Behoort het dak van de VvE tot de hoofd- of ondersplitsing?

Wanneer je een appartementseigenaar bent, bezit je een stukje eigendom in een groter geheel. Dat geldt ook voor de andere eigenaren binnen uw VvE. Wat je bezit bestaat enerzijds uit het appartement waarvan jij het exclusieve gebruiksrecht hebt (en dus niet zozeer het eigendom) en een aandeel in de gemeenschappelijke zaken van het gebouw. Maar hoe weet je nou welke delen van het gebouw gemeenschappelijk zijn? En hoe zit dat als er sprake is van een hoofdsplitsing en een ondersplitsing? Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden stond laats voor eenzelfde vraag. Advocaat Myrthe de Vries, werkzaam bij Lexys Advocaten en gespecialiseerd in VvE- en vastgoedrecht, bespreekt het arrest.

De splitsingsakte

Of een gedeelte van een gebouw gemeenschappelijk is moet worden beantwoord aan de hand van de uitleg van de splitsingsakte. Soms is dit eenvoudig en staat er duidelijk in de akte iets als: “de daken zijn gemeenschappelijk”. Soms is dit echter minder eenvoudig. Dat was ook het geval bij de zaak waar het Gerechtshof Arnhem-Leeuwaren zich over boog. In de betreffende akte van de hoofdsplitsing staan de daken niet genoemd als gemeenschappelijke zaken, terwijl dit wel gebruikelijk is. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden in de akte wel gerekend: de grond en funderingen, de leidingen en overige collectieve voorzieningen.

Daken niet gemeenschappelijk volgens de splitsingsakte

Echter, de daken staan ook niet genoemd als behorend tot de privé gedeelten. Binnen de VvE ontstaat daarom discussie over de gemeenschappelijkheid van de daken. En dat is van groot belang, want meestal wordt aan de hand daarvan bepaald wie verantwoordelijk is voor de kosten van onderhoud.

Hoe weet je wat privé of gemeenschappelijk is?

De vraag of de daken van het appartementencomplex als gemeenschappelijke of als privégedeelten moeten worden aangemerkt, moet volgens het Hof namelijk worden beantwoord aan de hand van uitleg van de splitsingsstukken. Bij de uitleg van splitsingsstukken geldt volgens vaste jurisprudentie dat de akte van splitsing en de splitsingstekening moeten worden uitgelegd met toepassing van de zogenoemde CAO-norm. Dit betekent dat het bij de uitleg van de splitsingsstukken gaat om de in deze stukken tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die akte en de daaraan gehechte tekening.  Daarbij moet er rekening worden gehouden met de rechtszekerheid. Een ieder moet aan de hand van de stukken die in de openbare registers zijn ingeschreven objectief kunnen bepalen welke gedeelten privé zijn en welke gedeelten gemeenschappelijk zijn.

Daken behoren tot de ondersplitsing

In deze zaak oordeelde het gerechtshof dat de daken niet gemeenschappelijk waren in de hoofdsplitsing, maar wel in de ondersplitsing. De redenering komt er in het kort op neer dat de daken niet genoemd zijn in de hoofdsplitsing als gemeenschappelijke zaak. Het oordeel dat de daken niet gemeenschappelijk zijn in de hoofdsplitsing, wordt ondersteund door het feit dat ze wel zijn genoemd in de akte van ondersplitsing.

Hoe zit het in jouw VvE?

Welke gedeelten gemeenschappelijk en welke gedeelten privé zijn, moet dus blijken uit de splitsingsstukken. Soms wijken deze stukken van elkaar af en dan dient bepaald te worden welke uitleg naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is. Bestaat er onduidelijkheid binnen jouw VvE over de gemeenschappelijke en privé gedeelten? Aarzel dan niet om contact op te nemen met de VvE-recht specialisten van Lexys Advocaten.