VvE Beheerder krachtens splitsingsakte – PRG. 1996, 4578

1 APRIL 1996, VVE BEHEERDER KRACHTENS SPLITSINGSAKTE, PRG. 1996, 4578

Samenvatting

Verzoekster (ABC) is voor een periode van twee jaar, na oplevering van een flatgebouw in aanbouw, door Wilma Bouw BV, eigenaar van het gebouw, benoemd als bestuurder en beheerder van verweerster, de vereniging van eigenaren. Vijf maanden na oprichting wordt ABC door de (nieuwe) eigenaren ontslagen, aangezien de benoeming niet rechtsgeldig is geschied; de eenzijdige oprichtingshandeling had achteraf bekrachtigd moeten worden. Bovendien heeft ABC haar taken niet zorgvuldig vervuld. ABC verzoekt vernietiging van dat besluit.

De rechter oordeelt dat de VvE rechtsgeldig is opgericht en ABC rechtsgeldig is benoemd. Wet, splitsingsakte, noch reglement bepalen dat de benoeming van ABC formele bekrachtiging behoeft. Anders dan in art. 125 lid 3 Boek 5 BW bepaald, mist de eenzijdige rechtshandeling tot oprichting van de VvE geen rechtskracht, zij het dat de vereniging pas effectief wordt indien een tweede lid toetreedt. In materieel opzicht is het van belang dat reeds in de beginfase van de constructie van een gebouw beheerswerkzaamheden worden verricht en dat verkoop van appartementsrechten niet kan worden afgewacht.

De wettelijke bepalingen ten aanzien van de benoeming van een bestuurder zijn van regelend recht, zodat de splitsingsakte afwijkende bepalingen kan bevatten. Aangezien de akte consistent is ten aanzien van de benoeming voor een bepaalde periode van twee jaar en ten aanzien van het beheerscontract, is er geen reden het verweer te honoreren, te meer nu potentiële kopers uit splitsing- en transportakten kennis hadden kunnen nemen van de benoeming en het beheerscontract. Volgt vernietiging van het besluit.

Partij(en)

Inzake

ABC-Vastgoed VvE-management BV, gevestigd te Arnhem, verzoekster, gemachtigde mr. N.L.J.M. Rijssenbeek

tegen

De Vereniging van Eigenaren ‘Skydome’, gevestigd te Amsterdam, verweerster, gemachtigde mr. D.A. Cleton.

Uitspraak

Verloop van de procedure

Het verzoekschrift strekt, op voet van art. 5:130 BW tot nietig verklaring, c.q. vernietiging van het besluit d.d. 28 november 1995, alsmede tot schorsing van dat besluit.

(…)

Gronden van de beslissing

1

Als gesteld en erkend dan wel niet (voldoende) weersproken, alsmede op basis van de niet (voldoende) betwiste inhoud van de overgelegde bewijsstukken staat in dit geding vast:

a.Wilma Bouw BV heeft te Amsterdam een flatgebouw in aanbouw met 100 koopwoningen en 90 parkeerplaatsen, genaamd `Skydome’, nader te noemen: het gebouw;
b.bij notariële akte van splitsing d.d. 30 juni 1995 is het gebouw gesplitst in 190 appartementsrechten als bedoeld in de artt. 5:106 en 5:107 BW. Als reglement ex art. 5:111 sub d BW is vastgesteld hetmodelreglement d.d. 2 januari 1992 van de Koninklijke Notariële Broederschap;
c.bij voormelde akte is tevens verweerster opgericht;
d.art. 21 lid 1 van de voormelde akte luidt:`In afwijking van het bepaalde in art. 41 lid 1 wordt voor de eerste maal tot bestuurder benoemd: de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid ABC Vastgoed Management BV, gevestigd te Arnhem, kantoorhoudende aldaar aan de Apeldoornseweg 43–53 (postadres: postbus 348 (6800 AH) Arnhem), die na deze functie zal uitoefenen tot tenminste twee jaar na de algehele oplevering van het gebouw, behoudens herbenoeming door de vergadering van eigenaars.’
e.art. 23 van de voormelde akte houdt in een verbod aan de vergadering van eigenaars en bestuur om overeenkomsten aan te gaan t.a.v. gemeenschappelijke zaken voor een langere periode dan een jaar na het passeren van de akte, behoudens noodzakelijke overeenkomsten. Het artikel luidt, voorzover relevant, voorts:`Mede in verband met de geaardheid van het gebouw, worden de in dit artikel bedoelde noodzakelijke overeenkomsten van langer dan één jaar begrepen:…

