Reservefonds VvE: hoe groot moet dat zijn?

Dat sparen voor VvE’s verplicht is, was al bekend. Vanaf 2017 is het bovendien verplicht om elke maand geld in de kas van de VvE te storten. Er is nog niet wettelijk vastgesteld hoeveel er gestort zou moeten worden, ook niet hoeveel daarvan moet worden gereserveerd voor groot onderhoud. Het is overigens maar de vraag of dat wel vastgelegd zou moeten worden. De beste manier is namelijk nog altijd om de hoogte van de reservering af te stemmen op de onderhoudsbehoefte van de VvE in kwestie. Die onderhoudsbehoefte moet blijken uit een MJOP. Hieronder een toelichting met een rekenvoorbeeld ter verduidelijking.

Rekenvoorbeeld: hoogte reservering VvE

Als een VvE met 20 appartementsrechten een onderhoudsfonds heeft van € 100.000,- en jaarlijks € 5.000,- reserveert, lijkt er sprake te zijn van een gezondere situatie dan wanneer een VvE € 25.000,- in kas zou hebben terwijl er jaarlijks € 15.000,- wordt gereserveerd. Immers: de eerste VvE heeft meer in kas om onderhoud te kunnen verrichten en de appartementseigenaren hebben maandelijks lagere lasten: een win-win situatie, zo lijkt het.

Groot reservefonds niet altijd beter

Dat hoeft natuurlijk niet zo te zijn. Vanzelfsprekend is de eerste VvE beter af als er over één jaar voor een bedrag van € 75.000,- aan onderhoud verricht moet worden. De tweede VvE heeft daarvoor dan simpelweg onvoldoende in kas. Maar dat is anders als er over 10 jaar (of in een periode van tien jaar) voor € 175.000,- aan onderhoud verricht moet worden: dan komt de eerste VvE tekort (die heeft dan ‘maar’ € 150.000,- in kas), terwijl de tweede VvE wel voldoende middelen voor dat onderhoud heeft.

Reservefonds VvE: maatwerk vereist

Hoeveel een VvE op een bepaald moment in haar reservefonds moet hebben en hoeveel daar jaarlijks aan toegevoegd moet worden, wordt bepaald aan de hand van een Meerjaren Onderhoudsplan (MJOP). Daarin staat precies welk onderhoud op korte termijn nodig is (en dus hoeveel er nu in kas zou moeten zitten) en welk onderhoud op termijn moet worden verricht (en dus hoeveel er jaarlijks aan het reservefonds moet worden toegevoegd). Kortom: aan de hand van een MJOP kan precies bepaald worden hoe groot het reservefonds van de VvE moet zijn en hoeveel er moet worden gereserveerd.

MJOP (toch) niet heiligmakend

Toch hoeft het niet altijd en zonder meer verstandig te zijn het MJOP exact te volgen. MJOP’s zijn doorgaans namelijk gebaseerd op gemiddelde onderhoudscycli. Een voorbeeld: Als de verwachting is dat de fundering van een gebouw met daarin vier appartementen nog 30 jaar mee kan, maar vervanging daarvan € 150.000,- kost, dan zou dat betekenen dat nu al maandelijks door elk appartement meer dan € 100,- zou moeten worden gereserveerd voor het op termijn vervangen van de fundering. Dat de fundering daadwerkelijk moet worden vervangen staat echter nog helemaal niet vast. En over andere VvE-kosten en reserveringen is dan nog niet gesproken. Het is dus maar de vraag of het verstandig is om ieder risico in de toekomst uit te sluiten en op dit moment al voor elk potentieel onderhoud te gaan sparen. VvE’s kunnen beter het midden kiezen tussen veilig reserveren en realistisch reserveren.

Dit bericht is geplaatst op  maandag 15 februari 2016.

Reacties


Discussiëren over dit onderwerp? Ga naar het VvE-Forum op VvE-Forum.nl

4 reacties over “Reservefonds VvE: hoe groot moet dat zijn?

