Verkoper zwijgt over funderingsproblemen: aansprakelijk?

Binnen enkele dagen heeft een appartementseigenaar uit Schiedam zijn woning verkocht. Hij weet dat funderingsherstel noodzakelijk is, maar zwijgt daarover. Wel heeft hij notulen van een VvE vergadering aan de koper verstrekt, waarin verslag wordt gedaan van gesprekken over funderingsherstel. De koper vindt dat dit niet voldoende is. Hij is van mening de verkoper niet aan zijn mededelingsplicht heeft voldaan en stapt naar de rechter. Advocaat VvE en vastgoed Robert van Ewijk (Lexys Advocaten) vertelt hieronder uit hoe dat uitpakte.

Verkoper verstrekt VvE notulen over funderingsherstel, maar zegt niets

Op 27 oktober 2020 heeft de makelaar van koper het appartement bezichtigd. Twee dagen later stuurt de verkoper diverse stukken naar verkoopgarantie.nu, degene die verkoper en (de makelaar van) koper met elkaar in contact heeft gebracht. Onder die stukken bevinden zich de notulen van een op 3 febrauri 2020 gehouden vergadering van de vereniging van eigenaren (VvE). Verkoopgarantie.nu stuurt die stukken op 30 oktober 2020 door naar de taxateur van koper en op 1 november 2020 naar de makelaar van koper. Vervolgens is op 3 november 2020 de koopovereenkomst ondertekend, de koopsom bedraagt €250.000,-. De makelaar stuurt de stukken, waaronder de notulen, pas op 5 november 2020 door naar de koper. In die notulen staat:

“Voor de volgende vergadering zal het onderwerp monitoring funderingen worden geagendeerd. De gemeente Schiedam heeft de eigenaren bericht dat de gemeente niet meer actief zal begeleiden op dit onderwerp aangezien gebleken is dat het merendeel van de eigenaren op de [straatnaam 1] en [straatnaam 2] geen funderingsherstel meer willen. Vooralsnog is voor de VVE het funderingsherstel niet meer aan de orde.”

Koper ontdekt zelf dat de fundering hersteld moet worden

Pas daarna gaat de koper informatie inwinnen. De gemeente Schiedam schrijft hem op 24 november 2020 onder andere:

“Alle eigenaren (…) zijn op de hoogte gesteld, dat deze panden een funderingsprobleem hebben. De gemeente Schiedam heeft incidentbrieven verstuurd naar de eigenaren van deze [locatie] .

Inmiddels hebben er diverse bijeenkomsten plaatsgevonden waarbij de eigenaren uitvoerig zijn geïnformeerd.

De voortgang tot het herstellen van de funderingen ligt momenteel stil, omdat vooralsnog de meerderheid van de eigenaren niet bereid is funderingsherstel uit te voeren.

Het globale funderingsherstelplan op hoofdlijnen is in de bijlage toegevoegd.

De verwachting is dat de genoemde kosten die in deze rapportage zijn aangegeven voor dit plan, niet meer toereikend zijn omdat de kosten zijn gestegen.”

De herstelkosten bedragen circa €29.000,-. Koper voelt zich misleid omdat hij door verkoper niet is geïnformeerd over de gebrekkige fundering en stapt naar de rechter.

Rechter: verkoper moet koper informeren over funderingsproblemen

De rechter is van oordeel dat de verkoper de koper moet informeren over funderingsproblemen. Dat valt onder de mededelingsplicht. Verkoper vindt dat hij daaraan heeft voldaan, omdat de koper in de VvE notulen kon en heeft moeten lezen dat er een funderingsprobleem was. Bovendien heeft hij de notulen tijdig verstrekt, namelijk voorafgaand aan het tekenen van de koopovereenkomst. De rechter is het met de verkoper eens. De notulen zijn duidelijk over het bestaan van funderingsproblemen en laten zien dat funderingsherstel nodig is. Dat koper ontvangst van de door hen zelf opgevraagde stukken niet afwacht, komt voor zijn rekening en risico. Sterker nog, de rechter vindt dat de verkoper aan zijn mededelingsplicht heeft voldaan door het enkele verstrekken van de VvE notulen aan verkoopgarantie.nu.  Daar komt bij dat de woning is verkocht tegen een lage prijs en was er een ‘as is where is’ clausule van toepassing. In dat licht vindt de rechter dat de koper te weinig moeite heeft gedaan om meer te weten te komen over de staat van de fundering van de woning die ze hebben gekocht.

Advocaat bij funderingsproblemen

De rechter wijst de vorderingen van de koper daarom af. Verkoper heeft voldaan aan zijn mededelingsplicht terwijl koper zijn onderzoeksplicht heeft geschonden. De koper draait dus zelf op voor de kosten van funderingsherstel van zijn appartement in Schiedam. Ook moet hij een tegemoetkoming betalen in de kosten van de advocaat van de tegenpartij.