c.het contract voor beheer en administratie gedurende de bouwfase tot tenminste twee jaar na de oplevering van het gebouw.’
f.Art. 41 lid 2 van het rov. 1b genoemde modelreglement luidt:`De bestuurders worden benoemd voor onbepaalde tijd en kunnen te allen tijde worden ontslagen.’
g.bij besluit d.d. 3 oktober 1995 van verweerster zijn tot bestuursleden van verweerster benoemd de heren A. Piek en W.H. de Vries;
h.de notulen van de vergadering d.d. 28 november 1995 van verweerster luiden onder punt 4, voorzover relevant:`De voorzitter wil nu graag weten of er vanavond gestemd gaat worden voor ontslag van ABC of dat dit in de navolgende vergadering moet gebeuren, met de kanttekening dat het huidige bestuur zich terugtrekt als er niet gekozen wordt voor ontslag van ABC. De heer Vroom vindt dat, ondanks argumenten van ABC en notaris en dreigende claim, het bestuur ondersteund moet worden. Vanuit de zaal wordt gereageerd dat er onduidelijkheid over de stemming bestaat, wordt er nu gestemd over het ontslaan van ABC als bestuurder en welk risico lopen wij. De voorzitter antwoordt dat er inderdaad nu gestemd gaat worden over het ontslag van ABC als bestuurder en dat volgens de huidige jurisprudentie de VvE geen risico loopt.De voorzitter vraagt vervolgens wie er tegen het ontslaan van ABC is. Niemand is tegen. 21 stemmen onthouden zich. De heer Piek berekent dat er 65 appartementkopers aanwezig zijn + 17 stemmen van Wilma Bouw = 82 stemmen. Er zijn 61 stemmen voor ontslag van ABC.’

2

Verzoekster verzoekt als voormeld. Zij stelt daartoe voor een bepaalde periode van tenminste twee jaar als bestuurder in de zin van art. 5:131 lid 1 BW van verweerster te zijn benoemd, als omschreven in rov. 1d. Deze minimale periode was niet opgenomen in de concept splitsingsakte. Zulks is op haar verzoek gewijzigd, omdat de aanloopkosten van het beheer van een vereniging van eigenaars hoog zijn en het beheer eerst na verloop van tijd loont. Analoog aan de genoemde periode is de in rov. 1e genoemde minimumperiode opgenomen.

3

Verzoekster stelt voorts met Wilma BV te zijn overeengekomen dat zij als bestuurder zou worden benoemd en als beheerder zou worden aangesteld. De overeenkomst lijkt weliswaar in strijd met het bepaalde in art. 5:125 BW, nu Wilma geen tweede lid van de vereniging van Eigenaren naast zich had. De genoemde bepaling vormt volgens de literatuur echter een omissie in de wet en zou in de praktijk een onwerkbare situatie opleveren. De beheersovereenkomst is niet schriftelijk vastgelegd. De aan het beheer verbonden werkzaamheden zijn neergelegd in de taakomschrijving d.d. 11 september 1995.

