Rechtsverwerking door verbouwen zonder toestemming VvE

Het is VvE-leden doorgaans verboden om zonder toestemming van de vergadering wijzigingen aan te brengen aan gemeenschappelijke zaken. Dat betekent dat het dicht bouwen van een balkon niet is toegestaan. In een zaak die recent diende voor het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden had een VvE-lid dat 18 jaar geleden toch gedaan. Pas na 18 jaar vordert de VvE dat het balkon in de oude staat wordt teruggebracht. VvE-advocaat Robert van Ewijk legt uit wat het gerechtshof daarvan vond.

Balkon verbouwd zonder toestemming VvE

In deze zaak is het volgende aan de hand. De gedaagden in hoger beroep (“geïntimeerden”) is sinds 1994 eigenaar van de bovenwoning in de VvE. Tot het appartementsrecht behoort naast de bovenwoning ook een viertal kamers op de eerste en tweede etage aan de achterzijde van het gebouw. Die hebben geïntimeerden in 1994 verbouwd tot een studentenhuis. Bij die verbouwing hebben zij ook het balkon op de tweede etage van een dak voorzien en het balkon tot het dak afgesloten met een muur waarin een raam is aangebracht. Het balkon is op die manier bij een van de kamers getrokken. Voor die wijzigingen werd geen toestemming verleend door de vergadering van eigenaars, die bestaat uit geïntimeerden en de eiser in hoger beroep (“appellante”).

Geen toestemming VvE: wijziging ongedaan maken

In augustus 2012 laat appellante aan geïntimeerden weten dat haar toestemming als mede-eigenaar van het pand vereist was voor de verbouwing. Daarbij wordt aangegeven dat de verjaringstermijn (van 20 jaar) binnenkort verstrijkt zodat zij daarom nu reclameert. Zij verzoekt bovendien dat de aanpassingen ongedaan worden gemaakt. In 2014 wordt dat verzoek door haar advocaat herhaald.

Procedure na verbouwen zonder toestemming VvE

Omdat geïntimeerden niets doen, worden zij door appellante voor de kantonrechter gedagvaard. Zij vordert dat geïntimeerden worden veroordeeld om de wijzigingen ongedaan te maken. Geïntimeerden hebben zich verweerd met een beroep op rechtsverwerking. De kantonrechter heeft het verweer van geïntimeerden gehonoreerd en de vorderingen van appellante afgewezen.

Hoger beroep: regelmatig contact, verbouwing nooit genoemd

In hoger beroep stelt appellante dat van rechtsverwerking geen sprake is. Zij heeft al in 1994 haar ongenoegen geuit over de verbouwing en heeft sindsdien tot 2012 meermaals contact gehad met geïntimeerden over de door de huurders veroorzaakte overlast, aldus appellante. Geïntimeerden geven echter aan dat daarbij nooit is gemeld dat appellante verlangt dat het balkon in de oude toestand zou worden hersteld.

Hof: balkon hoeft niet te worden hersteld naar oude staat

Het hof maakt daarom korte metten met de eisen van appellante. Omdat zij gedurende 18 jaar niet heeft verlangd dat het balkon in de oude toestand zou worden hersteld, maar wel geregeld contact met geïntimeerden heeft onderhouden, mochten geïntimeerden erop vertrouwen dat geen pogingen meer zouden worden ondernomen om de verbouwing ongedaan te maken. Onder die omstandigheden slaagt het beroep op rechtsverwerking, aldus het gerechtshof.

Rechtsverwerking en verjaring: raadpleeg een advocaat

Uit dit arrest van het gerechtshof is een belangrijke les te leren. Niet alleen dienen leden van de VvE de wettelijke verjaringstermijnen in de gaten te houden, maar het recht om nakoming van de reglementen te vorderen kan ook vervallen door rechtsverwerking. Het is dus van belang dat als er overtredingen worden geconstateerd, de VvE zich tijdig beroept op nakoming.