  1. Roland Nijs schreef:

    Een enkele opmerking en een vraag over het artikel “Reservefonds VvE: hoe groot moet dat zijn?”
    Bij de gehanteerde reserveringsmethode nemen de maandelijkse bijdragen (=kosten) voor de reservering in hetzelfde tempo af als waarmee het spaartegoed en de rente-inkomsten toenemen. Zo kost de maandelijks gelijkblijvende reservering van €104 in het eerste jaar €104 maar zijn de eigenaren in jaar 30, bij een depositorente van bijvoorbeeld 1%, voor dezelfde reservering van €104 nog maar €73 kwijt (rentebijschrijving is dan €31). Zelf geef ik de voorkeur aan de geïndexeerde (“exponentiele”) rekentechniek waarmee je in een schema van wél geleidelijk oplopende reserveringen én kosten eveneens op €150.000 uitkomt. De reserveringsmethode van dit artikel met dalende reserveringskosten is ongebruikelijk en naar mijn mening minder realistisch dan de geïndexeerde rekentechniek met de licht stijgende reserveringen en kosten.

    Vraag: als je realistisch reserveert met een reëel startjaar/cyclus (o.b.v. conditiemeting), een reële kostenbegroting van een bouwkundig bureau hebt (MJOP) en met een reële geïndexeerde rekentechniek, waarom en hoe is het dan toch nog beter om “veiliger” (dus duurder!) te reserveren?

  2. H.G.M. Hollander schreef:

    Grote VvE’s (flats) en kleine VvE’s (bij ons 2 eigenaren van een particulier huis) worden altijd en ZEER ten onrecht op één hoop gegooid. Wij hebben een akte van splitsing voor een flat!!!!!!!!!!!
    Onze zaken zijn gewoon op orde. Honderdduizenden mensen wonen met 2 eigenaren in oude huizen, zoals wij. We hebben nog een lening af te lossen omdat de overheid ons bestolen heeft met 6% overdrachtsbelasting vóór de crisis en diezelfde overheid aan gemeentes carte blanche geeft om ons te bestelen dat het een lust is met de Onroerend Goed Zaak, terwijl we op eigen grond wonen en het aanzien van de stad verfraaien. Alles bij elkaar ontneemt een overheid mensen in een piepklein VvE’tje het geld om hun huis goed te kunnen onderhouden. Velen hebben het geld alleen in de bakstenen zitten en als er iets aan het huis gedaan moet worden treffen zij zelf voorzieningen. De VvE’s die niet voor onderhoud zorgen, maken het straatbeeld vreselijk, aldus minister Blok van de VVD. Maar de regering laat eigenaren van een pand dat niet tot een VvE behoort en als huisjesmelkers de panden laten verkrotten vrij van deze waanzinnige regels zoals een pot voor een VvE als je met twee eigenaren in één pand woont. De bank rekent flink voor een gezamelijke rekening VvE. Je hebt een bestuurder nodig, een buiten de VvE Opstalverzekering om ook een VvE Aansprakelijkheidsverzekering (beiden verplicht),maar als bestuurder moet je ook een bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering hebben en t.a.v. je omgeving eigenlijk ook wel een rechtsbijstandsverzekering. Hoe moeten mensen dat allemaal betalen, met twee eigenaren in één huis?
    We moeten onze schuld nog afbetalen en kunnen dat niet meer doen door deze verzinsels. (kleine vve’s op één hoop gooien met grote) en we houden ons huis zo goed bij. (het onderhoud) Die aartsbetutteling, het is verstikkend en ongelooflijk onrechtvaardig alsook walgelijk.

  3. David C. de Jong schreef:

    Vraag: dient naast een reservefonds groot onderhoud ook een algemene reserve aangehouden te worden. Of gaat al het gespaarde geld in één groet pot. In geval van 2 reserves dient dan deze 2 de reserves op de jaarrekening benoemd te worden?

  4. Bert Hopmans schreef:

    Hoe bepalen we wat in reserve pot moet zitten
    Om aan de wettelijke verplichting te voldoen van 0,5 procent van de vervangingswaarde te berekenen? Is de WOZ daarbij een handreiking,
    of kan het ook anders?

Reageren op dit artikel kan hieronder.
Wilt u discussiëren of heeft u een vraag? Surf dan naar VvE-Forum.nl

Uw e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Alle velden gemarkeerd met * moeten worden ingevuld.