4

Het bestuurslidmaatschap van verzoekster was voor de kopers van appartementen in het gebouw kenbaar uit de splitsings‑ en transportakte. De overige eigenaren zijn aan de minimale termijn te houden op grond van de in rov. 1d genoemde bepaling, die als specialis boven het regelend recht vanart. 5:131 lid 2 BW en boven het in rov. 1b en 1f genoemde reglement gaat. Het bestreden besluit is mitsdien nietig, c.q. vernietigbaar.

5

Subsidiair acht verzoekster het bestuursbesluit in strijd met de goede trouw, dan wel de redelijkheid en billijkheid en mitsdien vernietigbaar op de voet van art. 2:15 lid 1 sub b BW. Zij stelt haar werkzaamheden bekwaam te hebben uitgevoerd.

Tot en met de vergadering d.d. 3 oktober 1995 van verweerster werd geen kritiek vernomen. Dat geschiedde pas na het aantreden van de bestuursleden Piek en De Vries, die zich keerden tegen de `opgedrongen’ keuze van verzoekster als beheerder. De voormelde bestuursleden hebben de leden van verweerster onjuist voorgelicht en abusievelijk aangenomen dat er tussen partijen in dit geschil geen dan wel een tussentijds opzegbare overeenkomst bestond. Anders dan verweerster met enige pressie beoogde, heeft verzoekster zich niet zelf als bestuurder en beheerder teruggetrokken. Ten onrechte hebben de bestuursleden de vertegenwoordiger van verzoekster dan ook de toegang tot de vergadering d.d. 28 november 1995 ontzegt.

6

Verzoekster stelt dat in de laatstgenoemde vergadering zowel besloten is om haar als bestuurder te ontslaan als om de beheersovereenkomst te beëindigen. Zij acht die besluiten op de genoemde principiële en feitelijke gronden onjuist, reden voor het voormelde verzoek.

7

Verweerster heeft ten verwere primair betwist dat verzoekster op de in r.o.v. 1d genoemde wijze rechtsgeldig is benoemd. De benoeming had door haar bekrachtigd moeten worden, hetzij had herbenoeming moeten plaatsvinden, hetgeen niet is geschied. Voorts stond het Wilma BV als enig eigenaar op de voet van art. 5:125 lid 3 BW niet vrij om met verzoekster te contracteren.

8

Verweerster voert subsidiair aan op grond van de wet en het reglement formeel bevoegd te zijn geweest om verzoekster als bestuurder te ontslaan, zoals de ter vergadering d.d. 28 november 1995 aanwezige kandidaat-notaris had bevestigd. Ook materieel waren er voldoende gronden aanwezig voor het ontslag. Zij verwijt verzoekster voor fricties in het bestuur te hebben zorg gedragen. Voorts heeft zij bezwaren tegen de mogelijke belangenverstrengeling tussen verzoekster en haar moedermaatschappij, het Bouwfonds, dat belang heeft bij tijdige betaling en oplevering van het gebouw, terwijl daaraan blijkens de technische rapportage d.d. 26 februari 1996 van Woningbouwvereniging Het Oosten gebreken kleven.

9

Wilma Bouw BV heeft zich blijkens haar brief d.d. 14 februari 1996 aan het oordeel van de kantonrechter gerefereerd.

10

Geoordeeld wordt als volgt.

Het primaire verweer faalt. In de wet noch in de splitsingsakte en het reglement is bepaald dat de benoeming van verzoekster formele bekrachtiging behoeft. Herbenoeming is volgens de in r.o.v. 1d genoemde bepaling eerst aan de orde na verloop van de eerste periode van twee jaar.

11

Hoewel de letter van art. 5:125 lid 3 BW anders aangeeft, moet toch worden geoordeeld dat verweerster bij akte van splitsing d.d. 30 juni 1995 — uit eenzijdige handeling en op de voet van art. 5:112 lid 2 BW — rechtsgeldig is opgericht en dat verzoekster evenzeer rechtsgeldig is benoemd. Verweerster is eerst nadien, bij de toetreding van het tweede lid, effectief geworden. In materieel opzicht is van belang dat reeds in de beginfase van de constructie van het gebouw beheerswerkzaamheden moesten worden verricht en dat de verkoop van een der lidmaatschapsrechten niet kon worden afgewacht.

