Reageer op: Redenen om exploit. overschotten wel/niet terug te betalen aan de eigenaars?

#9059
kv66
Deelnemer

    Hallo Rob en DikOz
    Ik krijg de indruk dat uit mijn bijdrage(n) naar boven komt dat wij zo maar (of oproepen) alle tekorten of uitgaven die het boekhoudkundig label ‘onvoorzien’ hebben gekregen op de jaarrekening, ten laste van het reservefonds laten komen en het reservefonds op die manier leegroven. Ik denk dat het tegendeel is waar.
    Al die posten die het tekort op de jaarrekening veroorzaken worden bekeken of er in de MJOB een begrotingspost voor die uitgave is en er dus in het reservefonds middelen aanwezig zijn. Als die er is wordt die post ten laste vh fonds gebracht.
    Als die begrotingspost er niet is op de MJOB of het begrote/gereserveerde bedrag is te laag, wordt gekeken of het ten laste brengen aan reservefonds het reservefonds onderuithaalt. Deze afweging is in zekere mate subjectief, dat realiseren we ons ook. Als we (het bestuur) tot de conclusie komen dat het reservefonds dit niet aan kan, stellen we de ALV voor die uitgave(n) niet ten laste van het reservefonds te laten komen.
    Een voorbeeld om het te concretiseren. Op onze MJOB staat de post “rioolontstopping”.
    Die hebben we 12 jaar geleden ingeschat op 1x in de 10jaar á €400 ex BTW. Zo je wilt, het is misschien wel een post ‘onvoorzien’ met een naam.
    Elf jaren zijn voorbij gegaan zonder dat er iets gebeurde.
    In het 12de jaar (2018) hebben we tweemaal de rioolreinigingsfirma moeten laten komen.
    Tijdens de werkzaamheden kwamen ze erachter dat er ook nog een breuk zat in een rioolleiding in de kruipruimte.
    Totale kosten €850 ex BTW. Ong. €400 van de €850 komt op het conto van de breuk.
    Het bedrag van €850 wordt boekhoudkundig als een onvoorziene uitgave geboekt door onze beheerder.
    Alleen onderhoudskosten die in de ALV zijn besproken en besloten worden door de beheerder rechtstreeks op het reservefonds (af)geboekt.
    De kosten voor de verstopping (€450) zijn opgenomen in de MJOB; dus ten laste van het reservefonds ligt daar voor de hand.
    Komende tijd moeten we gaan bedenken wat we met die €400 gaan doen voor de reparatie van de breuk, om de ALV een voorstel te doen; ten laste vh reservefonds of niet.
    Rob schreef:” Wanneer er kosten in de MJOB zijn die jaarlijks terugkomen kan het volgens mij dan ook niet anders dan dat die kosten in zijn geheel ook onderdeel uitmaken……”
    Posten op de MJOB die een jaarlijkse interval hebben komen natuurlijk op de jaarbegroting, alleen niet met die naam en toenaam, maar als onderdeel van de reservering voor het reservefonds.
    Overigens is de post ‘lift algemeen en storingen’ de enige post met jaarlijkse interval op onze MJOB. Waarschijnlijk omdat we die 1 op 1 zo hebben overgenomen van de liftfirma.
    Rob schreef:” Zoals gezegd wordt op basis van het MJOP geld gereserveerd voor (toekomstig) groot-onderhoud.”.
    De term ‘groot-onderhoud’ komt in het MR1992 niet voor. Er wordt geen onderscheid gemaakt in groot, klein of wat voor soort onderhoud dan ook. Het is allemaal onderhoud.
    Er wordt zelfs geen reservefonds gevormd voor onderhoud maar voor ‘andere kosten’ (MR1992 art 32, lid 1).
    Rob schreef:” Uiteindelijk moeten die kosten toch ook weer aangevuld worden om op termijn geen tekorten in het onderhoudsfonds te krijgen”.
    Helemaal mee eens, linksom of rechtsom de leden betalen.
    Daarom maakt het m.i. niet zo veel uit waar je de kosten begroot, als ze maar begroot worden. Je moet ze daar begroten waar het voor jou het gemakkelijkste is. M.i. staat geen enkele regel dit in de weg.
    Begroten op de jaarlijkse begroting levert het probleem van DikOz op. Begroten op de MJOB heeft dat nadeel niet of veel minder.
    DikOz schreef:” Gewone kosten zijn bijvoorbeeld energie gemeenschappelijke zaken, verzekeringen, contracten preventief onderhoud, bestuurskosten, toevoeging aan reservefonds, vervanging lampen en klein onvoorzien (goed in te schatten aan de hand van de laatste jaren)”.
    Interessante opsomming. De vraag is hoe kom je aan deze opsomming? Is dat omdat in het algemeen de jaarbegrotingen van VvE’s er zo uitzien of heb je ergens een lijstje gevonden wat onder ‘gewone kosten’ te verstaan is.
    Vervanging van lampen is m.i. nu bij uitstek een post die op de MJOB thuishoort. Het gaat over kosten die het gevolg zijn van jarenlang gebruik van de lamp.
    De interval en de kosten voor de vervanging zijn eenvoudig te berekenen uit brandduurlamp, brandtijd en het aantal lampen. Resultaat bij ons: een post op de MJOB voor lampen met een interval van 3 jaar.
    En van lampen koop je er toch niet elk jaar een paar, althans wij doen dat niet, maar eens in de zoveel jaar in bulk.
    DikOz schreef: ”….. klein onvoorzien (goed in te schatten aan de hand van de laatste jaren)”.
    Moet dat niet gevolgd worden door de bekende zinssnede: ”Resultaten behaald in het verleden bieden geen garantie voor de toekomst”.
    Maar als het goed is in te schatten, dan begrijp ik je initiële probleemstelling niet.
    Er is bij jullie een overschot van ong 20% van de jaarbegroting (ex reservedotatie).
    Misschien ten onrechte ben ik ervan uit gegaan dat dit elk jaar zo is, of tenminste dat dit geregeld voorkomt.
    Dus is de vraag welke posten op jullie jaarbegroting veroorzaken dit overschot dan en waarom kan er geen begroting gemaakt worden die het overschot beperkt tot pak ‘m beet =< 5%.
    DikOz schreef:” Maar, onvoorzien op het MJOP is eigenlijk dubbelop: het reservefonds heeft ook een bufferfunctie”.
    Helemaal mee eens, onze MJOB heeft dan ook geen ‘onvoorzien’, maar kent wel vele posten met een naam voor reparatie c.q. correctief onderhoud.
    En van de buffereigenschap van het reservefonds maken wij inderdaad gebruik voor uitgaven/kosten die niet met naam en toenaam op de MJOB staan.