoop van het appartement als na de aankoop contact met ons heeft opgenomen en heeft laten opnemen door uw makelaar en er sprake is geweest van onderhandelingen. Daaruit blijkt onzes inziens voldoende dat het u bij de aankoop van het appartement duidelijk was dat de zolderruimte geen onderdeel was van de verkrijging van het appartement. Dit wordt eveneens bevestigd door uw eigen advertentie/pitch xxxxxxxxxxxx crowdfund
Aanvullend merken wij nog het volgende op:
* –  In de advertentie op Funda, waarin het appartement te koop werd aangeboden, is in de tekst duidelijk opgenomen dat de zolder geen onderdeel uitmaakt van het appartement; wel wordt de mogelijkheid vermeld om deze zolderruimte te kopen of huren.
* –  Om te beoordelen wat u heeft gekocht verwijzen wij u naar de akte van levering van uw appartement; daarin is de betreffende zolderruimte niet opgenomen.
* –  U wilt van ons de taxatie ontvangen, waaruit de door ons genoemde vraagprijs is opgenomen, of openheid over de totstandkoming van de vraagprijs. Wij zullen niet ingaan op dit verzoek; in deze situatie is sprake van tegenstrijdige belangen, waarbij het belang van de verkopende partij (de VvE) niet is gediend bij de door u gevraagde openheid.
* –  U geeft aan in beginsel bereid te zijn de zolder te kopen. Gezien de aard van uw reactie willen wij de eventuele onderhandelingen op een formele wijze laten verlopen, waarbij het ons verstandig lijkt deze te laten verlopen via makelaars. Het initiatief hiervoor ligt bij u, als mogelijk geïnteresseerde.
* –  Op basis van uw e-mail, maar ook op basis van informatie van de mensen die in het appartement werkzaam waren, hebben wij het sterke vermoeden dat de zolderruimte


al door u in gebruik is genomen. Indien dat daadwerkelijk zo is, sommeren wij u de zolderruimte per direct af te sluiten voor eigen gebruik. Wij staan gebruik van de zolder pas weer toe, nadat de betreffende ruimte door u van ons is gekocht, of nadat er duidelijke afspraken zijn gemaakt over het gebruik als zolder/opslagruimte.
De toon van uw e-mail heeft ons in negatieve zin verrast; graag hadden wij op een andere manier met u gecommuniceerd. Graag ontvangen wij uiterlijk 15 december een inhoudelijke reactie van u. Afhankelijk van uw reactie willen wij graag een afspraak met u maken voor inspectie van de zolderruimte.
Met vriendelijke groet,
Namens het bestuur van de Vereniging van Eigenaren xxxxxxxxx
 voorzitter VvE 





————-
brief advocaat
 

Tot mij wendde zich de heer xxxxxxx, met het verzoek zijn belangen in bovenvermelde zaak te behartigen. Cliënt stelde mij onder meer uw brieven van 17 november en 3 december jl. ter hand.
U hebt een verschil van inzicht aangaande de werkzaamheden – u meent dat cliënt daarbij schade aan gemeenschappelijke gedeelten zou hebben toegebracht – en de eigendom aangaande de boven het appartement van cliënt gelegen zolder.
In de reactie van 26 november jl. heeft cliënt gevraagd welke schade concreet zou zijn geleden, alsmede waaruit zou blijken dat die schade het gevolg is geweest van de werkzaamheden door cliënt. U geeft daarop geen antwoord, maar legt “de bal” in feite terug dat hij maar moet komen kijken. Dat geeft hooguit een beeld van de schade die u bedoelt, maar belangrijker is wellicht nog waaruit zou blijken dat dit door cliënt zou zijn veroorzaakt. Cliënt geeft aan, dat hij meent geen schade te hebben veroorzaakt en te vrezen dat hem schade wordt verweten die niet door hem is veroorzaakt. Daarom nogmaals het verzoek zo concreet mogelijk aan te geven welke schade het exact betreft en waaruit blijkt dat die schade door cliënt is veroorzaakt.
Ook ten aanzien van de zolder gaat u niet helemaal in op hetgeen cliënt dienaangaande heeft aangegeven, op grond waarvan de conclusie gerechtvaardigd is dat de zolder deel uitmaakt van het appartement, c.q. reeds eigendom is van cliënt. Daarnaast zijn uw verweren ook niet terecht, c.q. juist.
Ten eerste is aangegeven, dat uit de akte van splitsing niet valt af te leiden dat de zolder deel uitmaakt van de gemeenschappelijke ruimten. Daarnaast is bouwkundig de situatie, dat daaruit zeer sterk de indruk ontstaat dat die zolder deel uitmaakt van het onderliggende appartement, met name doordat die slechts via het appartement toegankelijk is. Daar komt bij, dat in artikel 10 van de originele de akte van splitsing gewag wordt gemaakt van “flats, gelegen direct onder het dak”. Dat wijst op deze appartementen met zolder, anders zouden die niet direct onder het dak gelegen zijn.
Indien toch ergens uit zou blijken, dat de zolder destijds niet reeds onderdeel van het appartement uitmaakte, dan is aangegeven dat sprake is van verkrijgende verjaring. U gaat daar niet op in. Dat cliënt door mededelingen vanuit VvE en makelaars aanvankelijk in de – onjuiste – veronderstelling is geweest dat de zolder niet reeds bij het appartement hoorde en om die reden onderhandelingen heeft gevoerd en een crowdfundactie heeft geplaatst, maakt niet dat hij geen beroep zou kunnen doen op verkrijgende verjaring, nu hem inmiddels is gebleken, dat zijn rechtsvoorganger de zolder zeker meer dan 20 jaar in bezit heeft gehad, en er kennelijk geen huurovereenkomst heeft bestaan. Ook de tekst op Funda heeft hier geen relevante betekenis. Die is kennelijk tot stand gekomen op grond van een onjuiste voorstelling van zaken. In de akte van levering valt evenzeer niet af te leiden, dat de zolder geen deel zou uitmaken van het gekochte. Los daarvan zou dat ook niet kunnen/hoeven, omdat cliënt de eerste is die zich realiseert dat er sprake is van verkrijgende verjaring.
U geeft voorts aan dat de toon van de e-mail van cliënt in negatieve zin heeft verrast. Ik meen, dat op de toon van de e-mail niet veel is aan te merken. Cliënt heeft enkel stelling genomen die afwijkt van de opvatting van (het bestuur van) de VvE. Dat kunt u cliënt niet euvel duiden. De sommatie om de zolder niet te gebruiken vindt cliënt niet vriendelijk. Zolang u niet hebt aangetoond, dat de stellingen van cliënt dat de zolder reeds zijn eigendom is, niet juist is, is een dergelijke sommatie wellicht ook wat prematuur. 
Ik stel voor, dat u eerst volledig in gaat op de stellingen van cliënt met betrekking tot de eigendom van de zolder. Mocht daarna toch de conclusie gerechtvaardigd zijn, dat de zolder niet reeds eigendom is van cliënt, dan kan wellicht tot onderhandeling gekomen worden over een koopprijs. Het weigeren van informatie, zoals de taxatie, is in strijd met artikel 58 van het (nieuwe) Modelreglement dat sinds dit jaar van kracht is. Bovendien is niet de VvE eigenaar van het gebouw, maar de gezamenlijke eigenaars en derhalve ook cliënt. Ik zie uw reactie graag tegemoet.

Met vriendelijke groet,xxxxxxx

Advocaat/