12

Het subsidiaire verweer slaagt evenmin. De wettelijke bepalingen ten aanzien van de benoeming van de bestuurder zijn van regelend recht. De splitsingsakte kan daarvan afwijkende bepalingen bevatten. De akte is consistent ten aanzien van de benoeming van verzoekster voor een bepaalde periode van twee jaar en ten aanzien van het — analoge — beheers‑ en administratiecontract als bedoeld in rov. 1e. Hij was bij de koop en de levering aan de potentiële kopers kenbaar, zodat deze zich van de reeds plaatsgevonden hebbende benoeming van verzoekster als bestuurder bewust hadden kunnen zijn.

13

Op zich is juist dat art. 41 lid 2 van het huishoudelijk reglement en art. 21 van de splitsingsakte niet met elkaar stroken. Verzoekster is echter benoemd conform art. 21 van de splitsingsakte, dat niet in strijd met enig wettelijk voorschrift komt.

14

Het kan bezwaarlijk zijn dat de kopers van appartementsrechten worden geconfronteerd met een reeds aangestelde bestuurder.

Dat laat echter onverlet het in art. 3:131 lid 4 BW gegeven recht om de — aan verweerster ondergeschikte — bestuurder aanwijzingen te geven omtrent de omvang en de wijze van uitvoering van de feitelijke beheerswerkzaamheden, nog daargelaten dat de bestuurder gehouden is naar behoren te presteren.

15

Vast staat dat verweerster ter vergadering van 28 november 1995 geen besluit heeft genomen over een mogelijk bestaande beheersovereenkomst. De notulen van die vergadering vermelden een zodanig besluit niet. Het wel genomen besluit is opgenomen in rov. 1h. Voorts was verweerster volgens de notulen van haar voorgaande (bestuurs‑)vergaderingen van mening dat er geen beheersovereenkomst bestond, zodat van een besluit terzake evenmin sprake kan zijn.

16

Onvoldoende is komen vast te staan dat verzoekster zodanig tekort is geschoten in de uitvoering van haar taken als bestuurder, dat de eerste bepaalde termijn niet door haar kon worden volbracht.

17

Het bestreden besluit dient op opgemelde gronden te worden vernietigd. Bij het verzoek tot schorsing van het besluit heeft verzoekster mitsdien geen belang meer.

Als de in het ongelijk gestelde partij wordt verweerster in de kosten van het geding veroordeeld. (Salaris gemachtigde ƒ 1000. Red.)

Beslissing

Het besluit d.d. 28 november 1996 (1995, Red.) van verweerster tot ontslag van verzoekster als haar bestuurder wordt vernietigd.

Het overige verzochte wordt afgewezen.

(Krachtens art. 26Boek 2 jo. 125 lid 3Boek 5 BW wordt een vereniging opgericht door een meerzijdige rechtshandeling. Dat geldt ook voor een vereniging van eigenaren. Vernietiging van de rechtshandeling waardoor een rechtspersoon is ontstaan, tast diens bestaan niet aan (art. 4 lid 2 Boek 2 BW), maar kan wel leiden tot ontbinding door de rechter (art. 21 Boek 2 BW). Echter, de rechtbank ontbindt de rechtspersoon niet, indien de rechter die rechtspersoon een termijn gunt en hij na afloop daarvan een rechtspersoon is die aan de eisen van de wet voldoet. In bovenstaande zaak hecht de rechter kennelijk niet zoveel waarde aan formele oprichtingseisen van een rechtspersoon en laat hij de materiële betekenis van de VvE prevaleren.

Overigens bevat niet alleen de wet (art. 125 Boek 5 BW) een omissie, maar ook het dictum. De rechter heeft kennelijk een toekomstig besluit vernietigd. Red.)